Pajak Penjualan Tanah dan Cara Menghitungnya

Piti Hanifiah
Pajak Penjualan Tanah dan Cara Menghitungnya
RumahCom – Pajak penjualan tanah adalah poin utama yang harus diperhatikan dan diperhitungkan secara matang. Ingat, transaksi barang dalam bentuk apapun tentu dikenakan pajak apalagi belanja dalam nilai yang besar seperti pembelian properti berupa rumah atau tanah. Dan seringkali banyak orang yang belum tahu, apakah pembeli tanah kena pajak?
Pembeli tanah tentu dikenakan pajak yakni Bea atas Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM). Khusus PPnBM hanya berlaku untuk pembelian properti dari perusahaan pengembang, dan hanya untuk properti yang termasuk dalam kategori barang mewah yang nilai jualnya di atas Rp30 miliar. Lebih lengkap mengenai pajak jual beli tanah akan diulas berikut ini!
  • Pengertian Pajak Jual Beli Tanah
  • Dasar Hukum Pajak Penjualan Tanah
  • Jenis Pajak Penjualan Tanah
  • Cara Menghitung Pajak Jual Beli Tanah
  • Biaya Lain dalam Transaksi Jual Beli Tanah
  • Hal yang Perlu Diperhatikan Saat Transaksi Jual Beli Tanah

Pengertian Pajak Penjualan Tanah

Pajak yang dikenakan kepada penjual disebut Pajak Penghasilan (PPh). Sumber: Pexels - Andrea Piacquadio
Berdasarkan harfiahnya, pajak jual beli tanah adalah pungutan yang harus dibayarkan penjual maupun pembeli berkaitan dengan tanah yang menjadi objek atau transaksi jual beli tersebut. Pajak yang dikenakan kepada penjual disebut Pajak Penghasilan (PPh), sedangkan pajak yang dibayar pembeli disebut Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTP).
Sebelum Anda membeli tanah atau tumah, ada baiknya Anda mengetahui terlebih dahulu berapa besaran pajak jual beli tanah atau rumah. Nah, jika Anda sedang mencari hunian di kawasan Sleman, dibawah Rp700 jutaan berikut daftar huniannya. Jangan lupa untuk mengecek nilai pajak yang harus dibayarkan, ya!

Dasar Hukum Pajak Penjualan Tanah

Pajak jual beli tanah yakni PPN dan PPnBM memiliki dasar hukum yang sama yakni UU Nomor 18 Tahun 2000. Sumber: Pexels - Sora Shimazaki
Adapun dalam transaksi jual beli tanah terdapat sejumlah pajak yang ditanggung oleh pembeli dan penjual, maka hal tersebut merujuk pada dasar hukum yang berlaku. Antara lain untuk Pajak Penghasilan (PPh) atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sudah diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2016 tanggal 8 Agustus 2016.
Sedangkan dasar hukum pajak jual beli tanah untuk BPHTB, diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan di Indonesia yaitu UU No. 20 Tahun 2000 tentang Perubahan Atas UU No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangun. Dalam UU No. 20 Tahun 2000, diberikan pengertian mengenai BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Jadi BPHTB adalah sama dengan Pajak Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Pajak jual beli tanah lainnya ialah PPN dan PPnBM memiliki dasar hukum yang sama yakni Undang-Undang Nomor 18 Tahun 2000. Dalam UU ini tercantum bahwa dasar Pengenaan Pajak adalah jumlah Harga Jual, Penggantian, Nilai Impor, NilaiEkspor, atau Nilai Lain yang ditetapkan dengan Keputusan Menteri Keuangan yang dipakai sebagai dasar untuk menghitung pajak yang terutang.

Tips Rumah.com

Pajak jual beli tanah adalah pungutan yang harus dibayarkan penjual maupun pembeli berkaitan dengan tanah yang menjadi objek atau transaksi jual beli tersebut. Pajak yang dikenakan kepada penjual disebut Pajak Penghasilan (PPh), sedangkan pajak yang dibayar pembeli disebut Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTP).

