Ulasan Hak Guna Bangunan (HGB) dan Perbedaan dengan SHM

Punya HGB (Hak Guna Bangunan) lebih untung ketimbang SHM? Hmm, pelajari dulu fakta seputar HGB sebelum Anda mulai berinvestasi properti.
Punya HGB (Hak Guna Bangunan) lebih untung ketimbang SHM? Hmm, pelajari dulu fakta seputar HGB sebelum Anda mulai berinvestasi properti.
Punya HGB (Hak Guna Bangunan) lebih untung ketimbang SHM? Hmm, pelajari dulu fakta seputar HGB sebelum Anda mulai berinvestasi properti.

RumahCom – Status kepemilikan hak guna bangunan (HGB) dan sertifikat hak milik (SHM) memiliki perbedaan yang harus diketahui calon pembeli sebelum membeli propertinya. Menjadi salah satu hal penting yang perlu dicermati setelah lokasi dan harga.

Berdasarkan Pasal 35 ayat 1 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.

Sedangkan hak milik, berdasarkan UU yang sama pada pasal 20 ayat 1, adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6. Dalam artikel ini juga akan dibahas lebih lengkap mengenai:

  1. Pengertian Hak Guna Bangunan (HGB)
  2. Kelebihan dan Kekurangan Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)
  3. HGB Di Atas HPL (Hak Pengelolaan)
  4. Tipe-tipe Biaya Hak Guna Bangunan (HGB)
  5. Apa Itu Sertifikat Hak Milik (SHM)
  6. Perbedaan Hak Guna Bangunan (HGB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM)

1. Pengertian Hak Guna Bangunan (HGB)

HGB (Hak Guna Bangunan) tidak membuat Anda memiliki lahan, melainkan hanya bangunannya. (Foto: Pexels)

HGB (Hak Guna Bangunan) tidak membuat Anda memiliki lahan, melainkan hanya bangunannya. (Foto: Pexels)

Menurut Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) no. 5 Tahun 1960 Pasal 35 ayat 1, HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri selama jangka waktu tertentu. Ini artinya, pemegang sertifikat HGB nantinya tidak memiliki lahan, melainkan hanya memiliki bangunan yang dibuat di atas lahan tersebut.

Penggunaan HGB (Hak Guna Bangunan) juga diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) no. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah. Pada pasal 32 dinyatakan bahwa pemegang HGB berhak untuk menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan HGB, selama jangka waktu tertentu untuk mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya, serta untuk mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaninya.

Panduan Lengkap Urus Sertifikat Tanah Dan Rumah

Panduan

Panduan Lengkap Urus Sertifikat Tanah Dan Rumah

2. Kelebihan dan Kekurangan Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)

Memahami kelebihan dan kekurangan HGB (Hak Guna Bangunan) membuat Anda bisa lebih memilih investasi yang tepat. (Foto: Pexels)

Memahami kelebihan dan kekurangan HGB (Hak Guna Bangunan) membuat Anda bisa lebih memilih investasi yang tepat. (Foto: Pexels)

Banyak yang bilang, properti bersertifikat HGB lebih menguntungkan dibanding properti bersertifikat SHM. Apa benar? Mari kita telaah bersama kelebihan dan kekurangan sertifikat HGB (Hak Guna Bangunan).

Kelebihan

Kekurangan

- Tidak butuh dana besar. Biayanya jauh lebih murah ketimbang membeli properti dengan Sertifikat Hak Milik (SHM).

- Peluang usaha lebih terbuka. Properti berstatus HGB biasanya dijadikan pilihan bagi mereka yang menetap dalam jangka waktu sementara.

- Selain perorangan berstatus WNI, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia dapat menjadi subjek atau pemegang sertifikat HGB yang sah.

- Jangka waktu terbatas. Pemegang sertifikat HGB hanya memiliki masa pakai maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun.

- Tidak bebas. Pemegang HGB tidak memiliki hak penuh untuk mengubah atau mengalih fungsikan bangunan tanpa izin dan persetujuan dari pemilik tanah selaku pemberi HGB terlebih dulu.

