RumahCom – Kredit Pemilikan Rumah (KPR) menjadi produk pembiayaan yang diberikan kepada pembeli rumah dengan skema pembiayaan sampai dengan persentase tertentu dari harga properti. Lewat KPR, Anda tidak harus menyediakan dana sejumlah harga rumah, tetapi cukup menyediakan dana sebesar uang muka saja dan sisanya dapat diangsur setiap bulan selama jangka waktu KPR. Di Indonesia sendiri, ada beragam jenis-jenis KPR dengan fasilitas dan syarat berbeda.
Secara historis, kebijakan dan program pembiayaan perumahan berupa KPR sudah dimulai sejak 1976 dengan dilaksanakannya subsidi pembiayaan perumahan. Baik berupa subsidi uang muka dan atau selisih bunga maupun penyediaan dana murah jangka panjang. Mengutip Jurnal Universitas Diponegoro, cikal bakal skema KPR pertama di Indonesia adalah dari bank BTN yang diluncurkan di Semarang pada 10 Desember 1976.
Lantaran menjadi yang pertama, pada akhirnya, tanggal tersebut pun telah ditetapkan sebagai hari ulang tahun KPR. Periode ini menggambarkan perjalanan KPR untuk rumah sederhana maupun rumah sangat sederhana yang targetnya secara spesifik merupakan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Bank BTN pun melakukan penyesuaian skema KPR subsidi menjadi skema subsidi selisih bunga. Bank pelat merah tersebut bertanggung jawab dalam hal menyediakan dana untuk pokok pinjaman sementara pemerintah hanya menyediakan subsidi bunga senilai selisih bunga pasar dengan bunga subsidi dan jangka waktu subsidi bunga berbatas.
Selanjutnya, per 1 Oktober 2010 menjadi era baru dalam penyaluran KPR Bersubsidi. Kementerian PUPR memberlakukan skema baru pembiayaan perumahan rakyat, yaitu Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), yang disalurkan melalui KPR Sejahtera Tapak dan Susun. Ciri khasnya adalah bunga tetap selama jangka waktu kredit. Berbagai kebijakan pada periode sebelumnya terus berlanjut dan diupayakan penyempurnaannya hingga saat ini. Adapun dua program baru berbasis tabungan diterbitkan selama periode terbaru saat ini adalah program Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan (BP2BT) dan Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera).
Lewat artikel ini, Rumah.com akan mengajak Anda memahami jenis-jenis KPR yang ada di Indonesia. Apa saja?
- KPR Non Subsidi Konvensional
- KPR Subsidi
- KPR Syariah
- Akad Murabahah
- Akad Musyarakah Mutanaqisah
- Akad Istishna, Ijarah Muntahiyyah Bit Tamlik (IMBT)
- KPR Pembelian
- KPR Refinancing
- KPR Take Over
- KPR Duo
- KPR Plus
- KPR Bebas Bunga
- KPR Angsuran Berjenjang
- Tips Memilih KPR Sesuai Kebutuhan
1. KPR Non Subsidi Konvensional
Hingga saat ini KPR di Indonesia masih disediakan oleh perbankan, meskipun sudah ada beberapa perusahaan pembiayaan (leasing) yang juga menyalurkan pembiayaan dari lembaga sekunder pembiayaan perumahan. KPR saat ini terbagi menjadi beberapa jenis-jenis KPR. Namun yang paling Anda kenal yakni KPR Subsidi dan KPR Non Subsidi. Nah, pertama-tama akan dibahas lebih dulu terkait dengan KPR non subsidi konvensional.
KPR Non Subsidi merupakan KPR yang diperuntukan bagi seluruh masyarakat. Ketentuan KPR ditetapkan oleh bank sehingga penentuan besarnya kredit maupun suku bunga dilakukan sesuai kebijakan bank yang bersangkutan. Persyaratan dan ketentuan yang diberlakukan oleh bank untuk nasabah yang akan mengambil KPR relatif sama. Baik dari sisi administrasi maupun dari sisi penentuan kreditnya
2. KPR Subsidi
Beda halnya dengan KPR konvensional, KPR Subsidi lebih diperuntukan kepada masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah dalam rangka memenuhi kebutuhan perumahan atau perbaikan rumah yang telah dimiliki. Bentuk subsidi yang diberikan berupa subsidi meringankan kredit dan subsidi menambah dana pembangunan atau perbaikan rumah. Kredit subsidi ini diatur tersendiri oleh pemerintah sehingga tidak setiap masyarakat yang mengajukan kredit dapat diberikan fasilitas ini. Secara umum batasan yang ditetapkan oleh Pemerintah dalam memberikan subsidi adalah penghasilan pemohon dan maksimum kredit yang diberikan.
