Kenali Biaya IPL Apartemen dan Cara Hitungnya

Sebelum memutuskan tinggal di satu apartemen, sebaiknya ketahui dulu tentang besaran biaya IPL apartemen per bulannya. Lebih lengkap mengenai IPL apartemen akan diulas dalam artikel berikut!
1 IPL Apartemen
Anda harus membayar biaya perawatan bulanan di apartemen. Biaya bulanan tersebut mencakup biaya pemeliharaan gedung, pekarangan, dan area umum. Sumber: Pexels - George Becker

RumahCom – Tinggal di apartemen saat ini sudah menjadi bagian dari gaya hidup. Tak hanya karena jumlah lahan dan hunian di pusat kota yang kian terbatas, tetapi karena kepraktisan yang ditawarkan oleh apartemen. Apartemen kini menjanjikan fasilitas yang lengkap dan bisa dilakukan hanya di satu lokasi, mulai dari kolam renang, pertokoan, hingga pusat perbelanjaan.

Dibalik kepraktisannya, ada hal yang tak kalah penting untuk dipertimbangkan saat Anda memutuskan untuk membeli apartemen sebagai investasi atau sebagai tempat tinggal yakni harus membayar biaya perawatan bulanan atau IPL apartemen. Biaya bulanan tersebut mencakup biaya pemeliharaan gedung, pekarangan, dan area umum.

IPL apartemen merupakan singkatan dari Iuran Pengelolaan, yang mana jumlahnya tergantung pada lokasi dan ukuran apartemen. Ada asosiasi yang ditugaskan untuk mengawasi pemeliharaan apartemen untuk memutuskan proyek atau perbaikan properti. Dengan membayar iuran bulanan, setiap pemilik kondominium juga mengalokasikan uang yang akan digunakan untuk perbaikan dan fasilitas di kompleks.

Merujuk Investopedia, biaya pemeliharaan bulanan dapat mencakup berbagai layanan dan pengeluaran, termasuk lobi dan area umum, teras dan trotoar, lansekap, lapangan tenis, kolam renang, lift, saluran pembuangan dan iuran sampah. Biasanya, ada juga penilaian triwulanan atau tahunan, yang merupakan biaya tambahan untuk pengeluaran besar tak terduga dan tidak termasuk dalam kategori biaya pemeliharaan bulanan.

Selain pemeliharaan properti secara umum, IPL apartemen bisa jadi lebih tinggi karena disebabkan oleh layanan premium seperti clubhouse, peningkatan keamanan, parkir tertutup, atau garasi parkir bawah tanah. Tergantung kepada operator gedung, beberapa dari fasilitas tambahan tersebut dapat bersifat opsional, yang berarti Anda dapat menurunkan biaya bulanan dengan mengabaikan beberapa fasilitas. Misalnya, jika Anda tidak memerlukan akses ke gym atau kolam renang, IPL apartemen Anda mungkin lebih rendah. Selengkapnya mengenai IPL apartemen akan dibahas dalam beberapa poin berikut.

  1. Apa Itu IPL Apartemen?
  2. Dasar Hukum Tagihan IPL Apartemen
  3. Cara Menghitung Tagihan IPL
  4. Contoh Perhitungan Tagihan IPL
  5. Selain IPL Apartemen, Ini Biaya Apartemen Lainnya
Panduan Investasi Apartemen Studio Agar Selalu Cuan

Investasi Properti

Panduan Investasi Apartemen Studio Agar Selalu Cuan

1. Apa Itu IPL Apartemen?

Maintenance fee rumah susun meliputi biaya kebersihan, keamanan, perawatan gedung, taman dan lain sebagainya.Sumber: Pixabay - Pexels

Maintenance fee rumah susun meliputi biaya kebersihan, keamanan, perawatan gedung, taman dan lain sebagainya.Sumber: Pixabay - Pexels

Apa itu IPL apartemen? IPL apartemen adalah singkatan dari iuran pengelolaan lingkungan. IPL atau service charge adalah biaya pemeliharaan gedung atau maintenance fee yang merupakan kewajiban secara proporsional yang dibebankan (sesuai luas unit yang dimiliki) kepada para pemilik/penghuni rumah susun. Maintenance fee apartemen meliputi biaya kebersihan, keamanan, perawatan gedung, taman dan lain sebagainya.

