Aturan Pajak Sewa Ruko dan Cara Menghitungnya

RumahCom – Menyewakan ruko menjadi salah satu ide cemerlang yang berguna sebagai penghasilan pasif. Apalagi kalau Anda punya ruko yang letaknya strategis, pasti harga sewanya juga pasti tinggi. Hal ini pun menjadi menggiurkan, bukan? Selain memikirkan harga sewa yang pas, sebaiknya Anda juga mulai memahami dan berhitung tentang pajak yang nanti harus dibayarkan saat menyewakan ruko tersebut.

Pajak sewa ruko telah ditetapkan besarannya oleh pemerintah. Pemerintah menetapkan bahwa penghasilan yang diperoleh dari kegiatan sewa tanah dan bangunan dalam bentuk rumah, ruko, apartemen, gedung perkantoran, dan sebagainya dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) yang bersifat final.

Lain lagi kalau Anda ternyata berstatus sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP), maka Anda diwajibkan untuk memungut PPN sekaligus membuat faktur pajak atas pungutan tersebut. Untuk lebih memahami soal pajak sewa ruko, di bawah ini akan dibahas poin-poin pentingnya..

Pajak sewa ruko adalah pajak penghasilan yang termasuk dalam PPh pasal 4 ayat 2. Lebih jauhnya, pajak sewa ruko juga bisa mencakup dua aspek perpajakan, yaitu PPN Pasal 4 ayat (1) atau PPh Pasal 4 ayat (2) yakni cara pelunasan pajak dalam tahun berjalan antara lain melalui pemotongan atau pemungutan pajak yang bersifat final atas penghasilan tertentu yang ditetapkan dengan peraturan Pemerintah.

Objek PPh Final adalah sewa tanah dan/atau bangunan berupa tanah, rumah, rumah susun, apartemen, kondominium, gedung perkantoran, pertokoan, gedung pertemuan termasuk bagiannya, rumah kantor, toko, rumah toko, gudang, bangunan industri.

Besarnya PPh Final yang dipotong adalah 10% dari jumlah bruto nilai persewaan, baik yang menyewakan Wajib Pajak Orang Pribadi maupun Badan. Jumlah bruto nilai persewaan adalah jumlah yang dibayarkan/terutang oleh penyewa termasuk biaya perawatan, pemeliharaan, keamanan, fasilitas lainnya, dan service charge (baik perjanjiannya dibuat secara terpisah atau disatukan).

Selain itu, dalam peraturan terkait PPh telah disebutkan secara jelas dalam Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008. Aturan tersebut menjelaskan bahwa setiap subjek pajak yang memberikan penghasilan dan diterimakan dalam tahun pajak, wajib membayar pajak sepersekian persen kepada negara.

Hal ini dikarenakan aktivitas menyewakan ruko termasuk dalam bentuk menambah kekayaan pribadi atau badan usaha, maka transaksinya dikenakan PPh.Selain itu, menyewakan ruko juga dikenakan PPN lantaran menyewakan bangunan termasuk dalam kategori transaksi jasa sewa barang tidak bergerak.

Dengan berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 1996, penghasilan berupa sewa atas tanah dan/atau bangunan berupa tanah, rumah, rumah susun, apartemen, kondominium,gedung perkantoran, pertokoan, atau pertemuan termasuk bagiannya, rumah kantor, toko, rumah toko, gudang dan bangunan industri dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) yang bersifat final. Dalam Pengertian bagian dari gedung perkantoran, pertokoan, atau pertemuan termasuk areal baik di dalam gedung maupun di luar gedung yang merupakan bagian dari gedung tersebut.

Dengan berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 1996 tersebut, maka sewa dan penghasilan lainnya sehubungan dengan penggunaan harta berupa tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud pada butir 1 tidak lagi menjadi objek pemotongan PPh Pasal 23.