Dengan demikian, berdasarkan penjelasan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, KPR bersubsidi adalah kredit/pembiayaan pemilikan rumah yang mendapat bantuan dan/atau kemudahan perolehan rumah bagi pemerintah berupa dana murah jangka panjang dan subsidi perolehan rumah yang diterbitkan oleh Bank Pelaksana baik secara konvensional maupun dengan prinsip syariah.
3. KPR Syariah
Jenis KPR yang satu ini menganut prinsip Syariah dalam prosesnya. Oleh karena itu, biasanya KPR Syariah disediakan oleh bank syariah atau Unit Usaha Syariah (UUS). KPR Syariah dapat berupa pembiayaan jangka pendek, menengah, atau panjang guna membiayai pembelian rumah tinggal, baik baru ataupun bekas dengan prinsip/akad murabahah atau dengan akad lainnya.
Otoritas Jasa Keuangan menjelaskan bahwa KPR syariah mengadopsi prinsip syariah yakni bebas dari riba. Perbedaan yang paling signifikan antara KPR/KPA yang ditawarkan oleh bank konvensional dengan KPR syariah terletak pada proses transaksi. Apabila pada KPR/KPA konvensional yang dilakukan adalah transaksi uang, sedangkan KPR syariah melakukan transaksi barang. Oleh karena itu, pada prosesnya, KPR ini melibatkan akad.
Setelah mengetahui sekilas tentang konsep KPR syariah, selanjutnya yang harus diketahui adalah sistem yang digunakan atau akad yang dianut. Lalu, KPR syariah menggunakan akad apa? Ada tiga akad dalam KPR syariah yakni akad murabahah, akad musyarakah mutanaqisah, dan akad istishna, ijarah muntahiyyah bit tamlik (IMBT). Apa maksud dari ketiganya?
1. Akad Murabahah
Akad Murabahah merupakan perjanjian jual-beli antara bank dengan nasabah. Pihak bank syariah akan membeli barang yang diperlukan oleh nasabah kemudian menjualnya kepada nasabah yang bersangkutan sebesar harga perolehan ditambah dengan margin atau keuntungan yang disepakati antara bank dan nasabah.
Dengan kata lain, dalam transaksi KPR yang menggunakan akad ini, pihak bank bertindak sebagai pemilik rumah bank syariah yang melakukan pembelian rumah atau apartemen yang diinginkan. Selanjutnya menjual rumah atau apartemen tersebut kepada nasabah dengan cara dicicil. Bank tidak mengenakan bunga kepada nasabah atas pembayaran cicilan yang dilakukan tapi mengambil margin atau keuntungan dari penjualan rumah yang telah ditetapkan sejak awal.
2. Akad Musyarakah Mutanaqisah
Dalam skema ini, antara pihak bank dan nasabah bersama-sama melakukan pembelian rumah dengan porsi kepemilikan yang telah disepakati. Pihak bank sebesar 80 persen sedangkan nasabah sebesar 20 persen. Selanjutnya, nasabah akan membeli rumah atau apartemen tersebut dari pihak bank dengan cara melakukan pengangsuran atau pencicilan dana menurut modal kepemilikan rumah atau apartemen yang dimiliki oleh bank.
Proses ini berlangsung hingga pada akhirnya semua aset kepemilikan bank telah berpindah tangan kepada nasabah. Besar cicilan yang dibayarkan oleh nasabah dengan skema ini ditentukan berdasarkan kesepakatan antara bank dan nasabah.
3. Akad Istishna, Ijarah Muntahiyyah Bit Tamlik (IMBT)
Akad sewa menyewa ini terjadi antara pemilik obyek sewa dan penyewa untuk mendapatkan imbalan atas obyek sewa yang disewakannya dengan opsi perpindahan hak milik obyek sewa pada saat tertentu sesuai dengan akad sewa. Nah, jika Anda sedang mencari rumah di lingkungan Islami, pilihan rumah di depok status SHM ini bisa jadi pilihannya.