Dalam pengelolaan terhadap sebuah apartemen atau rumah susun komersil tunduk pada UU Rusun yang lebih lanjut diatur mengenai kewenangan pengelolaan secara khusus pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 23/PRT/M/2018 tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS). Hal ini bertujuan bahwa pengelolaan rumah susun terhadap kepemilikan bersama perlu dilakukan secara efektif dan efisien serta penghunian yang sesuai dengan hak dan kewajiban pemilik dan/atau penghuninya.

Mengutip Repository Universitas Hasanuddin, besaran IPL apartemen tiap unit berbeda-beda tergantung luasannya. IPL apartemen biasa disebut juga maintenance fee yang terdiri dari:

  • Service charge yang dikenakan pengelola apartemen untuk biaya operasional, gaji pegawai, biaya peralatan kantor, biaya perizinan dan administrasi.
  • Sinking fund sebagai dana cadangan yang dikumpulkan dari setiap unit untuk biaya perbaikan besar atau benda-benda bersifat vital dan mendesak.
  • Utilitas yang meliputi listrik, air bersih dan gas. Ada juga biaya kebersihan, keamanan dan engineering untuk biaya perawatan AC, lift, eskalator, dan lain-lain.

Oleh karena itu, diharapkan Badan Pengelola Apartemen menjunjung prinsip transparansi dan akuntabilitas sebagai pegangan. Karena itu, setiap tiga bulan sekali laporan keuangan wajb diumumkan di mading. Tentu dalam laporan tersebut, tidak bisa dibuat sangat detail, tapi merupakan summary. Hasil detailnya dapat dilihat atau ditanyakan dalam RUTA (Rapat Umum Tahunan), yang hasilnya sudah benar-benar audit oleh akuntan publik independen.

Ingin beli apartemen untuk investasi? Coba cek di sini apartemen strategis DKI Jakarta. Jangan lupa perhatikan biaya-biaya lainnya agar bisa untung maksimal.

2. Dasar Hukum Tagihan IPL Apartemen

Secara spesifik, hak pengelola untuk memungut Iuran Pengelolaan Lingkungan yang kemudian disingkat IPL diatur pada Pasal 57 Ayat 1 UU Rusun. Sumber: Pexels - EKATERINA BOLOVTSOVA

Secara spesifik, hak pengelola untuk memungut Iuran Pengelolaan Lingkungan yang kemudian disingkat IPL diatur pada Pasal 57 Ayat 1 UU Rusun. Sumber: Pexels - EKATERINA BOLOVTSOVA

Dasar hukum dari penarikan IPL apartemen, di antaranya adalah UU No.20 /2011 tentang Rumah Susun dan Peraturan Pemerintah No 4/1988 tentang Rumah Susun. Secara spesifik, hak pengelola untuk memungut Iuran Pengelolaan Lingkungan yang kemudian disingkat IPL diatur pada Pasal 57 Ayat 1 UU Rusun. Bunyinya, “Dalam menjalankan pengelolaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 56 ayat (2), pengelola berhak menerima sejumlah biaya pengelolaan.” Dengan demikian siapapun yang memiliki sarusun, baik perorangan maupun badan hukum wajib membayar.

Biaya IPL dihitung berdasarkan dari seluruh jumlah biaya operasional dan perawatan benda, area dan tanah bersama setiap bulan dibagi total luas seluruh unit. Kemudian setelah mendapatkan nilai per meter maka setiap unit dikenakan IPL dengan mengalikan nilai IPL per/meter dengan luas unit. Sehingga besarnya biaya tergantung luas unit.  IPL biasanya ditarik per bulan, 3 bulan, 6 bulan atau per tahun tergantung hasil rapat pengurus PPPSRS.

