APHT & SKMHT: Pengertian, Biaya dan Contoh yang Perlu Anda Tahu

Agar tidak bingung, simak penjelasan mengenai SKMHT, APHT, contoh, jangka waktu SKMHT, dan perhitungan biaya APHT di artikel ini.
APHT & SKMHT adalah berkas yang harus dimiliki saat Anda akan bertransaksi properti. Hanya di sini panduan terlengkapnya.
APHT & SKMHT adalah berkas yang harus dimiliki saat Anda akan bertransaksi properti. Hanya di sini panduan terlengkapnya.

RumahCom – Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang Anda ajukan akhirnya disetujui bank. Anda pun segera mengurus akte-akte pembelian rumah di kantor Notaris. Ada beberapa dokumen yang selalu ada saat Anda mengurus jual-beli. Beberapa di antaranya adalah APHT & SKMHT.

Agar tidak bingung, simak penjelasan mengenai SKMHT, APHT, contoh, jangka waktu SKMHT, dan perhitungan biaya APHT di artikel ini.

SKMHT adalah Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan. Apa Gunanya?

Pengurusan SKMHT harus melewati persyaratan yang diatur dalam undang-undang. (Foto: Pexels)

Pengurusan SKMHT harus melewati persyaratan yang diatur dalam undang-undang. (Foto: Pexels)

Saat mengurus KPR di notaris, ada situasi di mana Surat Kuasa untuk Memberikan Hak Tanggungan (SKMHT) ini akan diperlukan. Yaitu saat Anda membeli rumah secara kredit dari developer atau dari pemilik sebelumnya, dan kondisi sertifikat tanahnya masih atas nama developer. Jika yang mengajukan kredit adalah pembeli, maka bank akan meminta SKMHT dari developer.

SKMHT diperlukan kalau ada jeda waktu tanah jaminan tidak bisa dibebani hipotek/APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan), karena sertifikatnya masih nama developer. Kemudian pihak bank atau kreditor dapat mewakili pemberi jaminan (developer) untuk melaksanakan pembebanan hak tanggungan dengan menandatangani APHT.

Intinya, developer memberikan kreditor kuasa untuk mewakilinya, dalam menjaminkan tanah atau bangunan miliknya. Anda bisa melihat ilustrasinya di contoh berikut.

Anda membeli rumah Rp 1 milyar dari developer PT Angin Ribut, maka PT Angin Ribut akan memberikan SKMHT kepada bank tempat Anda mencicil KPR. Hal ini karena Sertifikat Surat Hak Guna Bangunan (SGHB) atas nama PT Angin Ribut telah TERBEBANI APHT atau jaminan sebesar Rp 1 milyar.

Berarti PT. Angin Ribut adalah sebagai TERTANGGUNG dalam hal ini, dan wajib memberikan SKMHT kepada bank sebagai kreditor. Intinya, PT Angin Ribut memberi kuasa kepada bank sebagai kreditor untuk mewakilinya.

Seandainya terjadi sengketa, atau Anda tak dapat membayar cicilan, maka bank yang akan berperan, bukannya developer, dalam hal ini PT. Angin Ribut.

SKMHT wajib dibuat oleh notaris karena membutuhkan akta yang asli. Dalam UU Nomor 4 Tahun 1996 Pasal 4 ayat (5), Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan kepada pemilik sah dari agunan tersebut, dalam hal ini telah tercantum secara jelas nama debitur dalam sertifikat.

Apa Itu APHT?

Bawalah SKMHT dan APHT bersamaan ketika ingin mengurus Akta Jual Beli. (Foto: Pexels)

Bawalah SKMHT dan APHT bersamaan ketika ingin mengurus Akta Jual Beli. (Foto: Pexels)

Kini Anda sudah memiliki SKMHT, bawalah saat Anda mendatangi notaris untuk tanda tangan Akta Jual Beli. Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) mengatur persyaratan dan ketentuan pemberian Hak Tanggungan dari debitor kepada kreditor, terkait utang yang dijaminkan dengan Hak Tanggungan.

APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan), dulu dikenal dengan sebutan hipotek, adalah hak debitur/bank untuk meletakkan hipotek di atas lahan jaminan utang. Ini dengan anggapan bahwa kredit KPR telah disetujui.

Namun, kalau sudah mendapakan Akte Jual Beli, dan bisa balik nama ke pembeli, berarti SKMHT sudah tidak diperlukan lagi.

Pemberian hak ini tujuannya adalah sebagai jaminan pelunasan utang debitor/Anda kepada kreditor sehubungan dengan perjanjian pinjaman/kredit yang bersangkutan. Dalam hal ini, tanah adalah obyek hak tanggungan tersebut, termasuk benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu.

Namun kalau benda-benda itu milik pihak lain, yang bersangkutan/pemilik harus ikut menandatangani APHT-nya.

Ada beberapa hal yang harus Anda ingat. Pembebanan Hak Tanggungan, wajib memenuhi syarat yang ditetapkan dalam UU Hak Tanggungan (UUHT), yaitu: Pemberian Hak Tanggungan harus didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu.

Hal ini sudah tercantum dalam, dan menjadi bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian kredit tersebut, atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.

