3 Jenis Surat Tanah Informal di Indonesia

Tim Editorial Rumah.com
3 Jenis Surat Tanah Informal di Indonesia
RumahCom-Surat tanah mungkin lebih terdengar asing dibandingkan sertifikat tanah. Meski begitu, keduanya sama-sama memiliki fungsi sebagai bukti autentik atas kepemilikan tanah/lahan bagi seseorang.
Namun, surat tanah biasanya dikenal sebagai surat tradisional yang biasanya diperoleh karena tanah diwariskan secara turun temurun. Nah, sebelum membahas lebih jauh mengenai jenis-jenis surat tanah, berikut ini beberapa poin terkait yang akan dibahas pula dalam artikel:
  1. Perbedaan Surat Tanah dengan Sertifikat Tanah
  2. Jenis-jenis Surat Tanah
    1. Petok D
    2. Girik
    3. Surat Hijau/Surat Ijo
  3. Jenis Surat Tanah Lainnya
    1. Jenis-jenis Tanah yang Wajib Didaftarkan
    2. Lampiran PP No. 24 Tahun 1997
  4. Cakupan Objek Tanah yang Wajib Didaftarkan
  5. Prosedur Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali
Yuk, langsung saja kita simak pembahasan lengkap mengenai surat tanah tradisional di bawah ini.

1. Perbedaan Surat Tanah dengan Sertifikat Tanah

perbedaan buku tanah dan sertifikat tanah
Jika surat tanah hanya sebuah bukti yang menyatakan kepemilikan tanah secara turun temurun, maka Sertifikat Tanah merupakan bukti kepemilikan tanah yang sudah didata ke dalam buku tanah yang sudah masuk dalam BPN dan diakui negara.
Status Sertifikat Tanah tentu lebih kuat dibanding dengan surat tanah tradisional. Selain itu, mengurus lahan yang sudah memiliki sertifikat tentu lebih mudah karena sekarang sudah bisa dilakukan pengecekan sertifikat tanah secara online.

2. Jenis-jenis Surat Tanah

Setidaknya ada 3 jenis surat tanah yang masih beredar di Indonesia, meski secara hukum tidak berlaku atau lemah. Di antaranya adalah Petok D, Girik, dan Surat Hijau atau lebih dikenal surat ijo. Apa saja pengertian dari masing-masing surat tanah ini?

1) Petok D

Sebelum terbit UU Pokok Agraria pada tahun 1960, status tanah ini bisa dianggap setara dengan sertifikat kepemilikan tanah. Tetapi setelah terbitnya UU PA, Petok D bukan lagi menjadi bukti kepemilikan yang sah. Meski demikian, Anda juga masih bisa menggunakannya untuk mengurus sertifikat kepemilikan yang sah atas tanah tersebut.
Petok D merupakan salah satu satu syarat untuk pengkonversian tanah milik adat yaitu hak-hak yang memberi wewenang sebagaimana, atau mirip dengan hak milik yaitu hak-hak Agraris Eigendom, milik yayasan bandar beni, hak atas druwe/druwe desa, pesini, grant, sultan dan sebagainya dikonversi menjadi tanah hak milik (Pasal 11 diktum ke 2 UUPA).

2) Girik

Girik bukanlah sebuah sertifikat melainkan tanda kepemilikan tanah berdasarkan hukum adat. Surat girik juga merupakan bukti pembayaran pajak atas tanah tersebut pada era kolonial. Surat Girik ini tidak diakui sebagai bukti kepemilikan yang sah di mata hukum. Jadi, tanah sangat rentan disengketakan. Oleh karena itu, bila saat ini Anda baru menyadari bahwa status kepemilikan tanah masih sebatas girik, sebaiknya segera tempuh prosedur berlaku untuk mengubahnya menjadi Sertifikat Hak Milik.
Untuk mengubah status tanah girik menjadi Hak Milik, Anda selaku pemohon harus melalui sejumlah prosedur di BPN wilayah setempat dimulai dari:
Persyaratan:
  • Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup.
  • Surat Kuasa apabila dikuasakan.
  • Fotokopi identitas (KTP, KK) pemohon dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.
  • Bukti pemilikan tanah/alas hak milik adat/bekas milik adat.
  • Fotokopi SPPT PBB Tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket dan penyerahan bukti SSB (BPHTB).
  • Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan.
Formulir permohonan memuat:
  • Identitas diri.
  • Luas, letak, dan penggunaan tanah yang dimohon.
  • Pernyataan tanah tidak sengketa.
  • Pernyataan tanah dikuasai secara fisik.
Simulasi Perhitungan Biaya untuk Tanah Perseorangan
Luas tanah di DKI Jakarta100 m2
Biaya PengukuranRp124.000
Biaya PanitiaRp354.000
Biaya PendaftaranRp50.000
Total BiayaRp528.000

