Ini Cara Hitung Pajak Apabila Anda Bangun Rumah Sendiri

Tim Editorial Rumah.com
Ini Cara Hitung Pajak Apabila Anda Bangun Rumah Sendiri
RumahCom – Dari sekian banyak jenis pajak yang wajib dibayarkan oleh masyarakat, ada salah satu jenis pajak terkait pembangunan yang jarang diketahui oleh masyarakat. Itu adalah Pajak Pertambahan Nilai Kegiatan Membangun Sendiri atau biasa disingkat PPN KMS. Namun, apakah semua pembangunan wajib dikenakan PPN KMS termasuk bangun rumah sendiri kena pajak? Atau apakah hanya wajib pajak yang telah dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP) saja yang wajib membayar PPN KMS?
Untuk menjawab pertanyaan tersebut, Anda harus melihat definisi dari Kegiatan Membangun Sendiri. Kegiatan Membangun Sendiri adalah kegiatan membangun bangunan yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri dan digunakan pihak lain.
Jadi, PPN KMS tidak dikenakan ke semua kegiatan pembangunan. Bangunan yang dikenakan PPN KMS adalah satu atau lebih konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah dan atau perairan dengan kriteria yakni konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja; diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat usaha; dan luas keseluruhan paling sedikit 200m2 (dua ratus meter persegi).
Orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri wajib melaporkan penyetoran Pajak Pertambahan Nilai (PPN) terutang ke Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang wilayah kerjanya meliputi tempat bangunan didirikan dengan mempergunakan lembar ketiga. Simak lebih lengkap penjelasan mengenai bangun rumah sendiri kena pajak dalam artikel ini!
  • Perhitungan Pajak Jika Anda Bangun Rumah Sendiri
  • Aturan Hukum Mengenai Pajak Bangun Rumah
  • Bedanya Pajak Bangun Rumah dan PBB
  • Simulasi Perhitungan Pajak Bangun Rumah

Perhitungan Pajak Jika Anda Bangun Rumah Sendiri

Tarif atas PPN KMS adalah sama dengan tarif PPN pada umumnya yakni 10 persen.
Bagaimana perhitungan jumlah pajak yang dibayarkan jika Anda membangun rumah sendiri? Tarif atas PPN KMS adalah sama dengan tarif PPN pada umumnya, yaitu sebesar 11 persen.
Dasar Pengenaan Pajak yang dikenakan adalah 20 persen dikalikan dengan jumlah biaya yang dikeluarkan atau dibayarkan setiap bulannya. Jadi bisa disimpulkan tarif efektif dari PPN KMS tersebut adalah sebesar 2 persen dikalikan nilai biaya yang dikeluarkan atau dibayarkan.
Lalu apa bangun rumah sendiri kena pajak? Berikut hal yang harus Anda lakukan sebagai orang pribadi atau badan terkait dengan kegiatan membangun sendiri.

Menghitung Luas Bangunan yang Akan Dibangun

Orang pribadi atau badan yang akan melakukan kegiatan membangun sendiri harus menghitung luas bangunannya, tujuannya untuk menentukan apakah bangunan tersebut dikenakan PPN KMS atau tidak.

Membuat Rencana Anggaran dan Biaya

Kegiatan yang melalui proses perencanaan akan memperoleh hasil yang baik. Rencana anggaran dan biaya ini bertujuan untuk memperkirakan biaya yang akan dikeluarkan dan menyesuaikan dengan bujet. Rencana anggaran dan biaya ini juga digunakan untuk menghitung PPN KMS yang akan dibayarkan tiap bulannya.
Ketika wajib pajak tidak membuat rencana anggaran dan biaya, maka Direktorat Jenderal Pajak (DJP) akan melakukan penilaian atas bangunan tersebut. Penilaian DJP ini bisa mengakibatkan nilai bangunan dari hasil penilaian akan lebih tinggi dari biaya yang secara nyata telah dikeluarkan. Hal ini tentu akan merugikan wajib pajak tersebut.