3. Hak Guna Bangunan (HGB) Di Atas HPL (Hak Pengelolaan)

Meski mengantongi status HGB (Hak Guna Bangunan), Anda bisa terganjal pemegang sertifikat HPL. (Foto: Pexels)

Meski mengantongi status Hak Guna Bangunan (HGB), Anda bisa terganjal pemegang sertifikat HPL. (Foto: Pexels)

Status Hak Guna Bangunan  (HGB) memang dapat diperpanjang atau diperbarui selambat-lambatnya 2 tahun sebelum masa berlakunya habis. Namun, itu pun harus tergantung pada pemegang Hak Pengelolaan  (HPL) sebagai pemberi HGB yang memiliki kuasa atas tanah sepenuhnya.

Jika pemegang HPL ternyata tidak memberi persetujuan perpanjangan dan tidak ada perjanjian pergantian maka Anda sebagai konsumen dan pemegang HGB akan dirugikan. Nilai aset unit bangunan yang Anda miliki juga akan berisiko turun dan hak atas tanah bisa hilang sewaktu-waktu.

Bagi Anda memang tertarik membeli bangunan berstatus HGB, sebaiknya Anda mencermati status tanah tempat dibangunnya itu dengan jeli. Pastikan statusnya itu jelas pemiliknya; apakah tanah negara, tanah HPL, atau tanah hak milik (HM).

Pilihlah properti yang dikembangkan oleh pengembang yang bertanggung jawab dan transparan dalam memberikan informasi kepada calon konsumen. Berikut tahap-tahap menyelesaikan sengketa tanah jika Anda menemukan ada keganjilan pada status tanah pada properti Anda.

Inilah yang membuat properti bersertifikat HGB menjadi kurang diminati, jika dijual kembali kepada pembeli tangan kedua. Ada juga kemungkinan HGB Anda bisa dihentikan atau dihapus, jika Anda sebagai pemegangnya tidak lagi memenuhi syarat sehingga harus melepas atau memberikannya kepada orang lain, atau mengembalikannya kepada negara, pemegang HPL, atau pemegang HM.

4. Tipe-Tipe Biaya Hak Guna Bangunan (HGB)

Perhitungan HGB (Hak Guna Bangunan) diatur dalam Undang-undang. (Foto: Pexels)

Perhitungan HGB (Hak Guna Bangunan) diatur dalam Undang-undang. (Foto: Pexels)

Ketika memutuskan membeli rumah atau apartemen berstatus HGB, Anda berkewajiban mengurus sertifikat tanah ke Kantor Pertanahan, yaitu Badan Pertanahan Nasional (BPN). Sesuai dengan PP no. 46 Tahun 2002 tentang Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Badan Pertanahan Nasional, ada beberapa tipe biaya yang terkait dengan SHGB, dengan rumus sebagai berikut:

Jangka waktu perpanjangan HGB (20 tahun) yang diberikan dibagi 30 tahun dikalikan 1% dengan hasil 0,0067. Hasil perhitungan tersebut dikalikan dengan hasil pengurangan Nilai Perolehan Tanah (NPT), yang didapatkan dari perkalian luas area dan NJOP yang berlaku.

Hasilnya lalu dikalikan 50% sehingga didapatkanlah total NPT untuk semua jumlah uniit. Selanjutnya, untuk biaya pengurusan hasil total NPT bisa dibagikan dengan jumlah unit dalam bangunan tersebut.

Tabel Simulasi 1

Jumlah unit

3,000 unit

Luas Area

50,000 m2

NJOP

15 juta/m2

NTP

Rp750 m

Total NTP

Rp2,5 m

Biaya Pengurusan

Rp837,500

Tabel Simulasi 2

Jumlah unit

3,500 unit

Luas Area

60,000 m2

NJOP

15 juta/m2

NTP

Rp900 m

Total NTP

Rp3 m

Biaya Pengurusan

Rp861,400

 

Tabel Simulasi 3

Jumlah unit

4,000 unit

Luas Area

70,000 m2

NJOP

15 juta/m2

NTP

Rp1,050 m

Total NTP

Rp3,5 m

Biaya Pengurusan

Rp879,300

 

5. Apa Itu Sertifikat Hak Milik (SHM)?

balik nama sertifikat tanah dan biaya pembuatan sertifikat tanah

Balik nama sertifikat tanah dan biaya pembuatan sertifikat tanah.

