Pengertian NJOP Tanah dan NJKP, 3 Perbedaan, dan Cara Hitungnya Sesuai Hukum di Indonesia

Wahyu Ardiyanto
Pengertian NJOP Tanah dan NJKP, 3 Perbedaan, dan Cara Hitungnya Sesuai Hukum di Indonesia
RumahCom – NJOP pasti selalu ada saat Anda hendak menjual atau membeli properti. Pada prinsipnya, NJOP adalah kepanjangan dari Nilai Jual Objek Pajak, sedangkan NJKP adalah Nilai Jual Kena Pajak.
Baik Nilai Jual Kena Pajak dan Nilai Jual Objek Pajak adalah patokan untuk menentukan harga properti. Jadi, meskipun keduanya memang sepintas terlihat sama, tetapi ada perbedaan mendasar dalam kedua istilah tersebut. Untuk membantu Anda memahami keduanya lebih lanjut, dalam artikel ini akan membahas tentang:
  • NJOP Adalah
  • Beli Rumah dengan NJOP
  • Manfaat NJOP
  • Cara Menghitung NJOP/Meter dan Contohnya
  • Kelebihan dan Kekurangan NJOP
  • NJKP Adalah
  • Cara Menghitung Nilai NJKP
  • Perbedaan NJOP dan NJKP
Informasi-informasi di atas pasti akan sangat membantu Anda memahami lebih jauh tentang dua hal ini. Yuk, langsung saja kita simak artikelnya.

NJOP Adalah Nilai Jual Objek Pajak

NJOP Adalah Nilai Jual Objek Pajak
NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli. (Foto: Jabarprov.go.id)
NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Jika tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak Pengganti. Di bidang properti, NJOP adalah nilai yang ditetapkan negara sebagai dasar pengenaan pajak bagi PBB. Perkembangan sebuah kawasan membuat nilai jual properti meningkat.
Untuk mengantisipasinya, pemerintah melalui menteri keuangan menetapkan pembayaran NJOP adalah setiap tiga tahun sekali. Namun, di daerah tertentu yang berkembang sangat pesat, mengakibatkan nilai jual naik signifikan, penetapan Nilai Jual Objek Pajak bisa dilakukan setahun sekali.
Penetapan NJOP adalah per meter persegi dan seringkali diasumsikan sebagai harga terendah dari sebuah properti. Biasanya properti yang dijual dengan harga 1,5 hingga dua kali lipat dari harga Nilai Jual Objek Pajak.

Beli Rumah dengan NJOP

Beli Rumah dengan NJOP
Membeli rumah di Indonesia harus dibarengi dengan pembayaran Nilai Jual Objek Pajak. Hal ini berguna untuk memberi masukan pada negara demi pembangunan ekonomi bersama. Harga Nilai Jual Objek Pajak setiap rumah tergantung dari besarnya masing-masing properti itu sendiri.
Adapun perkembangan sebuah kawasan membuat nilai jual properti menjadi meningkat. Semakin tinggi NJOP-nya berarti semakin pesat perkembangan kawasan tersebut. Apalagi wilayah yang Anda pilih berada di pusat kota Jakarta. Namun, jangan khawatir, berikut adalah daftar rumah murah di Jakarta yang dijual kurang dari Rp700 juta.

Manfaat NJOP

Pada dasarnya, NJOP adalah penentuan nilai yang bisa jadi patokan harga properti. (Foto: Unsplash.com)Pada dasarnya, NJOP adalah penentuan nilai yang bisa jadi patokan harga properti. (Foto: Unsplash.com)
Jika Anda melakukan transaksi jual beli rumah, Nilai Jual Objek Pajak adalah hal yang penting untuk dipahami. Sebab, dengan mengetahui Nilai Jual Objek Pajak, Anda akan mengetahui seberapa besar dana serta pajak yang akan ditanggung dari transaksi jual beli properti/rumah.
Jika kemudian harganya jauh di atas Nilai Jual Objek Pajak, hal ini bisa berarti pemilik tanah menjualnya terlalu mahal. Pada dasarnya, Nilai Jual Objek Pajak adalah penentuan nilai yang bisa jadi patokan harga properti. Itulah manfaat dari NJOP itu sendiri dalam peraturan pajak properti.

