RumahCom – Status kepemilikan hak guna bangunan (HGB) dan sertifikat hak milik (SHM) memiliki perbedaan yang harus diketahui calon pembeli sebelum membeli propertinya. Menjadi salah satu hal penting yang perlu dicermati setelah lokasi dan harga.
Berdasarkan Pasal 35 ayat 1 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
Sedangkan hak milik, berdasarkan UU yang sama pada pasal 20 ayat 1, adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6. Dalam artikel ini juga akan dibahas lebih lengkap mengenai:
- Pengertian Hak Guna Bangunan (HGB)
- Kelebihan dan Kekurangan Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)
- HGB Di Atas HPL (Hak Pengelolaan)
- Tipe-tipe Biaya Hak Guna Bangunan (HGB)
- Apa Itu Sertifikat Hak Milik (SHM)
- Perbedaan Hak Guna Bangunan (HGB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM)
1. Pengertian Hak Guna Bangunan (HGB)
Menurut Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) no. 5 Tahun 1960 Pasal 35 ayat 1, HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri selama jangka waktu tertentu. Ini artinya, pemegang sertifikat HGB nantinya tidak memiliki lahan, melainkan hanya memiliki bangunan yang dibuat di atas lahan tersebut.
Penggunaan HGB (Hak Guna Bangunan) juga diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) no. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah. Pada pasal 32 dinyatakan bahwa pemegang HGB berhak untuk menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan HGB, selama jangka waktu tertentu untuk mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya, serta untuk mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaninya.
2. Kelebihan dan Kekurangan Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)
Banyak yang bilang, properti bersertifikat HGB lebih menguntungkan dibanding properti bersertifikat SHM. Apa benar? Mari kita telaah bersama kelebihan dan kekurangan sertifikat HGB (Hak Guna Bangunan).
|
Kelebihan
|
Kekurangan
|
|
– Tidak butuh dana besar. Biayanya jauh lebih murah ketimbang membeli properti dengan Sertifikat Hak Milik (SHM).
– Peluang usaha lebih terbuka. Properti berstatus HGB biasanya dijadikan pilihan bagi mereka yang menetap dalam jangka waktu sementara.
– Selain perorangan berstatus WNI, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia dapat menjadi subjek atau pemegang sertifikat HGB yang sah.
|
– Jangka waktu terbatas. Pemegang sertifikat HGB hanya memiliki masa pakai maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun.
– Tidak bebas. Pemegang HGB tidak memiliki hak penuh untuk mengubah atau mengalih fungsikan bangunan tanpa izin dan persetujuan dari pemilik tanah selaku pemberi HGB terlebih dulu.
|
3. Hak Guna Bangunan (HGB) Di Atas HPL (Hak Pengelolaan)
Status Hak Guna Bangunan (HGB) memang dapat diperpanjang atau diperbarui selambat-lambatnya 2 tahun sebelum masa berlakunya habis. Namun, itu pun harus tergantung pada pemegang Hak Pengelolaan (HPL) sebagai pemberi HGB yang memiliki kuasa atas tanah sepenuhnya.
Jika pemegang HPL ternyata tidak memberi persetujuan perpanjangan dan tidak ada perjanjian pergantian maka Anda sebagai konsumen dan pemegang HGB akan dirugikan. Nilai aset unit bangunan yang Anda miliki juga akan berisiko turun dan hak atas tanah bisa hilang sewaktu-waktu.
Bagi Anda memang tertarik membeli bangunan berstatus HGB, sebaiknya Anda mencermati status tanah tempat dibangunnya itu dengan jeli. Pastikan statusnya itu jelas pemiliknya; apakah tanah negara, tanah HPL, atau tanah hak milik (HM).
Pilihlah properti yang dikembangkan oleh pengembang yang bertanggung jawab dan transparan dalam memberikan informasi kepada calon konsumen. Berikut tahap-tahap menyelesaikan sengketa tanah jika Anda menemukan ada keganjilan pada status tanah pada properti Anda.
Inilah yang membuat properti bersertifikat HGB menjadi kurang diminati, jika dijual kembali kepada pembeli tangan kedua. Ada juga kemungkinan HGB Anda bisa dihentikan atau dihapus, jika Anda sebagai pemegangnya tidak lagi memenuhi syarat sehingga harus melepas atau memberikannya kepada orang lain, atau mengembalikannya kepada negara, pemegang HPL, atau pemegang HM.
