Ini Keuntungan dan Kerugian Beli Rumah dengan Akta Jual Beli (AJB)

Tim Editorial Rumah.com
Ini Keuntungan dan Kerugian Beli Rumah dengan Akta Jual Beli (AJB)
RumahCom – Proses jual beli rumah tidak sesederhana hanya mentransfer uang yang telah disepakati dari pembeli ke penjual. Ada sejumlah dokumen yang harus Anda perhatikan, salah satunya AJB tanah. Dalam artikel kali ini, akan dibahas keuntungan dan kerugian beli rumah hanya memiliki akta jual beli.
AJB adalah singkatan dari Akta Jual Beli yang berarti dokumen otentik berupa bukti aktivitas jual beli serta peralihan hak atas tanah atau bangunan. Untuk mendapatkannya, Anda tidak bisa membuatnya sendiri sebab hanya Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berhak membuat AJB. Ketika akan ditandatangani pun, prosesnya harus dilakukan dan didampingi PPAT.
  • Keuntungan dan Kerugian Beli Rumah dengan Akta Jual Beli (AJB)
  • Keuntungan Beli Rumah dengan AJB
  • Kerugian Beli Rumah dengan AJB
  • Kekuatan Hukum Akta Jual Beli (AJB)
  • Tahap Mengurus Akta Jual Beli (AJB)
  • Cara Balik Nama AJB Menjadi Sertifikat
HGU Adalah Hak Guna Usaha, Berikut Penjelasan Lengkapnya!

HGU Adalah Hak Guna Usaha, Berikut Penjelasan Lengkapnya!

Keuntungan dan Kerugian Beli Rumah dengan Akta Jual Beli (AJB)

AJB bukanlah bukti sah kepemilikan tanah atau properti. (Foto: Pexels – Sora Shimazaki)
AJB bukanlah bukti sah kepemilikan tanah atau properti, karena AJB diterbitkan oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), bukan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Namun, sering dijumpai ada pihak yang menjual rumahnya hanya dengan menggunakan AJB. Lantas, seperti apa keuntungan dan kerugian beli rumah hanya memiliki akta jual beli?
Harus diketahui lebih dulu bahwa rumah yang dijual dengan surat berupa AJB terjadi karena sertifikat yang dimiliki penjual belum dibalik nama. Oleh karenanya, sebaiknya Anda memahami lebih dulu keuntungan dan kerugian membeli rumah dengan akta jual beli. Pasalnya, AJB tanah juga berbeda dari Sertifikat Hak Milik (SHM) atau dokumen bukti kepemilikan paling tinggi dan kuat dari tanah, rumah, dan properti lainnya. Dengan adanya AJB, tanah yang menjadi objek transaksi sudah bisa dialihkan kepemilikannya dari penjual ke pembeli.
Kondisi keuntungan dan kerugian beli rumah hanya memiliki akta jual beli dapat terjadi dengan ilustrasi berikut ini: “Anda telah memutuskan menjual rumah dengan legalitas berupa sertifikat hak milik atas nama diri Anda. Kemudian teman Anda, Pak B membeli rumah milik Anda tersebut.
Dalam proses jual beli ini, keduanya harus mendatangi kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuat AJB, agar hak atas tanah beralih menjadi kepada Pak B. Setelah AJB ditandatangani, maka transaksi jual beli rumah tersebut sudah dikatakan sah secara hukum tetapi dalam tahap ini sertifikat kepemilikan dari nama Anda belum berganti ke nama Pak B.
Pak B ternyata juga hendak menjual kembali rumah tersebut dengan kondisi sertifikat kepemilikan belum dibalik nama. Artinya, rumah yang akan dijual masih memiliki sertifikat atas nama Anda. Jadi inilah mengapa Pak B menjual rumahnya dengan Akta Jual Beli. Ternyata ada pembeli yang berminat untuk membeli rumah tersebut. Sehingga keduanya adalah membuat AJB kembali, agar hak atas tanah yang sebelumnya sudah beralih kepada kepada pembeli baru
Sayangnya, karena Pak B belum membalik nama sertifikat tanah, PPAT tentunya akan menolak proses ini. Sebab, nama Pak B sebagai penjual yang akan menandatangani AJB tidak sama dengan nama pemilik tanah yang tercantum di dalam sertifikat. Pihak yang dianggap sebagai pemilik tanah adalah orang yang namanya tercantum di sertifikat, yaitu Anda. Kondisi ini tentunya bisa menjadi rumit, jadi berikut ini pertimbangan keuntungan dan kerugian beli rumah dengan AJB:

Keuntungan Beli Rumah dengan AJB

Akta bisa menjadi sebuah bukti yang kuat bahwa telah terjadi transaksi jual beli rumah atau tanah secara sah dengan harga dan berbagai ketentuan lainnya yang sudah disetujui oleh kedua belah pihak. Menjadi sebuah landasan utama supaya kedua pihak antara penjual dan pembeli saling memenuhi kewajibannya masing-masing dalam proses jual beli rumah atau tanah yang sedang dilakukannya.
Apabila di antara salah satu pihak ada yang gagal dalam melakukan kewajibannya terhadap properti yang dimaksud maka akta jual beli tersebut bisa dijadikan sebagai bukti utama untuk menuntut kewajiban dari pihak yang gagal memenuhi kewajibannya. Akta jual beli juga perlu Anda simpan dengan baik, supaya Anda bisa melakukan penjualan lagi properti yang sudah Anda beli secara sepenuhnya.

Kerugian Beli Rumah dengan AJB

Proses jual beli rumah bisa menjadi terhambat lantaran AJB baru tidak bisa keluar. Tapi, bukan berarti masalah ini tidak memiliki solusi. Ada sejumlah cara yang bisa dilakukan agar transaksi tetap bisa dilaksanakan dengan aman. Sebagai contoh: penjual rumah, dalam hal ini Anto, harus terlebih dahulu melakukan proses balik nama sertifikat tanah, dari yang sebelumnya kepemilikan masih atas nama Dewa, menjadi atas nama Anto sendiri. Setelah proses balik nama dilakukan, nantinya yang tercantum sebagai pemilik di dalam sertifikat tanah adalah nama Anto.
Secara hukum, Anto sudah sah dianggap sebagai pemilik tanah resmi. Ia pun berhak untuk menjual kembali rumah miliknya kepada Dimas. Proses pembuatan dan penandatanganan AJB bersama Dimas pun bisa dilakukan.

Tips Rumah.com

Sering dijumpai ada pihak yang menjual rumahnya hanya dengan menggunakan AJB. Pasalnya, rumah yang dijual dengan surat berupa AJB terjadi karena sertifikat yang dimiliki penjual belum dibalik nama.

Kekuatan Hukum Akta Jual Beli (AJB)

Sertifikat bukti kepemilikan tanah atau properti tak ada yang wujudnya AJB melainkan SHM. (Foto: Pexels – Sora Shimazaki)
Lebih jauhnya, AJB merupakan bukti dari salah satu proses dan jelas bukan merupakan bukti kepemilikan. Merujuk pada Undang-undang nomor 5 tahun 1960 tentang Pokok Agraria, sertifikat bukti kepemilikan tanah atau properti tak ada yang wujudnya AJB, melainkan Sertifikat Hak Milik (SHM).
SHM merupakan kepemilikan tertinggi dan memiliki hak yang paling kuat. Dengan demikian, Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah sertifikat atas kepemilikan penuh hak lahan dan/atau tanah yang dimiliki pemegang sertifikat tersebut.
SHM sering disebut sertifikat yang paling kuat karena pihak lain tidak akan campur tangan atas kepemilikan tanah atau lahan tersebut. Tanah dengan sertifikat SHM hanya boleh dimiliki oleh warga negara Indonesia (WNI). Namun biasanya pengurusan SHM butuh waktu berbulan-bulan dan biaya tidak sedikit. Belum lagi melibatkan PPAT atau Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Jadi, jika Anda membeli rumah yang hanya memiliki AJB tanpa SHM, Anda harus bertanggung jawab agar nama Anda bisa disahkan dalam SHM. Sebaliknya, jangan membatasi diri untuk membeli rumah hanya dengan AJB. Bagaimanapun juga, SHM merupakan bukti kepemilikan tanah tertinggi dan yang paling kuat.

Tahap Mengurus Akta Jual Beli (AJB)

AJB baru bisa dibuat ketika kedua belah pihak telah membayar seluruh kewajiban pajak.
Tahapan mengurus AJB baru bisa dibuat ketika kedua belah pihak telah membayar seluruh kewajiban pajak yang timbul atas transaksi jual beli properti tersebut. Untuk penjual, pajaknya berupa Pajak Penghasilan (PPh) final dengan besar 2,5% dari nilai perolehan hak. Untuk pembeli, pajak yang dikeluarkan adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Besarnya adalah 5% dari nilai perolehan hak setelah dikurangi NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak).
Nilai NPOPTKP ini berbeda untuk masing-masing daerah, jadi Anda perlu mencari tahu besarannya ke Dinas Pendapatan Daerah di kota tempat properti tersebut berada. Pembuatan AJB harus dihadiri oleh beberapa orang antara lain penjual, pembeli, serta dua orang saksi.
Jika pembeli sudah menikah, maka suami istri harus hadir. Jika pembeli atau penjual tidak dapat hadir, maka dapat diwakilkan oleh orang yang telah diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis. PPAT akan membuat dua lembar asli AJB. Satu lembar disimpan oleh PPAT, sedangkan satu lembar lainnya akan diserahkan ke Kantor Pertanahan untuk melaksanakan proses balik nama.
Ketika AJB sudah jadi, selanjutnya Anda dapat mengurus pendaftaran peralihan hak atau mengajukan balik nama sertifikat agar bisa mendapatkan SHM atas nama Anda sendiri. Proses ini dilakukan di kantor pertanahan setempat dengan menggunakan AJB. Kekuatan hukum Akta Jual Beli sertifikat tanah memang merupakan bukti terkuat kepemilikan lahan atau bangunan.
Namun, bukan berarti AJB tidak memiliki peran penting dalam proses jual beli tanah. Meskipun bukan bukti atas kepemilikan tanah, akta ini berperan sebagai bukti peralihan hak atas properti yang dijual. AJB diperlukan ketika Anda akan membuat sertifikat tanah. Akta ini merupakan bukti bahwa peralihan hak dengan cara jual beli tersebut telah sah sehingga bisa dibuatkan sertifikat tanahnya oleh PPAT.
Itulah beberapa keuntungan bila membeli rumah dengan AJB. Namun disarankan apabila Anda ingin membeli rumah, pastikan dokumen dan sertifikatnya sudah lengkap. Nah, Anda bisa mengecek daftar hunian berikut di kawasan Semarang dibawah Rp1 miliar yang dokumen dan sertifikatnya sudah lengkap di sini!

Cara Balik Nama AJB Menjadi Sertifikat

Setelah AJB dibuat, pembeli dapat mengajukan balik nama sertifikat ke kantor pertanahan yang dapat diurus melalui notaris.
Dasar hukum AJB sebagai bukti peralihan hak atas tanah merujuk pada Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang menerangkan bahwa peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan, salah satunya, melalui jual beli, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta PPAT. AJB dapat dijadikan dasar untuk melakukan peralihan hak karena jual beli sekaligus melakukan pemecahan tanah induk guna pendaftaran perubahan pendaftaran tanah.
Setelah AJB dibuat, pembeli dapat mengajukan balik nama sertifikat ke kantor pertanahan yang dapat diurus melalui notaris. Dalam hal ini pejabat umum yang berwenang adalah PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang diangkat oleh kepala Badan Pertanahan Nasional RI. AJB merupakan syarat untuk pencatatan balik nama sertifikat tanah dari penjual kepada pembeli.
Dengan balik nama dan kepemilikan Sertifikat Hak Milik, Anda telah memiliki bukti kepemilikan penuh atas suatu properti seperti tanah dan bangunan. Sertifikat Hak Milik (SHM) diajukan oleh notaris ke badan pertanahan. Syarat pengajuan SHM berupa AJB dan dokumen penunjang lainnya. SHM diajukan paling lambat tujuh hari setelah penandatanganan AJB (Akta jual beli).
Pada jangka waktu tujuh hari setelah penandatangan AJB, dokumen harus masuk ke badan pertanahan. Nama pemegang sertifikat (pembeli) akan dicoret dan diparaf oleh pejabat pertanahan yang berenang. Nama pemegang hak sertifikat yang baru (pihak pembeli) ditulis pada buku kolom sertifikat di bawah nama penjual yang dicoret. Dalam waktu dua minggu, pemegang sertifikat yang baru (pembeli) dapat mengambil sertifikat ke badan pertanahan. Persyaratan yang dibutuhkan untuk mengajukan permohonan pembuatan sertifikat tanah antara lain:
  • Fotokopi KTP pemohon yang ingin membuat sertifikat
  • Fotokopi KK
  • PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) paling akhir
  • Surat tanah yang dimiliki dapat berupa girik atau verponding
  • Surat keterangan sebagai ahli waris atau bisa juga AJB
  • Surat keterangan/pernyataan bebas sengketa
  • Surat rekomendasi belum pernah dibuat sertifikat
  • Dana untuk membayar biaya administrasi
Tonton video berikut ini untuk mengetahui tahapan membangun rumah tumbuh!
Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah

Kalkulator KPR

Ketahui cicilan bulanan untuk hunian idaman Anda lewat Kalkulator KPR.

Kalkulator Keterjangkauan

Ketahui kemampuan mencicil Anda berdasarkan kondisi keuangan Anda saat ini.

Kalkulator Refinancing

Ketahui berapa yang bisa Anda hemat dengan melakukan refinancing untuk cicilan rumah Anda saat ini