Cara Menghitung NJOP/Meter dan Contohnya

Dasar pengenaan NJOP sebagai nilai yang ditetapkan negara sebagai pengenaan pajak bagi PBB bisa jadi berbeda-beda. (Foto: roadsafetywales.org.uk)
Di bidang properti, NJOP adalah nilai yang ditetapkan negara sebagai dasar pengenaan pajak bagi PBB. Perkembangan sebuah kawasan membuat nilai jual properti meningkat.
Untuk mengantisipasinya, pemerintah melalui menteri keuangan menetapkan pembayaran NJOP adalah setiap tiga tahun sekali. Namun, di daerah tertentu yang berkembang sangat pesat, Nilai Jual Objek Pajak bisa ditetapkan setahun sekali diakibatkan oleh nilai jual naik signifikan.
Nilai Jual Objek Pajak ditentukan atas 3 hal yakni:

Objek Pajak Lain

Nilai Jual Objek Pajak dapat diperoleh dengan membandingkan dengan objek pajak lain. Karenanya, lakukan pengamatan dan penelitian untuk objek pajak lain yang sejenis dan berdekatan untuk mengetahui nilai jualnya.

Penggantian NJOP

Untuk menentukan Nilai Jual Objek Pajak didasari oleh penggantian Nilai Jual Objek Pajak yakni hasil pemasukan atau pendapatan dari objek pajak tersebut.

Nilai Perolehan Baru

Selanjutnya, penentuan NJOP adalah dengan nilai perolehan baru. Dalam hal ini, perhitungan biaya didasari oleh transaksi pembelian dan dikurangi biaya yang harus dikeluarkan untuk menempati objek pajak tersebut secara layak.
Nah, untuk itu ada baiknya Anda mengetahui secara lengkap kondisi bangunan objek pajak yang akan dibeli. Apabila harus dilakukan renovasi atau perbaikan yang menyebabkan penyusutan, itupun sudah menjadi total biaya yang harus dihitung lagi untuk menentukan Nilai Jual Objek Pajak.
Nilai Jual Objek Pajak ditetapkan per meter persegi dan seringkali diasumsikan sebagai harga terendah dari sebuah properti. Biasanya properti yang dijual dengan harga 1,5 hingga 2 kali lipat dari harga NJOP. Agar lebih mengerti, berikut simulasi penghitungan Nilai Jual Objek Pajak adalah sebagai berikut:
Luas Tanah168 m2
Luas NJOP TanahRp1.000.000/m2
Total Harga TanahRp168.000.000
Luas Bangunan64 m2
NJOP BangunanRp2.000.000/m2
Total Harga BangunanRp128.000.000
Nilai Jual Rumah (Bangunan)Rp296.000.000

Kelebihan dan Kekurangan NJOP

Salah satu kelebihan NJOP adalah harganya menyesuaikan wilayah (Foto: Freepik.com)
Nilai Jual Objek Pajak pun memiliki kelebihan dan kekurangan yang uraiannya terdapat pada tabel berikut:
KelebihanKekurangan
Menjadi harga acuanTidak membedakan lokasi bangunan
Harganya menyesuaikan wilayahHarganya tidak berbeda dengan bangunan dengan tipe yang berbeda di sekitarannya
Infrastruktur dan fasilitas semakin baikHarga tanah semakin melonjak
Nilai persentasenya ditentukan oleh kepala daerahNilai persentase selalu naik dari tahun ke tahun

Tips Rumah.com

Pastikan properti yang dibeli memiliki dokumen yang legal. Jangan lupa untuk mengecek keabsahan dokumen sebelum menandatangani perjanjian jual beli.

NJKP Adalah

NJKP merupakan bagian dari NJOP dan nilai NJKP selalu bergantung pada besarnya nilai NJOP (foto: jateng.tribunnews.com)
Sementara NJKP atau Nilai Jual Kena Pajak (assessment value) adalah besaran nilai jual objek yang akan dimasukan ke dalam perhitungan pajak terutang yang tertuang dalam Pasal 6 ayat (3) Undang-Undang Pajak Bumi dan Bangunan. Hal ini berarti, NJKP merupakan bagian dari NJOP dan nilai NJKP selalu bergantung pada besarnya nilai NJOP.
NJKP bisa berada di angka yang sama dengan nilai jual dan bahkan lebih rendah atau tinggi dari nilai jual. Besaran NJKP ditetapkan serendah-rendahnya 20% dari nilai jual dan setinggi-tingginya 100% dari nilai jual.
Berdasarkan KMK Nomor 201/KMK.04/2000, pemerintah sudah menetapkan ketentuan persentase NJKP. Persentase untuk objek pajak perkebunan, pertambangan, dan kehutanan ditetapkan sebesar 40%. Sedangkan, objek pajak lainnya seperti pedesaan dan perkotaan dapat dilihat terlebih dahulu nilai NJOP-nya.