4. Tipe-Tipe Biaya Hak Guna Bangunan (HGB)
Ketika memutuskan membeli rumah atau apartemen berstatus HGB, Anda berkewajiban mengurus sertifikat tanah ke Kantor Pertanahan, yaitu Badan Pertanahan Nasional (BPN). Sesuai dengan PP no. 46 Tahun 2002 tentang Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Badan Pertanahan Nasional, ada beberapa tipe biaya yang terkait dengan SHGB, dengan rumus sebagai berikut:
Jangka waktu perpanjangan HGB (20 tahun) yang diberikan dibagi 30 tahun dikalikan 1% dengan hasil 0,0067. Hasil perhitungan tersebut dikalikan dengan hasil pengurangan Nilai Perolehan Tanah (NPT), yang didapatkan dari perkalian luas area dan NJOP yang berlaku.
Hasilnya lalu dikalikan 50% sehingga didapatkanlah total NPT untuk semua jumlah uniit. Selanjutnya, untuk biaya pengurusan hasil total NPT bisa dibagikan dengan jumlah unit dalam bangunan tersebut.
Tabel Simulasi 1
|
Jumlah unit
|
3,000 unit
|
|
Luas Area
|
50,000 m2
|
|
NJOP
|
15 juta/m2
|
|
NTP
|
Rp750 m
|
|
Total NTP
|
Rp2,5 m
|
|
Biaya Pengurusan
|
Rp837,500
|
Tabel Simulasi 2
|
Jumlah unit
|
3,500 unit
|
|
Luas Area
|
60,000 m2
|
|
NJOP
|
15 juta/m2
|
|
NTP
|
Rp900 m
|
|
Total NTP
|
Rp3 m
|
|
Biaya Pengurusan
|
Rp861,400
|
Tabel Simulasi 3
|
Jumlah unit
|
4,000 unit
|
|
Luas Area
|
70,000 m2
|
|
NJOP
|
15 juta/m2
|
|
NTP
|
Rp1,050 m
|
|
Total NTP
|
Rp3,5 m
|
|
Biaya Pengurusan
|
Rp879,300
|
5. Apa Itu Sertifikat Hak Milik (SHM)?
Sertifikat Hak Milik atau SHM merupakan sertifikat atas tanah atau lahan yang dimiliki penuh pemiliknya. Keuntungan dari sertifikat ini di antaranya SHM dapat dialihkan seperti dijual, dihibahkan atau diwariskan secara turun temurun, hak milik dapat diperjualbelikan, hak milik dapat dijadikan agunan untuk kredit, serta tidak ada batas waktunya.
Namun, tanah atau lahan yang memiliki SHM masih dapat hilang atau dicabut, karena tanahnya diperlukan untuk kepentingan negara, penyerahan oleh pemiliknya secara sukarela kepada negara, ditelantarkan atau tanah tersebut bukan milik WNI.
Jika dilihat dari keleluasaan dalam penggunaannya, dari semua hak atas tanah yang ada, hak milik yang dibuktikan dengan Sertifikat Hak Milik atau SHM menempati kasta tertinggi dan memiliki manfaat paling besar bagi pemiliknya.
Tercantum dalam pasal 20 UUPA, hak milik atas tanah adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah sehingga SHM memiliki keunggulan, yakni memberikan kewenangan untuk menggunakannya bagi segala macam keperluan dengan jangka waktu yang tidak terbatas. Hak milik atas tanah dapat berlangsung terus selama pemiliknya masih hidup atau dilanjutkan oleh ahli waris.
6. Perbedaan Hak Guna Bangunan (HGB) dengan Sertifikat Hak Milik (SHM)
Perlu Anda pahami perbedaan antara Hak Guna Bangunan (HGB) dan SHM (Sertifikat Hak Milik) agar tidak salah. Yuk lihat di tabel berikut ini.
Setelah mengetahui sertifikat hak guna bangunan dan perbedaanya dengan sertifikat hak milik tentu Anda sudah bisa membayangkan plus minusnya, bukan? apapun pilihannya pembelian properti baik untuk investasi maupun hunian pribadi tetap memiliki nilai jual yang tinggi di kemudian hari.
Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah
Tanya Rumah.com
Jelajahi Tanya Rumah.com, ambil keputusan dengan percaya diri bersama para pakar kami
