RumahCom – Memulai bisnis properti menjadi satu tantangan besar yang mungkin terjadi di hidup Anda. Pasalnya bisnis properti tidak hanya memerlukan strategi dan perencanaan yang tepat, namun juga harus siap meminimalisir segala risiko yang bisa saja hadir kapan saja. Oleh karenanya mental dari pelaku bisnis properti harus kuat, di samping juga cakap, punya tekad tinggi dan wawasan yang luas.
Dalam memulai bisnis properti, salah satu permulaan yang bisa dilakukan adalah masuk ke dalam jaringan komunitas atau asosiasi di sektor properti. Di Indonesia, asosiasi properti diantaranya adalah Real Estat Indonesia (REI), APERSI (Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia), HIMPERRA (Himpunan Pengembang Permukiman dan Perumahan Rakyat), APSI (Asosiasi Properti Syariah Indonesia), dan masih banyak lagi.
Tergantung bagaimana konsep dan produk dari bisnis properti yang digeluti, Anda bisa masuk ke salah satu asosiasinya. Sebagai referensi, bagi Anda yang berencana memulai bisnis properti syariah, maka masuk menjadi anggota APSI mungkin bisa menjadi pembuka jalan dari bisnis yang akan dioperasikan. Namun menjadi anggota dari asosiasi saja tentu tak cukup. Sebaliknya, Anda perlu memahami banyak hal mengenai bisnis properti syariah, diantaranya:
- Mengenal Bisnis Properti Syariah
- Jenis Bisnis Properti Syariah
- Jual Beli Properti untuk Rumah Siap Huni
- Jual Beli Properti untuk Rumah Inden
- Kontrak dan Kos
- Gadai Rumah
- Cara Sukses Memulai Bisnis Properti Syariah
1. Mengenal Bisnis Properti Syariah
Sebelum membahas secara spesifik mengenai bisnis properti syariah, Anda harus lebih dulu memahami apa yang dimaksud dengan bisnis properti? Bisnis properti adalah bisnis yang bergerak di bidang kepemilikan aset, contohnya tanah dan bangunan, termasuk sarana dan prasarana yang ada di dalamnya sebagai satu kesatuan. Tentu saja, bisnis ini sangat menjanjikan secara jangka panjang.
Talk Business memaparkan, bisnis properti dapat berupa apa saja, mulai dari hanya memiliki satu atau dua properti. Bahkan pada prinsipnya, bisnis properti bisa digeluti tanpa modal untuk pemula. Hal ini lantaran dalam beberapa kasus, Anda bahkan tidak perlu membeli properti sendiri. Sebagai gantinya, Anda dapat bertindak sebagai ‘sumber’ properti atau bergabung dengan partnership venture guna mendapatkan keuntungan dari sebuah investasi.
Definisi lain, secara sederhana, dapat dikatakan bahwa bisnis properti adalah kegiatan jual beli atau sewa menyewa produk properti agar mendapat keuntungan. Bentuk produk properti beragam, mulai dari rumah, perumahan, apartemen, rumah susun, vila, indekos, hingga asrama mahasiswa. Selain untuk hunian, produk properti juga mencakup bangunan untuk tujuan komersial contohnya ruko, mal, hotel, gedung perkantoran, dan bangunan untuk industri seperti pabrik.
Selanjutnya jika dikaitkan kepada bisnis properti syariah, maka definisinya menjadi lebih kategoris. Jika bisnis properti merupakan bisnis yang bergerak di bidang kepemilikan aset (tanah dan bangunan) secara umum, maka bisnis properti syariah adalah kegiatan jual beli atau sewa menyewa produk properti yang berpegang pada prinsip-prinsip Islam.
Alhasil, pengembang yang menggeluti bisnis properti syariah harus selalu berpedoman pada aturan dalam agama Islam, sehingga segala aktivitas yang dijalankan tak melanggar syariat dan tidak riba. Dimana keutamaan developer properti syariah akan sangat berbeda dengan developer konvensional, dengan tidak mengenakan biaya bunga, denda dan penalti apabila konsumen tidak membayar angsuran secara tepat waktu.