Jenis Pajak Penjualan Tanah

Selain jenisnya, pahami juga besaran persentase pengenaan pajaknya. Sumber: Istimewa
Pajak jual beli tanah menjadi hal penting yang harus dipahami para first time buyer. Selain jenisnya, pahami juga besaran persentase pengenaan pajaknya secara cermat agar tak menjadi bumerang di lain hari. Di bawah ini jenis pajak penjualan tanah yang umum berlaku di Indonesia.

PPh Jual Beli Tanah

Dalam PP Nomor 34 Tahun 2016 disebutkan bahwa atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan atau perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya, terutang Pajak Penghasilan yang bersifat final. Tarifnya ada tiga, tergantung dari jenis transaksinya yang dikenaikan dari jumlah bruto nilai pengalihan, yaitu:
  • 2,5% untuk transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
  • 1% untuk transaksi pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan berupa Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
  • dan 0% untuk transaksi pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan kepada pemerintah, badan usaha milik negara yang mendapat penugasan khusus dari Pemerintah, atau badan usaha milik daerah yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang yang mengatur mengenai pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

PPN Jual Beli Tanah

Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas penjualan properti dikenakan terhadap kegiatan penjualan bangunan baik berupa rumah, apartemen, kondominium maupun jenis-jenis lainnya. PPN akan dikenakan kepada pembeli, dipungut oleh penjual dengan catatan penjual adalah Pengusaha Kena Pajak.
Dasar pengenaan PPN adalah nilai transaksi sebenarnya, namun apabila nilai transaksi tersebut di bawah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) maka yang menjadi dasar pengenaannya adalah NJOP tersebut. Untuk rumah baru, nominal PPN dibebankan sebesar 10% dari harga jual rumah.

BPHTB

BPHTB dikenakan untuk semua transaksi properti, yang dibeli dari perorangan maupun developer dan besarnya 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak). NJOPTKP sendiri berbeda besarannya di setiap daerah.
Dalam prosesnya, pemerintah pusat memiliki fungsi untuk memungut BPHTB. Namun sejak dikeluarkannya Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD), maka sejak Januari 2011 BPHTB sudah dialihkan agar menjadi pajak daerah yang langsung dipungut oleh pemerintah kota atau kabupaten.

Cara Menghitung Pajak Penjualan Tanah

Saat ini ada stimulus berupa insentif Pajak Pertambahan Nilai ditanggung pemerintah (PPN DTP) untuk produk properti. Sumber: Pexels - Mikhkail Nilov
Sebagai pembeli, Anda seharusnya mampu menghitung pajak jual beli tanah khususnya BPHTB dan PPN. Hal ini bertujuan agar menghindari praktik kecurangan yang mungkin saja dilakukan oleh oknum. Simak dan pahami cara menghitung pajak penjualan tanah untuk tiga jenis pajak di bawah ini.

Cara Menghitung BPHTB

Sebut saja Bapak A ingin membeli sebuah rumah di Tangerang Selatan dengan ukuran luas tanah sebesar 150m2 dan memiliki luas bangunan sebesar 120m2. Berdasarkan dari Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP, harga tanah sebesar Rp500.000 per m2 dan nilai harga bangunan Rp700.000 per m2. Maka di bawah ini adalah cara penghitungannya yang bisa digunakan.
  • Harga Tanah 150m2 x Rp500.000 = Rp75.000.000
  • Harga Bangunan 120m2 x Rp700.000 = Rp84.000.000
Maka jumlah harga pembelian rumah adalah sebesar Rp159.000.000
  • Nilai tidak kena pajak = Rp84.000.000
  • Nilai yang digunakan untuk perhitungan BPHTB = Rp75.000.000
Maka jumlah BPHTB yang harus Bapak A bayarkan adalah sebesar:
5% x Rp75.000.000 = Rp3.750.000

Cara Menghitung PPh

Apakah untuk transaksi jual beli tanah langsung kena PPh final 2,5%? Menurut aturan, bagi wajib pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp60 juta, dimana bruto tersebut bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah serta mempunyai penghasilan di bawah PTKP bisa dikecualikan dari pengenaan PPh final.
Syarat lain agar bebas PPh final adalah memiliki SKB Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan atau perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/ atau bangunan beserta perubahannya. Namun bagaimana jika penjual tanah kena PPh?
Maka cara menghitung pajak jual tanah berupa PPh sangat mudah. Contohnya, Pak Yuli menjual tanah seharga Rp350 juta. Maka besar PPh yang harus ia keluarkan adalah:
2,5% x Rp350 juta = Rp8.750.000,-