Ada syarat-syarat spesialitas yang wajib dipenuhi dalam Pemberian Hak Tanggungan. Yaitu dicantumkannya nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan. Begitu juga dengan domisili para pihak, pemegang dan pemberi Hak Tanggungan.

Tak kalah penting adalah adanya penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijaminkan pelunasannya dengan Hak Tanggungan, nilai tanggungan, dan uraian yang jelas mengenai objek Hak Tanggungan.

Pemberian Hak Tanggungan wajib memenuhi persyaratan publisitas melalui pendaftaran Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan setempat (Kotamadya/ Kabupaten).

Anda harus pastikan pada sertifikat Hak Tanggungan sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, memuat titel eksekutorial dengan kata-kata "Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa".

Tip Rumah
Selalu gunakan jasa notaris terpercaya untuk membuat SKHMT dan APHT

Kapan APHT Berlaku?

Jangka waktu APHT & SKMHT dimulai sejak tahap pemberian hak tanggunagn dan diakhiri dengan tahap pendaftaran hak tanggungan. (Foto: Pexels)

Jangka waktu APHT & SKMHT dimulai sejak tahap pemberian hak tanggunagn dan diakhiri dengan tahap pendaftaran hak tanggungan. (Foto: Pexels)

Tata cara pembebanan Hak Tanggungan dimulai dengan tahap pemberian Hak Tanggungan di hadapan PPAT yang berwenang dan dibuktikan dengan APHT dan diakhiri dengan tahap pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan setempat.

Pada intinya, pemberi Hak Tanggungan (debitor atau pihak lain) wajib hadir di kantor PPAT yang berwenang membuat APHT berdasarkan daerah kerjanya. Yaitu per kecamatan yang meliputi kelurahan atau desa letak bidang tanah hak ditunjuk sebagai objek Hak Tanggungan.

Apa saja yang tercantum di dalam APHT?

  • Syarat-syarat spesialitas
  • Jumlah pinjaman
  • Penunjukan objek Hak Tanggungan
  • Hal-hal yang diperjanjikan (pasal 11 (2) UUHT) oleh kreditor dan debitor, termasuk janji Roya Partial (pasal 2 (2) UUHT) dan janji penjualan objek Hak Tanggungan di bawah tangan (pasal 20 UUHT).

Untuk kreditor, diberikan tanda bukti adanya Hak Tanggungan, yaitu Sertifikat Hak Tanggungan yang terdiri dari salinan Buku Tanah Hak Tanggungan dan salinan APHT.

Karena rumah yang dibeli yang menjadi jaminan dalam KPR, maka sebelum menandatangangi APHT, tranksaksi jual beli harus dituntaskan dulu dengan Akte Jual Beli yang Anda harus tandatangani.

Pada akhirnya, sebagai debitur, Anda akan membayar cicilan pada pihak bank yang telah memberi pinjaman pada Anda untuk membayar harga rumah tersebut. Rumah yang Anda beli ini akan menjadi jaminan saat Anda mengangsur utang pada Bank. 

Sudah punya sertifikat rumah yang lengkap namun Anda sedang terlilit kesulitan ekonomi? Anda bisa kapan saja menggadaikan sertifikat rumah. Ketahui cara amannya di sini:

Cara Aman Gadai Sertifikat Tanah

Panduan

Cara Aman Gadai Sertifikat Tanah

Berapa Biayanya?

Ada sejumlah biaya APHT & SKMHT yang perlu disiapkan. (Foto: Pixabay)

Ada sejumlah biaya APHT & SKMHT yang perlu disiapkan. (Foto: Pixabay)

Biaya APHT diperlukan sebagai jaminan bahwa pinjaman dari bank akan dilunasi. Biaya ini merupakan biaya yang tidak terpisahkan dari perjanjian kredit dengan jaminan. Apabila kredit macet, bank secara hukum dapat mengeksekusi rumah yang dikreditkan. Biaya APHT ini wajib dibayarkan sebelum kredit bisa dikeluarkan oleh bank.

Biaya pembuatan SKMHT dan APHT biasanya sudah termasuk biaya notaris saat melakukan jual -beli rumah.  Ini contohnya bila dirinci:

  • Biaya cek sertifikat, Rp100.000
  • Biaya SK, Rp1.000.000
  • Biaya validasi pajak, Rp200.00
  • Biaya AJB, Rp2.400.000
  • Biaya BBN, Rp750.000
  • Biaya APHT/SKHMT, bervariasi berdasarkan konvensi 0,25% dari 125% nilai kredit

Namun perlu diingat, biaya di setiap notaris bisa berbeda tergantung letak propertinya. Bisa lebih mahal atau lebih murah. Dan yang membayar bisa pembeli atau penjual. 

Contoh APHT & SKMHT

APHT dan SKMHT tidak boleh Anda abaikan karena perannya sangat penting untuk memuluskan proses Anda mewujudkan rumah sendiri.

Unduh Contoh APHT (PDF)

Unduh Contoh SKMHT (PDF)

Jadi bagaimana, Anda sudah siap membeli rumah? Jika membutuhkan panduan dalam mengurus sertifikat, Anda bisa mencarinya di Rumah.com.

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah.

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya

Tanya Rumah

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya

Baca Selanjutnya

Daftar Perumahan di Bawah Rp2 miliar di wilayah DKI Jakarta

Masukan