Panduan Mengurus Akta Jual Beli Rumah Update 2021

Apakah Anda akhirnya menemukan rumah impian Anda? Tapi surat-surat seperti Akta Jual Beli rumah (AJB) justru bikin pusing? tenang, pelajari selengkapnya di artikel ini, yuk!
Panduan Mengurus Akta Jual Beli Rumah

RumahCom - Bagi pembeli rumah baru, mengurus Akta Jual Beli rumah mungkin bisa jadi salah satu hal yang memusingkan. Tapi sesungguhnya mengurus Akta Jual Beli rumah tidak sesulit yang dibayangkan. Asalkan Anda mau meluangkan waktu untuk mempelajarinya terlebih dahulu sebelum melakukan transaksi.

Nah, artikel kali ini akan membahas seluk beluk Akta Jual Beli rumah yang perlu Anda ketahui. Memang lebih gampang dan ringkas jika menggunakan jasa agen properti, tapi bukankah akan lebih nyaman dan lega jika mengurus semuanya sendiri? Untuk itu jangan lewatkan poin-poin yang akan dibahas berikut ini:

  1. Mengenal Akta Jual Beli Rumah dan Properti Lainnya
    • Fungsi Akta Jual Beli Rumah (AJB)
    • Dasar Hukum Akta Jual Beli Rumah (AJB)
  2. Pentingnya Memahami AJB Sebelum Membeli Rumah
  3. Tata Cara Mengurus Akta Jual Beli Rumah dan Persyaratannya
    • Pemeriksaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) Serta Sertifikat Lainnya
    • Persetujuan dari Pasangan Pihak Penjual
    • Prosedur penandatangan
    • Balik Nama
    • Biaya Mengurus Akta Jual Beli Rumah
    • Persyaratan Mengurus Akta Jual Beli Rumah
    • Mengurus Akta Jual Beli Rumah KPR
    • Mengurus Akta Jual Beli Rumah Oper Kredit
    • Cara mengurus Akta Jual Beli rumah Oper Kredit

Mengapa mengurus Akta Jual Beli rumah sangatlah penting? Ikuti terus ulasannya di sini!

1. Mengenal Akta Jual Beli Rumah dan Properti Lainnya

AJB adalah bukti sah secara hukum atas pembelian rumah Anda. (Foto: Pixabay-Gerd Altmann)

AJB adalah bukti sah secara hukum atas pembelian rumah Anda. (Foto: Pixabay-Gerd Altmann)

Setiap proses pembelian rumah sebaiknya memang disertai tahap mengurus Akta Jual Beli rumah (AJB). Pasalnya Akta Jual Beli rumah yang dibuat Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Notaris inilah yang nantinya akan digunakan untuk pengurusan peralihan sertifikat dari pemilik lama ke pemilik baru. Sebenarnya apa fungsi dan dasar pengadaan Akta Jual Beli rumah ini?

Pengertian AJB, PJB, dan PPJB

Mengurus Sertifikat Tanah, Hukum dan Pajak Properti

Pengertian AJB, PJB, dan PPJB

1) Fungsi Akta Jual Beli Rumah (AJB)

Akta Jual Beli rumah atau yang biasa disingkat AJB ini merupakan bukti sah secara hukum bahwa Anda sudah membeli tanah atau bangunan dari pihak penjual secara lunas. Fungsi Akta Jual Beli rumah juga penting bagi Anda saat memproses surat peralihan dari pemilik lama properti tersebut atau untuk balik nama. Jadi Kantor Pertanahan selaku pihak yang menerbitkan sertifikat akan meminta Akta Jual Beli rumah (AJB) sebagai syarat saat pendaftaran.

Selain itu, Akta Jual Beli rumah juga menjadi pedoman bagi para pihak untuk memenuhi kewajiban mereka masing-masing. Hal ini penting untuk dicermati untuk mencegah terjadinya sengketa di kemudian hari. Jadi, jika salah satu pihak melanggar kewajibannya, Akta Jual Beli rumah dapat menjadi landasan tuntutan.

