RumahCom – HGB apartemenadalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Batasan tersebut tentunya sudah diatur dalam Pasal 35 ayat 1 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
Mengingat adanya batasan waktu, tak heran jika sebagian masyarakat masih ragu bila hendak membeli apartemen. Terutama, bila dikaitkan dengan hak kepemilikan properti, baik tanah maupun bangunan. Sejatinya, apartemen dan rumah tapak tidak jauh berbeda dalam hal legalitasnya. Namun yang membuat beda keduanya, terletak pada kepemilikan tanahnya.
Pada rumah tapak dikenal 2 jenis sertifikat yakni Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM). Dimana biasanya SHM pertama kali dimiliki oleh pengembang, kemudian dengan upaya balik nama, SHM bisa jadi milik penghuni. Sedangkan untuk apartemen, lahan adalah milik pengembang, sehingga pemilik unit akan memegang sertifikat strata title atau setara dengan SHGB.
- Apa Itu HGB Apartemen?
- Prosedur Perpanjang HGB Apartemen
- Alur dan Waktu
- Syarat Perpanjang HGB Apartemen
- Cara Menghitung Biaya Perpanjang HGB Apartemen
- Keuntungan dan Kerugian Membeli Apartemen dengan Status HGB
Agraria Adalah Hal Terkait Kepemilikan Lahan. Simak Selengkapnya!
Cek di sini untuk mengetahui lebih jauh mengenai agraria!
Apa Itu HGB Apartemen?
HGB apartemen adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun, sebagaimana telah diatur dalam Pasal 35 ayat 1 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
Mengapa apartemen berstatus HGB dan bukan hak milik? Pembangunan hunian vertikal seperti apartemen atau rumah susun kebanyakan dilakukan oleh badan hukum berstatus PT (Perseroan Terbatas). Oleh sebab itu, dalam hal ini mereka hanya bisa memanfaatkan tanah namun tidak berhak memilikinya. Apalagi, apartemen atau rusun akan dihuni oleh banyak orang. Tidak heran, status lahan pun hanya SHGB.
Begitu pengembang memutuskan untuk mendirikan rumah susun atau apartemen di atas sebuah lahan, mereka akan mengurus Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) terlebih dulu. Setelah proses pembebasan tanah, perusahaan mendapat hak dari pemerintah atas kepemilikan tanahnya dengan status HGB.
Di lain sisi, ada juga kasus dimana status tanah tersebut milik negara yang kemudian diserahkan pengelolaannya kepada pihak swasta. Oleh karenanya, tanah dari kategori demikian berstatus HGB yang berasal dari HPL (Hak Pengelolaan Lahan) atau biasa disebut HGB di atas HPL.
Dalam Pasal 7 Undang-undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun dijelaskan, HPL adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya dilimpahkan kepada pemegangnya. Di atas tanah dengan HPL dapat diberikan atau dibebankan dengan hak-hak atas tanah, yaitu Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Pakai (HP). Sebagai informasi, warga negara asing (WNA) hanya boleh menguasai properti dengan status kepemilikan Hak Pakai.
Sekarang Anda telah mengetahui apa itu HGB apartemen. Nah, jika sedang mencari hunian dan lebih memilih bangunan yang memiliki SHM, Anda bisa mencari rumah tapak di kawasan Pamulang. Temukan rumah terbaik di Pamulang dibawah Rp700 juta di sini!
Prosedur Perpanjang HGB Apartemen
Lantaran adanya keterbatasan waktu terhadap penggunaan tanah, membuat status kepemilikan terhadap unit apartemen juga terbatas. Akan tetapi jika ditanya berapa lama masa pakai apartemen, sebenarnya hal itu tak terbatas. Namun karena tanah tempat berdirinya gedung apartemen ada masa berlaku, maka pemilik unit harus memperpanjangnya dengan jangka waktu maksimal 20 tahun.
Pasalnya, setelah membeli unit apartemen, HGB memang menjadi tanggung jawab masing-masing pemilik unit. Sesuai dengan PP 40/1996 tentang Hak Guna Bangunan, perpanjangan atau pengajuan pembaruan HGB harus dilakukan dua tahun sebelum masa berlaku HGB habis. Umumnya, ketika jelang masa berakhir, tim Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) akan mendatangi tiap penghuni untuk mengumpulkan data perpanjangan HGB apartemen.
