Cara Mengubah Hak Guna Bangunan (HGB) Menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM)

Apakah rumah Anda sudah berstatus hak milik? Atau masih dengan sertifikat hak guna bangunan? Mungkin, ini saatnya untuk mengubah hak guna bangunan Anda!
Cara Mengubah Hak Guna Bangunan Menjadi Sertifikat Hak Milik

RumahCom – Dari beberapa jenis sertifikat properti, SHM atau Sertifikat Hak Milik adalah yang terkuat dari segi legalitas. Sertifikat ini akan mengesahkan kepemilikan Anda terhadap suatu properti tanpa jangka waktu tertentu, plus memudahkan untuk memindahtangankan baik sebagai warisan atau dijual kepada orang lain. Bagaimana jika properti Anda masih berstatus hak guna bangunan? Tenang, Anda bisa mengubah hak guna bangunan (HGB) menjadi sertifikat hak milik.

Properti dengan sertifikat HGB tentu tidak memiliki keuntungan yang sama dengan SHM. Untuk itu, ada baiknya Anda mencari tahu cara mengubah hak guna bangunan menjadi SHM sebelum terlambat. Guna membantu Anda, maka dalam artikel ini akan dibahas:

  1. Alasan Harus Beralih ke SHM
  2. Keuntungan SHM untuk Pemilik Rumah
  3. Cara Mengubah Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik
  4. Dokumen yang Dibutuhkan untuk Mengubah Hak Guna Bangunan
    1. Dokumen yang Disiapkan untuk Luas Tanah Tidak Lebih dari 600 m2
    2. Dokumen yang Disiapkan untuk Luas Tanah Lebih dari 600 m2
  5. Biaya Mengubah Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik
    1. Biaya Pendaftaran
    2. BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)
    3. Biaya Notaris Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
    4. Biaya Pengukuran
    5. Biaya Konstatering Report
  6. Biaya Total Mengubah Hak Guna Bangunan

Jika Anda berencana untuk mengubah hak guna bangunan, baca terus artikel ini sampai selesai, ya.

1. Alasan Harus Beralih ke SHM

Mengapa Anda perlu mengubah hak guna bangunan? (Foto:Pixabay)

Mengapa Anda perlu mengubah hak guna bangunan? (Foto:Pixabay)

HGB punya banyak kelemahan, salah satunya, sertifikat HGB tidak menandakan Anda sebagai pemilik lahan, melainkan hanya memperbolehkan Anda menggunakan lahan tersebut—seperti membangun bangunan di atas lahan untuk buka usaha atau tempat tinggal. Sertifikat ini pun memiliki jangka waktu, yaitu maksimal 30 tahun. Setelah masa berlaku habis, Anda harus memperpanjangnya dan ada biaya perpanjang HGB. Jika tidak, Anda mesti mengembalikan lahan ke pemilik, yaitu negara, pengelola, atau perorangan.

2. Keuntungan SHM untuk Pemilik Rumah

Mengubah hak guna bangunan menjadi SHM memiliki banyak keuntungan.(Foto:Pexels)

Mengubah hak guna bangunan menjadi SHM memiliki banyak keuntungan.(Foto:Pexels)

Sertifikat Hak Milik (SHM) atau hak milik adalah hak terkuat dan tertinggi atas tanah, bersifat turun-temurun, tetap, dan berlaku seumur hidup. SHM memiliki kekuatan legalitas yang paling tinggi karena tidak ada campur tangan pihak lain dalam kepemilikannya. Karena status kepemilikan ini, bangunan dengan SHM lebih mudah dipindahtangankan, sebagai warisan atau dalam jual beli.

Karena hal ini, harga jual bangunan dengan SHM juga paling tinggi, jadi jika Anda hendak berinvestasi tanah atau properti, SHM akan memiliki nilai lebih. Jika saat ini rumah Anda masih berstatus SHGB, ada baiknya mengubah hak guna bangunan tersebut menjadi hak milik. Namun, jika Anda sedang mencari rumah dengan SHM dan kisaran harga Rp 400-500 juta, Anda bisa lihat listing di sini.

3. Cara Mengubah Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik

Apa saja langkah-langkah untuk mengubah hak guna bangunan? (Foto:Pixabay)

Apa saja langkah-langkah untuk mengubah hak guna bangunan? (Foto:Pixabay)

Kadang, developer memang menyediakan jasa untuk mengubah hak guna bangunan menjadi SHM, namun tidak jarang pula mereka meminta pembeli untuk mengurusnya sendiri. Jika Anda hendak mengubah hak guna bangunan menjadi bersertifikat Hak Milik sendiri, ikuti langkah-langkah berikut ini:

  • Datangi Kantor BPN di wilayah properti yang terkait. Kunjungi loket pelayanan dan serahkan dokumen persyaratan mengubah hak guna bangunan yang telah disiapkan.
  • Anda akan diminta mengisi formulir permohonan yang bertanda tangan di atas materai. Di dalamnya Anda wajib mengisi pernyataan tanah tidak sengketa, luas tanah yang diinginkan, pernyataan tanah dikuasai secara fisik, pernyataan bahwa tidak menguasai tanah lebih dari lima bidang untuk rumah tinggal.
  • Lakukan pembayaran di loket pembayaran. Harga pendaftaran untuk luas tanah maksimal 600 m2 adalah Rp50.000.
  • Anda dapat mengambil SHM setelah lima hari loket pelayanan.