2) Dasar Hukum Akta Jual Beli Rumah (AJB)

Pembuatan Akta Jual Beli rumah telah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Disebutkan di pasal 37 bahwa Akta Jual Beli rumah merupakan bukti sah (selain risalah lelang, jika peralihan hak terjadi melalui lelang) bahwa hak atas tanah dan bangunan sudah beralih ke pihak yang lain.

Selain itu, pelaksanaan penandatanganan Akta Jual Beli rumah juga diatur dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah, yang menyatakan bahwa Akta Jual Beli rumah harus ditandatangani oleh penjual dan pembeli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

2. Pentingnya Memahami AJB Sebelum Membeli Rumah

AJB juga menjadi salah satu syarat melakukan balik nama sertifikat. (Foto: Pixabay-delphinmedia)

AJB juga menjadi salah satu syarat melakukan balik nama sertifikat. (Foto: Pixabay-delphinmedia)

Memahami Akta Jual Beli rumah sebelum Anda membeli rumah adalah salah satu langkah yang penting untuk diikuti. Mengapa? Karena Akta Jual Beli rumah adalah bukti keabsahan suatu transaksi jual beli rumah. Selain itu dokumen ini juga merupakan satu syarat yang terpenting saat Anda hendak melakukan balik nama atau mengurus sertifikat kepemilikan.

Nah, ada beberapa perumahan yang hanya menyediakan AJB saja dan tidak memberikan Sertifikat Hak Milik (SHM). Padahal SHM adalah bukti kepemilikan yang paling kuat. Untuk itu, Anda wajib memiliki Akta Jual Beli rumah terlebih dahulu agar tidak kesulitan mengurus SHM kemudian. Tapi, jika ingin lebih gampang, Anda bisa cari properti di Bali status hak milik baik untuk investasi ataupun hunian.

3. Tata Cara Mengurus Akta Jual Beli Rumah dan Persyaratannya

Tahap akhir mengurus AJB adalah penandatanganan yang disaksikan oleh PPAT. (Foto: Pexels-Sora Shimazaki)

Tahap akhir mengurus AJB adalah penandatanganan yang disaksikan oleh PPAT. (Foto: Pexels-Sora Shimazaki)

Bagaimana, Anda sudah yakin akan pentingnya mengurus Akta Jual Beli rumah? Tapi Anda belum yakin bagaimana cara mengurusnya? Tak perlu khawatir, berikut ini adalah ulasan lengkap tentang tata cara membuat Akta Jual Beli rumah yang bisa Anda jadikan referensi.

  • Pemeriksaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) Serta Sertifikat Lainnya

Langkah pertama yang biasanya dilakukan oleh PPAT dalam proses pembuatan Akta Jual Beli rumah adalah memeriksa sertifikat dan surat-surat terkait seperti sertifikat tanah, bukti pembayaran PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) serta identitas penjual dan pembeli.

PPAT kemudian akan memastikan informasi dalam sertifikat tanah sesuai dengan Buku Tanah di Kantor Pertanahan. Hal ini dilakukan untuk memastikan bahwa tanah tidak terlibat sengketa hukum, menjadi objek jaminan, atau objek penyitaan pihak berwenang, serta bahwa tidak ada tunggakan pembayaran PBB tanah tersebut.

  • Persetujuan dari Pasangan Pihak Penjual

Ada beberapa kasus yang penting untuk diketahui perihal persetujuan dari pasangan pihak penjual. (Foto: Pexels-Oleg Magni)

Ada beberapa kasus yang penting untuk diketahui perihal persetujuan dari pasangan pihak penjual. (Foto: Pexels-Oleg Magni)

Khusus bagi Anda yang sudah menikah, perlu Anda ketahui bahwa harta kekayaan suami dan istri akan dianggap sebagai satu kesatuan, termasuk hak atas tanah. Untuk itu diperlukan persetujuan dari pasangan pihak penjual, dengan menandatangani surat persetujuan khusus. Jika pasangan sudah meninggal, Anda perlu menyediakan Surat Keterangan Kematian dari kantor kelurahan, juga persetujuan dari anak-anak hasil pernikahan yang ditunjuk sebagai ahli waris menggantikan persetujuan pasangan yang telah meninggal.