Selain itu, sesuai dengan ketentuan Pasal 3 Keputusan Menteri Keuangan Nomor 394/KMK.04/1996,pelunasan PPh atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui pemotongan oleh penyewa dalam hal penyewa adalah badan pemerintah, Subjek Pajak badan dalam negeri, penyelenggara kegiatan, bentuk usaha tetap, kerjasama operasi, perwakilan perusahaan luar negeri lainnya, dan orang pribadi yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal Pajak. Kemudian juga melalui penyetoran sendiri oleh yang menyewakan dalam hal penyewa adalah orang pribadi atau bukan Subjek Pajak.

Besaran pajak yang dikenakan adalah 10% sebagaimana merujuk pada PPh Pasal 4 ayat (2) dan PPn Pasal 4 ayat (1).Hal-hal yang terkait pihak penyewa dan yang menyewakan juga telah diatur dalam peraturan tersebut, di mana masing-masing memiliki kewajiban yang harus dipenuhi.

Tidak hanya rumah, sewa ruko atau gedung pun juga dikenakan pajak sewa. Sama halnya saat Anda membeli rumah, juga dikenakan pajak. Nah, jika Anda sedang mencari hunian dijual di kawasan Cinere dibawah Rp1 miliar, cek daftar huniannya di sini! Jangan lupa untuk menyiapkan dana tambahan untuk membayar pajak ya!

Pada dasarnya, pajak sewa ruko mencakup dua aspek perpajakan, yaitu PPh Pasal 4 ayat (2) dan PPn Pasal 4 ayat (1). Sesuai dengan PPh pasal 4 ayat (2), berarti perusahaan yang membayarkan biaya sewa tanah dan bangunan wajib memotong dan menyetorkan PPh Pasal 4 ayat (2) dengan besaran 10% x seluruh biaya sewa. Pihak penyewa wajib memberikan wajib memberikan bukti pemotongan PPh Pasal 4 ayat (2) kepada pemilik tanah dan bangunan.

Pemilik tanah dan bangunan wajib menerbitkan faktur pajak atas pungutan PPN 10% x seluruh biaya sewa. Apabila pemilik berstatus PKP, maka biaya sewa yang dibayarkan untuk satu periode per tahun tidak termasuk PPN. Apabila pemilik bukan PKP, biaya sewa yang dibayarkan penyewa sudah harus termasuk PPN.

Ilustrasinya, sebagai pengusaha kosmetik Anda menyewa sebuah ruko dari kolega Anda bernama A dengan harga sewa sebesar Rp100 juta per tahun. Melihat latar belakang penyewa dan yang menyewakan, maka keduanya wajib membayar pajak pertambahan nilai. Kolega A Anda pun diwajibkan untuk menyetorkan pajak ke negara yang dibayarkan oleh Anda sebagai penyewa ruko.

Dengan demikian pendapatan bersih yang diterima kolega Anda setelah membayar PPh final adalah: Penghasilan Bersih= Harga sewa – (Harga Sewa x PPh)

Maka dari itu, penghasilan Bersih = Rp100.000.000 – (Rp100.000.000 x 10%) = Rp90.000.000

Contoh kasus lain juga berlaku apabila penyewaan terjadi di antara badan usaha. Misalnya PT APM sebagai pemilik ruko menyewakan kepada PT Jaya Asri dengan harga sewa per tahun Rp150.000.000 dan disewa selama satu tahun. Dengan demikian, transaksi tidak dilakukan secara perorangan, maka PPh final akan langsung dibayarkan oleh PT APM.

Maka penghitungan PPh finalnya sebagai berikut: PPh x Harga Sewa Ruko = 10% x Rp150.000.000 = Rp15.000.000

Berikut penghasilan bersih yang diterima kolega setelah dipotong pajak sewa tanah dan bangunan: Penghasilan Bersih= Harga sewa – (Harga Sewa x PPh). Maka: Penghasilan Bersih = Rp100.000.000 – (Rp65.000.000 x 10%) = Rp58.500.000.

Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com