Menyetorkan PPN KMS Setiap Bulannya

PPN terutang atas kegiatan membangun sendiri wajib disetor ke kas negara melalui kantor pos atau bank persepsi paling lama tanggal 15 bulan berikutnya setelah berakhirnya masa pajak. Jadi, PPN KMS atas biaya pembangunan yang dikeluarkan selama bulan Maret, paling lama disetorkan tanggal 15 April.
Keuntungan dari membayar pajak terutang setiap bulan adalah agar pajak yang dibayarkan tidak merasa berat dibandingkan dibayarkan sekaligus ketika bangunan telah selesai.

Melaporkan PPN KMS yang Telah Disetorkan

PPN terutang atas kegiatan membangun sendiri wajib dilaporkan penyetorannya paling lama akhir bulan masa pajak dan dilaporkan ke Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang wilayah kerjanya meliputi tempat bangunan didirikan. Jika wajib pajak mengalami masalah atau bingung mengenai PPN KMS bisa berkonsultasi dengan account representative di Kantor Pelayanan Pajak wajib pajak terdaftar atau di Kantor Pelayanan Pajak bangunan didirikan.

Aturan Hukum Mengenai Pajak Bangun Rumah

Adapun aturan ini diatur di dalam PMK Nomor 61/PMK.03/2022 tentang Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas Kegiatan Sendiri dan berlaku sejak 1 April 2022.
Pemerintah telah menetapkan tarif atas penerapan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas Kegiatan Membangun Sendiri (KMS). Dengan begitu, masyarakat yang akanmembangun rumahnya sendiri akan dikenakan PPN. Adapun aturan ini diatur di dalam PMK Nomor 61/PMK.03/2022 tentang Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas Kegiatan Sendiri dan berlaku sejak 1 April 2022. PPN atas kegiatan membangun sendiri bukan hal baru.
Pajak ini memang sudah ada sejak UU Nomor 11 Tahun 1994 yang berlaku pada tanggal 1 Januari 1995. Yang saat ini disesuaikan hanya tarif dari 10 persen menjadi 11 persen, untuk rumah dengan luas bangunan paling sedikit 200 meter persegi.
Adapun, lebih rinci, Perhitungan pengenaan pajak yakni 20% dikali tarif PPN 11%, dikali Dasar Pengenaan Pajak (DPP) atau 2,2% dari DPP. DPP PPN KMS yaitu berupa nilai tertentu sebesar jumlah biaya yang dikeluarkan dan atau yang dibayarkan dalam membangun bangunan untuk setiap masa pajak sampai dengan bangunan selesai, tidak termasuk biaya perolehan tanah.
PPN tersebut wajib dibayarkan sendiri oleh pelaku yang melakukan KMS, yang kemudian disetor melalui Bank. Anda dianggap sudah melapor ketika membuat Surat Setoran Pajak (SSP) dan akan masuk ke Direktorat Jenderal Pajak (DJP)dengan Nomor Transaksi Penerimaan Negara (NTPN) yang tercantum dalam SSP tersebut.
Sama halnya dengan beli rumah jadi, ternyata bangun rumah juga kena pajak. Namun jika Anda lebih memilih untuk beli rumah jadi. Berikut daftar hunian terbaik yang bisa jadi referensi Anda. Cek daftar rumah dijual di Parung dibawah Rp1 miliar di sini!

