Masa Depan Cerah Properti di Kawasan Industri

Fathia AzkiaJuli 19, 2017

RumahCom – Gersang, semrawut, dan berdebu. Gambaran itu yang muncul di benak banyak orang mengenai kawasan industri. Padahal, sejumlah kawasan industri sudah berbenah dalam 10 tahun terakhir. Perkembangannya bisa membuat orang awam tercengang.

Berjalan-jalan ke Cikarang, Kabupaten Bekasi, misalnya. Di sini terdapat sejumlah kawasan industri yang sudah tertata rapi.Kawasan-kawasan industri tersebut mulai membangun kawasan terpadu yang, bukan sekedar memenuhi kebutuhan dasar pekerja di kawasan industri tersebut, tetapi juga menjadi kawasan mandiri yang tak kalah dengan kota-kota besar.

Bukan lagi sekedar kawasan industri, Kota Jababeka kini berkembang menjadi kawasan terpadu dan mandiri. Kesan negatif soal kawasan industri akan berangsur terkikis begitu memasuki wilayah ini.

“Ketika basis ekonomi di suatu area industri sudah kuat, maka ini yang jadi acuan pengembang besar untuk membangun kawasan terpadu baru yang akhirnya menciptakan konsep one stop living. Sehingga menguntungkan masyarakat yang sudah lama tinggal maupun pendatang baru,” ujar Ali Tranghanda, CEO Indonesia Property Watch.

“Kebutuhan harian mereka akan terpenuhi tanpa harus ke luar wilayah lagi. Dan tanpa sadar, kondisi ini akan memicu potensi yang lebih besar bagi wilayah tersebut,” katanya.

Menurut catatan, sekitar 60% perekonomian nasional tanah air saat ini masih berpusat di kawasan Jakarta, Bogor, Tangerang, Bekasi, dan Bandung. Tetapi, 70% dari total nominal tersebut merupakan kontribusi Bekasi termasuk Cikarang.

Salah satu kawasan industri yang bersolek dan berubah menjadi kawasan terpadu yang mulai mapan adalah Kota Jababeka, yang dikelola oleh PT Jababeka Tbk. Sejak berdiri pada 1989 hingga sekarang, perusahaan ini telah mengembangkan 60% dari total luas lahan Kota Jababeka sebesar 5600 hektar.

Sebuah landmark berubah taman hijau penuh bunga dengan pepohonan pinus di belakang tulisan ‘Welcome to KOTA JABABEKA’ menyambut orang yang datang. Landmark ini mengingatkan orang akan kawasan terpadu yang mapan.

Kota Jababeka menandai munculnya kawasan hunian terpadu berskala besar di Cikarang.

Kota Jababeka menandai munculnya kawasan hunian terpadu berskala besar di Cikarang.

Lebih ke dalam lagi, Anda akan menemui cluster-cluster perumahan dengan tampilan yang mewah. Boulevard jalan utama yang sangat lebar dengan gerbang megah yang menjulang, seperti di Gerbang Pintu 5, misalnya, akan mengingatkan pengunjung akan hunian di kawasan elit seperti Pantai Indah Kapuk. Pohon kelapa di sisi kiri kanan dan tengah jalan memperkuat kesan mewah sekaligus asri.

“Kami (Jababeka) mengusung konsep self-sustainable city. Semua kebutuhan kawasan terpenuhi, mulai dari lapangan kerja, kebutuhan sehari-hari, pengelolaan air bersih dan kotor, hingga power supply Bekasi Power, yang mampu mencukupi kebutuhan seluruh Bekasi. Jadi kita benar-benar self-sustainable,” ujar Handoyo Lim, General Manager Corporate Marketing Jababeka.

Kawasan hunian ini telah dilengkapi berbagai sarana seperti pendidikan, kesehatan, hingga rekreasi, dengan segmentasi hingga menengah atas. Melangkah lebih jauh, Jababeka berusaha menghadirkan kawasan terpadu yang bukan sekedar lengkap, tetapi juga berada pada segmentasi yang lebih tinggi. Central Business District (CBD) baru yang diharapkan pun perlahan sudah terbentuk.

Simak video wawancara Rumah.com dengan Direktur PT Jababeka, Sutedja Sidarta Darmono, berikut ini:

Gencar membangun area komersial

Mengenai daya tarik dari suatu kawasan terpadu di daerah industri, sektor komersial acapkali menjadi penentu terbesarnya. Intinya, daya tarik besar terletak di sisi fasilitasnya.

“Konsepnya seperti apa itu yang jadi persaingan. Tapi jika ingin menguatkan posisi dan daya tarik yang berbeda, sebaiknya kawasan terpadu mengikuti situasi pasar yang dituju (segmented) berikut kebutuhannya,” ujar Ali.

“Misal, kalau apartemen lebih banyak dihuni oleh ekspatriat asal Jepang, maka buatlah konsep mal yang mirip seperti di Negeri Matahari Terbit, termasuk juga selektif dalam memilih tenant-nya,” Ali menambahkan.