Cara Menghitung Nilai NJKP

Umumnya, nilai NJKP akan saling berhubungan dengan NJOP yang mana NJKP adalah besaran nilai jual yang nantinya dimasukkan ke dalam hitungan pajak terutang. (Foto: Freepik)
NJKP dalam Pasal 6 ayat (3) Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 sebagai berikut:
  1. Objek pajak perumahan, yang wajib pajaknya perseorangan dengan Nilai Jual Objek Pajak atas bumi dan bangunan sama atau lebih besar dari Rp1.000.000.000 (satu miliar rupiah).
  2. Objek pajak perkebunan yang luas lahannya sama atau lebih besar dari 25 Ha (dua puluh lima hektar) yang dimiliki, dikuasai atau dikelola oleh Badan Usaha Milik Negara, badan usaha swasta, maupun berdasarkan kerjasama operasional antara pemerintah dan swasta.
  3. Objek pajak kehutanan, tetapi tidak termasuk areal blok tebangan dalam rangka penyelenggaraan kegiatan Pemegang Hak Pengusahaan Hutan, Pemegang Hak Pemungutan Hasil Hutan dan Pemegang Izin.
Umumnya, nilai NJKP akan saling berhubungan dengan NJOP yang mana NJKP adalah besaran nilai jual yang nantinya dimasukkan ke dalam hitungan pajak terutang. Jika Nilai Jual Objek Pajak lebih dari 1 miliar rupiah, maka persentase NJKP-nya adalah 40%, tetapi jika kurang dari 1 miliar maka persentasenya 20%.
NJOPNJKP
Rp2.000.000.000.Rp800.000.000
Rp1.000.000.000Rp400.000.000
Rp800.000.000Rp160.000.000
Rp400.000.000Rp80.000.000

Perbedaan NJOP dan NJKP

NJOP dan NJKP memiliki perbedaan yang sangat mendasar yakni sebagai berikut;
1.
Harga rata-rata transaksi jual beli
Besaran nilai objek pajak
2.
Disesuaikan dengan lokasi dan objek tanah dan bangunan
Disesuaikan dengan NJOP
3.
Besaran persentasenya berdasarkan surat keputusan kepala daerah
20% hingga 40%
Itulah penjelasan seputar Nilai Jual Objek Pajak dan Nilai Jual Kena Pajak. Semoga bermanfaat dan cukup membantu Anda saat mau membeli atau menjual rumah nanti. Nah, bila Anda tertarik juga untuk menghitung simulasi cicilan KPR rumah, Anda bisa memanfaatkan kalkulator KPR persembahan Rumah.com di bawah ini.

Kalkulator Keterjangkauan

Ketahui kemampuan mencicil Anda berdasarkan kondisi keuangan Anda saat ini.

Mau mengajukan Kredit Pemilikan Rumah alias KPR dan bingung menentukan pilihan suku bunganya? Ketahui plus minusnya lewat video berikut ini!
Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah

Kalkulator KPR

Ketahui cicilan bulanan untuk hunian idaman Anda lewat Kalkulator KPR.

Kalkulator Keterjangkauan

Ketahui kemampuan mencicil Anda berdasarkan kondisi keuangan Anda saat ini.

Kalkulator Refinancing

Ketahui berapa yang bisa Anda hemat dengan melakukan refinancing untuk cicilan rumah Anda saat ini

Tanya Jawab Seputar NJOP

NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Jika tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak Pengganti.

Untuk memperoleh informasi terkini seputar besaran NJOP di suatu wilayah, cara mudahnya adalah mendatangi langsung kantor kecamatan sesuai dengan lokasi tanah/properti tersebut berada.

Pembayaran NJOP ditetapkan oleh pemerintah 3 tahun sekali, namun NJOP bisa ditetapkan setahun sekali diakibatkan nilai jual yang naik secara signifikan. Dengan melakukan pengamatan dan penelitian untuk objek pajak lain yang sejenis untuk mengetahui nilai jualnya.

NJOP bisa dikatakan sebagai dasar pengenaan PBB. NJOP merupakan harga rata-rata atau harga pasar pada transaksi jual beli tanah. Ada banyak faktor yang mempengaruhi NJOP bumi, antara lain letak, pemanfaatan, peruntukan, dan kondisi lingkungan.

NJOP akan diubah setahun sekali. Anda juga dapat menentukan harga rumah berdasarkan NJOP.