Mengenal NJOPTKP dan Cara Menghitungnya Sesuai Aturan PMK No. Nomor 23/ 2014

NJOPTKP merupakan singkatan dari Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Lantas, apa gunanya NJOPTKP dalam implementasi penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
1. NJOPTKP
NJOPTKP adalah batas NJOP atas bumi dan/atau bangunan yang tidak kena pajak. Sumber: Medium

RumahCom –  Saat menghitung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang dibayarkan oleh pemerintah, Anda juga harus melihat Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOP). Mengutip dari Kementerian Keuangan, Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak setempat atas nama Menteri Keuangan menetapkan NJOPTKP untuk masing-masing kabupaten/kota dengan mempertimbangkan pendapat Pemerintah Daerah setempat.

Dengan demikian, NJOPTKP adalah batas NJOP atas bumi dan/atau bangunan yang tidak kena pajak. Besarnya NJOPTKP untuk setiap daerah Kabupaten/Kota minimal Rp10 juta. Ketentuan yang berlaku adalah setiap Wajib Pajak memperoleh pengurangan NJOPTKP sebanyak satu kali dalam satu Tahun Pajak. Apabila Wajib Pajak mempunyai beberapa objek pajak, maka yang mendapatkan pengurangan NJOPTKP hanya satu Objek Pajak yang nilainya terbesar dan tidak bisa digabungkan dengan Objek Pajak lainnya. Simak lebih lanjut soal NJOPTKP dalam ulasan berikut.

  1. Pengertian NJOPTKP
  2. Perbedaan NJOPTKP dengan NJOP
    1. Aturan dan Perundangan NJOPTKP
    2. Aturan dan Perundangan NJOP
  3. Cara Menghitung NJOPTKP dan NJOP
    1. Dasar Perhitungan NJOPTKP dan NJOP
    2. Perhitungan NJOPTKP dan NJOP untuk PBB
Ulasan Hak Guna Bangunan (HGB) dan Perbedaan dengan SHM

Mengurus Sertifikat Tanah, Hukum, dan Pajak Properti

Ulasan Hak Guna Bangunan (HGB) dan Perbedaan dengan SHM

1. Pengertian NJOPTKP

Meski nilai NJOPTKP dinaikkan, tapi tidak semua nilai ketetapan PBB dari wajib pajak juga mengalami kenaikkan. Sumber: The Balance Careers

Meski nilai NJOPTKP dinaikkan, tapi tidak semua nilai ketetapan PBB dari wajib pajak juga mengalami kenaikkan. Sumber: The Balance Careers

Untuk lebih jelasnya, NJOPTKP adalah batas Nilai Jual Objek Pajak atas bumi dan bangunan yang tidak kena pajak. Besarnya di berbagai wilayah cenderung berbeda-beda. Laman Kabupaten Kendal menjelaskan, sejumlah objek yang tidak dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan adalah objek pajak yang digunakan oleh Pemerintah dan Daerah untuk penyelenggaraan pemerintahan dan digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional, yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan.

NJOPTKP memang menjadi salah satu komponen dalam perhitungan nilai ketetapan PBB. Idealnya setiap tiga tahun sekali NJOPTKP ditinjau kembali, kecuali untuk objek pajak tertentu dapat ditetapkan setiap tahun sesuai dengan perkembangan wilayahnya. Pada umumnya, kendati nilai NJOPTKP dinaikkan, tapi tidak semua nilai ketetapan PBB dari wajib pajak juga mengalami kenaikkan. Nilai ketetapan PBB yang harus dibayarkan ada yang meningkat dan ada yang tetap sebab kenaikan bervariasi tergantung zona tanahnya.

Adapun besarnya NJOPTKP telah mengalami penyesuaian berdasarkan PMK terbaru yakni 23/2014 sebesar Rp12 juta. Namun aturan baru ini hanya berlaku bagi PBB selain sektor perdesaan dan perkotaan. Sementara mengacu kepada aturan yang lama, sesuai Pasal 77 ayat (4) dan Pasal 87 ayat (4) UU No. 28 Tahun 2009, disebutkan, besarnya NJOPTKP ditetapkan paling rendah sebesar Rp10 juta untuk setiap wajib pajak. Dengan demikian, pemberian pengurangan NJOPTKP untuk PBB-P2 diberikan satu kali per Wajib Pajak untuk setiap tahun pajak.

Dengan mengacu pada NJOPTKP, suatu bangunan atau tanah bisa saja tidak dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan. Besaran NJOPTKP diatur oleh masing-masing daerah yang besarannya berbeda-beda. Mau punya rumah yang Pajak Bumi dan Bangunannya ringan di kawasan Bojongsari? Cek pilihan rumahnya dengan harga di bawah Rp500 jutaan di sini!

2. Perbedaan NJOPTKP dengan NJOP

NJOP  disebut sebagai harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Sumber: Pinterest

NJOP  disebut sebagai harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Sumber: Pinterest

Berdasarkan definisinya, Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) menjadi dasar dari pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). NJOP  disebut sebagai harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak Pengganti.

Untuk lebih jelasnya, berikut ini pemaparannya dengan mempertimbangkan objek dalam bentuk tabel!

NJOP

NJOPTKP

Untuk NJOP Bumi, dasar penetapannya adalah letak, pemanfaatan, peruntuhan dan kondisi lingkungan.

 

Terdapat juga objek pajak yang tidak dapat dikenakan PBB. Namun, objek pajak tersebut harus memiliki kriteria tertentu yang tercantum dalam UU No.12/1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan. Diantaranya Objek pajak tersebut digunakan semata-mata untuk kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan, dan kebudayaan nasional, yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan. Kemudian Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan hal tersebut.

Sedangkan untuk NJOP Bangunan,dasar penetapannya adalah bahan yang digunakan di dalam bangunan, rekayasa, letak dan kondisi bangunan.

 

Objek pajak  merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai suatu desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak.

Contoh objek bumi adalah Sawah, Ladang, Kebun, Tanah, Pekarangan, dan Tambang.

Objek digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsultan berdasarkan asas perlakuan timbal balik.

Contoh objek bangunan adalah Rumah tinggal, Bangunan usaha, Gedung bertingkat, Pusat perbelanjaan, Pagar mewah, Kolam renang, Jalan tol.

Objek pajak digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh menteri keuangan.

Besarnya NJOP ditetapkan setiap 3 tahun, kecuali untuk objek pajak tertentu dapat ditetapkan setiap tahun sesuai dengan perkembangan wilayahnya. Penetapan besarnya NJOP dilakukan oleh Bupati. Sementara untuk NJOPTKP secara jelas pengertiannya seperti yang sudah dipaparkan seperti di atas.

1. Aturan dan Perundangan NJOPTKP

Ada sejumlah aturan yang melandasi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP), diantaranya yakni PMK No. Nomor 23/ 2014 tentang penyesuaian besarnya nilai jual objek pajak tidak kena pajak pajak bumi dan bangunan. Besarnya NJOPTKP hanya berlaku untuk PBB selain sektor perdesaan dan perkotaan ditetapkan sebesar Rp12 juta.

Dasar hukum lainnya soal NJOPTKP juga diatur dalam Kemudian pasal 3 dan 4 UU No.12/1985 tentang Pajak Bumi dan besarannya adalah Rp8 juta per wajib pajak. Untuk selanjutnya menyesuaikan dengan besaran yang ditetapkan oleh kementerian keuangan.

Tip Rumah
Jika dilihat dari sifatnya, Pajak Bumi dan Bangunan merupakan pajak yang bersifat kebendaan. Artinya, besaran pajak terutang ditentukan dari keadaan objek yaitu bumi dan/atau bangunan. Sedangkan keadaan subjeknya tidak ikut menentukan besarnya barang.

2. Aturan dan Perundangan NJOP

Untuk NJOP, aturan dasarnya berlandaskan PMK No.208/2018 tentang pedoman penilaian Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan. Pada pasal 3 PMK ayat 2 dan 3. Diantaranya menjelaskan NJOP diperoleh melalui proses Penilaian yang dibedakan menjadi NJOP Bumi, NJOP Bangunan Objek Pajak Umum, dan NJOP Bangunan Objek Pajak Khusus.

Lebih jauh, dalam pasal 4 ayat a, memaparkan NJOP Bumi merupakan hasil perkalian antara total luas areal objek pajak yang dikenakan dengan NJOP Bumi per meter persegi. Kemudian pasal 5 ayat a juga menjelaskan NJOP Bangunan merupakan hasil perkalian antara total luas bangunan dengan NJOP bangunan per meter persegi.

3. Cara Menghitung NJOPTKP dan NJOP

Dalam menghitung PBB Terutang, penghitungan yang digunakan adalah hasil perkalian dari Tarif dengan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). Sumber: Unsplash

Dalam menghitung PBB Terutang, penghitungan yang digunakan adalah hasil perkalian dari Tarif dengan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). Sumber: Unsplash

Setiap tahun Anda pastinya mendapatkan tagihan pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Namun, mungkin Anda selama ini tak pernah memperhitungkannya dan membayarnya begitu saja. Penting nih buat Anda untuk tahu cara menghitungnya karena mungkin saja ada kekeliruan pembayaran. 

Jadi, kalau Anda tahu cara menghitung NJOP dan NJOPTKP lebih mudah untuk memverifikasinya bukan?

1. Dasar Perhitungan NJOPTKP dan NJOP

Dalam menghitung PBB Terutang, penghitungan yang digunakan adalah hasil perkalian dari Tarif (0,5 persen) dengan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). NJKP juga dikenal sebagai assessment value atau nilai jual objek yang akan dimasukan dalam perhitungan pajak terutang. Artinya, NJKP merupakan bagian dari NJOP.

Untuk mengetahui hasil NJKP, yang merupakan  selisih NJOP dikurangi  NJOPTKP. Dalam KMK Nomor 201/KMK.04/2000, terdapat ketentuan persentase NJKP sudah ditetapkan oleh pemerintah. Berikut ini rinciannya:

  • Objek pajak perkebunan sebesar 40%.
  • Objek pajak pertambangan sebesar 40%.
  • Objek pajak kehutanan sebesar 40%.
  • Objek pajak lainnya seperti Pedesaan dan Perkotaan dilihat dari nilai NJOP-nya, yakni:
  • Jika NJOP-nya > Rp1 miliar, persentase NJKP sebesar 40%. Sedangkan, jika NJOP-nya < Rp1 miliar, persentase NJKP sebesar 20%.

Di sisi lain, NJOP sendiri ada dua, yaitu NJOP Bumi dan NJOP Bangunan. Untuk menghitung NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBB adalah NJOP Bumi + NJOP Bangunan. Nilai ini menjadi ukuran yang memengaruhi besaran PBB. Makin tinggi NJOP, makin tinggi pula PBB yang Anda bayarkan.

Baca juga: Ulasan Hak Guna Bangunan (HGB) dan Perbedaan dengan SHM

2. Perhitungan NJOPTKP dan NJOP untuk PBB

Setelah mengetahui dasar-dasar yang masuk dalam perhitungan, kini saatnya Rumah.com memberikan ilustrasi perhitungan NJOPTKP dan NJOP untuk Pajak Bumi dan Bangunan. Simak penjelasannya berikut!

Contoh: Anda tinggal di rumah yang berlokasi di Jalan Mas Mansyur Jakarta Pusat dengan luas bangunan 150 meter persegi dan luas tanah 200 meter persegi. NJOP-nya saat itu sebesar Rp1,7 juta per meter persegi. Jadi berapakah PBB yang mesti Anda bayar?

Berikut, cara cara menghitung PBB yang mesti Anda bayarkan.

NJOP Bangunan 150 m2 x Rp1.700.000 = Rp255.000.000
NJOP Bumi200 m2 x Rp1.700.000 = Rp340.000.000
total NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBBRp255.000.000 + Rp340.000.000 = Rp595.000.000

Setelah itu, Anda tentukan NJKP yang diperoleh dari NJOP sebagai dasar PBB – nilai NJOPTKP yang sesuai ketentuan minimal adalah Rp12.000.000.

Nilai NJOPRp595.000.000 – Rp12.000.000 = Rp583.000.000.
NJKP 20%20% x Rp583.000.000 = Rp116.600.000
PBB yang dibayarkanPBB terutang = 0,5 persen x Rp116.600.000 = Rp583.000

Itulah cara yang bisa Anda ikuti untuk mengetahui cara perhitungan NJOP & NJOPTKP sehingga bisa menghilangkan kekeliruan saat membayarnya. Untuk lebih jelas Anda pun bisa langsung datang ke kantor pajak untuk informasi pembayaran lebih lanjut. Semoga bermanfaat!

Punya rumah atau mau beli rumah yang sertifikat tanahnya belum dipecah? Begini cara mengurusnya!

 

Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya

Tanya Rumah

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya

Baca Selanjutnya

Kalkulator Properti
Repayment Calculator Icon
Ketahui prakiraan uang muka dan cicilan rumah impian Anda dengan Kalkulator KPR Rumah.com.
Rp
Affordability Calculator Icon
Hitung perkiraan besar pinjaman dan cicilan maksimal yang bisa diajukan berdasarkan penghasilan Anda lewat Kalkulator Keterjangkauan Rumah.com
Refinancing Calculator Icon
Ringankan cicilan KPR Anda lewat refinancing. Hitung seberapa besar manfaatnya bagi Anda dengan Kalkulator Refinancing Rumah.com

Dapatkan saran dari pakar properti terbaik untuk semua pertanyaan Anda!

Cek Tanya Properti dan nikmati akses eksklusif ke ribuan jawaban dari pakar kami dan komunitas agen properti. 💬⭐👍

Masukan