Terkait dalam besaran tarif IPL apartemen sekarang ini ada persepsi di masyarakat, khusus para pemilik/penghuni Rusunami (rumah susun sederhana milik), bahwa IPL di Rusunami harusnya lebih murah dibandingkan dengan IPL apartemen. Padahal dari sisi pengelolaan tidak terdapat perbedaan besar pengelolaan antara Rusunami dengan apartemen menengah. Secara umum, komponen biayanya relatif sama, tetapi hanya berbeda pada kualitasnya

Satu-satunya yang bisa menekan biaya IPL apartemen, adalah karena umumnya jumlah unit Rusunami itu banyak, sehingga pembaginya lebih besar, menjadikan biaya IPL jatuhnya lebih murah. Tetapi tidak dalam hal biaya perawatan, beli barang, dan gaji karyawan itu sama saja. Jumlah pembagi dihitung dari NPP bukan unit. Unit kosong yang sudah diserahterimakan, meski tidak ditinggali pun harus membayar IPL sesuai luas unit. Unit banyak tapi kalau luasnya sedikit, tetap saja pendapatan IPL kecil. Jadi semakin luas unit, maka tarif IPL-nya relatif semakin murah.

3. Cara Menghitung Tagihan IPL

Penetapan IPL apartemen biasanya mengacu pada anggaran dasar/anggaran rumah tangga (AD/ART) apartemen yang bersangkutan. Sumber: Pexels - Mikhail Nilov

Penetapan IPL apartemen biasanya mengacu pada anggaran dasar/anggaran rumah tangga (AD/ART) apartemen yang bersangkutan. Sumber: Pexels - Mikhail Nilov

Salah satu masalah yang kerap menjadi sumber kesalahpahaman antara pemilik/penghuni, pengurus Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun (PPPSRS), dan Badan Pengelola, adalah penentuan besaran tarif IPL. Bagi sebagian besar pemilik/ penghuni tentunya menginginkan tarif IPL itu serendah-rendahnya, tetapi besar kecilnya tarif IPL ditentukan oleh banyak faktor. Lantas bagaimana sebenarnya cara menghitung penentuan tarif IPL apartemen?

Repository Universitas Hasanuddin menjelaskan, sebelum dikelola manajemen gedung, besaran IPL biasanya sudah ditetapkan oleh pengembang yang membangun apartemen. Besaran tarif IPL yang akan dibayar oleh penghuni dicantumkan dalam PPJB, misalnya Rp X per meter persegi. Itulah dasar awal tarif IPL yang dijadikan acuan P3SRS. Penetapan IPL apartemen biasanya mengacu pada anggaran dasar/anggaran rumah tangga (AD/ART) apartemen yang bersangkutan.

Pengelola yang dibentuk oleh P3SRS memiliki kewenangan menetapkan tarif IPL.Apabila tarif IPL dinilai terlalu besar penghuni berhak mempertanyakan kepada forum tertinggi, yaitu Rapat Umum Tahunan. Pada forum dapat ditanyakan secara rinci perhitungan biaya dan pengelolaannya. Sebelum menentukan besaran tarif IPL, P3SRS terlebih dulu harus tahu pendapatan apa saja yang diperoleh apartemen.

Selain itu, hal pertama yang harus dilakukan badan pengelola untuk menetapkan IPL apartemen adalah mengetahui terlebih dahulu rencana pengeluaran dalam setahun. Kemudian juga harus diketahui apa saja potensi-potensi penerimaan atau pemasukan di luar penerimaan IPL. Misalnya penyewaan ruangan, penyewaan BTS (Base Transceiver Station), penyewaan ruang mesin ATM, kerjasama bisnis, pemasangan spanduk/iklan dan lain-lain. Setelah itu, pengeluaran akan dikurangi dengan pendapatan, hasilnya (atau kekurangannya) itulah yang harus ditanggung oleh pemilik/penghuni. Jumlah kekurangan dari pengeluaran dan pendapatan selanjutnya dibagi dengan luas unit atau NPP (Nilai Perbandingan Proporsional), hingga pada akhirnya ditentukan tarif IPL per meter yang harus dikenakan.

