Pagebluk Covid-19 sukses membawa perubahan besar terhadap banyak sektor termasuk properti. Tanpa adanya pandemi pun, bisnis properti Tanah Air masih belum bisa menuju posisi take off sejak 2017. Lalu di 2021, pandemi masih terus bergulir dan memberi dampak pada sejumlah bisnis, diantaranya sewa apartemen di Jakarta Pusat. Seperti apa perubahannya?

Sebagai kawasan bisnis dan perkantoran, Jakarta Pusat tentu punya pamor yang lebih unggul dibanding wilayah administrasi Jakarta lainnya. Apalagi dari nilai investasinya, dijamin mampu memberikan gain fantastis bagi investor kelas kakap.

Itu sebabnya bisnis sewa apartemen di Jakarta Pusat tak pernah sepi diburu, terlebih jika lokasinya masuk kategori premium yakni dekat dengan segitiga emas. Kedekatan dengan sarana transportasi maupun selangkah dengan pusat perbelanjaan juga kerap jadi sasaran utamanya.

Bila menganalisis peluang investasinya, bisnis sewa apartemen di Jakarta Pusat menjamin potensi keuntungan tak hanya dari capital gain, tetapi juga rental yield. Sebagai bukti apartemen Capitol Suites, yang pada 2019 memiliki harga sewa Rp8 juta – Rp10 juta per bulan untuk tipe 28,9m2 atau sekitar 11% rental yield. Menggiurkan, bukan?

Sayangnya, kemungkinan meraih ‘cuan’ sebesar itu cukup mustahil jika berkaca pada situasi terkini. Dimana efek pandemi telah memengaruhi pergerakan sewa apartemen di Jakarta Pusat Dalam satu tahun terakhir terjadi penurunan signifikan, yang terus berlanjut dari kuartal ke kuartal.

Apartemen di DKI Jakarta: Indeks Suplai Naik YoY

Pergerakan indeks yang terjadi di sewa apartemen Jakarta Pusat tentu tak lepas dari kondisi market di DKI Jakarta secara keseluruhan. Merujuk Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI), tren harga apartemen di Jakarta terkoreksi pada Q2 2021.

Berdasarkan infogram di atas, terlihat jelas bahwa minus masih terjadi untuk tren indeks harga apartemen di Jakarta. Pada Q2 2021, indeks harga apartemen di Jakarta turun sebanyak -7,3 persen secara Year on Year. Capaian indeks pada Q2 2021 berada di angka 104,3, atau belum mampu menandingi raihan indeks sebesar 112,6 pada kuartal yang sama tahun sebelumnya (Q2 2020).

Sejalan dengan penurunan yang terjadi secara tahunan, indeks harga dalam kurun waktu kuartalan juga mengalami koreksi. Indeks harga apartemen di Jakarta minus 2 persen pada Q2 2021, dimana pada Q1 2021 indeks meraih angka lebih tinggi yakni 106,4.

Sementara itu dari sisi suplai, indeks pasokan apartemen di Jakarta pada Q2 2021 juga turun tipis sebesar 0,8 persen dibandingkan Q1 2021 (Quarter on Quarter). Dimana pada Q2 2021, indeks berada di angka 118,8 atau turun 0,9 poin dibandingkan Q1 2021 yang meraih indeks 119,7.

Akan tetapi secara tahunan, indeks suplai apartemen di Jakarta justru mengalami penguatan pada Q2 2021. Dibandingkan kuartal yang sama tahun sebelumnya atau Q2 2020 yang meraih indeks 105,4, indeks pada Q2 2021 naik sebesar 12,7 persen.

Penguatan suplai apartemen di Jakarta secara tahunan pun diamini Cushman & Wakefield Indonesia. Data mereka menyebut, ada enam proyek apartemen yang berhasil merampungkan proses konstruksi sehingga menambah suplai ke pasar mencapai 6.192 unit. Hal ini membuat total unit apartemen yang dipasarkan termasuk unit eksisting mencapai 321.549 unit.

Penambahan pasokan unit hunian vertikal yang dilakukan pengembang tidak terlepas dari stimulus yang dikeluarkan pemerintah, berupa pembebasan pajak pertambahan nilai (PPN) untuk produk seharga di bawah Rp2 miliar dan diskon PPN 50 persen untuk produk seharga Rp2 miliar – Rp5 miliar.