Sertifikat Hak Milik atau SHM merupakan sertifikat atas tanah atau lahan yang dimiliki penuh pemiliknya. Keuntungan dari sertifikat ini di antaranya SHM dapat dialihkan seperti dijual, dihibahkan atau diwariskan secara turun temurun, hak milik dapat diperjualbelikan, hak milik dapat dijadikan agunan untuk kredit, serta tidak ada batas waktunya.

Namun, tanah atau lahan yang memiliki SHM masih dapat hilang atau dicabut, karena tanahnya diperlukan untuk kepentingan negara, penyerahan oleh pemiliknya secara sukarela kepada negara, ditelantarkan atau tanah tersebut bukan milik WNI.

Jika dilihat dari keleluasaan dalam penggunaannya, dari semua hak atas tanah yang ada, hak milik yang dibuktikan dengan Sertifikat Hak Milik atau SHM menempati kasta tertinggi dan memiliki manfaat paling besar bagi pemiliknya.

Tercantum dalam pasal 20 UUPA, hak milik atas tanah adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah sehingga SHM memiliki keunggulan, yakni memberikan kewenangan untuk menggunakannya bagi segala macam keperluan dengan jangka waktu yang tidak terbatas. Hak milik atas tanah dapat berlangsung terus selama pemiliknya masih hidup atau dilanjutkan oleh ahli waris.

6. Perbedaan Hak Guna Bangunan (HGB) dengan Sertifikat Hak Milik (SHM)

Ada perbedaan signifikan antara HGB (Hak Guna Bangunan) dan SHM (Sertifikat Hak Milik). (Foto : Rumah.com)

Ada perbedaan signifikan antara HGB (Hak Guna Bangunan) dan SHM (Sertifikat Hak Milik). (Foto : Rumah.com)

Perlu Anda pahami perbedaan antara Hak Guna Bangunan (HGB) dan SHM (Sertifikat Hak Milik) agar tidak salah. Yuk lihat di tabel berikut ini.

  1.  

Kuasa penuh atas tanah dan bangunan

Kuasa pada bangunan tanpa tanah

2.

Memiliki nilai dan kedudukan yang lebih kuat dan tinggi

Harus diperpanjang dalam kurun waktu tertentu

3.

Bisa dijadikan agunan atau jaminan

Berisiko menjadi Beban Hak Tanggungan

4.

Disarankan untuk investasi jangka panjang

Disarankan untuk investasi jangka pendek dan menengah

Setelah mengetahui sertifikat hak guna bangunan dan perbedaanya dengan sertifikat hak milik tentu Anda sudah bisa membayangkan plus minusnya, bukan? apapun pilihannya pembelian properti baik untuk investasi maupun hunian pribadi tetap memiliki nilai jual yang tinggi di kemudian hari.

Agar tak keliru dalam memahami SHM dan HGB, tonton juga video berikut.

Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com.

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya

Tanya Rumah

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya

Baca Selanjutnya

Kalkulator Properti
Repayment Calculator Icon
Ketahui prakiraan uang muka dan cicilan rumah impian Anda dengan Kalkulator KPR Rumah.com.
Rp
Affordability Calculator Icon
Hitung perkiraan besar pinjaman dan cicilan maksimal yang bisa diajukan berdasarkan penghasilan Anda lewat Kalkulator Keterjangkauan Rumah.com
Refinancing Calculator Icon
Ringankan cicilan KPR Anda lewat refinancing. Hitung seberapa besar manfaatnya bagi Anda dengan Kalkulator Refinancing Rumah.com

Perumahan dengan Harga Terjangkau di Bogor

Dapatkan saran dari pakar properti terbaik untuk semua pertanyaan Anda!

Cek Tanya Properti dan nikmati akses eksklusif ke ribuan jawaban dari pakar kami dan komunitas agen properti. 💬⭐👍

Masukan