Mengenal Pajak Kos-kosan dan Cara Menghitungnya

Tim Editorial Rumah.com
Mengenal Pajak Kos-kosan dan Cara Menghitungnya
RumahCom – Tingginya permintaan akan tempat tinggal membuat bisnis rumah sewa seperti kos-kosan kian menjamur. Dengan harga sewa yang cukup terjangkau, kos-kosan bisa dengan mudah ditemui di kawasan ramai seperti dekat perkantoran, universitas, rumah sakit, dan lainnya.
Karena itu, tidak mengherankan makin banyak orang yang ingin memiliki bisnis kos-kosan karena potensi keuntungan yang cukup besar. Namun jangan hanya memikirkan keuntungannya saja, ada bayang-bayang pajak kos-kosan yang harus dibayarkan pemiliknya. Artikel Rumah.com kali ini akan mengupas lengkap mengenai pajak kos-kosan seperti berikut:
  • Pajak Kos-Kosan
  • Dasar Hukum/UU Pajak Kos-kosan
  • Cara Menghitung Pajak Kos-kosan
  • Simulasi Perhitungan Pajak Kos-kosan

Pajak Kos-kosan

Daftarkan lokasi kos-kosan sebagai tempat usaha sebelum membayar pajaknya. (Foto: iStock – Hakin Mhan)
Pajak kos-kosan adalah pajak yang dikenakan bagi bangunan yang digunakan sebagai indekos/ tempat tinggal yang disewakan. Sama seperti bisnis properti lainnya, pajak kos-kosan wajib dibayarkan oleh pemiliknya selambat-lambatnya tanggal 15 di bulan berjalan.
Sebelum membayar pajak, pemilik kos-kosan wajib mengurus perizinan usaha atas bisnis yang dimiliki agar mendapat legalitas usaha. Perlu diketahui, usaha kos-kosan masuk dalam Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI) masuk dalam kode 55900 dengan judul “Penyediaan Akomodasi Lainnya”.
Jika telah mengetahui kode tersebut, pemilik bisa mengurus untuk kepemilikan Nomor Induk Berusaha (NIB) sebagai identitas melakukan kegiatan usaha seperti yang telah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berbasis Risiko.
Apabila semuanya telah beres, pemilik yang ingin membayar pajak kos-kosan bisa mengikuti langkah berikut:
  1. Pastikan pemilik memiliki NPWP. Jika sudah, isi formulir Surat Setoran Pajak (SSP) yang bisa diunduh melalui situs resmi Dirjen Pajak atau datang ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP) setempat.
  2. Buat kode billing atau ID billing melalui aplikasi resmi Direktorat Jenderal Pajak yaitu OnlinePajak, melalui website pajak.go.id atau DJP online, teller bank, internet banking, hingga SMS bagi pengguna provider Telkomsel.
  3. Masukkan jenis pajak yang akan dibayar. Jika Anda ingin membayar pajak secara online melalui website djponline.pajak.go.id silakan ikuti langkah berikut:
  4. Daftarkan alamat email dan nomor NPWP dengan memasukkan profil Anda dan informasi terkait detail pembayaran seperti jenis pajak, tahun pajak, nilai pembayaran, dan lainnya. Jika sudah selesai, sistem akan menerbitkan kode billing. Karena akan membayar pajak kos, maka Kode Akun Pajaknya adalah 411128 dan Kode Jenis Setoran 420.
  5. Setelah mendapat kode billing, lakukan pembayaran di bank, kantor pos, melalui internet banking, atau ATM. Perlu diketahui kode billing berlaku hingga 7 hari saja. Jika lebih dari tenggat waktu, Anda harus Anda membuat kode billing baru.
  6. Pembayaran pajak kos-kosan harus dilakukan setiap bulannya. Nantinya, setahun sekali di bulan Maret, Anda harus melaporkan SPT tahunan dan SPT Masa PPh Pasal 4 Ayat 2. SPT ini dilaporkan paling lambat 20 hari setelah masa pajak berakhir.

Dasar Hukum/UU Pajak Kos-kosan

Kos-kosan dengan penghasilan bruto kurang dari Rp500 juta/tahun tidak perlu membayar pajak. (Foto: iStock – Wanlaya T)
Dasar hukum untuk pajak kos-kosan sebelumnya diatur dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD). Dijelaskan jika kos-kosan masuk dalam pengertian hotel sehingga wajib pajak (pemilik) yang mempunyai indekos lebih dari 10 kamar dikenakan pajak seperti hotel dengan tarif tertinggi 10 persen dan disesuaikan dengan kebijakan daerah masing-masing.
Jika jumlah kamar kos-kosan yang dimiliki wajib pajak kurang dari 10, maka peraturan pajaknya diatur dalam PPh Final Pasal 4 ayat 2 dengan tarif pajak 10 persen. Peraturan tersebut menjelaskan jika penghasilan dari transaksi atau pengalihan aset dalam bentuk tanah/bangunan, usaha jasa konstruksi, usaha real estate, dan sewa atas tanah atau bangunan masuk dalam objek pajak.
Kabar baiknya, peraturan tersebut tidak berlaku lagi. Melalui Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (HKPD), kos-kosan tidak termasuk dalam pengertian hotel sehingga tidak menjadi objek pajak daerah.
Sementara itu, penghasilan dari kos-kosan termasuk dalam golongan penghasilan usaha menurut Peraturan Pemerintah RI Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan. Dengan demikian, mekanisme pajak kos-kosan dalam PPh Final Pasal 4 ayat 2 tidak berlaku lagi.
Besaran mengenai pajak kos-kosan diatur lebih sederhana dalam Peraturan Pemerintah Nomor 23 Tahun 2018 dimana pajak penghasilan dari usaha yang diterima atau diperoleh wajib pajak yang memiliki peredaran bruto tertentu (tidak lebih dari Rp4,8 miliar dalam satu tahun pajak) maka penghasilan yang diterima dikenai Pajak Penghasilan yang bersifat final dengan tarif pajak sebesar 0,5 persen.
Namun dalam Undang-Undang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU HPP), ditetapkan adanya batas peredaran bruto yang mendapat insentif pajak bagi pelaku UMKM orang pribadi. Dengan menggunakan PP Nomor 23 sebesar Rp500 juta, penghasilan dari usahanya tidak dipungut pajak alias bebas pembayaran pajak.
Pajak kos-kosan dikenakan pada pemilik kos-kosan. Nah, jika Anda ingin membeli rumah dan membuat kos-kosan disarankan untuk membeli rumah yang besar dan luas. Cek daftar rumah dijual di kawasan Tangerang Selatan di atas Rp5 miliar di sini!

Cara Menghitung Pajak Kos-kosan

Perhitungan pajak kos-kosan menggunakan penghasilan setahun dikurangi batas peredaran bruto. (Foto: iStock – People Images)
Dari pembahasan sebelumnya, kini Anda telah memahami bahwa perhitungan pajak kos-kosan telah mengalami perubahan dan tidak lagi disamakan dengan hotel. Lalu bagaimana cara menghitungnya? Sesuai dengan peraturan, maka perhitungan PPH Final pajak kos-kosan adalah:
Penghasilan Kena Pajak = Penghasilan Setahun – Batas Peredaran Bruto
Sebagai contoh, Pak Dio punya bisnis kos-kosan 20 kamar dengan harga sewa Rp500 ribu/kamar. Penghasilan yang diterima oleh Pak Dio dalam sebulan adalah Rp10 juta atau Rp120 juta/tahun.
Total penghasilan tersebut jika berdasarkan aturan yang berlaku dapat menggunakan tarif 0,5% (PP No.23) karena pendapatan kurang dari Rp4,8 miliar. Selain itu, Pak Dio juga berhak mendapatkan insentif pajak sesuai dengan UU HPP.
Namun perlu diperhatikan, karena penghasilan kos-kosan tidak lebih dari peredaran bruto yaki Rp500 juta per tahun, maka PPh final yang dibayarkan oleh Pak Dio adalah Rp0 atau tidak perlu membayar pajak kos-kosan.

Tips Rumah.com

Gunakan partisi lipat sebagai pembatas ruangan yang fleksibel pada kos-kosan atau kontrakan dengan luas yang tidak terlalu besar.

Simulasi Perhitungan Pajak Kos-kosan

Besaran pajak kos-kosan bervariasi tergantung pendapatan dari sewa kamar yang terjual. (Foto: iStock – Vasilevkirill)
Setelah mengetahui cara menghitung pajak kos-kosan, agar lebih jelas yuk kita coba menghitung besaran pajak yang harus dibayar seperti contoh kasus berikut ini:
Bu Putri memiliki kos-kosan 30 kamar yang terisi penuh dengan harga sewa Rp1,5 juta per bulannya. Tiap bulan, penghasilan yang diperoleh Bu Putri adalah Rp45 juta atau Rp540 juta per tahun.
Total pendapatan indekos Bu Putri dalam satu tahun tidak lebih dari Rp4,8 miliar, karena itu pajak kos-kosan yang dikenakan menggunakan tarif 0,5 persen (PP No.23) dan berhak mendapat insentif pajak sesuai aturan UU HPP. Dengan demikian, simulasi perhitungan pajak kos-kosannya adalah:
Penghasilan Kena Pajak = Rp540,000,000 – Rp500,000,000
= Rp40,000,000
PPh Final = 0,5% x Penghasilan Kena Pajak
= 0,5% x Rp40,000,000
= Rp 200,000
Jadi PPh final yang harus dibayarkan Bu Putri atas pajak kos-kosan adalah Rp200 ribu.
Tonton video berikut ini untuk mengetahui tips investasi properti bagi pemula!
Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah

Kalkulator KPR

Ketahui cicilan bulanan untuk hunian idaman Anda lewat Kalkulator KPR.

Kalkulator Keterjangkauan

Ketahui kemampuan mencicil Anda berdasarkan kondisi keuangan Anda saat ini.

Kalkulator Refinancing

Ketahui berapa yang bisa Anda hemat dengan melakukan refinancing untuk cicilan rumah Anda saat ini