Bicara soal harga rumah di Gading Serpong tak lepas dari perkembangan kawasan Serpong dan sekitarnya. Sekitar 20 tahun yang lalu, takkan ada yang menyangka Serpong akan berkembang sepesat sekarang. Jangankan untuk kawasan bisnis, untuk hunian pun dipandang sebelah mata. “Tempat jin buang anak”, begitu kata orang-orang.
Pembangunan di kawasan ini dimulai oleh Ciputra dengan Bumi Serpong Damai pada 1989 dan disusul sejumlah kawasan seperti Karawaci, Gading Serpong, dan Alam Sutera, hampir bersamaan, yakni empat tahun kemudian.
Pembangunan yang sempat berlangsung mendadak mati suri pada tahun 1997 akibat krisis moneter. Kawasan ini bisa dibilang kembali bergairah sejak memasuki tahun 2000an. Kondisi ekonomi yang membaik serta pembangunan yang terencana membuat Serpong dan sekitarnya menjadi kawasan hunian yang ideal, terutama bagi mereka yang tak dapat menjangkau hunian di Jakarta.
Harga rumah di Gading Serpong mulai menggeliat berkat Grup Summarecon. Grup ini tak sekedar mengembangkan hunian, tetapi juga membangun Summarecon Mall Serpong pada 2007. Ini adalah langkah yang cukup berani kala itu karena konsumen lebih memilih nge-mall ke kawasan Jakarta Selatan.
Tak cuma mal, kini Gading Serpong sudah dilengkapi dengan lapangan golf, sekolah dan universitas ternama, hingga pusat bisnisnya sendiri.
Kini, bersama BSD City, Lippo Karawaci, dan Alam Sutera, Gading Serpong menjadi kawasan emas di Tangerang Raya. Khusus Gading Serpong, kawasan terpadu ini dianggap sebagai pusat ekonomi baru (new economic hub) untuk Kabupaten Tangerang. Keberadaan kawasan ini tidak hanya penting bagi Tangerang Raya, tetapi juga Jabodetabek.
New economic hub pengaruhi harga rumah di Gading Serpong
Predikat new economic hub tak lepas dari pembangunan infrastruktur. Terletak sekitar 30km dari pusat bisnis Jakarta, Gading Serpong relatif dekat dengan Bandara Internasional Soekarno-Hatta, serta terhubung tak hanya ke tol Jakarta-Merak, tetapi tol JORR. Warga Gading Serpong pun kini bisa lebih mudah menjangkau kawasan bisnis terbaru di Jakarta, yaitu TB Simatupang.
Tol yang sama juga memudahkan mobilitas warga Tangerang menuju kawasan lain di Banten seperti kawasan industri di Cilegon dan Serang. Ini yang membuat pasar properti Gading Serpong mulai dilirik orang.
Kondisi pasar properti yang mulai jenuh di Jakarta, terutama pasar properti komersial yang berpusat di Sudirman-Thamrin, serta kondisi lalu-lintas yang kian macet membuat kawasan perkantoran bergeser ke arah selatan, yakni di koridor TB Simatupang.
Selain gedung-gedung perkantoran lama seperti Trakindo, Elnusa, maupun Ratu Prabu, kini TB Simatupang diramaikan oleh gedung-gedung perkantoran baru seperti Beltway Office Park, Manhattan Square, hingga South Quarter, yang menggabungkan kegiatan bisnis dengan kegiatan komersial.
Tak hanya akses menuju Jakarta saja yang kian mudah, harga rumah di Gading Serpong makin menggeliat sejak terkoneksi dengan kawasan lain seperti Lippo Karawaci, Alam Sutera, dan BSD City.
Secara geografis, letak Gading Serpong benar-benar berada di tengah-tengah kawasan terpadu lainnya. Di timur ada Alam Sutera, di selatan terdapat BSD City, sementara di barat bersebelahan dengan Lippo Karawaci.
Atria Hotel di Gading Serpong Boulevard, kawasan bisnis Gading Serpong. (atriahotelserpong.com)
Keempat kawasan terpadu ini memiliki pusat bisnisnya masing-masing sehingga Gading Serpong adalah kawasan alternatif bagi para pekerja di ketiga kawasan lainnya. Letak geografis ini juga memudahkan penghuni untuk memilih fasilitas umum, mulai sekolah, tempat hiburan, rumah sakit, dan lainnya. Untuk mal, misalnya, selain Summarecon Mal Serpong, penghuni Gading Serpong bisa mempertimbangkan Supermall Karawaci, AEON Mall BSD, atau Mall @Alam Sutera.
Melihat masih banyaknya land bank yang tersedia serta tren hunian dan bisnis yang mulai mengarah ke luar Jakarta, Gading Serpong sebagai new economic hub di Tangerang Raya dan Jabodetabek akan terus berkembang, selama Pemerintah dan pihak swasta membuat perencanaan yang matang.
Pertumbuhan harga properti moderat
harga rumah di Tangerang sekitar Gading Serpong menunjukkan kenaikan yang stagnan.
Harga rumah di Gading Serpong menjadi salah satu yang menentukan kondisi pasar properti Tangerang secara keseluruhan.
Rumah.com Property Index mencatat tren harga properti di Tangerang berada poin 103,4 pada kuartal pertama (Q1) 2019, stagnan dalam satu tahun terakhir, cenderung turun.
Jika melihat tren harganya, kenaikan harga di kawasan Tangerang tidak terlalu signifikan dalam setahun terakhir. Hal ini mengindikasikan mulai adanya kejenuhan di kawasan tersebut.
Beberapa tahun sebelumnya, harga rumah di Tangerang mengalami lonjakan yang sangat pesat. Di kawasan terpadu seperti Alam Sutera, BSD City, dan Gading Serpong, harga tanahnya bahkan mencapai Rp20 juta-Rp30 juta per meter persegi. Otomatis, harga lahan di sekelilingnya pun ikut meningkat.
“Lonjakan harga ini justru bertolak belakang dengan preferensi masyarakat. Rumah.com Property Affordability Index, sebuah survei terhadap konsumen, menunjukkan bahwa konsumen saat ini lebih mencari hunian dengan harga di bawah Rp1 miliar. Kedua faktor yang bertentangan inilah yang membuat harga properti di Tangerang sedikit tertahan,” ujar Marine Novita, Country Manager Rumah.com.
“Hal ini membuat pengembang mengganti strategi dengan lebih banyak membangun hunian berukuran kecil dengan harga yang lebih terjangkau. Bahkan, untuk memenuhi preferensi konsumen, mereka kini mencari lahan agak di pinggir, dengan harga yang lebih terjangkau, agar bisa menghadirkan hunian yang lebih terjangkau pula,” ia menambahkan.
Perkembangan harga yang cenderung stagnan di Gading Serpong sedikit dipengaruhi oleh perkembangan kawasan Tangerang Selatan. Secara infrastruktur, kawasan ini lebih lengkap dengan adanya dua hingga tiga stasiun kereta rel listrik commuter line. Ini adalah infrastruktur yang diminati sejumlah kalangan. Belum lagi, rencana pengembangan MRT hingga ke Tangerang Selatan dan pembangunan sejumlah ruas tol baru, seperti Cinere-Serpong.