Bedanya Pajak Bangun Rumah dan PBB

PPN KMS dikenakan atas biaya-biaya yang dikeluarkan untuk mendirikan suatu bangunan dan dikenakan hanya ketika membangun.
Banyak wajib pajak yang masih sulit membedakan antara PPN KMS dan Pajak Bumi Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB P2). PBB P2 adalah pajak atas bumi/bangunan yang dimiliki, dikuasai dan atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.
Perbedaannya adalah PPN KMS dikenakan atas biaya-biaya yang dikeluarkan untuk mendirikan suatu bangunan dan dikenakan hanya ketika membangun sedangkan PBB P2 dikenakan atas bumi/bangunan dan dikenakan setiap tahun. Berbeda lagi dengan saat jual beli rumah, ada pajak yang dibayarkan oleh pembeli tetapi juga ada pajak pembelian rumah lainnya yang perlu dibayarkan atau dilaporkan oleh penjual.
Pada dasarnya, pajak pembelian rumah ini mencakupi seluruh biaya pajak jual beli rumah. Meskipun ada beberapa pajak pembelian rumah yang bisa dilaporkan oleh penjual, Anda sebagai pembeli perlu mengetahui agar tidak ada kesalah pahaman dan mengurangi risiko kerugian. Pertama, ada baiknya Anda mengetahui pajak pembelian rumah berdasarkan sudut pandang pembeli dan penjual.
Di bawah ini perbedaan antara pajak yang dibayarkan pembeli dan yang dibayarkan penjual.
Pajak yang Dibayarkan PembeliPajak yang Dibayarkan Penjual
Anda telah sepenuhnya memiliki hak atas rumah atau properti yang telah Anda beli tersebut. Penerapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagai pajak pembelian rumah ini perlu dilaporkan secara rinci dan jelas karena pembelian rumah merupakan sebuah kategori transaksi yang masuk ke dalam peristiwa hukum. Secara mendasar, tarif maksimal pajak pembelian rumah tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan terhitung dikurangi sebanyak 5 persen dari Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Besaran maksimal dari dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan tersebut memiliki total yang berbeda-beda tergantung dari kondisi lanskap dan lingkungan daerah rumah tersebut. Jadi biaya pajak pembelian rumah baik di Jakarta, Bandung, Surabaya, dan kota-kota besar lainnya akan memiliki perbedaan yang cukup signifikan.Pajak Penghasilan (PPh) Pajak pembelian rumah yang dibebankan kepada penjual adalah Pajak Penghasilan (PPh). Sebagai salah satu elemen pajak pembelian rumah, Pajak Penghasilan merupakan sebuah pajak yang wajib ditanggung oleh penjual rumah. Ketentuan terkait pajak pembelian rumah ini tertera dalam berencana untuk menjual rumah. Ketentuan tentang Pajak Penghasilan ini diatur oleh Peraturan Pemerintah Nomor 34 tahun 2016. Dalam Peraturan Pemerintah tersebut terdapat ketentuan mengenai Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dan perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya. Penjual rumah diwajibkan untuk melunasi pajak pembelian rumah satu ini karena rumah yang terjual merupakan salah satu sumber penghasilan yang didapat oleh sang penjual rumah. Baik itu secara perorangan atau dari developer rumah. Besaran Pajak Penghasilan yang dibebankan kepada penjual rumah sebagai syarat pelunasan pajak pembelian rumah ini adalah sebesar 2.5 persen dari harga penjualan rumah. Pajak Penghasilan harus sudah terlebih dahulu dilaporkan dan dilunasi sebelum Akta Jual Beli dari rumah tersebut diterbitkan.
Pajak Pertambahan Nilai (PPN) Selanjutnya, elemen pajak pembelian rumah lainnya yang perlu Anda penuhi sebagai pembeli adalah Pajak Pertambahan Nilai atau PPN. Elemen pajak pembelian rumah ini tidak secara langsung dibebankan kepada Anda sebagai pembeli. Anda perlu melunasi Pajak Pertambahan Nilai dengan cara menyetor besaran pajak tersebut kepada penjual. Besaran pajak pembelian rumah satu ini nantinya akan diakumulasikan dengan biaya transaksi jual beli rumah keseluruhan. Pajak pertambahan nilai ini memiliki sifat wajib untuk dilunasi, terlebih jika Anda membeli rumah dari developer, maka akan ada Pajak Pertambahan Nilai dengan beban besaran kurang lebih mencapai 10 persen dari harga jual beli rumah yang telah disepakati. Sedangkan Anda membeli rumah secara perorangan, maka pajak pembelian rumah yang satu ini perlu Anda setorkan secara langsung di kantor pajak.Pajak Bumi Bangunan Sebagai pembeli rumah Anda pun perlu mengetahui besaran Pajak Bumi Bangunan sebagai salah satu jenis pajak pembelian rumah kepada penjual. Pasalnya, Pajak Bumi Bangunan atau PBB ini memiliki sifat wajib untuk dibayarkan setiap tahun. Jadi ketika proses jual beli selesai, maka Anda sebagai pemilik rumah baru harus mempersiapkan biaya pajak yang akan ditangguhkan di tahun berikutnya. Penjual rumah perlu membayarkan Pajak Bumi Bangunan sebelum terjadinya proses serah terima atas rumah, bangunan, atau tanah yang telah terjual oleh Anda. Dibandingkan dengan pajak pembelian rumah lainnya, besaran persentase Pajak Bumi Bangunan terbilang rendah. Pajak pembelian rumah satu ini hanya memiliki besaran hingga 0.5 persen saat ini. Namun persentase tersebut diambil dari Nilai Jual Kena Pajak atau NJKP yang dikalikan dengan Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP yang tertera dari rumah tersebut.