Bisnis properti syariah memiliki peluang yang besar mengingat mayoritas penduduk Indonesia beragama muslim. Mau punya rumah di Bekasi yang punya peluang investasi di masa depan dengan harga di bawah Rp500 jutaan? Cek pilihan rumahnya di sini!
2. Jenis Bisnis Properti Syariah
Satu hal yang paling membedakan produk properti syariah dengan properti konvensional adalah properti yang dibeli secara syariah tidak akan diasuransikan. Hal ini berhubungan dengan unsur ketidakpastian yang ditawarkan lembaga asuransi yang tidak sepaham dengan syariat Islam.
Pada syariat Islam, asuransi mengandung unsur judi, di mana pihak asuransi berkesempatan mendapatkan untung jika nasabahnya tidak mengajukan klaim apapun. Namun di sisi lain, lembaga asuransi bisa mengalami rugi besar jika Anda mengalami musibah dan pihak asuransi harus membayarkan biaya pertanggungan yang menjadi hak pembeli.
Bisnis properti syariah pun dibedakan dalam tiga jenis. Ketiga jenis yang dimaksud berkaitan pada tipe properti yang ditawarkan, yakni ready stock atau inden, sewa, dan gadai. Berikut penjelasan lebih lengkapnya.
1. Jual Beli Properti untuk Rumah Siap Huni
Jenis yang pertama adalah jual beli properti untuk rumah siap huni. Umumnya produk rumah siap huni berada di kawasan perumahan skala besar, di mana latar belakang pengembangnya sudah cukup kuat secara finansial. Rumah siap huni pun banyak diincar keluarga muda yang punya urgensi dalam hal tempat tinggal.
Terkait bisnis properti syariah dalam jual beli properti untuk rumah siap huni, sudah tentu prinsip yang digunakan adalah akad Murabahah. Dalam modul Standar Produk Perbankan Syariah Murabahah terbitan Otoritas Jasa Keuangan, dijelaskan bahwa Murabahah merupakan salah satu jenis kontrak (akad) yang paling umum diterapkan dalam aktivitas pembiayaan perbankan syariah. Murabahah diterapkan melalui mekanisme jual beli barang dengan penambahan margin sebagai keuntungan yang akan diperoleh bank.
Mengingat adanya margin yang sudah disepakati diawal, maka dalam akad Murabahah nasabah akan mendapatkan angsuran yang pasti sampai pembiayaan selesai. Simulasinya adalah sebagai berikut:
Pak Ilham merupakan karyawan berusia 25 tahun yang hendak membeli rumah siap huni di kawasan Bogor seharga Rp500 juta. Ia punya uang muka (DP) sebesar 20 persen atau Rp100 juta. Lantaran membeli lewat pengembang syariah, maka tentunya pengajuan KPR pun dilakukan ke bank syariah. Menghitung simulasinya di KPR iB BCA Syariah, maka angsuran rumah Pak Ilham untuk tenor 10 tahun adalah:
|
Angsuran per bulan
|
Rp4.959.428
|
|
Uang Muka
|
Rp100.000.000
|
|
Total Plafon Pembiayaan
|
Rp400.000.000
|
Patut diketahui, kecakapan hukum haruslah dipenuhi oleh para pihak dalam akad Murabahah. Sebab para pihak yang berakad akan melakukan suatu perbuatan hukum yang melahirkan adanya hak dan kewajiban. Terkait obyek akad dalam hukum positif disebut dengan "sebab yang halal". Maka dalam prinsip umum obyek akad, haruslah terbebas dari unsur yang dilarang secara syariah maupun hukum positif yaitu unsur maghrib (maysir, gharar, dan riba).
2. Jual Beli Properti untuk Rumah Inden
Bisnis properti syariah selanjutnya adalah jual beli properti untuk rumah inden. Rumah inden adalah rumah yang sudah dijual tetapi belum dibangun dan belum siap huni. Sistem pembelian rumah secara inden membuat Anda perlu memesan terlebih dahulu kepada pengembang, menyetujui kesepakatan bersama, kemudian pengembang melakukan pembangunan rumah.
