Sepanjang pandemi COVID-19, Jawa Timur menjadi salah satu wilayah yang pasar propertinya mengalami penurunan cukup besar. Kendati demikian, indeks harga properti di Jawa Timur mulai bullish atau meningkat pada kuartal kedua (Q2) 2021, bahkan kenaikannya melampaui provinsi lain di Pulau Jawa.

Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) mencatat selama dua kuartal berturut-turut, harga properti di Jawa Timur menyusut, yakni sebesar 1,5 persen pada Q4 2020 dan 1,64 persen pada Q1 2021, jika masing-masing dibandingkan dengan kuartal sebelumnya (quarter-on-quarter/QoQ). 

Pada Q2 2021, harga properti di Jawa Timur langsung meningkat sebesar 2,69 persen secara kuartalan (QoQ). Peningkatan ini cukup mengejutkan karena melampaui Banten, Jawa Barat, dan DKI Jakarta yang masing-masing mengalami kenaikan harga sebesar 2,69 persen, 1,94 persen, dam 1,3 persen, dibanding kuartal sebelumnya. Padahal pada Q1 2021, ketiga provinsi tersebut mencatat kenaikan harga properti secara kuartalan yang jauh lebih tinggi.

Terdongkraknya harga properti di Jawa Timur ternyata didorong oleh pemulihan pasar properti di sejumlah kota, khususnya di wilayah metropolitan Surabaya atau dikenal sebagai Gerbangkertosusila.

Indeks Harga Properti di Jawa Timur, Wilayah Gerbangkertosusila

Gerbangkertosusila terdiri atas wilayah Kota Surabaya, Kabupaten Gresik, Kabupaten Bangkalan, Kabupaten Sidoarjo, Kota Mojokerto, Kabupaten Mojokerto, dan Kabupaten Lamongan. 

Berdasarkan data Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI), Kabupaten Gresik, Kabupaten Bangkalan, serta Kota Surabaya mengalami kenaikan harga properti pada kuartal kedua 2021, sementara Kota dan Kabupaten Mojokerto, Kabupaten Sidoarjo, serta Kabupaten Lamongan masih turun.

Harga properti di Kabupaten Gresik naik sebesar 4,53 persen secara kuartalan, peningkatan tertinggi pada Q2 2021. Situasi ini cukup memberi harapan bagi pemilik properti di Kabupaten Gresik setelah selama dua kuartal mengalami penurunan cukup besar, yakni 4,85 persen pada Q4 2020 dan 5,06 persen pada Q1 2021, jika masing-masing dibandingkan dengan kuartal sebelumnya.

Adapun harga properti di Kabupaten Bangkalan pada kuartal kedua 2021 naik sebesar 2,15 persen secara kuartalan dan harga properti di Kota Surabaya pada kuartal yang sama naik sebesar 1,79 persen dibanding kuartal sebelumnya. 

Peningkatan harga properti di Kabupaten Bangkalan pada Q2 2021 merupakan yang pertama kali dalam lima kuartal terakhir. Sejak Q4 2019, harga properti di Kabupaten Bangkalan terus mengalami penurunan. Sedangkan Kota Surabaya untuk pertama kalinya mengalami kenaikan harga properti setelah stagnan selama tiga tahun terakhir.

Di sisi lain, Kota dan Kabupaten Mojokerto pada kuartal kedua 2021 mencatat penurunan tipis pada harga properti sebesar 0,9 persen secara kuartalan. Padahal, di kuartal pertama 2021, Kota dan Kabupaten Mojokerto mengalami kenaikan yang cukup signifikan secara kuartalan, yakni sebesar 6,09 persen.

Hal serupa juga dialami Kabupaten Lamongan. Pada Q1 2021, harga properti di Kabupaten Lamongan naik drastis, bahkan mencapai 72,1 persen jika dibanding kuartal sebelumnya. Namun, per Q2 2021, harga properti di Kabupaten Lamongan mendadak turun sebesar 20,17 persen. Kabupaten Lamongan memang cenderung mengalami fluktuasi harga properti yang cukup ekstrem dan tampak begitu labil jika dibandingkan dengan wilayah lain di Gerbangkertosusila.