Alur dan Waktu
Proses pengerjaan perpanjangan HGB apartemen diperkirakan memakan waktu 30 hari kerja untuk luas tanah tidak lebih dari 2.000m2. Sementara untuk luas tanah lebih dari 2.000m2 sampai 150.000m2 membutuhkan waktu 49 hari kerja, dan 89 hari kerja untuk luas tanah lebih dari 150.000m2. Berikut prosedur perpanjang HGB apartemen yang tepat:
- Datang ke kantor pertanahan dengan membawa berkas dan persyaratan yang lengkap, membawa fotokopi dentitas (KTP dan KK) pemohon dan kuasa apabila dikuasakan
- Ambil nomor antrian, tunggu hingga dipanggil oleh petugas loket yang bersangkutan
- Penerimaan dan pemeriksaan berkas permohonan oleh petugas loket
- Pembayaran biaya PNBP
- Proses layanan
- Penyerahan hasil layanan
Syarat Perpanjang HGB Apartemen
Menurut PP Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah, perpanjangan hak adalah penambahan jangka waktu berlakunya sesuatu hak tanpa mengubah syarat-syarat dalam pemberian hak tersebut. Adapun dalam memperpanjang HGB apartemen dibutuhkan sejumlah persyaratan, diantaranya:
- Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai.
- Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket dan bukti Pembayaran Uang Pemasukan.
- Surat Kuasa apabila dikuasakan
- Fotokopi identitas (KTP) pemohon dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.
- Fotokopi Tanda Daftar Perusahaan, Akta Pendirian dan Pengesahan Badan Hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket (jika pemohon badan hukum)
- Fotokopi KK (jika pemohon perorangan)
- Izin lokasi atau Surat Izin Penunjukan Penggunaan Tanah (jika pemohon badan hukum)
- Surat pernyataan pemohon mengenai jumlah bidang dan status tanah-tanah yang telah dimiliki (pemohon perorangan)
- Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak)
- Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan
Cara Menghitung Biaya Perpanjang HGB Apartemen
Pada saat mendatangi tiap penghuni apartemen, standarnya PPPSRS akan memberikan sebuah surat pernyataan yang berisi besaran biaya yang diperuntukan memperpanjang sertifikat HGB. Besaran biaya bisa berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) atau bahkan bisa di atas rata-rata NJOP. Namun dalam aturan bakunya, setiap pembayaran dibagi rata. Dimana luas tanah apartemen dibagi dengan jumlah unit yang ada, lalu dikalikan dengan luasan unit per meter persegi.
Sementara jika mengacu Peraturan Pemerintah No. 46 tahun 2002, maka rumus perhitungan biaya perpanjangan sertifikat HGB apartemen adalah jangka waktu perpanjangan HGB yang diberikan dibagi 30 tahun dikalikan 1%.
Nantinya, jumlah ini akan dikalikan dengan Nilai Perolahan Tanah (NPT) yang sudah dikurangi dengan NPT Tidak Kena Uang Pemasukan (NPTTTKUP) lalu dikalikan dengan 50%. Untuk nilai NPT dan NPTTTKUP bisa dilihat di SPT PBB tanah yang akan diperpanjang SHGB-nya. Simak contoh perhitungannya di bawah ini.
- Jangka waktu perpanjangan HGB yang diberikan adalah 20 tahun
- Sedangkan Nilai NPT yang sudah dikurangi NPTTTKUP untuk tanah seluas 500m2 adalah Rp800 juta
- Maka rumus perhitungannya: 20/30 x 1% = 0,0067
- Sehingga biaya perpanjangan Sertifikat HGB apartemen adalah: 0,0067 x 800.000.000 x 50% = Rp2.680.000
Tips Rumah.com
Lantaran adanya keterbatasan waktu terhadap penggunaan tanah, membuat status kepemilikan terhadap unit apartemen juga terbatas. Akan tetapi jika ditanya berapa lama masa pakai apartemen, sebenarnya hal itu tak terbatas.
Keuntungan dan Kerugian Membeli Apartemen dengan Status HGB
Banyak yang bilang, properti bersertifikat HGB seperti HGB apartemen lebih menguntungkan dibanding properti bersertifikat SHM. Apa benar? Mari telaah bersama kelebihan dan kekurangan memiliki properti status HGB (Hak Guna Bangunan).
| Kelebihan | Kekurangan |
| – Tidak butuh dana besar. Biayanya jauh lebih murah ketimbang membeli properti dengan Sertifikat Hak Milik (SHM). – Peluang usaha lebih terbuka. Properti berstatus HGB biasanya dijadikan pilihan bagi mereka yang menetap dalam jangka waktu sementara. – Selain perorangan berstatus WNI, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia dapat menjadi subjek atau pemegang sertifikat HGB yang sah. | – Jangka waktu terbatas. Pemegang sertifikat HGB hanya memiliki masa pakai maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun. – Tidak bebas. Pemegang HGB tidak memiliki hak penuh untuk mengubah atau mengalih fungsikan bangunan tanpa izin dan persetujuan dari pemilik tanah selaku pemberi HGB terlebih dulu. |
Punya rencana beli rumah atau tanah? Berarti Anda wajib tahu info penting seputar PBB lewat video panduan berikut ini!
Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com
Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah
Tanya Rumah.com
Jelajahi Tanya Rumah.com, ambil keputusan dengan percaya diri bersama para pakar kami