Oleh karenanya, proses jual beli rumah inden dalam prinsip syariah berpedoman pada akad Istishna. Apa itu akad Istishna? Istishna merupakan salah satu pengembangan dari prinsip akad Salam, dimana waktu penyerahan barang dilakukan di kemudian hari sementara pembayaran dapat dilakukan melalui cicilan atau ditangguhkan. Demikian seperti dilansir dari Jurnal Institut Agama Islam Al-Falah As-Sunniyyah. Ketentuan akad Istishna mengikuti ketentuan aturan akad Salam. Biasanya Istishna dipergunakan di bidang manufaktur dan kontruksi, sehingga akad seperti inilah yang digunakan pada transaksi KPR syariah.
Berbeda dengan Murabahah yang proses penyerahan barangnya dilakukan di awal pada saat kontrak dilakukan, maka dalam akad Istishna penyerahan barang dilakukan pada akhir periode pembiayaan. Hal ini karena rumah yang dipesan belum dibangun. Sehingga pada saat kontrak, bentuk rumah beserta komponennya perlu disetujui dengan sangat rinci agar dibangun sesuai dengan harga yang disepakati.
Perlu diketahui, akad Istishna tidak dapat dibatalkan, kecuali memenuhi kondisi kedua belah pihak setuju untuk menghentikannya dan akad batal demi hukum karena timbul kondisi hukum yang dapat menghalangi pelaksanaan atau penyelesaian akad.
Tips Rumah.com
Pengembang yang menggeluti bisnis properti syariah harus selalu berpedoman pada aturan dalam agama Islam, sehingga segala aktivitas yang dijalankan tak melanggar syariat dan tidak riba. Dimana keutamaan developer properti syariah akan sangat berbeda dengan developer konvensional, dengan tidak mengenakan biaya bunga, denda dan penalti apabila konsumen tidak membayar angsuran secara tepat waktu.
3. Kontrakan dan Kos
Seperti telah dijelaskan sebelumnya, produk dalam bisnis properti syariah bisa mencakup apa saja termasuk kontrakan dan kos. Dalam kaitannya dengan sistem syariah, berbisnis kontrakan dan kos bisa dilakukan dengan berpedoman pada akad Ijarah. Secara harfiah, Ijarah berasal dari kata al-ajru dari bahasa Arab yang menurut bahasa Indonesia berarti ganti dan upah. Sementara secara etimologi, Ijarah bermakna menjual manfaat. Dalam arti luas, Ijarah adalah akad atas kemanfaatan suatu barang dalam waktu tertentu dengan pengganti sejumlah tertentu yang telah disepakati.
Fatwa DSN-MUI No. 09/DSN-MUI/IV/2000 menjelaskan, Ijarah adalah akad pemindahan hak guna (manfaat) atas suatu barang atau jasa dalam waktu tertentu melalui pembayaran sewa atau upah, tanpa diikuti dengan pemindahan kepemilikan barang itu sendiri. Hukum Ijarah adalah mubah atau diperbolehkan.
Bentuk tata cara Ijarah ini mirip dengan kegiatan leasing atau sewa pada bisnis konvensional namun dengan syarat dan rukun tertentu. Dalam hukum Islam, pihak yang menyewa atau lessee disebut dengan mustajir. Sedangkan pihak yang menyewakan atau lessor disebut dengan mu’jir atau muajir. Kemudian biaya sewa disebut ujrah.
Contoh praktek Ijarah dalam kehidupan sehari-hari misalnya seseorang ingin mencari rumah kontrakan untuk menunjang usaha kecilnya dengan biaya Rp30 juta/tahun. Selanjutnya, pihak yang ingin menyewa bertemu dengan orang yang dapat menyewakan rumahnya. Setelah menunjukkan kondisi rumah secara detail, penyewa pun tertarik untuk mengontrak rumah tersebut.