3) Surat Hijau/Surat Ijo

Khusus untuk surat ijo, surat tanah ini hanya beredar dan berlaku di Kota Surabaya. Disebut juga Surat Ijin Pemakaian Tanah (Surat Hijau), surat tanah ini merupakan izin yang diterbitkan pemerintah kota atas pemakaian tanah aset Pemerintah.
Menurut Badan Pengelolaan Tanah dan Bangunan, dasar perolehan/penguasaan tanah dengan status surat ijo berasal dari:
  1. Tanah peninggalan Kolonial Belanda (hak eigendom gementee, besluit) dan tanah yang diberikan Pemerintah Indonesia dengan Hak Pengelolaan.
  2. Tanah yang pengadaannya dilakukan sendiri pemerintah Kota Surabaya dengan jalan pembebasan tanah (P2TUN) maupun tukar-menukar (Ruislag).
Landasan hukum yang mengharuskan setiap orang atau badan hukum yang menggunakan tanah aset Pemkot Surabaya harus memiliki izin Pemakaian Tanah adalah Perda No.1 Tahun 1997 tentang Ijin Pemakaian Tanah.
Peraturan daerah yang berlaku bagi pemegang Surat Hijau sesuai Perda No.1 Tahun 1997 adalah:
  1. Lahan dipergunakan sesuai peruntukan.
  2. Selambatnya satu tahun sejak dikeluarkan izin, pemegang surat harus mendirikan bangunan yang dilengkapi IMB.
  3. Dilarang mengalihkan ke pihak lain tanpa izin tertulis kepala daerah atau pejabat yang ditunjuk.
  4. Jika pemegang Surat Ijo meninggal, ahli waris bisa melanjutkan Izin Pemakaian Tanah dengan mengajukan permohonan ke kepala daerah atau pejabat yang ditunjuk.
  5. Semua pajak dan beban lain ditanggung pemegang izin.
  6. Pemegang izin wajib membayar retribusi. Besarnya retribusi dapat berubah sesuai ketentuan yang ditetapkan.
  7. Keterlambatan pembayaran retribusi dikenakan denda:
    a. Sampai 3 bulan sebesar 50% dari retribusi yang berlaku.
    b. Lebih dari 3 bulan – 1 tahun sebesar 100%.
    c. 1 – 2 tahun sebesar 200%.
    d. 2 – 3 tahun sebesar 300%.
    e. 3 – 4 tahun sebesar 400%.
    f. Lebih dari 4 tahun sebesar 500%.
  8. Izin bisa dicabut sewaktu-waktu apabila:
    1. Tanah tersebut dibutuhkan untuk kepentingan pemerintah daerah.
    2. Pemegang izin melanggar ketentuan.
    3. Pemegang izin menelantarkan atau tidak memanfaatkan tanahnya selama lebih dari tiga tahun.
    4. Persyaratan yang diajukan untuk mendapatkan izin tidak dapat dipertanggung- jawabkan.
    5. Berdasarkan uraian peraturan di atas, maka setiap orang atau badan hukum yang akan memakai tanah tersebut, harus terlebih dahulu memperoleh izin pemakaian tanah dengan mengajukan surat permohonan pada Walikota Surabaya atau pejabat yang ditunjuk.
    6. Setelah mendapatkan izin pemakaian tanah, pemegang izin berkewajiban membayar retribusi sesuai ketentuan yang berlaku, mematuhi dan mentaati semua ketentuan yang ditetapkan, serta menggunakan tanah sesuai peruntukannya. Masa berlaku Surat Hijau/Surat Ijo dibedakan menjadi:
      a. Izin Pemakaian Tanah jangka pendek (2 tahun)
      b. Izin Pemakaian Tanah jangka menengah (5 tahun)
      c. Izin Pemakaian Tanah jangka panjang (20 tahun)
Namun untuk mengajukan perubahan Surat Hijau menjadi Hak Milik sulit dilakukan, atau tidak bisa sebelum ada pelepasan aset pemerintah kota dari Walikota yang disetujui DPRD. Ini dikarenakan sumber Pendapatan Asli Daerah (PAD) yaitu retribusi penyewa tanah merupakan salah satu penyumbang PAD terbesar bagi Kota Surabaya.
Surat penguasaan atas lahan masa kolonial
Surat penguasaan atas lahan sebelum UU Pokok Agraria 1960
Surat bukti hak pengelolaan atas tanah milik pemerintah (khusus Kota Surabaya)
Informal
Informal
Formal
Lemah/tidak berkekuatan hukum
Lemah/tidak berkekuatan hukum
Sah, namun pemegang hanya berhak untuk mengelola, bukan memiliki.
Harus dikonversi ke sertifikat tanah yang sah
Harus dikonversi ke sertifikat tanah yang sah
Harus mendapat izin dari pemkot Surabaya untuk konversi menjadi hak milik

