Pengertian BPHTB Online, Tarif 2021, dan Cara Hitungnya

RumahCom – BPHTB adalah objek pajak yang dikenakan lantaran ada perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Pemindahan hak tersebut muncul akibat proses jual beli, tukar menukar, hibah, hibah wasiat, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, penunjukan pembeli dalam lelang, pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap, penggabungan usaha, peleburan usaha, serta pemekaran usaha atau hadiah.

BPHTB dikenakan untuk semua transaksi properti yang dibeli dari per orangan maupun developer. Besarnya BPHTB adalah 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak). NJOPTKP sendiri berbeda besarannya di setiap daerah.

Oleh karenanya, BPHTB erat kaitannya dengan tarif pajak yang berlaku. Setidaknya ada sejumlah hal yang perlu Anda ketahui tentang BPHTB, yakni:

1. BPHTB Adalah
2. BPHTB Online
3. Cara Menghitung BPHTB
   1. Simulasi Menghitung BPHTB
4. Tarif BPHTB
5. BPHTB Waris

1. BPHTB Adalah

Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan atau disingkat BPHTB adalah salah satu jenis pajak yang harus dibayarkan saat membeli rumah maupun properti lainnya.

Dalam Undang-undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 20 Tahun 2000, pemberian Hak Pengelolaan merupakan objek pajak.

Dikenakannya Hak Pengelolaan sebagai objek pajak adalah karena penerima Hak Pengelolaan memperoleh manfaat ekonomis dari tanah yang dikelolanya.

Namun, mengingat pada umumnya Hak Pengelolaan diberikan kepada Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, Pemerintah Daerah Provinsi, Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota, lembaga pemerintah lainnya, dan Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan Nasional (Perum Perumnas) tidak dimaksudkan untuk mencari keuntungan. Jadi, pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan karena pemberian Hak Pengelolaan perlu diatur dengan Peraturan Pemerintah.

Subjek pajak yang wajib dikenakan BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Sesuai aturan, tarif pajak yang ditetapkan sebesar 5%.

2. BPHTB Online

Saat akan mengurus BPHTB, jangan bayangkan Anda harus repot mengurusnya langsung ke kantor pajak. Sebab, BPHTB bisa dibayarkan secara online. Hal ini untuk mencegah wajib pajak memanipulasi harga tanah agar tidak dikenakan BPHTB, atau agar pajaknya lebih ringan.

Beberapa kota saat ini sudah menyediakan e-BPHTB, seperti:

Itu beberapa daftar daerah yang menyediakan BPHTB Online. Anda bisa juga mencari daerah yang dituju dengan ketik 'BPHTB Online [Nama Daerah]' di situs pencarian online. Untuk membayar BPHTB online, langkah pertama adalah unduh terlebih dahulu aplikasinya atau lihat di website aplikasi pemda. Setelah itu pilih menu SSDP-BPTB untuk melihat hasil rekaman BPHTB yang pernah dilakukan, misalnya untuk mengetahui statusnya sudah lunas atau belum.

Berikutnya, Anda akan diminta memasukkan data wajib pajak dan objek pajak baru untuk menentukan besarnya pajak BPHTB. Besarnya BPHTB ini tidak dapat dimanipulasi, karena langsung terintegrasi dengan data PBB.

3. Cara Menghitung BPHTB

Besarnya BPHTB adalah 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi NJOPTKP (nilai jual objek pajak tidak kena pajak)

Simulasi menghitung BPHTB 

Pak Wahyu membeli sebuah rumah di Jakarta dengan luas tanah 200 meter persegi dan luas bangunan 100 meter persegi. Berdasarkan NJOP, harga tanah Rp700.000 per meter persegi dan nilai bangunan Rp600.000 per meter persegi. Lalu bagaimana cara menghitung BPHTB-nya?

Contoh lain, Bu Ike membeli rumah dengan luas tanah 200 meter persegi dan luas bangunan 100 meter persegi. Berdasarkan NJOPTKP harga tanah Rp1 juta dan nilai bangunan Rp800 ribu per meter persegi. Maka cara menghitung BPHTB adalah sebagai berikut:

Cara lainnya agar Anda tidak repot menghitung BPHTB, Anda bisa mengunduh aplikasi kalkulator BPHTP di smartphone. Aplikasi ini juga bisa untuk menghitung BPHTB rumah dari warisan dan hibah.

4. Tarif BPHTB

Untuk pembayaran BPHTB, para wajib pajak diberikan kepercayaan untuk menghitung, membayar, dan melaporkan sendiri pajak yang terutang.

Menurut Perda No.18 Tahun 2010 Pasal 7 (1), besarnya pokok Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif sebagaimana dimaksud dalam dasar pengenaan pajak setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Jika Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang digunakan dalam pengenaan PBB pada tahun terjadinya perolehan, maka besaran pokok BPHTB yang terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif dengan NJOP setelah dikurangi NPOPTKP.

Sementara itu menurut Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016, besarnya Pajak Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (1) huruf a adalah sebesar:

1. 2,5% (dua koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, selain pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana, yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan;
2. 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana, yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; atau
3. 0% (nol persen) atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah, badan usaha milik negara yang mendapat penugasan khusus dari pemerintah, atau badan usaha milik daerah yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang yang mengatur mengenai pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

BPHTB merupakan singkatan dari Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan. Lebih jauh lagi, simak hal-hal yang perlu Anda ketahui tentang BPHTB di video ini

5. BPHTB Waris

Dalam Undang-undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 20 Tahun 2000, disebutkan bahwa perolehan hak karena waris dan hibah wasiat merupakan objek pajak.

Perolehan hak karena waris adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan oleh ahli waris dari pewaris, yang berlaku setelah pewaris meninggal dunia.

Saat pewaris meninggal dunia, pada hakikatnya telah terjadi pemindahan hak dari pewaris kepada ahli waris. Saat terjadinya peristiwa hukum yang mengakibatkan pemindahan hak tersebut merupakan saat perolehan hak karena waris menjadi objek pajak.

Mengingat ahli waris memperoleh hak secara cuma-cuma, maka wajar apabila perolehan hak karena waris tersebut termasuk objek pajak yang dikenakan pajak.

Perolehan hak karena hibah wasiat adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan dari pemberi hibah wasiat, yang berlaku setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia.

Mengurus Sertifikat Tanah, Hukum, dan Pajak Properti

Ketahui Tarif BPHTB Terbaru

Pada umumnya, penerima hibah wasiat adalah orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga dengan pemberi hibah wasiat, atau orang pribadi yang tidak mampu. Di samping orang pribadi, penerima hibah wasiat juga berupa badan yang biasanya mempunyai kegiatan pelayanan kepentingan umum di bidang sosial, keagamaan, pendidikan, kesehatan dan kebudayaan, yang semata-mata tidak mencari keuntungan.

Oleh karena ahli waris dan penerima hibah wasiat memperoleh hak secara cuma-cuma, maka untuk lebih memberikan rasa keadilan, besarnya pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan karena waris dan hibah wasiat perlu diatur tersendiri dengan Peraturan Pemerintah.

Temukan lebih banyak panduan dan tips membeli rumah dalam Panduan dan Referensi

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah.

Tanya Rumah

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya