Jenis Surat Perjanjian Jual Beli Rumah yang Penting untuk Diketahui

Tim Editorial Rumah.com
RumahCom-Anda hendak membeli rumah idaman tapi justru bingung dengan istilah seperti PPJB, PJB hingga AJB? Sebagai masyarakat awam jenis surat perjanjian jual beli rumah bisa jadi hal yang rumit dan mengintimidasi. Padahal mereka berisi hal-hal yang sangat penting yang harus Anda ketahui sebagai pemilik rumah. Jangan sepelekan hal ini sebab bisa menimbulkan akibat yang fatal.
Mengapa? Karena, setiap jenis surat perjanjian jual beli rumah menjelaskan hak dan kewajiban, baik untuk konsumen maupun pengembang (penjual). Jika Anda tidak memahaminya, Anda bisa jadi dirugikan sebagai konsumen. Untuk memberikan panduan bagi Anda yang awam, artikel kali ini akan membahas jenis surat perjanjian jual beli rumah tersebut beserta hal-hal penting lainnya yang wajib diketahui dalam poin-poin berikut ini:
  1. Mengenal Jenis Surat Perjanjian Jual Beli Rumah
  2. Hal Penting yang Perlu Diperhatikan dalam Jenis Surat Perjanjian Jual Beli Rumah
    1. Identitas Kedua Belah Pihak
    2. Detail Objek yang Diperjanjikan
    3. Harga dan Cara Pembayaran
    4. Informasi Jaminan Kepemilikan
    5. Pasal dalam Surat Perjanjian dan Masa Berlakunya
  3. Jenis Surat Perjanjian Jual Beli Rumah
    1. Perjanjian Pengikat Jual Beli (PPJB)
    2. Pengikatan Jual Beli (PJB)
    3. Akta Jual Beli (AJB)
  4. Fungsi dan Kegunaan Jenis Surat Perjanjian Jual Beli Rumah
  5. Contoh Jenis Surat Perjanjian Jual Beli Rumah
Sebelum membahas jenis surat perjanjian jual beli rumah, Anda perlu tahu apa sebenarnya isi surat-surat ini.

1. Mengenal Jenis Surat Perjanjian Jual Beli Rumah

Apa itu jenis surat perjanjian jual beli rumah? (Foto:Pexels)
Apa itu jenis surat perjanjian jual beli rumah? (Foto:Pexels)
Berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1457 dinyatakan bahwa “Jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu benda dan pihak lain membayar harga yang telah dijanjikan”. Artinya transaksi jual beli adalah suatu perjanjian yang harus dijamin secara tertulis. Untuk itu dibuatlah jenis surat perjanjian jual beli rumah yang mengikat kedua pihak. Surat ini lantas menjadi bukti transaksi sekaligus memastikan kedua pihak melaksanakan kewajibannya masing-masing.

2. Hal Penting yang Perlu Diperhatikan dalam Jenis Surat Perjanjian Jual Beli Rumah

Isi jenis surat perjanjian jual beli rumah harus dicermati. (Foto: Pixabay)
Isi jenis surat perjanjian jual beli rumah harus dicermati. (Foto: Pixabay)
Jenis surat perjanjian jual beli rumah berisi pasal-pasal yang sangat penting. Salah satunya tentang jaminan kepemilikan. Tanah atau rumah yang tidak jelas kepemilikannya bisa jadi risiko. Lebih baik lagi, jika sebelum membeli rumah Anda langsung mencari yang sudah pasti menyertakan Sertifikat Hak Milik (SHM). Seperti listing berikut ini bagi Anda yang mencari rumah dengan SHM di BSD, Tangerang Selatan.
Lebih lanjut, ini hal penting lainnya yang harus ada dalam jenis surat perjanjian jual beli rumah.

a. Identitas Kedua Belah Pihak

Hal pertama yang penting dicantumkan dalam jenis surat perjanjian jual beli rumah adalah nama dan identitas serta pemberian label pihak pertama dan pihak kedua. Pihak pertama biasanya ditujukan untuk orang yang memiliki rumah atau penjual. Pihak kedua untuk orang yang hendak membelinya.

b. Detail Objek yang Diperjanjikan

Jenis surat perjanjian jual beli rumah harus menunjukkan identifikasi rumah yang menjadi objek. Isinya berupa nomor sertifikat, alamat lengkap, gambar atau nomor gambar situasi rumah, luas tanah, dan luas bangunan yang berdiri di atasnya. Hal ini diperjelas dalam jenis surat perjanjian jual beli rumah untuk menandai properti yang hendak diperjualbelikan.

c. Harga dan Cara Pembayaran

Jenis surat perjanjian jual beli rumah juga harus mencakup tiga hal, yakni harga tanah yang dijual, harga bangunan rumah, dan akumulasi harga keduanya. Berikutnya juga perlu dijelaskan cara pembayaran, baik secara tunai, dicicil, atau KPR dengan mencantumkan tanggal pembayaran terakhir untuk pelunasannya.

d. Informasi Jaminan Kepemilikan

Jangan sampai ketinggalan untuk mencantumkan jaminan kepemilikan dalam jenis surat perjanjian jual beli rumah. Klausul harus menyebutkan bahwa tanah yang dijual bukan tanah sengketa, tanah waris atau jaminan utang. Untuk mengukuhkan hal tersebut diperlukan sekurangnya dua saksi yang dapat menjamin keasliannya.

e. Pasal dalam Surat Perjanjian dan Masa Berlakunya

Tidak kalah penting cantumkan juga masa berlaku perjanjian dan ketentuan lain untuk hal-hal tak terduga. Misalnya saat pihak pertama meninggal dunia, jenis surat perjanjian jual beli rumah dapat tetap berlangsung dan diwakili oleh pewaris sah. Selain itu, cantumkan juga beberapa ketentuan lain terkait hal seperti:
  • Uang tanda jadi untuk mengesahkan status dimulainya proses jual beli.
  • Serah terima dan status kepemilikan, seperti kapan akan dilakukan penyerahan rumah beserta sertifikat dan kunci.
  • Proses balik nama kepemilikan juga kewajiban pembayaran biaya balik nama yang akan ditanggung kedua pihak.
  • Pajak, iuran, dan pungutan yang akan mulai ditanggung pihak pembeli setelah penandatanganan.
  • Hal-hal lain misalnya cara menyelesaikan sengketa atau sanksi pelanggaran perjanjian.

Tips Rumah.com

Jika Anda merasa kewalahan atau tidak punya banyak waktu, manfaatkan jasa agen properti yang bisa memandu proses jual beli rumah lebih mudah.

3. Jenis Surat Perjanjian Jual Beli Rumah

Apa saja yang termasuk jenis surat perjanjian jual beli rumah? (Foto:Unsplash)
Apa saja yang termasuk jenis surat perjanjian jual beli rumah? (Foto:Unsplash)
Lantas, seperti apa jenis surat perjanjian jual beli rumah itu sendiri? Apa saja isi dan fungsi dari masing-masing surat tersebut? Berikut ini adalah tiga jenis surat perjanjian jual beli rumah yang paling sering ditemui. Yuk simak dan pelajari dengan cermat jenis surat perjanjian jual beli rumah ini sebelum menandatanganinya, demi meminimalkan risiko sengketa di kemudian hari.

a. Perjanjian Pengikat Jual Beli (PPJB)

Jenis surat perjanjian jual beli rumah pertama adalah PPJB. Tujuan adanya PPJB ini sebagai pengikat sementara, selagi membuat AJB resmi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Singkatnya, PPJB adalah kesepakatan penjual untuk mengikatkan diri menjual kepada pembeli disertai pemberian tanda jadi atau “uang muka” berdasarkan kesepakatan.
Biasanya, jenis surat perjanjian jual beli rumah ini dibuat saat pembayaran belum lunas. Isinya antara lain harga, waktu pelunasan, dan ketentuan dibuatnya AJB. Poin-poin penting pada PPJB ini meliputi objek pengikatan jual beli, kewajiban dan jaminan penjual, kewajiban bagi pembeli, dan isi perjanjian pengikatan jual beli sesuai keputusan pemerintah.

b. Pengikatan Jual Beli (PJB)

Jenis surat perjanjian jual beli rumah kedua adalah Pengikatan Jual Beli (PJB). Perjanjian ini menjelaskan kesepakatan penjual untuk menjual properti miliknya kepada pembeli yang dibuat dengan akta notaris. Adanya PJB ini sebenarnya membantu konsumen apabila hendak menjual propertinya dengan alasan tertentu, misalnya belum lunasnya pembayaran properti.
Jenis surat perjanjian jual beli rumah PJB ada dua macam yaitu PJB lunas dan PJB tidak lunas. PJB lunas menjelaskan transaksi atas objek jual beli yang berada di luar wilayah kerja notaris atau PPAT yang bersangkutan. Sedangkan PJB tidak lunas dibuat apabila pembayaran harga jual beli belum lunas diterima oleh penjual. Pada PJB tidak lunas, hal-hal yang dicantumkan antara lain jumlah uang muka yang dibayarkan pada saat penandatangan akta PJB, cara atau termin pembayaran, kapan pelunasan, dan sanksi-sanksi yang diberikan.

c. Akta Jual Beli (AJB)

Jenis surat perjanjian jual beli rumah terakhir adalah Akta Jual Beli (AJB). Jenis surat perjanjian jual beli rumah AJB merupakan akta otentik yang dibuat dan dikeluarkan oleh PPAT. Tujuannya, sebagai peralihan hak atas tanah dan bangunan. Aturan pembuatan AJB ini bersifat baku, karena mengacu pada Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 8 Tahun 2012 tentang Pendaftaran Tanah.
Salah satu syarat AJB ini bisa dibuat, apabila seluruh pajak yang timbul akibat jual beli sudah dibayarkan seluruhnya oleh pihak yang berkewajiban. Setelah AJB diterima, Anda bisa melakukan proses “balik nama” dengan mengajukan pendaftaran peralihan hak ke kantor pertanahan setempat. Setelah proses “balik nama” ini selesai, hak atas tanah dan bangunan sudah berpindah dari penjual kepada pembeli.

4. Fungsi dan Kegunaan Jenis Surat Perjanjian Jual Beli Rumah

Lengkapi jenis surat perjanjian jual beli rumah demi rasa aman dan ketenangan. (Foto:Pixabay)
Lengkapi jenis surat perjanjian jual beli rumah demi rasa aman dan ketenangan. (Foto:Pixabay)
Setelah mengetahui jenis surat perjanjian jual beli rumah, lantas bagaimana dengan kegunaannya sendiri? Secara garis besar surat perjanjian menjadi bukti transaksi dan pengikatan kedua pihak. Secara detail, berikut ini fungsi jenis surat perjanjian jual beli rumah:
  • Sebagai tanda jadi terjadinya transaksi jual beli tanah atau rumah.
  • Menjabarkan dengan jelashak dan tanggung jawab masing-masing pihak yang terlibat.
  • Mencegah terjadinya perselisihan antara kedua belah pihak.
  • Saat terjadi sengketa, jenis surat perjanjian jual beli rumah menjadi rujukan utama dalam menyelesaikan perselisihan serta dapat menjadi bukti yang sah dalam gugatan hukum perdata.
  • Mengatur sanksi pelanggaran terhadap pasal-pasalnya.
  • Menciptakan keamanan dan rasa tenang bagi penjual dan pembeli.

5. Contoh Jenis Surat Perjanjian Jual Beli Rumah

Anda bisa temukan contoh jenis surat perjanjian jual beli rumah dengan mudah. (Foto: Pixabay)
Anda bisa temukan contoh jenis surat perjanjian jual beli rumah dengan mudah. (Foto: Pixabay)
Mungkin isi jenis surat perjanjian jual beli rumah ini akan membingungkan masyarakat awam. Tapi, tidak perlu khawatir, berikut ini adalah contoh surat perjanjian jual beli rumah yang bisa dijadikan panduan untuk membuat surat sendiri.

Surat Perjanjian Jual Beli Rumah

Surat perjanjian jual beli ini dibuat dan ditandatangani pada hari ini 2 Januari 2018 oleh:
I.
Nama: Riesky Hidayat
No. KTP: 1398928828288
Alamat: Jl. Kecubung 13, Jagakarsa, Jakarta Selatan
Status Perkawinan: Menikah
Untuk selanjutnya disebut PIHAK PERTAMA;
II.
Nama: Heru Purnama
No. KTP: 121112334323
Alamat: Jl. Semilir 121, Cinere, Jakarta Selatan
Status Perkawinan: Menikah
Untuk selanjutnya disebut PIHAK KEDUA;
Untuk selanjutnya, PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA secara bersama-sama disebut dengan “PARA PIHAK” dan secara sendiri-sendiri disebut dengan “PIHAK”.
PARA PIHAK terlebih dahulu menerangkan hal-hal sebagai berikut:
PIHAK PERTAMA menyatakan adalah pemilik atau yang dikuasakan oleh pemilik yang berhak atas tanah dengan surat kepemilikan rumah seluas tanah 75 meter persegi berikut bangunan seluas 150 meter persegi yang berdiri di atas tanah tersebut, terletak dan bertempat dengan alamat: Jl. Bunga Rampai 100 No. 17. Perumnas Klender, Kelurahan Malaka Jaya, Kecamatan Duren Sawit, Jakarta Timur.
Untuk selanjutnya akan disebut “Objek Kesepakatan”
PIHAK PERTAMA hendak melakukan penjualan terhadap Objek Kesepakatan tersebut dan menggunakan jasa Shinta Property selaku Agen Penjualan untuk memasarkannya dan dengan ini memberikan wewenang kepada Shinta Property untuk menerima titipan pembayaran tanda jadi atau titipan uang muka dari PIHAK KEDUA;
PIHAK KEDUA adalah pihak yang bermaksud melakukan pembelian terhadap Objek Kesepakatan dari PIHAK PERTAMA;
Sehubungan dengan hal tersebut di atas, maka PARA PIHAK sepakat dan setuju untuk mengadakan Surat Perjanjian Jual Beli Rumah ini dengan syarat-syarat sebagai berikut:
PASAL 1
Objek Kesepakatan dan Harga Transaksi
PIHAK PERTAMA dengan ini mengikatkan diri untuk menjual dan menyerahkan kepada PIHAK KEDUA yang dengan ini mengikatkan diri untuk membeli dan menerima penyerahan dari PIHAK PERTAMA Objek Kesepakatan seperti dalam Kesepakatan ini dengan harga transaksi yang disepakati sebesar Rp1.000.000.000 (Satu miliar).
Para Pihak sepakat bahwa Harga Transaksi yang tersebut pada PASAL 1 ayat (1) tidak termasuk dengan:
Pajak penghasilan (PPh) Penjual yang merupakan kewajiban PIHAK PERTAMA; dan
Pelunasan semua tunggakan rekening telepon, listrik, dan air sampai dengan saat pelunasan merupakan tanggung jawab PIHAK PERTAMA; dan
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan dan iuran kebersihan serta keamanan (bila ada) yang merupakan tanggung jawab PIHAK PERTAMA; dan
Biaya administrasi pengalihan hak dari developer (bila ada) merupakan kewajiban PIHAK PERTAMA; dan
Biaya-biaya lain yang wajib dibayarkan oleh PIHAK PERTAMA menurut pengembang (developer) merupakan kewajiban PIHAK PERTAMA; dan
Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya Akta Jual-Beli (AJB) rumah dan Biaya Balik Nama merupakan kewajiban PIHAK KEDUA;
PASAL 2
Jangka Waktu Kesepakatan dan Tata Cara Transaksi
PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakat bahwa Kesepakatan ini wajib diselesaikan selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sejak kesepakatan ini ditandatangani (Jangka Waktu Kesepakatan).
PIHAK KEDUA akan melakukan transaksi terhadap Objek Kesepakatan melalui pembayaran uang muka Rp50.000.000 (lima puluh juta) dan setelah kesepakatan ini ditandatangani sebesar Rp50.000.000 (lima puluh juta) sebagai uang muka. Sisanya sebesar Rp900.000.000 (sembilan ratus juta) sebagai sisa pelunasan akan dibayar lunas pada saat penandatanganan Akta Jual Beli rumah di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau PPJB di hadapan notaris atau Pengalihan Hak di hadapan Pihak Pengembang (developer)
Uang Muka tersebut disepakati oleh PARA PIHAK untuk dititipkan kepada Shinta Property selambat lambatnya 1 (satu) hari sejak kesepakatan ini ditandatangani PARA PIHAK. Uang Muka dapat diserahkan kepada PIHAK PERTAMA setelah hasil pemeriksaan sertifikat dinyatakan tidak bermasalah oleh notaris PPAT terkait yang diikuti konfirmasi mengenai penyerahan Uang Muka tersebut kepada PIHAK KEDUA.
PIHAK KEDUA wajib untuk menyerahkan Uang Muka tersebut selambat-lambatnya 1 (satu) hari kerja sejak Kesepakatan ini ditandatangani oleh PARA PIHAK.
PIHAK PERTAMA wajib menyerahkan dokumen-dokumen yang dibutuhkan, antara lain:
Asli Sertifikat sesuai dengan Objek Kesepakatan; dan
Asli Izin Mendirikan Bangunan (IMB); dan
Asli SPPT Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 5–10 tahun terakhir; dan
Asli bukti pembayaran rekening air dan listrik 3-6 bulan terakhir; dan
Fotocopy KTP (suami dan istri), Kartu Keluarga, NPWP, dan Akta Nikah. Untuk selanjutnya disebut dengan “Dokumen Kelengkapan”
Penyerahan Dokumen Kelengkapan tersebut wajib diserahkan kepada Notaris yang ditunjuk oleh PIHAK KEDUA atau yang disepakati bersama oleh PARA PIHAK selambat-lambatnya 1 (satu) hari setelah Kesepakatan ini ditandatangani.
Asli Dokumen Kelengkapan yang dimaksud akan dikembalikan kepada PIHAK PERTAMA apabila setelah pemeriksaan sertifikat ditemukan sertifikat tersebut ternyata bermasalah. PIHAK KEDUA tidak dapat menerima asli Dokumen Kelengkapan tersebut dengan alasan apapun kecuali telah dilakukan Pelunasan.
Terhadap pengembalian asli Dokumen Kelengkapan tersebut, Uang Muka yang dititipkan kepada Shinta Property wajib dikembalikan sebelumnya kepada PIHAK KEDUA selambat-lambatnya 1 (satu) hari kerja sebelum asli Dokumen Kelengkapan dikembalikan kepada PIHAK PERTAMA.
Selain mengurus jenis surat perjanjian jual beli rumah, Anda harus cermat dalam pembuatan sertifikat tanah pula. Simak ulasannya di sini:
Cukup banyak dan rumit ya, tapi dengan memiliki jenis surat perjanjian jual beli rumah yang lengkap dan sesuai, niscaya kepemilikan rumah Anda bebas masalah. Semoga pembahasan kali ini bisa membantu Anda melakukan transaksi jual beli rumah atau membuat jenis surat perjanjian jual beli rumah Anda sendiri.
Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah

Tanya Rumah.com

Jelajahi Tanya Rumah.com, ambil keputusan dengan percaya diri bersama para pakar kami

Kalkulator KPR

Ketahui cicilan bulanan untuk hunian idaman Anda lewat Kalkulator KPR.

Kalkulator Refinancing

Ketahui berapa yang bisa Anda hemat dengan melakukan refinancing untuk cicilan rumah Anda saat ini

Kalkulator Refinancing

Ketahui berapa yang bisa Anda hemat dengan melakukan refinancing untuk cicilan rumah Anda saat ini