3. Jenis-jenis Surat Tanah Lainnya

Selain 2 jenis surat tanah tradisional di atas, masih ada lagi beberapa jenis lainnya, seperti:
  1. Letter C
  2. Ketitir
  3. Wigendom
  4. Opstaal
  5. Erfpacht
  6. Rincik atau Surat Pendaftaran Sementara Tanah Milik Indonesia
Seluruh jenis surat tanah tersebut di atas merupakan surat tanah informal yang harus dikonversi ke sertifikat tanah yang sesuai undang-undang yang berlaku saat ini agar berkekuatan hukum.

4. Jenis-jenis Tanah yang Wajib Didaftarkan

Pengaturan jenis-jenis tanah yang wajib didaftarkan memberi perlindungan hukum kepada pemegang hak tanah
Aset properti berupa tanah memang rawan sengketa. Pemilik properti wajib mengetahui jenis-jenis tanah yang wajib didaftarkan. Hal ini demi memastikan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah.
Bagi pemerintah, pendaftaran tanah berguna untuk memberi informasi dan data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum atas bidang tanah atau rumah susun yang sudah terdaftar.
  • Lampiran PP No. 24 Tahun 1997

Pendaftaran tanah diatur dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997. Dalam PP tersebut, yang dimaksud pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
  • Cakupan Objek Tanah yang Wajib Didaftarkan

Objek yang wajib didaftarkan adalah bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan status:
  1. Hak milik.
  2. Hak guna usaha.
  3. Hak guna bangunan dan hak pakai.
  4. Tanah hak pengelolaan.
  5. Tanah wakaf.
  6. Hak milik atas satuan rumah susun.
  7. Hak tanggungan.
  8. Tanah Negara.
Untuk mendaftarkannya, Anda bisa mendatangi Kantor Pertanahan yang ada di setiap Kabupaten/Kotamadya. Kunjungi situs resmi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional ini untuk melihat alamat Kantor Pertanahan sesuai dengan lokasi aset tanah Anda berada.

5. Prosedur Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali

Perhatikan kelengkapan persyaratan untuk jenis-jenis tanah yang wajib didaftarkan. (Foto: Pexels)
Perhatikan kelengkapan persyaratan untuk jenis-jenis tanah yang wajib didaftarkan. (Foto: Pexels)
Untuk mendaftarkan tanah Anda, berikut persyaratan yang harus dilengkapi:
  1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai. Formulir permohonan ini meliputi identitas diri, luas, tak dan penggunaan tanah yang didaftarkan, surat pernyataan tanah tidak sengketa dan pernyataan tanah dikuasai secara fisik.
  2. Surat kuasa apabila diwakilkan/dikuasakan.
  3. Fotokopi identitas (KTP, KK) pemohon dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.
  4. Bukti pemilikan tanah/alas hak milik adat/bekas milik adat.
  5. Fotokopi SPPT PBB Tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket dan penyerahan bukti SSB (BPHTB).
  6. Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan.
Setelah dokumen yang dibutuhkan lengkap, berikut cara pendaftarannya:
  1. Berdasarkan tata cara pada layanan pendaftaran tanah pertama kali di Badan Pertanahan Negara (BPN), pemohon harus mendatangi loket pelayanan di Kantor BPN sesuai domisili tanah.
  2. Setelah berkas dokumen diterima dan diperiksa petugas, pemohon masuk ke loket pembayaran biaya pengukuran pemeriksaan tanah dan pendaftaran hak.
  3. Dalam proses layanan pengukuran dan pemeriksaan tanah, pemohon harus hadir. Setelah pengukuran selesai, pemohon menunggu pengumuman.
  4. Pembukuan hak dan penerbitan sertifikat umumnya memakan waktu 98 hari. Petugas yang akan menyerahkan pembukuan dan sertifikat kepada pemohon.
Tahukah Anda apa yang perlu diperhatikan saat mengurus sertifikat tanah? Simak selengkapnya melalui tayangan berikut ini.
Temukan lebih banyak panduan dan tips membeli rumah dalam Panduan dan Referensi

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah

Tanya Rumah.com

Jelajahi Tanya Rumah.com, ambil keputusan dengan percaya diri bersama para pakar kami

Kalkulator KPR

Ketahui cicilan bulanan untuk hunian idaman Anda lewat Kalkulator KPR.

Kalkulator Keterjangkauan

Ketahui kemampuan mencicil Anda berdasarkan kondisi keuangan Anda saat ini.

Kalkulator Refinancing

Ketahui berapa yang bisa Anda hemat dengan melakukan refinancing untuk cicilan rumah Anda saat ini