Tips Rumah.com

Pajak Membangun Sendiri adalah pajak yang dikenakan pada wajib pajak pribadi maupun badan yang digunakan untuk yang bersangkutan sendiri dan bukan digunakan buat usaha.

Simulasi Perhitungan Pajak Bangun Rumah

Pajak membangun sendiri akan dikenakan PPN dengan tarif yang sudah ditetapkan.
Pajak membangun sendiri merupakan pajak yang dikenakan atas KMS sebuah bangunan yang didirikan suatu wajib pajak. KMS adalah kegiatan membangun bangunan, baik bangunan baru maupun perluasan bangunan lama, yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaannya untuk digunakan sendiri atau untuk orang lain.
Termasuk dalam KMS adalah membangun bangunan untuk orang pribadi atau badan yang dilakukan oleh pihak lain. Artinya, bangun rumah sendiri kena pajak didasarkan pada wajib pajak pribadi maupun badan yang digunakan untuk yang bersangkutan sendiri dan bukan digunakan buat usaha.
Objek pajak dari kegiatan membangun sendiri atau objek pajak KMS adalah kegiatan atau aktivitas dari pembangunan yang dilakukan.Oleh karena itu, jenis pajak yang dikenakan pada KMS atau jenis pajak membangun adalah Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Jadi, pajak membangun sendiri akan dikenakan PPN dengan tarif yang sudah ditetapkan dalam peraturan perundangan perpajakan yang berlaku.
Merujuk Pasal 3 ayat 2 PMK 61/2022, tarif khusus PPN KMS sebesar 2,2% tersebut merupakan hasil perkalian 20% dengan tarif PPN sebagaimana diatur dalam Pasal 7 ayat 1 UU PPN dikalikan dengan Dasar Pengenaan Pajak (DPP).Perlu diperhatikan, luas bangunan yang dikenakan PPN KMS adalah minimal 200 meter persegi (200m2).
Jadi misalkan biaya membangun Rp 1 miliar, berarti DPP-nya adalah Rp200 juta. Dengan demikian kalau dibuat tarif efektifnya adalah 11% x 20% x total biaya. Berarti sekitar 2,2% x Rp1 miliar atau senilai Rp22 juta. Itulah PPN terutang atas kegiatan membangun sendiri.
Punya rumah atau mau beli rumah yang sertifikat tanahnya belum dipecah? Begini cara mengurusnya!
Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah

Kalkulator KPR

Ketahui cicilan bulanan untuk hunian idaman Anda lewat Kalkulator KPR.

Kalkulator Keterjangkauan

Ketahui kemampuan mencicil Anda berdasarkan kondisi keuangan Anda saat ini.

Kalkulator Refinancing

Ketahui berapa yang bisa Anda hemat dengan melakukan refinancing untuk cicilan rumah Anda saat ini