  • Prosedur penandatangan

Seperti surat perjanjian pada umumnya, Akta Jual Beli rumah membutuhkan adanya dua pihak yang terkait, yaitu pembeli dan penjual. Namun, masing-masing harus memenuhi sejumlah persyaratan yang telah ditentukan.

  • Pihak penjual yang mempunyai wewenang untuk menjual properti adalah pasangan suami istri, ahli waris (harus ada persetujuan dari semua pemegang ahli waris), mereka yang berusia lebih dari 17 tahun, atau pihak yang diberi kuasa.
  • Jika penjual statusnya telah menikah, maka penandatanganan Akta Jual Beli rumah wajib melampirkan surat persetujuan. Pasalnya, dalam perkawinan umumnya terdapat harta yang tergabung dari suami-istri, termasuk hak atas tanah.
  • Jika suami atau istri penjual telah meninggal dunia, maka harus ada Surat Keterangan Kematian dari kantor Kelurahan. Anak-anak dari pernikahan hadir dalam pertemuan tersebut sebagai ahli waris.
  • Dalam Akta Jual Beli rumah, anak-anak tersebut harus memberikan persetujuan sebagai ahli waris, menggantikan persetujuan dari suami atau istri yang meninggal.
  • Jika pemilik properti adalah sebuah perusahaan, maka pihak penjual yang berwenang adalah direksi perusahaan tersebut.
  • Pembeli juga dibatasi dalam melakukan pembelian tanah. Jika mengatasnamakan perusahaan, maka Anda tidak boleh membeli tanah dengan sertifikat hak milik. Hal yang sama berlaku untuk warga negara asing.
  • Penandatanganan AJB wajib dilakukan di hadapan PPAT, dan biasanya disaksikan oleh dua orang saksi yang juga turut menandatangani AJB. Saksi boleh berasal dari kantor PPAT tersebut
  • Akta jual beli rumah yang telah ditandatangani selanjutnya akan dibawa ke Kantor Pertanahan oleh PPAT, untuk mengurus balik nama sertifikat. Proses ini biasanya memakan waktu satu hingga tiga bulan lamanya.
  • Soal anggaran, selain harga jual-beli tanah, biaya lain yang perlu dikeluarkan oleh penjual maupun pembeli adalah Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
  • Pajak Penghasilan wajib dibayar oleh penjual sebesar lima persen dari harga tanah, sedangkan pembeli wajib membayar BPHTB sebesar lima persen setelah dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).

 

  • Balik Nama

Langkah berikutnya setelah penandatanganan adalah melakukan balik nama sertifikat. Dokumen yang harus dilengkapi adalah surat permohonan balik nama dengan tanda tangan pembeli, Akta Jual Beli rumah dari PPAT, sertifikat tanah, identitas para pihak, bukti lunas pembayaran PPh, serti bukti lunas pembayaran bea perolehan hak tanah dan bangunan.

  • Biaya Mengurus Akta Jual Beli Rumah

Selain membayar harga rumahnya, biaya ini juga termasuk jasa PPAT. Biasanya biaya ini ditanggung penjual bersama pembeli. (Foto: Pexels-Armin Rimoldi)

Selain membayar harga rumahnya, biaya ini juga termasuk jasa PPAT. Biasanya biaya ini ditanggung penjual bersama pembeli. (Foto: Pexels-Armin Rimoldi)

Menurut Peraturan Menteri Agraria Nomor 10 Tahun 1961, biaya jasa PPAT dalam pembuatan Akta Jual Beli rumah adalah 0,5 persen dari total transaksi. Misalnya, jika transaksi harga penjualan properti adalah Rp700 juta maka ongkos jasa PPAT adalah Rp 3,5 juta. Namun pada kenyataannya, angka tersebut tidak dipakai.

Angka yang umum digunakan oleh PPAT sebagai tarif jasa mengurus Akta Jual Beli rumah adalah satu persen dari total transaksi. Perlu diingat, biaya itu hanya sebatas pembuatan AJB saja dan belum termasuk biaya jasa pengecekan dan proses balik nama sertifikat di Kantor Pertanahan.

Tip Rumah
Perlu diingat, jika Anda menggunakan jasa agen properti untuk membantu mengurus proses ini, akan ada tambahan biaya yang perlu disiapkan juga.
  • Persyaratan Mengurus Akta Jual Beli Rumah

Sebagai persyaratan mengurus Akta Jual Beli Rumah, PPAT akan meminta sertifikat asli hak atas tanah dan Surat Tanda Terima Setoran (STTS) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dari penjual. Selanjutnya PPAT maka akan mencocokan sertifikat dengan Buku Tanah yang ada di Kantor Pertanahan, serta memastikan PBB telah dibayar lunas tanpa ada tunggakan. Berikut adalah persyaratan lengkap mengurus Akta Jual Beli Rumah:

Jika properti sudah bersertifikat 

Penjual 

 

  • Salinan Kartu Tanda Penduduk (suami/istri) 
  • Salinan Kartu Keluarga (KK) 
  • Sertifikat tanah 
  • Surat tanda terima setoran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 

Pembeli 

  • Salinan Kartu Tanda Penduduk (suami/istri) 
  • Salinan Kartu Keluarga (KK) 
  • Salinan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) 

Jika properti belum bersertifikat 

Penjual 

  • Salinan Kartu Tanda Penduduk (suami/istri)Salinan Kartu Keluarga (KK) 
  • Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) 
  • Surat bukti hak atas tanah 
  • Keterangan dari Kepala Desa atau Camat 
  • Surat tanda terima setoran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 

Pembeli 

  • Salinan Kartu Tanda Penduduk (suami/istri) 
  • Salinan Kartu Keluarga (KK) 
  • Salinan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) 

 

7) Mengurus Akta Jual Beli Rumah KPR

Persyaratan di atas berlaku jika Anda membeli rumah secara tunai. Tapi proses mengurus AJB jika membeli secara KPR akan sedikit berbeda. Persyaratan yang perlu Anda siapkan (sebagai pemohon) untuk mengajukan KPR ke bank guna mendapatkan Akta Jual Beli rumah KPR kurang lebih sebagai berikut:

  • Warga Negara Indonesia
  • Telah berumur 21 tahun atau sudah menikah
  • KTP suami dan atau istri (bila sudah menikah)
  • Kartu Keluarga
  • Surat keterangan kerja
  • Keterangan penghasilan/slip gaji
  • Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
  • Rekening Koran

8) Mengurus Akta Jual Beli Rumah Oper Kredit

Tak jarang rumah yang ingin Anda beli statusnya masih terikat KPR bank. (Foto: Pexels-Armin Rimoldi)

Tak jarang rumah yang ingin Anda beli statusnya masih terikat KPR bank. (Foto: Pexels-Armin Rimoldi)

Istilahnya adalah oper kredit, yaitu pengalihan debitur, di mana Anda akan meneruskan kewajiban sisa kredit rumah tersebut. Untuk mengurus Akta Jual Beli Rumah oper kredit kelengkapan berkas yang harus disiapkan di antaranya:

Data Penjual dan Pembeli

  • Fotokopi KTP suami istri
  • Fotokopi Kartu keluarga
  • Fotokopi Akta Nikah
  • Fotokopi Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk WNI keturunan)

Kelengkapan data rumah yang mau dialihkan kreditnya:

  • Fotokopi Perjanjian Kredit dan surat penegasan perolehan kredit
  • Fotokopi sertifikat (berisi keterangan/stempel pihak bank bahwa tanah dan bangunan tersebut sedang dijaminkan pada bank berkenaan)
  • Fotokopi IMB
  • Fotokopi SPPT PBB 5TH terakhir yang sudah dilengkapi bukti lunas
  • Print out bukti pembayaran angsuran terakhir sebelum dilaksanakan oper kredit
  • Buku tabungan asli yang digunakan untuk pembayaran angsuran

Untuk mengurus Akta Jual Beli rumah oper kredit, bisa lewat bank langsung atau notaris. Meskipun nantinya Anda memilih lewat notaris, pihak pembeli dan penjual tetap harus melakukan pemberitahuan kepada pihak bank selaku pemilik jaminan, agar posisi Anda legal ketika tiba waktu lunas dan pengambilan sertifikat asli rumah.

9) Cara mengurus Akta Jual Beli rumah Over Kredit

Membeli rumah oper kredit tentu harus melalui proses-proses seperti awal pertama kali beli rumah. Jangan bingung, begini cara mengurus akta jual beli rumah over kredit.

  1. Mengurus Akta Jual Beli rumah oper kredit melalui bank:
  • Kedua pihak langsung datang ke bank tempat penjual mengambil KPR.
  • Pihak bank akan meneliti permohonan terlebih dulu, jika disetujui pembeli akan menanda-tangani perjanjian kredit baru atas namanya, beserta Akta Jual Beli rumah dan pengikatan jaminan (SKMHT).
  • Pembeli bisa mengangsur ke bank atas nama sendiri dan sertifikat rumah bisa dibalik nama ke pemilik baru, yang bisa diambil ketika sisa kredit lunas.
  1. Mengurus Akta Jual Beli rumah oper kredit melalui notaris:
  • Penjual dan pembeli mendatangi notaris dengan membawa kelengkapan berkas.
  • Notaris akan membuatkan Akta Jual Beli rumah oper kredit atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang dimaksud beserta surat kuasa untuk melunasi sisa angsuran dan kuasa untuk mengambil sertifikat.
  • Notaris akan meminta penjual menandatangani surat pemberitahuan kepada bank tentang peralihan hak atas tanah dan kewajiban membayar sisa kredit.
  • Penjual dan pembeli bersama-sama mendatangi bank untuk menyampaikan peralihan kredit rumah ini.

Ingin tahu lebih lanjut tentang serba-serbi mengurus pembelian rumah dengan KPR, simak video berikut ini!

 

Itulah panduan mengurus Akta Jual Beli rumah atau AJB selengkapnya. Ingatlah bahwa ini adalah salah satu langkah yang terpenting dalam transaksi jual beli rumah sebelum Anda bisa mendapatkan sertifikat hak milik yang sah. Semoga artikel kali ini bisa menjadi referensi untuk membantu kelancaran dan keamanan proses pembelian rumah Anda, ya!

Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya

Tanya Rumah

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya

Baca Selanjutnya

Kalkulator Properti
Repayment Calculator Icon
Ketahui prakiraan uang muka dan cicilan rumah impian Anda dengan Kalkulator KPR Rumah.com.
Rp
Affordability Calculator Icon
Hitung perkiraan besar pinjaman dan cicilan maksimal yang bisa diajukan berdasarkan penghasilan Anda lewat Kalkulator Keterjangkauan Rumah.com
Refinancing Calculator Icon
Ringankan cicilan KPR Anda lewat refinancing. Hitung seberapa besar manfaatnya bagi Anda dengan Kalkulator Refinancing Rumah.com

Rumah Tingkat di Wilayah Jawa Barat

Dapatkan saran dari pakar properti terbaik untuk semua pertanyaan Anda!

Cek Tanya Properti dan nikmati akses eksklusif ke ribuan jawaban dari pakar kami dan komunitas agen properti. 💬⭐👍

Masukan