Untuk kebutuhan hiburan, mereka yang tinggal di Jababeka bisa mengunjungi Hollywood Junction untuk nongkrong sambil menyantap menu makanan yang sedang tren. Berbagai franchise ternama telah membuka gerainya di sini, yang mengusung konsep restoran dan alfresco (area makan terbuka), layaknya konsep pusat kuliner yang sedang menjadi tren di Ibu Kota.

“Saat ini juga sudah ada sembilan hotel bintang empat yang berdiri di Jababeka, seperti Holiday Inn, Horizon, dan lain-lain,” ujar Handoyo.

Hollywood Junction Kota Jababeka.

Hollywood Junction merupakan culinary center yang dihadirkan demi mengakomodir kebutuhan warga Kota Jababeka.

Kota Jababeka sedang membangun Jababeka Golf City. Kawasan seluas 180 hektar kini mengintegrasikan hunian dengan konsep golf residensial dengan kawasan komersial superblok seluas 12 hektar. Di sini pula akan dibangun Plaza Indonesia Jababeka.

Selain Plaza Indonesia Jababeka, mal lain yang sedang dibangun adalah Living World, dan satu lagi mal berkonsep Jepang yang detailnya masih dirahasiakan. Kedua mal tersebut memiliki segmentasi menengah-atas.

“Plaza Indonesia sudah dilakukan peletakan tiang pancang dan sekarang masuk pembangunan struktur. Baik Plaza Indonesia dan mal berkonsep Jepang tersebut dijadwalkan akan selesai dibangun pada 2019,” Handoyo menjelaskan.

Jababeka Golf Country

Jababeka Golf Country diperkirakan mampu menyedot 4.500 sampai 5.000 pegolf dan tamu setiap bulannya, yang kebanyakan berasal dari ekspatriat Korea, Jepang dan Eropa.

Kawasan bisnis

Mengikuti perkembangan teknologi, Jababeka membangun kawasan industri berbasis teknologi ala Silicon Valley. Kawasan yang dibangun dengan bekerja sama dengan PT Zoomy Indonesia ini nantinya akan memiliki big data center yang mengakomodir perusahaan-perusahaan multinasional di Jababeka.

Langkah yang diambil Jababeka ini tak lepas dari potensi kawasan yang sudah terbangun sejak lama. Di Kota Jababeka terdapat lebih dari 1650 perusahaan nasional maupun multinasional yang mempekerjakan lebih dari 700 ribu tenaga kerja.

Dari jumlah tersebut, sebanyak 10 ribu di antaranya adalah pekerja asing. Kehadiran para ekspatriat inilah yang menjadi salah satu faktor pendorong dibangunnya kawasan terpadu menengah atas.

kawasan industri cikarang

“Ekspat berkontribusi besar, dari segi rental. Ini yang memungkinkan untuk masuk ke segmen menengah atas. Ini yang bisa dijadikan target untuk investor,” lanjut Handoyo.

Didukung infrastruktur transportasi multimoda

Dengan segala fasilitas yang ada di dalamnya, wajar jika Kota Jababeka optimistis bisa menarik konsumen dari luar pekerja di kawasan industri. Hal ini disebabkan makin matangnya infrastruktur transportasi di sekitarnya.

Saat ini sedang dibangun elevated toll road untuk melengkapi akses tol menuju Jababeka dan sekitarnya. Akses tol ini melengkapi akses tol Jakarta-Cikarang yang sudah lebih dulu ada. “Selain Jakarta-Cikampek, sekarang dibangun tol tingkat atas (flyover), untuk Jakarta-Bekasi,” ujar Handoyo.

Akses transportasi lainnya adalah rencana perpanjangan akses tol Light Rail Transit (LRT) dan pemberhentian Kereta Cepat Jakarta-Bandung.

“(LRT) sudah mulai sampai Bekasi Barat. Ke depannya akan sampai ke Cikarang. Begitu juga dengan pembangunan kereta cepat. Berhenti di Karawang dari jalur Jakarta-Bandung. Hanya 8km dari Cikarang,” ia menjelaskan.

LRT cikarang-balaraja

Kota Jababeka didukung oleh rencana infrastruktur yang rapi dan saling terintegrasi.

Tak hanya itu, PT Mass Rapid Transit (MRT) Jakarta juga menargetkan pembangunan moda transportasi berbasis rel dari Cikarang, Bekasi hingga Balaraja, Tangerang. Pembangunan MRT Cikarang-Balaraja ini rencananya mulai dikerjakan pada 2020 mendatang.

Fase ketiga Cikarang-Balaraja ini memiliki lintasan sepanjang 87 kilometer. Apabila mulai dikerjakan pada 2020, maka diharapkan proyek akan rampung pada 2024-2027.

Selain MRT, Kereta Rel Listrik (KRL) yang selama ini menjadi transportasi publik favorit warga Bekasi juga akan segera menjangkau Cikarang. Rencana ini bahkan sudah dipastikan langsung oleh Kementerian Perhubungan.

Hingga saat ini, seperti diketahui, rangkaian kereta commuter line dari Jakarta memang baru beroperasi sampai Stasiun Bekasi. Sehingga bagi penumpang yang ingin ke Cikarang mau tidak mau harus melanjutkan perjalanan dengan angkutan umum maupun bis.

KRL dari Bekasi hingga Cikarang ini dicanangkan akan melintasi 5 stasiun diantaranya Stasiun Bekasi Timur, Stasiun Tambun, Stasiun Cibitung, Stasiun Telaga Murni dan Stasiun Cikarang. Pengoperasiannya sendiri diharapkan maksimal pada tahun 2019.

Demi menyambut rencana penerusan jalur commuterline sampai ke Cikarang, stasiun Cikarang pun mudah beres-beres untuk memenuhi infrastruktur yang dibutuhkan.

Demi menyambut rencana penerusan jalur commuterline sampai ke Cikarang, stasiun Cikarang pun mudah beres-beres untuk memenuhi infrastruktur yang dibutuhkan.

Selain kemudahan menjangkau kawasan sekitarnya, penghuni Kota Jababeka juga memiliki opsi utuk bepergian ke luar kota atau ke luar negeri menggunakan Bandara Kertajati, Majalengka. Bandara ini bisa diakses melalui tol Cipali.

Dengan panjang runway mencapai 3000 meter, bandara ini mampu melayani penerbangan internasional dengan pesawat ukuran terbesar saat ini, Airbus A380.

Prospek investasi

Berbicara soal prospek investasi, Ali menilai prospek di kawasan industri Cikarang cukup baik. Ini mengacu pada kelas pasar yang menjadi segmentasi.

“Di Jakarta, rental yield apartemen pada semester satu tahun ini hanya berkisar 6%-8%. Sementara di kawasan industri, keuntungan sewa dari apartemen bisa mencapai dua kali lipatnya yakni 15%. Apalagi jika pengembang membangun apartemen bertemakan suatu negara khas misalnya ala Jepang, nilai sewanya diyakini bisa melebihi,” Ali mencontohkan.

Tingginya nilai sewa apartemen yang berada di kawasan industri seperti Cikarang, sambung Ali, tak lain adalah imbas dari melonjaknya jumlah tenaga asing ke wilayah tersebut. Terlebih diketahui sejumlah perusahaan industri telah menaikkan nominal allowance untuk tempat tinggal karyawannya.

“Inilah yang menyebabkan harga naik terus. Makanya di Cikarang itu nyaris sulit menemukan end user karena investor lebih dominan,” lanjutnya.

Meneropong prospeknya, kawasan terpadu di wilayah industri diyakini bisa tahan lama asalkan terus mendapat sokongan dan kekuatan dari kondisi perekonomian daerahnya, terutama pangsa industri itu sendiri. “Ada penanaman modal jangka panjang kisaran 5-10 tahun itu bisa pengaruh juga. Efeknya bagusnya bisa merembet ke daya beli masyarakat sekitar,” Ali mengakhiri.

Fathia Azkia
Penulis adalah content writer di Rumah.com. Untuk berkomunikasi dengan penulis, Anda dapat mengirim email ke: Fathiaazkia@rumah.com atau melalui Twitter: @fathianyaaa

adhitya
Aug 04, 2017
mantap..ulasan yang detail dan jeli dalam membahas segala aspek
KIRIM KOMENTAR

Anda juga mungkin menyukai beberapa artikel ini

Mengintip Potensi Properti Cikarang

RumahCom – Pertumbuhan kawasan industri di Cikarang disinyalir menjadikan properti di kawasan timur Jakarta ini berkembang pesat. Selain itu, akses yang mudah dan infrastruktur yang terus bertambah

Lanjutkan membacaJuni 15, 2015

3 Perumahan di Bawah 600 Juta-an Dekat Kawasan Berpotensi Cikarang

RumahCom - Hadirnya berbagai kawasan industri di Cikarang seperti East Jakarta Industrial Park (EJIP), Kawasan industri Jababeka, kawasan industri Lippo, kawasan industri Delta Mas, dan lain-lain, ter

Lanjutkan membacaMei 19, 2016

Potensi Capital Gain di Cikarang Masih Menggiurkan

RumahCom – Dibanding Karawang, kawasan Cikarang yang masuk ke dalam Kabupaten Bekasi dinilai lebih prospektif dalam hal perkembangan di sektor properti. Saat ini, tercatat ada lebih dari 4.000 ka

Lanjutkan membacaJuli 21, 2016

Strategi Jitu Gaet Konsumen Ekspat di Cikarang

RumahCom – Sebagai kawasan industri terbesar di Cikarang, Jababeka memiliki potensi yang menggiurkan untuk perkembangan properti. Berbicara sekilas mengenai Jababeka, kawasan ini merupakan eko-in

Lanjutkan membacaAgustus 11, 2016

Dikepung Pengembang Raksasa, Prospek Cikarang Makin Cerah

RumahCom – Wajah kota Cikarang kini sudah sangat berbeda dibandingkan beberapa tahun yang lalu. Selain dikenal sebagai kawasan industri, kini pasar properti di Cikarang makin prestisius sejak masukn

Lanjutkan membacaDesember 6, 2016

Masukan