Sementara itu, Kabupaten Sidoarjo masih mengalami penurunan harga properti, seperti yang terjadi sejak kuartal ketiga 2020. Harga properti di Kabupaten Sidoarjo turun 2,92 persen secara kuartalan pada kuartal kedua 2021.

Indeks Suplai Properti di Jawa Timur, Wilayah Gerbangkertosusila

Sedangkan dari sisi suplai, Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) mencatat kenaikan hampir pada semua wilayah di Gerbangkertosusila. Hanya Kota Surabaya serta Kota dan Kabupaten Mojokerto saja yang alami penurunan suplai properti.

Peningkatan suplai properti tertinggi per Q2 2021 dicetak oleh Kabupaten Lamongan, yakni sebesar 621,85 persen secara kuartalan. Disusul oleh Kabupaten Sidoarjo yang suplai propertinya naik 12,17 persen, kemudian Kabupaten Bangkalan yang suplai propertinya naik 11,58 persen, dan Kabupaten Gresik yang suplai propertinya naik 5,01 persen, masing-masing terjadi pada kuartal kedua 2021 jika dibandingkan dengan kuartal sebelumnya. 

Kabupaten Gresik dan Kabupaten Bangkalan sebenarnya mengalami perlambatan kenaikan suplai properti pada Q2 2021. Pertumbuhan suplai properti di Kabupaten Gresik telah melambat sejak Q2 2020. Mulanya pada kuartal tersebut, Kabupaten Gresik mencatat pertumbuhan suplai properti sebesar 30,13 persen secara kuartalan. Perlahan tapi pasti, suplai properti di Kabupaten Gresik hanya tumbuh sebesar 20,35 persen (QoQ) pada Q3 2020, 16,02 persen (QoQ) pada Q4 2020, hingga mencapai 9,71 persen (QoQ) pada Q1 2021. Adapun Kabupaten Bangkalan baru melambat pada Q2 2021.

Melambatnya suplai properti di Kabupaten Gresik dan Kabupaten Bangkalan mungkin menjadi salah satu faktor pendorong kenaikan harga di kedua kabupaten.

Sementara itu, suplai properti di Kota dan Kabupaten Mojokerto turun 1,11 persen secara kuartalan pada Q2 2021 dan suplai properti di Kota Surabaya pada kuartal yang sama turun 3,02 persen dibanding kuartal sebelumnya.

Penurunan suplai properti di Kota Surabaya juga mendorong kenaikan harga properti di kota tersebut setelah mengalami stagnasi selama tiga tahun. Namun, situasi ini tidak dialami oleh Mojokerto. Suplai properti di Kota dan Kabupaten Mojokerto justru turun bersamaan dengan penurunan harga.

Di seberang pihak, kenaikan suplai properti di Kabupaten Sidoarjo dan Kabupaten Lamongan pada kuartal kedua 2021 menjadi penyebab penurunan harga di kedua kabupaten. Akan tetapi, masing-masing wilayah memiliki situasi yang jauh berbeda. Kabupaten Sidoarjo memang telah lama mengalami penurunan harga properti. Peningkatan suplai hanya membuat harga properti di Kabupaten Sidoarjo semakin jatuh. 

Sedangkan, Kabupaten Lamongan pada kuartal sebelumnya justru mengalami penurunan suplai dan peningkatan harga properti. Kenaikan harga pada Q1 2021 mungkin menjadi penarik pembangunan properti di Kabupaten Lamongan dan menyebabkan ledakan suplai properti pada kuartal selanjutnya. Hal ini berakibat pada turunnya harga properti di Kabupaten Lamongan pada Q2 2021.

Dari tujuh kota dan kabupaten di Gerbangkertosusila, tampaknya Kabupaten Gresik menjadi wilayah yang paling menonjol dari sisi harga maupun suplai properti. Kabupaten yang tengah didorong sebagai pusat industri baru di Jawa Timur tersebut menjadi wilayah dengan sektor properti paling prospektif di kawasan metropolitan Surabaya Raya pada kuartal kedua 2021.

Jadi mau cari rumah, ruko, apartemen, atau investasi properti? Pahami potensi wilayahnya mulai dari fasilitas, infrastruktur, hingga pergerakan tren harganya lewat AreaInsider.

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah