Pajak Jual Beli Rumah yang Harus Dibayar oleh Penjual dan Pembeli

RumahCom – Dalam proses jual beli rumah, tanah atau apartemen terdapat beberapa pajak yang perlu Anda ketahui dan wajib untuk dibayarkan. Apa saja komponen biaya pajak jual beli rumah yang perlu dibayar dalam transaksinya? Jika Anda sedang akan menjual atau membeli rumah, berikut beberapa informasi penting yang perlu diketahui.

Dari pemaparan artikel ini, Anda diharapkan dapat mengerti dan memahami pajak jual dan beli rumah yang ditanggung oleh pembeli maupun penjual. Berikut uraian yang akan disampaikan:

Pajak rumah merupakan kontribusi wajib tiap warga negara pada negara, baik secara pribadi atau badan yang sifatnya memaksa berdasarkan Undang-Undang. Pembayaran pajak tidak mendapatkan imbalan secara langsung dan dimanfaatkan untuk keperluan negara dalam mensejahterakan rakyatnya.

Nah, ketika melakukan transaksi jual beli rumah, Anda tidak hanya membayar atau menerima dari harga rumah yang disepakati. Ada beberapa komponen lainnya atau pajak rumah yang perlu dibayarkan.

Sebagai pembeli, biasanya Anda telah mempersiapkan anggaran dengan saksama sebelum memutuskan untuk membeli rumah. Itu sebabnya, komponen biaya pajak rumah lainnya perlu diperhitungkan, khususnya pembayaran pajak transaksi jual beli rumah ini.

Jangan sampai hal ini terlupakan dan membuat impian Anda untuk memiliki rumah baru menjadi tertunda. Untuk itu, berikut beberapa biaya pajak rumah yang wajib diketahui perihal penjualan rumah yang harus ditanggung pembeli.

Komponen biaya pajak rumah yang pertama ialah BPHTB. Hal tersebut didasarkan pada Pasal 85 ayat (1) dan ayat (2) huruf a angka 1) UU 28/2009 yang mengatur bahwa objek pajak BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Pihak pembeli dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yaitu, pungutan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Besarnya tarif pajak rumah (bea) ditetapkan sebesar 5% yang dikenakan kepada pemilik atau pembeli rumah. Nilai yang diwajibkan membayar pajak dibatasi di atas Rp30 juta. Jenis pajak ini diatur oleh Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 dan terhitung efektif mulai 1 Januari 1998.

Dalam undang-undang di atas, yang menjadi objek pajak rumah adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan oleh pribadi atau badan, yang meliputi jual beli, tukar-menukar, hibah, hibah wasiat, hadiah, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, penunjukan pembeli dalam lelang, pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap, pemberian hak baru karena kelanjutan pelepasan pajak dan di luar pelepasan hak. Perhitungkan komponen ini sebagai salah satu bagian dari pajak rumah Anda.

Anda dapat memeriksa keaslian sertifikat tanah dengan mendatangi langsung kantor pertanahan yang berada di setiap kabupaten/kota. Walaupun komponen biaya cek sertifikat tidak terlalu besar, pastikan Anda tetap memenuhi prosedur ini sebagai salah satu komponen biaya pajak rumah untuk menghindari membeli tanah atau bangunan yang bermasalah. Dengan mengurus dan membayar biaya cek sertifikat ini, akan memberikan legalitas sertifikat rumah yang akan dibeli.

Bagian dari pajak rumah berikutnya ialah biaya balik nama sertifikat umumnya berkisar 2 persen dari nilai transaksi atau sesuai dengan peraturan daerah yang berlaku. Pihak pembeli biasanya wajib melakukan proses balik nama tersebut secara mandiri kecuali rumah tersebut dibeli langsung dari pihak developer.

Untuk mengurus sertifikat balik nama, terdapat beberapa prosedur yang perlu Anda ketahui dan perhatikan seperti penandatanganan dan pelunasan AJB (Akta Jual Beli) dari pihak pembeli maupun penjual, dan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) mengurus sertifikat ke BPN (Badan Pertanahan Nasional). Proses pembuatan salah satu komponen pajak rumah ini biasanya memakan waktu sekitar 2 minggu lamanya.

Komponen pajak rumah selanjutnya ialah biaya AJB (Akta Jual Beli) sebesar 1 persen dari nilai transaksi jual beli rumah. Umumnya, biaya pembuatan AJB ini akan ditanggung oleh pihak pembeli, kecuali ada kesepakatan lainnya dengan pihak penjual.

Pada beberapa kasus, tak jarang PPAT selaku penanggung jawab akan meminta biaya lebih dari 1 persen tersebut, namun Anda tetap bisa melakukan negosiasi harga bila dirasa nilai jual rumah yang lumayan tinggi. Perhitungkan dengan teliti komponen biaya pajak rumah ini agar pembelian rumah Anda berlangsung dengan lancar.

Biaya pajak jual rumah dari pihak pembeli yang terakhir yakni Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas penjualan properti dikenakan terhadap kegiatan penjualan bangunan baik berupa rumah, apartemen, kondominium maupun jenis-jenis lainnya.

PPN terutang pada saat pembayaran uang muka maupun pada saat pelunasan pembelian. Perhitungan PPN akan dikenakan kepada pembeli, dipungut oleh penjual dengan catatan penjual adalah Pengusaha Kena Pajak.

Pajak rumah yang menjadi dasar pengenaan PPN tersebut adalah nilai transaksi sebenarnya, namun apabila nilai transaksi tersebut di bawah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) maka yang menjadi dasar pengenaannya adalah NJOP tersebut.

Besar biaya pajak rumah seperti penyerahan bangunan tersebut tidak seluruhnya terutang PPN. Rumah sederhana, rumah sangat sederhana, rumah susun sederhana, pondok boro, asrama mahasiswa dan pelajar serta perumahan lainnya, yang batasannya ditetapkan oleh Menteri Keuangan setelah mendengar pertimbangan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah dibebaskan dari pengenaan PPN.

Setelah mengetahui dan memahami komponen biaya pajak rumah dari pihak pembeli, berikut akan dipaparkan dari pihak penjualnya. Bila Anda hendak menjual rumah yang bukan berasal dari warisan, umumnya akan ada tiga biaya yang perlu dibayarkan. Berikut penjelasan lengkapnya seputar tiga komponen biaya pajak rumah yang ditanggung penjual.

Pajak rumah yang pertama untuk pihak penjual adalah PPh diatur melalui Peraturan Pemerintah No. 48 Tahun 1994. Pajak ini dikenakan atas penghasilan yang diterima oleh pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang jumlahnya lebih dari Rp60.000.000.

Besarnya PPh adalah 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai penghasilan atas hak atas tanah dan bangunan. Sedangkan pengalihan hak atas Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh wajib pajak, yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan PPh Final sebesar 1% dari nilai pengalihan. Informasi ini penting untuk diperhitungkan sebagai salah satu komponen biaya pajak jual beli rumah bagi pihak penjual.

Komponen biaya pajak jual beli rumah bagi pihak penjual selanjutnya ialah PBB (Pajak Bumi dan Bangunan), yaitu pajak yang dikenakan kepada properti, baik masih berupa tanah, maupun setelah dikembangkan menjadi berbagai bentuk bangunan seperti rumah, ruko, dan lain-lain.

Pajak rumah dalam hal ini PBB merupakan pajak bersifat kebendaan, secara umum besarnya pajak terutang ditentukan oleh keadaan objek yaitu bumi/tanah dan/atau bangunan. Keadaan subjek (siapa yang membayar) tidak ikut menentukan besarnya pajak.

Dasar Penghitungan PBB telah diatur dalam Pasal 6 UU No. 12 Tahun 1985 jo. UU No.12 Tahun 1994 jo. PP No.25 Tahun 2002. Dasar penghitungan PBB adalah Nilai Jual Kena Pajak atau NJKP, yaitu suatu persentase tertentu dari nilai jual sebenarnya. NJKP ditetapkan serendah-rendahnya 20% dan setinggi-tingginya 100%. Besaran persentase NJKP ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah dengan memperhatikan kondisi ekonomi nasional.

Jasa notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) perlu Anda perhatikan dan persiapkan dalam bagian komponen biaya pajak rumah ketika melakukan transaksi penjualan. Pada umumnya, jasa notaris atau PPAT sudah memiliki standar biaya yang telah ditetapkan oleh pemerintah daerah.

Bila dirasa menyulitkan sebagai pihak penjual, Anda dapat melakukan negosiasi dan membagi tanggung jawab tersebut kepada pembeli jika bersedia. Dengan begitu, biaya pajak rumah yang perlu Anda keluarkan dapat lebih ringan.

Demikian ulasan mengenai pajak jual beli rumah baik dari pihak pembeli dan juga penjual. Memperhitungkan segala komponen biaya pajak rumah setelah transaksi sangat penting untuk Anda lakukan sebagai persiapan.

Lakukan riset lainnya berdasarkan pengalaman kolega, informasi di portal pemerintahan yang resmi, dan lainnya akan sangat bermanfaat agar pembelian maupun penjualan rumah Anda menjadi lancar.

Penjelasan mengenai komponen biaya pajak rumah yang telah dipaparkan di atas semoga dapat menjadi referensi bacaan yang bermanfaat guna perhitungan transaksi Anda.