Cara Cek Sertifikat Apartemen Sebelum Anda Membeli, Ini Penjelasannya!

Tim Editorial Rumah.com
Cara Cek Sertifikat Apartemen Sebelum Anda Membeli, Ini Penjelasannya!
RumahCom – Cara cek sertifikat apartemen adalah hal yang tidak begitu sulit. Tak bisa dipungkiri, masih banyak masyarakat awam yang mempertanyakan, bagaimana status kepemilikan tanah atas apartemen. Apakah HGB (Hak Guna Bangunan) atau SHM (Sertifikat Hak Milik)? Pertanyaan itu sangat wajar karena untuk memiliki satu unit apartemen, konsumen harus mengeluarkan uang ratusan juta bahkan miliaran rupiah. Lalu apa seharusnya jenis sertifikat pada apartemen dan bagaimana cara cek sertifikat apartemen yang tepat?
  • Sertifikat Apartemen Adalah SHMSRS
  • Cara Cek Sertifikat Apartemen
  • Jenis-Jenis Sertifikat Apartemen
  • Cara Mengurus Sertifikat Apartemen
Apa Itu HGB Apartemen? Ini Penjelasan Lengkapnya

Apa Itu HGB Apartemen? Ini Penjelasan Lengkapnya

Sertifikat Apartemen Adalah SHMSRS

SHMSRS adalah tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah Hak Milik.
Berbeda dengan rumah yang biasanya bersertifikat hak milik, rumah susun atau bangunan bertingkat dilengkapi dengan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) atau dikenal juga dengan sebutan strata title. Oleh karena itu, pastikan memahami tentang hal ini beserta dasar hukum rumah susun sebelum membelinya.
Dasar hukum rumah susun ada di Undang-Undang No. 20 Tahun 2011. Berdasarkan Pasal 1 Angka 1 di UU Rumah Susun ini, rumah susun merupakan bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal.
Rumah susun juga merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Kendati begitu, menurut batasan kepemilikannya, SHMSRS adalah bentuk kepemilikan yang diberikan terhadap pemegang hak atas rumah susun yang bersifat perorangan, yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Ini sesuai dengan Pasal 46 UU No. 20 tahun 2011.
Itu artinya, pemilik sertifikat hanya memiliki satuan unit rumah susun, yaitu ruangan yang ditinggali sehari-hari yang dibatasi oleh dinding dan digunakan secara terpisah dengan orang lain. Jadi unit rumah susun merupakan hak pemilik secara personal.

Cara Cek Sertifikat Apartemen

Pembangunan apartemen kebanyakan dilakukan oleh badan hukum berstatus PT.
Bagaimana cara cek sertifikat apartemen? Cara cek sertifikat apartemen dapat dibantu oleh notaris setempat. Asal tahu saja, setelah membeli unit apartemen, pengurusan sertifikatnya langsung dilakukan oleh pengembang. Mengapa demikian?
Pasalnya, pembangunan hunian vertikal seperti apartemen atau rumah susun, kebanyakan dilakukan oleh badan hukum berstatus PT (Perseroan Terbatas). Setelah proses pembebasan tanah, perusahaan mendapat hak dari pemerintah atas kepemilikan tanahnya dengan status HGB.
Tapi juga ada kasus, dimana status tanah tersebut milik negara yang kemudian diserahkan pengelolaannya kepada pihak swasta. Tanah dari kategori demikian berstatus HGB yang berasal dari HPL (Hak Pengelolaan Lahan)—biasa disebut HGB di atas HPL.
Dalam Pasal 7 Undang-undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun dijelaskan, HPL adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya dilimpahkan kepada pemegangnya. Di atas tanah dengan HPL dapat diberikan atau dibebankan dengan hak-hak atas tanah, yaitu Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Pakai (HP). Sebagai informasi, warga negara asing (WNA) hanya boleh menguasai properti dengan kepemilikan Hak Pakai.
Seperti itulah cara untuk mengecek sertifikat apartemen. Namun jika Anda memilih untuk membeli rumah tapak. Anda bisa menemukan daftar hunian terbaik di kawasan Serpong berikut ini! Cek daftar hunian dijual dibawah Rp1 miliar berikut ini!

Jenis-Jenis Sertifikat Apartemen

Terdapat tiga jenis sertifikat apartemen di Indonesia.
Sebelum membeli apartemen, penting untuk mengecek status sertifikat apartemennya terlebih dahulu. Berdasarkan jenisnya, ada tiga status sertifikat apartemen yang dipakai di Indonesia. Apa saja?

Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS)

SHMSRS adalah tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan (HGB), atau Hak Pakai di atas tanah negara, serta HGB atau Hak Pakai di atas tanah Hak Pengelolaan. Kemudian dalam Pasal 47 dijelaskan, SHMSRS diterbitkan oleh kantor pertanahan kabupaten atau kota untuk setiap orang yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah.
Sertifikat ini juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan sesuai dengan ketentuan peraturan perundangan-undangan. SHMSRS merupakan satu kesatuan dokumen yang tak terpisahkan, yakni mencakup:
  • Salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan
  • Gambar denah lantai pada tingkat rusun bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki
  • Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama bagi yang bersangkutan.

Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG)

Jika apartemen yang dibeli berdiri di atas tanah negara atau tanah wakaf, maka pemilik tidak akan mendapat SHMSRS, melainkan Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung atau SKBG. Bentuk sertifikat ini berupa:
  • Salinan buku bangunan gedung
  • Salinan surat perjanjian atas sewa tanah
  • Gambar denah lantai yang menunjukkan unit si pemilik
  • Pertelaan perihal besarnya bagian hak atas bagian bersama dan tanah bersama bagi yang bersangkutan
SKBG ini dikenal juga dengan sebutan Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung atas Satuan Rumah Susun atau SKBG Sarusun dan ini dikeluarkan oleh instansi teknis kabupaten/kota yang menangani bangunan gedung.

Tips Rumah.com

Berdasarkan Pasal 1 Angka 1 di UU Rumah Susun ini, rumah susun merupakan bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal.

Sertifikat Apartemen PPJB

Sertifikat PPJB atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli adalah perjanjian yang tidak otentik antara penjual dan pembeli properti yang dikeluarkan sebelum AJB (Akta Jual Beli) dibuat. Sederhananya, sertifikat PPJB adalah tanda bahwa seseorang telah membeli properti yang bersangkutan, akan tetapi AJB-nya belum selesai dibuat oleh notaris.
Sertifikat PPJB sudah berada di bawah payung hukum yaitu Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 09/KPTS/M/1995 tentang pedoman pengikatan jual beli rumah. Meskipun begitu, belum ada peralihan hak milik dari penjual dan pembeli dalam PPJB. Perjanjian yang dibuat pun tidak mengikat dan hanya sebatas kesepakatan saja.

Cara Mengurus Sertifikat Apartemen

Untuk mengurus sertifikat apartemen, pengembang terlebih dulu melakukan pemisahan satuan-satuan rumah susun.
Bagaimana cara mengurus SHMSRS pada sebuah apartemen atau rumah susun? Inilah langkah-langkah yang bisa dilakukan.
Pemisahan satuan-satuan rumah susun
Pengembang rumah susun melakukan pemisahan satuan-satuan rumah susun yang meliputi bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Kemudian, mereka menuangkannya dalam akta pemisahan yang dilengkapi dengan pertelaan dalam bentuk gambar, uraian, dan batasan-batasan pemilikan satuan rumah susun yang mengandung nilai dengan perbandingan secara proporsional.
Akta pemisahan ini sesuai dengan ketentuan dalam Peraturan Badan Pertanahan Nasional No. 2 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pengisian serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun.
Mengajukan proses pengesahan Akta Pemisahan
Pengembang wajib mengajukan proses pengesahan Akta Pemisahan kepada Pemerintah Daerah Tingkat II Kabupaten / Kotamadya setempat.
Mendaftarkan Akta Pemisahan
Setelah disahkan, pengembang harus mendaftarkan Akta Pemisahan kepada Kantor Pertanahan dengan melampirkan kelengkapan persyaratan seperti sertifikat hak atas tanah, izin layak huni, dan warkah lainnya.
Penerbitan SHMSRS
Begitu Akta Pemisahan telah terdaftar dan Buku Tanah selesai, diterbitkanlah Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Buku Tanah ini menjadi dasar penerbitan Sertifikat Hak Milik atas Rumah Susun.
Pembuatan salinan dari Buku Tanah
Proses pembuatan SHMSRS lalu dilakukan dengan membuat salinan dari Buku Tanah. Tahapannya adalah membuat salinan Surat Ukur atas Tanah Bersama, lalu membuat Gambar Daerah Satuan Rumah Susun. Dokumen-dokumen ini akan dijadikan satu dan menjadi tanda bukti sah atas Satuan Rumah Susun maupun apartemen.
Tonton video berikut untuk mempelajari perbedaan KPR syariah dan KPR konvensional!
Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah

Kalkulator KPR

Ketahui cicilan bulanan untuk hunian idaman Anda lewat Kalkulator KPR.

Kalkulator Keterjangkauan

Ketahui kemampuan mencicil Anda berdasarkan kondisi keuangan Anda saat ini.

Kalkulator Refinancing

Ketahui berapa yang bisa Anda hemat dengan melakukan refinancing untuk cicilan rumah Anda saat ini