Jangka Waktu SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan) untuk Jaminan Pelunasan Kredit Tertentu

Tim Editorial Rumah.com
Jangka Waktu SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan) untuk Jaminan Pelunasan Kredit Tertentu
RumahCom – Tahukah Anda apa itu SKMHT berikut jangka waktu SKMHT? Surat Kuasa Memberikan Hak Tanggungan atau yang disingkat SKMHT adalah surat kuasa yang diperlukan untuk membeli rumah secara kredit apabila kondisi sertifikat tanah masih atas nama developer. Kondisi tersebut memungkinkan jaminan tidak bisa dibebani Akta Pemberian Hak Tanggungan atau APHT secara langsung. Namun, apabila rumah tersebut sudah menjadi milik perseorangan, maka surat kuasa ini tidak dibutuhkan.
Sebagai contohnya, saat mengurus KPR di notaris. Ada situasi di mana SKMHT akan diminta oleh bank, yaitu saat Anda membeli rumah secara kredit dari developer atau dari pemilik sebelumnya, dan kondisi sertifikat tanahnya masih atas nama developer. Jika yang mengajukan kredit adalah pembeli, maka bank akan meminta SKMHT dari developer.
SKMHT diperlukan kalau ada jeda waktu tanah jaminan tidak bisa dibebani APHT, karena sertifikatnya masih nama developer. Kemudian pihak bank atau kreditur dapat mewakili pemberi jaminan (developer) untuk melaksanakan pembebanan hak tanggungan dengan menandatangani APHT. Intinya, developer memberikan kreditur kuasa untuk mewakilinya, dalam menjaminkan tanah atau bangunan miliknya.
  • Jangka Waktu SKMHT
  • Syarat Membuat SKMHT
  • Fungsi dan Kedudukan SKMHT
  • Perpanjangan SKMHT

Jangka Waktu SKMHT

Jangka waktu SKMHT berbeda sesuai dengan jenis kredit dan plafon kredit yang telah ditetapkan pemerintah.
Jangka waktu SKMHT diberikan pembatasan sehingga kuasa ini akan berakhir setelah dilaksanakan atau telah habis jangka waktunya. Pasal 15 ayat (3) dan (4) UUHT mengatur tentang jangka waktu berlakunya SKMHT. Untuk objek HT yang sudah terdaftar (bersertifikat), maka dalam waktu selambat-lambatnya satu bulan sesudah diberikan, wajib diikuti dengan pembuatan APHT. Apabila yang dijadikan objek jaminan utang hak atas tanahnya belum didaftar, maka jangka waktu penggunaannya dibatasi tiga bulan.
Untuk tanah yang belum didaftar (belum sertifikat) jangka waktu lebih lama. Hal ini dikarenakan untuk keperluan pembuatan APHT-nya diperlukan penyerahan lebih banyak surat-surat dokumen kepada PPAT, dari pada untuk objek HT yang sudah didaftar.
Batas waktu tiga bulan tidak berlaku apabila hak atas tanah yang bersangkutan sudah bersertifikat, tapi belum tercatat atas nama si pemberi HT sebagai pemegang hak yang baru. Penentuan tiga bulan tersebut bukan dimaksudkan untuk menyelesaikan pendaftaran tanah, melainkan untuk mempercepat realisasi pembuatan APHT-nya. Penyelesaian pendaftaran hak atas tanahnya, yang pada umumnya memerlukan waktu lebih dari tiga bulan jika mengenai Hak Milik Adat, sehingga dilakukan sesudah dibuatnya APHT.
SKMHT tidak diberi batasan jangka waktu, apabila diperuntukan bagi proyek- proyek tertentu, yaitu jenis-jenis Kredit Usaha Kecil. Jangka waktu SKMHT, salah satunya pernah diundangkan dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional mengundangkan Peraturan Menteri Nomor 22 Tahun 2017 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Untuk Menjamin Pelunasan Kredit Tertentu. Permen 22/2017 ini mencabut Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1996.
Dalam beleid tersebut, jangka waktu SKMHT mengatur sejumlah jenis kredit-kredit di bawah ini, berlaku sampai dengan berakhirnya perjanjian pokok, diantaranya:
  • Kredit/pembiayaan/pinjaman yang diberikan kepada nasabah usaha mikro dan usaha kecil, dalam lingkup pengertian usaha produktif milik perorangan dan/atau badan usaha perorangan;
  • Kredit/pembiayaan/pinjaman yang ditujukan untuk pengadaan perumahan, yaitu:
  • Kepemilikan atau perbaikan rumah inti, rumah sederhana atau rumah susun dengan luas tanah maksimum 200 m2 (dua ratus meter persegi) dan luas bangunan tidak lebih dari 70 m2 (tujuh puluh meter persegi); dan
  • Kepemilikan atau perbaikan kavling siap bangun (KSB) dengan luas tanah 54 m2 (lima puluh empat meter persegi) sampai dengan 72 m2 (tujuh puluh dua meter persegi) dan kredit yang diberikan untuk membiayai bangunannya.
  • Kredit/pembiayaan/pinjaman produktif lainnya dengan plafon sampai dengan Rp200 juta
Namun, di sisi lain, ada pula kredit dengan kriteria di bawah ini, dan sertifikat tanahnya masih dalam pengurusan, maka SKMHT berlaku sampai dengan 3 bulan, yakni:
  • Kredit/pembiayaan/pinjaman untuk usaha mikro/usaha kecil dengan plafon kredit Rp. 50.000.000,- (lima puluh juta Rupiah) sampai dengan Rp. 250.000.000,00 (dua ratus lima puluh juta Rupiah);
  • Kredit/pembiayaan/pinjaman yang ditujukan untuk pengadaan rumah toko oleh usaha mikro/kecil dengan paling luas sebesar 200 m2 (dua ratus meter persegi) dengan plafon kredit/pembiayaan/pinjaman tidak melebihi Rp.250.000.000,00 (dua ratus lima puluh juta Rupiah) yang dijamin dengan hak atas tanah yang dibiayai pengadaannya dengan kredit/pembiayaan/pinjaman tersebut.