Apabila pengeluaran lebih besar dari penerimaan dibandingkan tahun sebelumnya itu berarti kondisi keuangan akan mengalami defisit, sehingga untuk menutupi kekurangannya, maka tarif IPL harus dinaikkan. Dalam penentuan besaran tarif IPL, Badan Pengelola Apartemen harus mempertimbangkan kondisi keuangan, apakah dalam kondisi aman. Artinya, simpanan atau dana cadangan tidak boleh pas-pasan. Jika dana simpanan dalam kondisi cukup baik, bisa saja IPL tidak dinaikan, atau kalaupun naik tidak akan besar. Tetapi yang terpenting, Badan Pengelola harus memastikan dana simpanan atau cadangan dalam kondisi aman, minimal untuk beberapa bulan depan.

Di samping faktor internal, ada juga faktor eksternal yang mempengaruhi dalam penentuan besaran tarif IPL, misalnya tiba-tiba ada kenaikan listrik, dan UMR (Upah Minimum Regional). Dari analisa hampir 80 persen dari total biaya operasional gedung apartemen, itu adalah biaya untuk man power (tenaga kerja) yang tiap tahun harus naik. UMP yang tiap tahun naik juga akan berpengaruh terhadap besar kecilnya kenaikan IPL pada tahun berikutnya.

Tip Rumah
Sebelum dikelola manajemen gedung, besaran IPL apartemen biasanya sudah ditetapkan oleh pengembang yang membangun apartemen. Besaran tarif IPL yang akan dibayar oleh penghuni dicantumkan dalam PPJB, misalnya Rp X per meter persegi. Itulah dasar awal tarif IPL yang dijadikan acuan P3SRS.

4. Contoh Perhitungan Tagihan IPL

Besaran tarif IPL Apartemen yang harus dibayarkan oleh penghuni atau pemilik sebenarnya sudah dicantumkan dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).Sumber: Pixabay - Free-Photos

Besaran tarif IPL Apartemen yang harus dibayarkan oleh penghuni atau pemilik sebenarnya sudah dicantumkan dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).Sumber: Pixabay - Free-Photos

Besaran tarif IPL Apartemen yang harus dibayarkan oleh penghuni atau pemilik sebenarnya sudah dicantumkan dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Di dalam ketentuan PPJB tersebut tercantum tarif IPL Apartemen per meter persegi bagi pemilik, jadi meskipun tidak sedang dihuni, IPL apartemen tersebut tetap harus dibayarkan.Dan tarif IPL yang tercantum di dalam PPJB itulah yang merupakan dasar awal tarif yang dipakai oleh pengurus P3SRS.

Sebagai contoh, misalnya untuk satu unit apartemen sederhana memiliki luas 21 meter persegi, IPL Apartemen yang tercantum adalah Rp25.000 per meter persegi. Dengan menggunakan rumus yang telah disebutkan di atas. Maka untuk menghitung Beban IPL Apartemen type unit 21 meter persegi adalah :

Beban IPL Apartemen = IPL Apartemen x Luas unit apartemen = Rp 25.000 x 21 = Rp525.000,00

Jadi untuk unit apartemen sederhana dengan luas 21 meter persegi dan IPL sebesar Rp 15.000,00 akan dikenakan beban IPL Apartemen sebesar Rp525.000 per bulan. Namun, tidak jarang pihak pengembang salah dalam menetapkan tarif IPL apartemen. Terkadang, biaya operasional yang dibutuhkan, pada kenyataannya, jauh lebih besar, dibanding yang sudah ditetapkan dan disetujui oleh masing-masing pihak.