Ingin punya rumah sendiri? Temukan aneka cerita yang menginspirasi seputar perjuangan wujudkan mimpi punya rumah sendiri hanya di Cerita Rumah.

Menganalisis Potensi Sewa Apartemen di Jakarta Pusat

Membahas lebih dalam mengenai potensi sewa apartemen di Jakarta Pusat, RIPMI menemukan adanya penurunan signifikan terhadap indeks harga baik secara kuartalan maupun tahunan. Sehingga dinamika yang terjadi pada indeks harga apartemen di Jakarta secara general sama persis dengan indeks harga apartemen di Jakarta Pusat.

Hal ini terlihat dari infogram di atas, dimana secara kuartalan indeks harga apartemen di Jakarta Pusat pada Q2 2021 menurun -3,1 persen dibandingkan kuartal sebelumnya yakni Q1 2021 (QoQ). Capaian indeks di Q2 2021 sebesar 103,2 masih lebih rendah dibandingkan capaian indeks di Q1 2021 sebesar 106,4.

Sedangkan secara tahunan, indeks harga apartemen di Jakarta Pusat terkoreksi lebih dalam mencapai -9,5 persen. Pencapaian indeks di Q2 2021 tak mampu melampaui indeks harga di kuartal yang sama tahun sebelumnya atau Q2 2020 yang meraih 114,1 (YoY).

Mengulik potensi sewa apartemen di  Jakarta Pusat dari sisi suplai, data Rumah.com mengungkapkan terjadinya penurunan secara tahunan namun ada peningkatan secara kuartalan.

Pada Q2 2021, indeks suplai apartemen di  Jakarta Pusat meningkat 5,3 persen. Peningkatan ini berdasar pada capaian indeks di Q2 2021 sebesar 101,6 atau lebih tinggi 5,1 poin dibandingkan indeks suplai pada Q1 2021 yakni 96,5 (QoQ).

Sementara itu, secara tahunan (YoY), indeks suplai apartemen di  Jakarta Pusat terkoreki tipis sebanyak -1,0 persen pada Q2 2021. Penurunan ini boleh dikatakan masih relatif stabil, mengingat kebijakan Pemberlakuan Pembatasan Kerumunan Masyarakat (PPKM) telah menimbulkan kontraksi lagi terhadap sektor properti di Jakarta secara menyeluruh.

Posisi Bisnis Sewa Apartemen di Jakarta Pusat

Sejumlah proyek yang tertunda di tahun 2020 akan masuk pada tahun 2021, dengan proyeksi total sebanyak 30.571 unit apartemen di Jakarta yang akan selesai. Dengan asumsi pertumbuhan ekonomi positif sebesar lima persen, proyeksi untuk penyerapan unit apartemen di Jakarta tentu diharapkan lebih baik di tahun ini.

Oleh karenanya bagi para pebisnis, mempertimbangkan bagaimana potensi terhadap sewa apartemen di Jakarta Pusat cukup penting. Rumah.com menemukan, pencarian terhadap sewa apartemen di Jakarta Pusat menjadi incaran terbanyak nomor empat dalam satu tahun terakhir (September 2020 – Agustus 2021).

Pada urutan pertama ditempati oleh Jakarta Selatan dengan pencarian sebesar 36,6 persen. Sementara nomor dua dihuni oleh Jakarta Barat dengan 23,3 persen. Di urutan ketiga ada Jakarta Utara yang meraih total pencarian sebanyak 17,4 persen.

Barulah pencarian terkait sewa apartemen di Jakarta Pusat menyusul di posisi keempat dengan 16,7 persen. Terakhir ada Jakarta Timur dengan pencarian sebanyak 6,0 persen.

Bisnis sewa apartemen di Jakarta Pusat diyakini masih tetap memiliki prospek jangka panjang, terutama saat pandemi telah berakhir. Pemilihan Jakarta Pusat sebagai lokasi investasi tak lepas dari letaknya yang menjadi jantung Jakarta , di mana segala fasilitas tersedia komplet di sini.

Jadi mau cari rumah, ruko, apartemen, atau investasi properti? Pahami potensi wilayahnya mulai dari fasilitas, infrastruktur, hingga pergerakan tren harganya lewat AreaInsider.

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah