Pengertian Cash Bertahap, Keuntungan, hingga Mekanismenya

Selain memanfaatkan KPR, Anda juga bisa memilih opsi pembayaran cash bertahap saat membeli rumah. Bagaimana skema cash bertahap? Temukan jawabannya di artikel ini!
Alt Text - Pengertian Cash Bertahap, Keuntungan, hingga Mekanismenya
Sebanyak 17,79 persen konsumen membeli dengan cash bertahap.

RumahCom – Usai menemukan rumah idaman yang menawarkan uang muka dan harga yang sesuai dengan kemampuan, langkah selanjutnya yang harus dipikirkan adalah memutuskan sistem pembayaran yang dipilih. Tentunya hal ini berdasar pada dana yang Anda miliki. Pilihan pembiayaan properti yang baik bisa dilakukan dengan cara tunai atau kredit.

Di Indonesia, saat ini ada tiga skema pembiayaan rumah, yakni beli rumah secara tunai keras atau hard cash, sedangkan untuk cicilan Anda dapat memilih cash bertahap atau Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Idealnya, jika selisih suku bunga dengan deposito tinggi, lebih dari 5% lebih baik membeli properti secara hard cash. Tetapi jika selisih suku bunga deposito dengan KPR antara 3% – 5% belilah dengan soft cash.

Pembayaran soft cash bisa dengan cara cash bertahap atau bisa membayar DP besar dengan kredit KPR kecil. Sementara itu, jika selisih bunga deposito dengan KPR kecil, yakni kurang dari 3%, belilah properti secara kredit dengan tenor selama mungkin (15 – 20 tahun).

Berdasarkan hasil survei Bank Indonesia, pada kuartal III/2021 sebagian besar konsumen pada porsi 75,38 persen membeli properti residensial dengan menggunakan fasilitas KPR. Sementara sebanyak 17,79 persen lainnya dengan tunai bertahap dan secara tunai sebanyak 6,25 persen. Skema KPR memang masih mendominasi tetapi cash bertahap juga masih dimintai. Setiap skema tentunya memiliki keuntungan sendiri yang disesuaikan dengan kebutuhan Anda.

Bagi Anda yang punya bujet besar, memilih tunai keras akan lebih baik karena dilakukan paling lambat satu bulan, sejak adanya kesepakatan antara pembeli dan pengembang. Namun, apabila Anda sanggup mencicil rumah dalam jumlah besar dengan kurun waktu terbatas, skema cash bertahap bisa dijadikan opsi yang tepat.

Cash bertahap biasanya berlangsung selama kurang lebih 6 bulan-36 bulan, dengan besaran bunga yang ditetapkan dari pihak pengembang. Karena jangka waktunya sangat singkat, maka pembeli diwajibkan untuk menyerahkan uang muka yang jumlahnya cukup besar. Kisarannya 30% – 50% dari harga rumah, tergantung keputusan si pengembang.

  1. Cash Bertahap Adalah…
  2. Keuntungan Cash Bertahap
    1. Tidak Ada Bunga
    2. Tidak Berurusan dengan Bank
    3. Banyak Diskon dan Hadiah
  3. Mekanisme Pembayaran Cash Bertahap
    1. Buat Kesepakatan dengan Pengembang
    2. Pilih Jangka Waktu Cicilan
    3. Pilih Nominal Angsuran
    4. Bayar Langsung ke Nomor Rekening Resmi Pengembang
  4. Tips Cerdas Cash Bertahap
Tips Beli Rumah Tanpa Perantara dan 6 Hal Yang Harus Diperhatikan

Membeli Rumah Ruko, Dan Properti Lainnya

Tips Beli Rumah Tanpa Perantara dan 6 Hal Yang Harus Diperhatikan

Cash Bertahap Adalah…

Pembayaran cash bertahap mirip dengan KPR tetapi mungkin ada balloon payment karena uang muka yang lebih rendah. Sumber: Pexels - Ivan Samkov

Pembayaran cash bertahap mirip dengan KPR tetapi mungkin ada balloon payment karena uang muka yang lebih rendah. Sumber: Pexels - Ivan Samkov

Apa yang dimaksud dengan cash bertahap? Cash bertahap adalah metode pembelian properti dengan pihak pengembang memberikan pembiayaan kepada pembeli, tanpa menggunakan pemberi pinjaman pihak ketiga. Sebagai pembeli, Anda dapat memiliki properti yang telah dipilih sambil melakukan pembayaran angsuran kepada pengembang. Dengan skema ini, pengembang tetap memiliki hak kepemilikan yang sah atas properti tersebut sampai pembeli melunasi pinjamannya secara penuh. Barulah setelah Anda melunasi pembayaran, penjual memberikan akta yang mengalihkan hak milik yang sah kepada pembeli.

Persyaratan dan struktur kontrak cash bertahap bervariasi, tetapi umumnya memerlukan uang muka yang lebih rendah daripada  KPR Konvensional. Pembayaran cash bertahap mirip dengan KPR tetapi mungkin ada balloon payment karena uang muka yang lebih rendah.

Skema cash bertahap ini sesuai bagi Anda sebagai pembeli yang memiliki riwayat kredit buruk atau tidak dapat memenuhi syarat untuk pembiayaan konvensional. Atau bagi pengembang yang ingin menjual properti  tanpa pembiayaan dari Lembaga pinjaman karena lahan yang belum dikembangkan. Yang perlu menjadi catatan adalah Anda sebagai pembeli yang menggunakan skema ini tidak dilindungi oleh undang-undang penyitaan.

Oleh karenanya, kontrak yang ditandatangani dalam cash bertahap ini dapat berisi ketentuan penyitaan yang memungkinkan penjual untuk mendapatkan kembali properti dan semua pembayaran angsuran jika pembeli gagal melakukan pembayaran atau melanggar kontrak. Pembeli juga menghadapi kesulitan mendapatkan pinjaman properti atau kemudian menjual properti sampai mereka mendapatkan hak legal.

Biasanya untuk cash bertahap, tenggat waktu pembayaran biasanya hanya berkisar antara 1 hingga 3 tahun, atau paling lama selama 5 tahun. Mau punya rumah di Sawangan, Depok, yang bisa juga menggunakan pembayaran cash bertahap dengan harga di bawah Rp500 jutaan? Cek pilihan rumahnya di sini!

Keuntungan Cash Bertahap

Skema cash bertahap memiliki lebih banyak fleksibilitas dan lebih sedikit formalitas yang menguntungkan kedua belah pihak, yakni pengembang dan pembeli. Sumber: Pexels - Cottonbro

Skema cash bertahap memiliki lebih banyak fleksibilitas dan lebih sedikit formalitas yang menguntungkan kedua belah pihak, yakni pengembang dan pembeli. Sumber: Pexels - Cottonbro

Salah satu keuntungan utama dari skema cash bertahap adalah lebih fleksibel dibandingkan dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan menjadi opsi bagi pembeli yang tidak bisa mendapatkan pinjaman KPR. Pembeli rumah juga menyukai cash bertahap karena biasanya memerlukan uang muka yang lebih kecil dan biaya penutupan yang lebih rendah.

Maseki demikian, hak atas properti tetap atas nama penjual sampai kontrak dipenuhi. Penjual dapat mengklaim kembali kepemilikan properti jika terjadi wanprestasi tanpa kompensasi untuk pembeli dan tanpa perintah pengadilan.

Melansir dari Upcounsel, seperti halnya jenis kontrak pembiayaan lainnya, penting untuk sangat spesifik mencantumkan syarat dan ketentuan dalam kontrak cash bertahap. Skema ini memang memiliki keuntungan bagi penjual dan pembeli tetapi juga memiliki beberapa kelemahan. Anda harus mempertimbangkan dengan hati-hati bahasa dalam klausa kontrak dan berlakunya. Lebih jauh, artikel di bawah ini akan mengulas keuntungan dari cash bertahap.

1. Tidak Ada Bunga

Skema cash bertahap bukan produk bank sehingga tidak ada bunga yang fluktuatif dalam pembayarannya. Pembayaran secara cash bertahap adalah proyek pengembang sehingga cicilan ini biasanya fixed rate alias tidak tergantung dengan suku bunga bank yang naik turun. Jadi, Anda cukup mencicil harga rumah secara tunai sesuai dengan perjanjian yang telah ditetapkan tanpa harus terikat bunga yang naik-turun.

2. Tidak Berurusan dengan Bank

Seperti yang telah dikemukakan sebelumnya, cash bertahap menjadi solusi bagi pembeli yang tak ingin menggunakan KPR bank. Karena tidak melibatkan pihak perbankan, dengan memilih skema cash bertahap ini Anda tidak perlu berlama-lama memiliki pinjaman karena sudah diselesaikan dengan waktu relatif cepat.

Dengan mencicil kepada pengembang artinya hanya melibatkan antara pembeli dan pengembang. Artinya, prosedur yang mesti dilewati lebih ringkas. Beda dengan bank yang prosedurnya panjang sehingga lumayan menguras waktu. Belum lagi, jika Anda mengajukan cicilan KPR di bank Anda akan dikenakan biaya provisi, biaya survei, biaya appraisal, dan lain sebagainya.

Beda dengan cicilan langsung ke pengembang yang sama sekali tak ada biaya macam-macam. Selain itu, Anda masih bisa menegosiasikan jangka waktu cicilan kepada pihak pengembang yang telah menetapkan lama masa cicilan.

Tip Rumah
Cash bertahap menjadi solusi bagi pembeli yang tak ingin menggunakan KPR bank. Karena tidak melibatkan pihak perbankan, Anda tidak perlu berlama-lama memiliki pinjaman karena sudah diselesaikan dengan waktu relatif cepat.

3. Banyak Diskon dan Hadiah

Skema pembayaran cash bertahap juga memungkinkan Anda mendapat harga beli properti yang lebih murah. Pengembang juga biasanya memberikan banyak diskon potongan harga hingga beberapa persen untuk pembelian secara cash bertahap agar menarik pembeli.Selain promo, pengembang juga mungkin memberikan bonus kepada Anda yang membeli rumah dengan cara cash bertahap. Bonus ini bisa berupa pemberian barang-barang kebutuhan rumah yang bersifat sekunder. Misalnya AC, TV, kulkas, kompor, atau barang-barang lainnya.

Mekanisme Pembayaran Cash Bertahap

Mekanisme pembayaran cash bertahap juga dimasukkan dalam PPJB soal jadwal pembayaran dan pelunasan oleh pembeli. Sumber: Pexels - Oleg Magni

Mekanisme pembayaran cash bertahap juga dimasukkan dalam PPJB soal jadwal pembayaran dan pelunasan oleh pembeli. Sumber: Pexels - Oleg Magni

Memilih pembayaran dengan skema cash bertahap melewati sejumlah prosedur dimulai saat Anda sebagai pembeli membayar Uang Tanda Jadi (UTJ). UTJ ini dibayarkan ketika konsumen setuju untuk membeli unit diikuti dengan ditandatanganinya booking form atau form pemesanan. PPJB ditandatangani sesuai dengan waktu yang dijadwalkan ketika konsumen membayar uang tanda jadi dan menandatangani booking form, umumnya satu bulan setelah UTJ cukup untuk mempersiapkan segala sesuatunya.

Setelahnya ada Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang ditandatangani setelah desain rumah disetujui oleh konsumen dan uang muka pembelian rumah sudah dibayarkan. Dalam PPJB dicantumkan bagaimana jadwal pembayaran dan pelunasan oleh pembeli. Tak lupa pasal-pasal tentang sanksi juga dibuat agar developer dan konsumen ada ikatan dan ada paksaan untuk memenuhi kesepakatan yang ada dalam PPJB.

Hingga akhirnya melalui serah terima bangunan dari kontraktor kepada developer yang dilanjutkan dengan acara serah terima kepada konsumen, bagian keuangan mempersiapkan segala sesuatu yang diperlukan untuk keperluan penandatanganan akta jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Setelah dilakukan penandatanganan AJB langkah selanjutnya yang dilakukan adalah pendaftaran balik nama di kantor pertanahan setempat. Balik Nama diajukan berdasarkan akta jual beli dan pengurusan baliknama ini juga dilakukan oleh PPAT yang bersangkutan. Dengan demikian, selesai sudah pembangunan satu unit rumah sampai dengan balik nama kepada konsumen. Secara lebih detail, berikut ini mekanisme pembayaran cash bertahap.

1. Buat Kesepakatan dengan Pengembang

Anda dapat meminta pihak developer untuk membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang berisi hal-hal yang telah disepakati antara Anda dan pihak developer. Termasuk di dalamnya mengenai berapa kali pembayaran akan dilakukan dan juga besaran biaya setiap pembayaran.

 Pastikan juga kejelasan setiap hal yang ada antara Anda dan developer. Jika ada hal-hal khusus yang perlu diperhatikan, maka pastikan Anda memasukkannya dalam bentuk klausul perjanjian. Lakukan hal ini sebelum memulai pembayaran rumah.

2. Pilih Jangka Waktu Cicilan

Tidak ada ketentuan pasti soal jangka waktu pembayaran cash bertahap. Jangka waktu ini bisa Anda komunikasikan dan negosiasikan dengan pengembang untuk mencapai kesepakatan. Pada umumnya, jangka waktu pembayaran rumah yang dibeli dengan cara cash bertahap tentu saja lebih singkat dibandingkan dengan rumah yang dibeli dengan KPR atau cicilan.

Lazimnya, jangka waktu pembayaran rumah dengan cara cash bertahap berkisar antara 1 hingga 3 tahun saja atau maksimal hingga 5 tahun.

3. Pilih Nominal Angsuran

Selain mengetahui jangka waktu pembayaran, Anda juga harus memastikan bagaimana besaran nominal pembayaran angsuran. Setiap pengembang memiliki kebijakan besaran dan metode pembayaran per bulan yang berbeda-beda. Beberapa pengembang menetapkan tahapan pembayaran sebanyak 12 kali, 18 kali, 24 kali, atau 36 kali pembayaran dengan besaran biaya pembayarannya sesuai dengan kesepakatan bersama pembeli.

4. Bayar Langsung ke Nomor Rekening Resmi Pengembang

Cara bayar cash bertahap dibayarkan langsung ke rekening pengembang. Nominalnya sesuai yang telah disepakati bersama dengan pengembang. Biasanya kecil di tahun-tahun awal, kemudian membesar pada tahun-tahun berikutnya hingga lunas (balloon payment).

Tips Cerdas Cash Bertahap

Dengan merekam perjanjian cash bertahap, Penjual tidak dapat menjual properti yang sama kepada orang lain. Sumber: Pexels - Karolina Grabowska

Dengan merekam perjanjian cash bertahap, Penjual tidak dapat menjual properti yang sama kepada orang lain. Sumber: Pexels - Karolina Grabowska

Supaya mekanisme cash bertahap tidak merugikan baik Pembeli dan Penjual harus memiliki salinan kontrak yang ditandatangani sepenuhnya. Kontrak asli yang ditandatangani harus diajukan atau dicatatkan dalam catatan tanah resmi daerah. Direkomendasikan agar kontrak harus dapat mengatakan bahwa pembeli dapat mencatat atau merekam kontrak tersebut. Sehingga penjual tidak dapat menjual properti yang sama kepada orang lain. Selain itu, penjual tidak akan dapat meminjam lebih banyak uang dengan menggunakan properti sebagai jaminan kecuali Pembeli menyetujui secara tertulis.

Lantas, apa saja tips-tips aman kredit rumah langsung ke pengembang? Simak ulasannya di bawah ini!

  • Mengomunikasikan Kesepakatan dengan Pengembang

Anda wajib mengkomunikasikan segala jenis kesepakatan antara Anda dengan pengembang, terutama seputar kejelasan serah terima rumah. Bila perlu cantumkan poin tersebut dalam Perjanjian Jual Beli (PJB) yang disahkan notaris.

  • Memberikan Booking Fee sebagai Tanda Jadi

Tahap awal dimulai dengan memberikan booking fee sebagai tanda jadi yang dilengkapi persyaratan administrasi. Tapi adakalanya pengembang mensyaratkan uang muka yang besarannya bisa dinegosiasikan.

  • Melakukan Kesepakatan Pra Perjanjian Jual Beli (PPJB)

PPJB adalah kesepakatan yang disahkan oleh notaris meliputi pembelian rumah dengan cara angsuran (in house), besaran uang muka atau DP, jumlah angsuran rumah dibayar bertahap sesuai jadwal yang disepakati dan waktu proses serah terima rumah serta sanksi maupun denda jika masing-masing pihak wanprestasi dari perjanjian yang disepakati.

  • Pengurusan Akta Jual Beli

Ketika pembayaran kredit rumah tanpa bank alias cicil rumah langsung ke pengembang yang telah disepakati sudah Anda selesaikan, maka PPJB bisa dinaikkan levelnya menjadi  Akta Jual Beli (AJB). Saat pelunasan cicilan atau pembayaran terakhir, maka Anda selaku pembeli dan pihak pengembang sama-sama mendatangi notaris guna mengurus AJB.

KPR Anda ditolak oleh Bank? Tidak perlu bingung! Cek video yang informatif berikut ini untuk mengetahui penyebab utamanya!

 

Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya

Tanya Rumah

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya

Baca Selanjutnya

Kalkulator Properti
Repayment Calculator Icon
Ketahui prakiraan uang muka dan cicilan rumah impian Anda dengan Kalkulator KPR Rumah.com.
Rp
Affordability Calculator Icon
Hitung perkiraan besar pinjaman dan cicilan maksimal yang bisa diajukan berdasarkan penghasilan Anda lewat Kalkulator Keterjangkauan Rumah.com
Refinancing Calculator Icon
Ringankan cicilan KPR Anda lewat refinancing. Hitung seberapa besar manfaatnya bagi Anda dengan Kalkulator Refinancing Rumah.com

Dapatkan saran dari pakar properti terbaik untuk semua pertanyaan Anda!

Cek Tanya Properti dan nikmati akses eksklusif ke ribuan jawaban dari pakar kami dan komunitas agen properti. 💬⭐👍

Masukan