Cara Menghitung PPN

Berdasarkan informasi terbaru, saat ini terdapat stimulus berupa insentif Pajak Pertambahan Nilai ditanggung pemerintah (PPN DTP) untuk produk properti. Hal ini tertuang dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 6 Tahun 2022 tentang PPN atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun (apartemen) yang ditanggung pemerintah untuk tahun anggaran (TA) 2022.
Insentif PPN DTP 2022 tersebut memberikan diskon pajak sebesar 50 persen atas penjualan rumah paling tinggi Rp2 miliar, dan 25 persen atas penjualan rumah dengan harga di rentang Rp2-5 miliar. Sehingga jika Anda membeli rumah seharga Rp500 juta di tahun ini, maka besaran PPN yang harus dibayar hanya Rp25 juta saja dari yang seharusnya sebesar Rp50 juta.

Biaya Lain dalam Transaksi Jual Beli Tanah

Tidak hanya harus membayar pajak jual beli tanah namun juga harus membayar biaya lain. Sumber: Istimewa
Selain jenis pajak penjualan tanah yang disebutkan di atas, ada pula biaya lain dalam transaksi jual beli tanah yang harus masuk dalam pos perhitungan. Apa saja biaya lain tersebut?
  • Biaya cek sertifikat sebesar Rp100 ribu sampai Rp150 ribu
  • Biaya Akta Jual Beli (AJB) yang nilainya sebesar 1% dari nilai transaksi jual beli tanah
  • Biaya balik nama sertifikat tanah, dimana umumnya berkisar 2% dari nilai transaksi atau sesuai dengan peraturan daerah yang berlaku.
  • Biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) yang dibayarkan sekaligus saat pengajuan BBN dengan anggaran (1/1000 x harga jual rumah) + Rp 50.000.
  • Jasa notaris yang biaya atau honorariumnya sudah diatur oleh pemerintah dan tertuang ke dalam Undang-Undang No.30 Tahun 2004 Pasal 36.

Hal yang Perlu Diperhatikan Saat Transaksi Jual Beli Tanah

Pastikan bahwa penjual sudah membayar Pajak Penghasilan (PPh) apabila harga jual tanah di atas Rp60 juta. Sumber: Istimewa
Meski urusan transaksi jual beli mungkin hal yang biasa bagi banyak orang, tapi pada kenyataannya, untuk urusan jual beli tanah memang masih banyak yang belum memahami tata caranya dengan benar. Maka dari itu, apabila sudah terjadi kesepakatan antara pembeli dan penjual untuk melakukan jual beli atas sebidang tanah, maka perhatikan beberapa aspek sebagai berikut:
  • Siapkan persyaratan berupa dokumen penting, mulai dari sertifikat asli hak atas tanah yang akan dijual, KTP penjual dan pembeli, bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan, dan Kartu Keluarga.
  • Surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa.
  • Segera datangi kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)untuk membuat Akta Jual Beli tanah (AJB) sambil membawa persyaratan yang telah disiapkan sebelumnya.
  • Pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis.
  • Pastikan bahwa penjual sudah membayar Pajak Penghasilan (PPh) apabila harga jual tanah di atas enam puluh juta rupiah. Pembayaran biasanya di bank yang telah ditunjuk.
  • Setelah pembuatan AJB selesai, PPAT kemudian menyerahkan berkas AJB ke Kantor BPN untuk keperluan balik nama sertifikat. Penyerahan harus dilaksanakan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut.
Jika pada akhirnya Anda tertarik untuk membeli lahan yang hanya dilengkapi surat girik tanah, maka Anda wajib untuk memperhatikan beberapa hal dalam video berikut ini!
Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah

Kalkulator KPR

Ketahui cicilan bulanan untuk hunian idaman Anda lewat Kalkulator KPR.

Kalkulator Keterjangkauan

Ketahui kemampuan mencicil Anda berdasarkan kondisi keuangan Anda saat ini.

Kalkulator Refinancing

Ketahui berapa yang bisa Anda hemat dengan melakukan refinancing untuk cicilan rumah Anda saat ini