4. Dokumen yang Dibutuhkan untuk Mengubah Hak Guna Bangunan

Ada beberapa dokumen yang perlu disiapkan dalam prosedur mengubah hak guna bangunan. (Foto:Pexels)

Ada beberapa dokumen yang perlu disiapkan dalam prosedur mengubah hak guna bangunan. (Foto:Pexels)

Dalam poin ini, persiapan pembuatan SHM akan dibagi dalam 2 jenis, yakni persiapan dokumen untuk luas tanah tidak lebih dari 600 m2 dan persiapan dokumen untuk luas tanah lebih dari 600 m2. Langsung saja simak di bawah, ya.

a. Dokumen yang Disiapkan untuk Luas Tanah Tidak Lebih dari 600 m2

Tidak sulit memproses permintaan mengubah hak guna bangunan menjadi hak milik. Bagi Anda yang luas lahannya tidak lebih dari 600 m2, maka dapat mengajukan permohonan mengubah hak guna bangunan di kantor pertanahan di area properti itu berada. Berikut dokumen-dokumen yang diperlukan:

  • Sertifikat asli HGB. Tanpa sertifikat asli HGB, akan sulit untuk memperoleh SHM. Jangan lupa juga untuk membawa beberapa lembar fotokopinya.
  • Fotokopi IMB (Izin Mendirikan Bangunan) tempat tinggal. IMB adalah bukti secara hukum bahwa lahan digunakan untuk mendirikan bangunan. Jika ternyata belum ada IMB, Anda bisa membawa surat keterangan dari kelurahan yang menyatakan bahwa lahan tersebut digunakan sebagai rumah.
  • Fotokopi SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) Tahun Berjalan, untuk melihat rekam jejak pembayaran pajak dan kondisi lahan, seperti luas tanah dan luas bangunan yang terkena pajak.
  • Fotokopi Kartu Tanda Penduduk dan Kartu Keluarga. Untuk perorangan, siapkan KTP dan KK, namun jika mewakili badan hukum maka harus menyediakan akta pendirian usaha.
  • Surat kuasa dan identitas diri penerima kuasa, jika Anda mengurus proses ini dengan diwakili orang lain, misalnya notaris.
  • Surat pernyataan bermeterai bahwa tidak memiliki tanah perumahan lebih dari 5 bidang. Sesuai Keputusan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal, Anda harus menyatakan kalau SHM yang diminta tidak melebihi 5 bidang atau luas maksimal 5.000 m2.
  • Surat permohonan, berisi permohonan kepada kepala kantor pertanahan tempat lokasi properti berada.
Panduan Membuat Sertifikat Tanah Terlengkap dan Terbaru 2020

Mengurus Sertifikat Tanah, Hukum, dan Pajak Properti

Panduan Membuat Sertifikat Tanah Terlengkap dan Terbaru 2020

b. Dokumen yang Disiapkan untuk Luas Tanah Lebih dari 600 m2

Dokumen yang diperlukan sama seperti di atas. Untuk permohonan mengubah hak guna bangunan dengan luas di atas 600 m2, Anda harus melakukan permohonan hak milik berupa konstatering report di BPN. Setelah surat permohonan dan berkas diterima secara lengkap, selanjutnya petugas pengukuran dari BPN akan melakukan pengukuran ke lokasi. Hasil ukur ini akan dicantumkan dalam peta tanah yang ada di BPN.

Setelah melewati proses tersebut, BPN akan menerbitkan surat ukur yang ditandatangani kepala seksi pengukuran dan pemetaan. Seksi Pemberian Hak Tanah (PHT) selanjutnya akan memproses pemberian hak dengan menerbitkan SK Hak berupa SK Hak Milik. Sertifikat pun akan diterbitkan di seksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI) dalam bentuk Sertifikat Hak Milik yang sudah dibukukan.

5. Biaya Mengubah Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik

Siapkan biaya untuk mengubah hak guna bangunan. (Foto: Pixabay)

Siapkan biaya untuk mengubah hak guna bangunan. (Foto: Pixabay)

Tentu saja untuk mengubah hak guna bangunan ini ada biayanya, dan bisa dibilang tidak sedikit. Simak simulasi biaya yang perlu diperhitungkan untuk mengubah hak guna bangunan berikut ini agar Anda dapat menyesuaikan dengan anggaran:

a. Biaya pendaftaran

Siapkan Rp50.000 untuk biaya pendaftaran SHM dengan luas tanah maksimal 600 m2.

b. BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)

Besaran BPHTB untuk mengubah hak guna bangunan tergantung pada biaya NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) dan luas tanah. Rumus perhitungannya adalah sebagai berikut:

2% x (NJOP Tanah – NJOPTKP atau NJOP Tidak Kena Pajak)

Berikut contoh ilustrasinya:

  • Harga tanah di NJOP: Rp2.000.000/m2
  • Luas tanah: 150 m2
  • Harga total NJOP = Rp2.000.000 x 150 = Rp300.000.000
  • NJOPTKP: Rp60.000.000

Maka BPHTB yang harus dibayarkan adalah:

2% x (Rp300.000.000 – Rp60.000.000) = Rp4.800.000

c. Biaya Notaris Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Ini berlaku jika Anda tidak memprosesnya sendiri alias minta bantuan notaris. Biasanya tarif yang diberikan berbeda-beda. Bisa lebih  mahal atau justru lebih murah. Jasa notaris mulai dari Rp2.000.000.

d. Biaya pengukuran

Untuk mengubah hak guna bangunan dengan luas lebih dari 600 m2, maka akan dikenakan biaya ini dengan rumus:

{(Luas Tanah/500) x 120.000} + 100.000.

Misalnya, luas tanah 800 m2. Berikut ilustrasi perhitungannya:

{(800/500) x 120.000} + 100.000 = Rp292.000

e. Biaya Konstatering Report

Biaya ini berlaku untuk mengubah hak guna bangunan yang memiliki tanah dengan luas lebih dari 600 m2 juga. Ini rumusnya: 

{(Luas Tanah/500) x 20.000 + 350.000} / 2

Masih dengan luas tanah yang sama di poin 4, maka berikut rumus perhitungannya:

{(800/500) x 20.000 + 350.000) / 2 = Rp191.000

Tip Rumah
Jika Anda tidak punya banyak waktu untuk mengurus sendiri, sebaiknya minta bantuan Notaris PPAT yang sudah berpengalaman. Tentunya dengan biaya tambahan juga.

6. Biaya Total Mengubah Hak Guna Bangunan

Biaya mengubah hak guna bangunan bergantung juga dengan luas tanah terkait. (Foto:Pexels)

Biaya mengubah hak guna bangunan bergantung juga dengan luas tanah terkait. (Foto:Pexels)

Nah itu tadi rincian biaya yang dibutuhkan untuk mengubah hak guna bangunan menjadi hak milik. Sesuai ilustrasi di atas, maka biaya mengubah hak guna bangunan untuk luas tanah di bawah 600 m2 adalah sekitar Rp 6-7 juta. Lain hal jika tanah lebih luas dari 600m2, maka secara total biaya mengubah hak guna bangunan adalah sekitar Rp 6,5-7,5 juta. Hal ini tentunya hanya perkiraan dan dapat berubah sesuai dengan situasi dan kondisi. Misalnya, jika upah notaris lebih tinggi.

Nah, apakah Anda sudah lebih yakin untuk mengubah hak guna bangunan properti Anda sendiri? Semoga ulasan lengkap di atas dapat membantu proses mengubah hak guna bangunan Anda menjadi lebih lancar dan cepat. Jadi rumah Anda bisa resmi menjadi hak milik sepenuhnya.

Mau beli rumah? Jangan sembarangan. Bisa saja terjadi penyimpangan atau penipuan yang dilakukan oleh pihak penjual. Rumahnya mungkin saja sudah disita bank. Tipsnya?

 

Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya

Tanya Rumah

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya

Baca Selanjutnya

Kalkulator Properti
Repayment Calculator Icon
Ketahui prakiraan uang muka dan cicilan rumah impian Anda dengan Kalkulator KPR Rumah.com.
Rp
Affordability Calculator Icon
Hitung perkiraan besar pinjaman dan cicilan maksimal yang bisa diajukan berdasarkan penghasilan Anda lewat Kalkulator Keterjangkauan Rumah.com
Refinancing Calculator Icon
Ringankan cicilan KPR Anda lewat refinancing. Hitung seberapa besar manfaatnya bagi Anda dengan Kalkulator Refinancing Rumah.com

Rumah Hunian Modern Milenial

Dapatkan saran dari pakar properti terbaik untuk semua pertanyaan Anda!

Cek Tanya Properti dan nikmati akses eksklusif ke ribuan jawaban dari pakar kami dan komunitas agen properti. 💬⭐👍

Masukan