Syarat Membuat SKMHT

SKMHT dibuat oleh notaris atau PPAT 2 lembar yang semuanya asli.
Syarat membuat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan wajib harus dengan akta notaris atau PPAT sesuai dengan pengaturan UUHT mendapat dalam Pasal 15, yakni:
  • Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain dari pada pembebanan Hak Tanggungan;
  • Tidak memuat kuasa substitusi;
  • Mencantumkan secara jelas objek HT, jumlah utang, dan nama serta identitas krediturnya, nama dan identitas debitur apabila debitur bukan pemberi HT.
  • SKMHT dibuat dengan akta otentik, karena pembuatan SKMHT harus di hadapan Notaris, apabila dibuat oleh PPAT, yaitu PPAT yang keberadaannya sampai pada wilayah kecamatan, dalam rangka mempermudah memberikan pelayanan kepada pihak-pihak yang memerlukannya (Penjelasan Umum UUHT angka 7).
  • SKMHT tersebut dibuat apabila benar-benar diperlukan, yaitu dalam hal pemberi HT tidak dapat hadir di hadapan PPAT untuk menandatangani APHT. Maka, diperkenankan dengan menggunakan SKMHT.
  • Surat kuasa ini harus diberikan langsung oleh pemberi HT dan harus memenuhi persyaratan mengenai muatannya, yaitu tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain dari pada pembebanan Hak Tanggungan;
  • Tidak memuat kuasa substitusi; dan mencantumkan secara jelas objek HT, jumlah utang, dan nama serta identitas krediturnya, nama dan identitas debitur apabila debitur bukan pemberi HT. Tidak dipenuhi syarat tersebut mengakibatkan surat kuasa yang bersangkutan batal demi hukum, artinya SKMHT tersebut tidak dapat digunakan sebagai dasar permohonan pembuatan APHT.
  • PPAT juga wajib menolak permohonan untuk pembuatan APHT, apabila SKMHT tidak dibuat sendiri oleh pemberi HT atau tidak memenuhi persyaratan di atas.
Syarat pembuatan SKMHT juga adalah tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain dalam ketentuan ini. Misalnya tidak memuat kuasa untuk menjual, menyewakan objek HT, atau memperpanjang hak atas tanah.
SKMHT juga tidak memuat kuasa substitusi, artinya penggantian penerima kuasa melalui pengalihan. Bukan merupakan substitusi, jika penerima kuasa memberikan kuasa kepada pihak lain dalam rangka penguasaan untuk bertindak mewakilinya.
Misalnya direksi bank menugaskan pelaksana kuasa yang diterimanya kepada Kepala Cabangnya atau pihak lain. SKMHT dibuat oleh notaris atau PPAT 2 lembar yang semuanya asli (in originali), ditandatangani pemberi kuasa, penerima kuasa, dan 2 orang saksi serta notaris atau PPAT yang membuatnya. Selembar di simpan di kantor notaris atau PPAT yang membuatnya, lembar yang satu lagi diberikan kepada si penerima kuasa untuk keperluan pembebanan HT dalam pembuatan APHT di hadapan PPAT.
SKMHT digunakan sebagai jaminan pelunasan kredit tertentu. Nah, jika Anda berencana membeli rumah dengan KPR pastikan pembayarannya lancar sehingga tidak bermasalah di kemudian hari. Temukan daftar hunian dijual di kawasan Tangerang dibawah Rp1 miliar di sini!