Lantaran sudah cocok dari segi harga dan bangunan, maka pemilik dan penyewa melakukan kesepakatan di mana penyewa bersedia untuk mengontrak rumahnya dengan membayar secara penuh. Atas kesepakatan tersebut, pihak penyewa mendapatkan manfaat yaitu dengan menempati rumah untuk usaha, sedangkan pihak yang menyewakan juga mendapatkan manfaat dengan menerima bayaran.
4. Gadai Rumah
Jenis bisnis properti syariah terakhir adalah gadai rumah. Khusus untuk gadai, maka hukum Islam yang digunakan adalah akad Rahn. Adapun definisi Rahn dalam istilah syariah dijelaskan para ulama dengan ungkapan, “Menjadikan harta benda sebagai jaminan utang untuk dilunasi dengan jaminan tersebut ketika tidak mampu melunasinya”. Melansir OJK, sistem transaksi utang piutang dengan gadai diperbolehkan dalam Islam karena ada dalil-dalil dari Alquran, sunnah, dan ijtihad yang menjadi landasan.
Dalam Islam dianjurkan jika ingin melakukan gadai, maka gunakanlah gadai syariah karena akan meminimalisir perbuatan riba. Pada gadai syariah tidak ada riba yang ada adalah upah jasa titip barang yang kita jadikan jaminan tersebut (ujrah), biaya tersebut hanya ditetapkan sekali dan dibayar dimuka sehingga tidak ada unsur riba.
Akad Rahn hukumnya menjadi batal apabila penerima gadai (murtahin) memberi izin kepada pemberi gadai (rahin) untuk memanfaatkan barang Rahn, sehingga tidak terpenuhinya kondisi penahanan terhadap barang Rahn. Untuk memanfaatkan barang Rahn menurut para ulama Malikiyyah bisa dilakukan oleh murtahin sebagai wakil dari rahin.
3. Cara Sukses Memulai Bisnis Properti Syariah
Berbisnis properti artinya Anda harus siap menanggung segala risiko yang datang di kemudian hari. Namun bukan berarti, Anda tidak bisa membangun bisnis properti syariah yang sukses meski tetap diterpa kendala dan tantangan di awal atau bahkan nyaris sepanjang perjalanan. Lalu, bagaimana cara sukses memulai bisnis properti syariah?
- Jalin Relasi Seluas Mungkin
Seperti sudah dijelaskan pada pembahasan awal, modal pertama yang bisa dilakukan untuk memulai bisnis properti syariah adalah menjalin relasi dengan banyak rekan. Atau cara paling mudah yang bisa dicoba adalah bergabung dengan asosiasi properti. Jika memiliki jejaring relasi yang luas dan banyak, maka nama Anda akan semakin dikenal. Dengan begitu, Anda akan lebih mudah mendapatkan informasi seputar properti dan juga berkesempatan memiliki peluang kerja sama.
- Selalu Amati Peluang
Ketika ada peluang bagus datang, maka sebaiknya kesempatan itu jangan sampai terabaikan. Apalagi jika ada penawaran seperti properti yang potensial di lokasi strategis. Soal ini, Anda sebaiknya segera bergerak. Semakin cepat Anda mengambil peluang, maka Anda akan semakin dekat dengan keuntungan.
- Rajin Pantau Perkembangan Pasar
Berbisnis properti syariah tak cukup hanya dengan modal uang besar semata. Pengetahuan dan update terhadap pasar properti terkini juga merupakan modal penting yang harus dimiliki seorang pebisnis. Karenanya, riset pasar yang optimal akan membawa Anda pada proses membeli dengan harga yang masuk akal.
Jadi, lakukan riset sebelum memutuskan mengambil suatu produk properti untuk dipasarkan kembali. Untuk riset, pebisnis properti syariah bisa dengan mudah menyimak AreaInsider Rumah.com yang menyajikan ulasan wilayah properti di sejumlah kawasan di Indonesia, lengkap dengan pemaparan data Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) yang terus diperbarui setiap kuartal.
Pekerja kontrak juga bisa mengajukan KPR. Simak informasi lengkapnya di video ini!
Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com.
Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah
Tanya Rumah.com
Jelajahi Tanya Rumah.com, ambil keputusan dengan percaya diri bersama para pakar kami