Pada konsep Akad Istishna, nasabah melakukan permohonan pembiayaan kepemilikan objek sewa kepada Bank. Bank membeli objek sewa sesuai dengan pesanan nasabah kepada pihak pemilik objek sewa. Setelah melakukan pembelian objek sewa, bank menyewakan barang tersebut dengan akad ijarah dan janji hibah/jual di akhir masa sewa kepada nasabah. Nasabah pun menyetujui dan melakukan pembayaran sewa cicilan berdasarkan masa sewa yang telah disepakati. Setelah akhir masa sewa, objek sewa dihibahkan atau dijual kepada nasabah.
4. KPR Pembelian
Melalui salah satu dari sekian jenis-jenis KPR ini, Anda bisa membeli rumah menggunakan rumah yang dibeli sebagai agunan atau jaminan yang diberikan kepada pihak bank. Namun Anda juga harus hati-hati ya karena dengan memilih KPR ini juga mengandung resiko. Apabila nantinya Anda tak dapat melunasi kredit rumahnya, maka otomatis rumah menjadi milik bank karena digunakan sebagai agunan atau jaminan.
5. KPR Refinancing
Refinancing KPR alias kredit pemilikan rumah merupakan pengajuan kredit/pinjaman untuk rumah yang sedang dalam masa KPR. Anda bisa mengajukan refinancing kepada bank yang saat ini menangani KPR rumah itu atau bank lain.
Ada sejumlah alasan yang lazimnya membuat masyarakat mengambil KPR Refinancing. Diantaranya karena sedang membutuhkan dana segar dalam jumlah besar, kesulitan bayar cicilan. Atau mungkin tertarik KPR di bank lain karena fasilitas lebih banyak.
6. KPR Take Over
KPR Take Over merupakan pemindahan fasilitas KPR atau sejenis dari bank asal ke bank baru yang diinginkan. Pemindahan kredit dari bank lain yang sejenis dengan produk KPR bank sebelumnya, dengan maksimum limit kredit sebesar outstanding terakhir di bank asal atau sebesar limit kredit baru sesuai perhitungan bank. Jika berencana mengambil KPR Take Over, ketahui terlebih dulu sistem Take Over KPR termasuk syarat dan pengajuannya.
7. KPR Duo
Fasilitas KPR ini bisa dipergunakan untuk pembelian rumah tinggal/apartemen/ruko dengan kondisi baru di proyek pengembang yang turut serta dalam program dengan perbankan. Selain itu, sesuai dengan namanya duo, berarti Anda juga bisa sekaligus membeli mobil/motor/furniture/home appliances dari dealer atau pihak ketiga yang turut serta dalam program marketing KPR Duo.
8. KPR Plus
Fasilitas kredit ini menawarkan fleksibilitas sistem pembayaran, penarikan dana, serta pembayaran cicilan. Jumlah cicilan bulanannya pun lebih ringan dibanding fasilitas KPR lain yang diberikan.
Tips Rumah.com
KPR memiliki keuntungan bagi Anda yakni tidak harus menyediakan dana secara tunai untuk membeli rumah karena hanya cukup menyediakan uang muka. Selain itu, karena KPR memiliki jangka waktu yang panjang, angsuran yang dibayar dapat dilakukan dengan ekspektasi peningkatan penghasilan. Namun sebelum mengambil KPR, sebaiknya ketahui terlebih dulu jenis-jenis KPR yang ada di Indonesia.
9. KPR Bebas Bunga
Fasilitas KPR bebas bunga ini bertujuan meringankan cicilan bunga KPR. Anda juga dapat mengurangi sisa pokok pinjaman sehingga bisa memperpendek jangka waktu pinjaman. KPR ini biasanya terkoneksi dengan rekening nasabah dan dapat dihubungkan sampai maksimal tujuh rekening tabungan. Jadi semakin besar jumlah saldo di rekening Anda, semakin kecil beban bunga KPR. KPR Bebas Bunga juga bisa digunakan untuk kebutuhan refinancing atau kredit multiguna.
10. KPR Angsuran Berjenjang
KPR angsuran berjenjang merupakan fasilitas pinjaman yang diberikan untuk pembelian rumah tinggal dengan keringanan berupa penundaan pembayaran sebagian angsuran pokok sampai tahun ketiga masa pinjaman. KPR ini bertujuan untuk memperingan yang berupa penundaan pembayaran sebagian angsuran pokok sampai tahun ketiga. Namun, pada tahun keempat, jumlah angsuran akan kembali normal.
11. Tips Memilih KPR Sesuai Kebutuhan
Memilih jenis-jenis KPR yang terbaik bagi Anda tentu tidak mudah karena harus membayar kembali KPR dalam jangka waktu yang cukup lama. Jadi penting untuk menemukan pinjaman yang memenuhi kebutuhan dan anggaran Anda. Apalagi saat Anda meminjam uang dari bank dan membuat perjanjian hukum untuk membayar kembali pinjaman itu selama jangka waktu tertentu dengan bunga. Sebelum memilih KPR, sebaiknya hitung dulu pokok yang merupakan jumlah pinjaman dan bunga yang dibebankan pada pokok itu. Mengutip Investopedia, berikut ini tips memilih jenis-jenis KPR mana yang tepat untuk And.
-
Memilih Suku Bunga Pinjaman Tetap
Jika Anda ingin melunasi rumah lebih cepat dan mampu membayar bulanan yang lebih tinggi. Pilihlah pinjaman dengan suku bunga tetap jangka pendek (15 tahun – 20 tahun). Pinjaman ini akan membantu Anda menghemat waktu dan pembayaran bunga. Anda juga akan membangun ekuitas di rumah Anda lebih cepat.
Perlu diketahui, ada jenis suku bunga KPR yang berlaku mulai dari suku bunga KPR fixed, suku bunga KPR floating, hingga suku bunga KPR fixed & cap. Ketiganya harus dikalkulasi dengan matang lewat cara menghitung bunga KPR.
-
Mengikuti Program Rumah Pertama
Ada program khusus yang ditawarkan oleh otoritas perumahan dan menawarkan bantuan khusus untuk pembeli pertama kali. Anda bisa mengumpulkan informasi terkait dengan program ini dna mengajukannya karena program ini tersedia berdasarkan pendapatan pembeli atau kebutuhan finansial.
-
Mencermati Kualitas Kredit
Apa pun jenis pinjaman yang Anda pilih, penting bagi Anda untuk melakukan pemeriksaan laporan kredit Anda terlebih dahulu.
-
Melakukan Penyesuaian dan Minta Bantuan
Memilih jenis-jenis KPR yang terbaik untuk situasi Anda bergantung kepada kesehatan keuangan Anda, penghasilan Anda, riwayat kredit dan skor, pekerjaan, dan tujuan keuangan Anda. Pemberi pinjaman KPR dapat membantu menganalisis keuangan Anda untuk membantu menentukan produk pinjaman terbaik.
KPR Anda ditolak oleh Bank? Tidak perlu bingung! Cek video yang informatif berikut ini untuk mengetahui penyebab utamanya!
Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com.
Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah
Tanya Rumah.com
Jelajahi Tanya Rumah.com, ambil keputusan dengan percaya diri bersama para pakar kami
Penyangkalan: Informasi yang disajikan hanya sebagai informasi umum. PropertyGuru Pte Ltd dan PT AllProperty Media atau Rumah.com tidak memberikan pernyataan ataupun jaminan terkait informasi tersebut, termasuk namun tidak terbatas pada pernyataan ataupun jaminan mengenai kesesuaian informasi untuk tujuan tertentu sejauh yang diizinkan oleh hukum yang berlaku. Meskipun kami telah berusaha melakukan yang terbaik untuk memastikan informasi yang kami sajikan di dalam artikel ini akurat, dapat diandalkan, dan lengkap pada saat ditulisnya, informasi yang disajikan di dalam artikel ini tidak dapat dijadikan acuan dalam membuat segala keputusan terkait keuangan, investasi, real esate, maupun hukum. Lebih jauh, informasi yang disajikan bukanlah sebagai pengganti saran dari para profesional yang terlatih, yang dapat mengambil keputusan sesuai dengan kondisi dan situasi Anda secara pribadi. Kami tidak bertanggung jawab terhadap hasil dari keputusan yang Anda buat dengan mengacu pada informasi yang tersaji dalam artikel ini.