Fungsi dan Kedudukan SKMHT

SKMHT wajib dibuat oleh notaris karena membutuhkan akta yang asli.
Fungsi SKMHT adalah sebagai surat kuasa khusus yang dibuat hanya dalam keadaan khusus. Keadaan khusus tersebut, yaitu apabila pemberi HT tidak dapat hadir sendiri di hadapan PPAT saat pembuatan APHT, sehingga pemberi HT wajib menunjuk pihak lain sebagai kuasanya dengan membuat SKMHT yang aktanya bersifat otentik. Jadi fungsi SKMHT tidak sama dengan SKMH pada waktunya Hipotik, sehingga tidak bisa diperlakukan seperti SKMH dalam pembebanan HT.
Sebagai ilustrasinya, berikut ini fungsi dan kedudukan SKMHT . Misalnya, Anda membeli rumah Rp1 miliar dari developer PT Maju Terus Pembangunan, maka PT MTB akan memberikan SKMHT kepada bank tempat Anda mencicil KPR. Hal ini karena Sertifikat Surat Hak Guna Bangunan (SGHB) atas nama PT MTB telah TERBEBANI APHT atau jaminan sebesar Rp1 miliar.
Berarti PT. MTB adalah sebagai TERTANGGUNG dalam hal ini, dan wajib memberikan SKMHT kepada bank sebagai kreditur. Intinya, PT MTB memberi kuasa kepada bank sebagai kreditor untuk mewakilinya. Seandainya terjadi sengketa, atau Anda tak dapat membayar cicilan, maka bank yang akan berperan, bukannya developer, dalam hal ini PT MTB.
SKMHT wajib dibuat oleh notaris karena membutuhkan akta yang asli. Dalam UU Nomor 4 Tahun 1996 Pasal 4 ayat (5) menjelaskan Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan kepada pemilik sah dari agunan tersebut, dalam hal ini telah tercantum secara jelas nama debitur dalam sertifikat.

Tips Rumah.com

Pada saat mengurus KPR di notaris, ada situasi di mana SKMHT akan diminta oleh bank, yaitu saat Anda membeli rumah secara kredit dari developer atau dari pemilik sebelumnya, dan kondisi sertifikat tanahnya masih atas nama developer

Perpanjangan SKMHT

SKMHT ini dapat diperpanjang sampai jadi sertifikat Hak milik atas tanah yang sudah siap didaftarkan APHT dengan sejumlah persyaratan.
SKMHT dapat diperpanjang apabila jangka waktunya telah habis tetapi sertifikat hak atas tanah final APHT belum dapat diproses. Setelah sertifikat selesai lalu dilanjutkan dengan APHT. Pada Pasal 1335 KUHPerdata menyebutkan perjanjian yang dilaksanakan dengan tidak adanya alasan atau dilaksanakan dengan adanya alasan tetapi alasan itu palsu atau terlarang akan dianggap tidak memiliki kekuatan.
Begitu juga pada UU HT dijelaskan bahwa kuasa untuk membebankan HT tidak bisa ditarik kembali atau tidak bisa berakhir dengan alasan apapun juga kecuali karena kuasa tersebut sudah dilakukan atau karena sudah habis masa berlakunya.
Apabila SKMHT masa aktifnya sudah habis, dan tidak dibuatkan tanda tangan SKMHT atau SKMHT itu diperpanjang, maka seolah-olah dianggap perjanjian itu tidak terjadi, dan batal demi hukum. SKMHT yang tidak diikuti oleh APHT mempunyai akibat hukum yaitu batal demi hukum, tetapi apabila pada prosesnya ada yang mengakibatkan proses APHT itu terlambat maka dapat dibuatkan SKMHT baru atau dengan kata lain SKMHT dapat diperpanjang.
Akibat hukum SKMHT yang tidak diikuti oleh APHT adalah batal demi hukum. Tetapi pada praktik lapangan apabila pada jangka waktu penggunaan SKMHT ini terjadi proses seperti turun waris, roya atau bahkan pendaftaran Hak atas tanah maka SKMHT ini dapat diperpanjang sampai jadi sertifikat Hak milik atas tanah yang sudah siap didaftarkan APHT.
Apabila bank sebagai kreditur tidak mendaftarkan SKMHT ini menjadi APHT maka saat debitur wanprestasi kreditur tidak berhak melakukan pelelangan hanya dapat mengajukan gugatan dan upaya mediasi dan negosiasi.
Tonton video berikut ini untuk mengetahui tahapan membangun rumah tumbuh!
Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah

Kalkulator KPR

Ketahui cicilan bulanan untuk hunian idaman Anda lewat Kalkulator KPR.

Kalkulator Keterjangkauan

Ketahui kemampuan mencicil Anda berdasarkan kondisi keuangan Anda saat ini.

Kalkulator Refinancing

Ketahui berapa yang bisa Anda hemat dengan melakukan refinancing untuk cicilan rumah Anda saat ini