Hal tersebut tentu membuat P3SRS melakukan penyesuaian tarif sesuai kebutuhan riil pengelolaan. Oleh karenanya, sebaiknya dalam menetapkan tarif IPL awal, pihak pengembang harus menghitung sesuai kebutuhan riil pengelolaan dan perawatan apartemen. Sehingga ketika diserahkan ke P3SRS definitif, tidak menimbulkan potensi masalah di kemudian hari.

5. Selain IPL Apartemen, Ini Biaya Apartemen Lainnya

Sebelum pindah ke apartemen, pastikan Anda telah mengetahui biaya di apartemen yang harus disiapkan. Tentunya selain IPL ya. Sumber: Pixabay - Congerdesign

Sebelum pindah ke apartemen, pastikan Anda telah mengetahui biaya di apartemen yang harus disiapkan. Tentunya selain IPL ya. Sumber: Pixabay - Congerdesign

Tinggal di apartemen memang lebih nyaman. Tak hanya fasilitas yang cukup lengkap, keamanan juga lebih terjamin daripada di rumah tapak karena ada security yang berjaga 24 jam dan CCTV terpasang. Namun tentunya ada biaya lanjutan yang perlu dibayar. Sebelum pindah ke apartemen, pastikan Anda telah mengetahui biaya di apartemen yang harus disiapkan. Tentunya selain IPL ya.

  • Biaya Parkir

Ada apartemen yang menggratiskan biaya parkir, jatah satu parkir kendaraan gratis untuk tiap unit dan biaya tambahan untuk kendaraan kedua, atau membebankan biaya parkir bulanan untuk semua kendaraan.

  • Biaya Listrik

Tentu kamu sudah pernah mendengar bahwa biaya listrik merupakan salah satu biaya di apartemen yang cukup menguras kantong. Hal itu dikarenakan perhitungan biaya listrik di apartemen dan rumah tapak berbeda. Perhitungan listrik di apartemen disamakan golongannya dengan gedung kantor dan mall sehingga lebih mahal dibandingkan dengan perhitungan listrik rumah tapak.

  • Biaya Air

Kalau untuk biaya air, apartemen biasanya akan mengikuti cara perhitungan air dari PDAM (Perusahaan Daerah Air Minum) di wilayah tersebut.

  • Biaya Renovasi dan Dekorasi

Dikenal juga dengan nama biaya fitting out, biaya ini memang agak asing dan jarang terdengar karena hanya beberapa apartemen di Jakarta saja yang membebankan biaya ini pada penghuninya. Biaya ini harus dibayarkan apabila penghuni berniat memasang sesuatu di unitnya seperti kitchen set. Penghuni wajib lapor dahulu ke pengelola apartemen sebelum melakukan pemasangan atau akan terkena denda jika tidak melapor dan ketahuan pengelola.

  • Laundry

Jika unit apartemen tidak cukup luas untuk menampung mesin cuci dan Anda juga tidak punya waktu untuk mencuci pakaian, maka ada satu lagi biaya di apartemen yang harus dipersiapkan, yaitu biaya laundry.

Jika Anda belum akrab dengan investasi tanah, simak syarat tanah yang layak dijadikan investasi berikut ini.

 

Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com.

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya

Tanya Rumah

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya

Baca Selanjutnya

Kalkulator Properti
Repayment Calculator Icon
Ketahui prakiraan uang muka dan cicilan rumah impian Anda dengan Kalkulator KPR Rumah.com.
Rp
Affordability Calculator Icon
Hitung perkiraan besar pinjaman dan cicilan maksimal yang bisa diajukan berdasarkan penghasilan Anda lewat Kalkulator Keterjangkauan Rumah.com
Refinancing Calculator Icon
Ringankan cicilan KPR Anda lewat refinancing. Hitung seberapa besar manfaatnya bagi Anda dengan Kalkulator Refinancing Rumah.com

Dapatkan saran dari pakar properti terbaik untuk semua pertanyaan Anda!

Cek Tanya Properti dan nikmati akses eksklusif ke ribuan jawaban dari pakar kami dan komunitas agen properti. 💬⭐👍

Masukan