Pengertian AJB, PJB, dan PPJB

RumahCom – Istilah AJB, PJB, dan PPJB pasti terdengar akrab saat Anda hendak membeli sebuah rumah maupun apartemen. Lalu, apa arti dari ketiganya?

AJB atau disingkat Akta Jual Beli merupakan bukti sah secara hukum bahwa Anda sudah membeli tanah atau bangunan dari pihak penjual secara lunas. Fungsi AJB juga penting bagi Anda saat memproses surat peralihan dari pemilik lama properti tersebut.

AJB dibuat oleh pejabat umum yang berwenang, yaitu PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang diangkat oleh kepala BPN (Badan Pertanahan Nasional) RI. Baca juga: Tiga Jenis Surat Tanah

Setiap proses pembelian rumah selalu melalui tahap pengurusan Akta Jual Beli. AJB yang dibuat PPAT atau Notaris, nantinya akan digunakan untuk pengurusan peralihan sertifikat dari pemilik lama ke pemilik baru.

Untuk mengurus AJB, ada beberapa syarat yang perlu dipenuhi oleh penjual dan pembeli, terutama dengan kondisi belum ada sertifikat tanah.

Penjual:

1. Salinan Kartu Tanda Penduduk (suami/istri)
2. Salinan Kartu Keluarga (KK)
3. Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT)
4. Surat bukti hak atas tanah
5. Keterangan dari Kepala Desa atau Camat
6. Surat tanda terima setoran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pembeli:

1. Salinan Kartu Tanda Penduduk (suami/istri)
2. Salinan Kartu Keluarga (KK)
3. Salinan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)

Sementara saat akan mengurus proses AJB ke SHM, siapkan beberapa berkas yang harus diserahkan ke kantor BPN.

1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas meterai cukup. Formulir permohonan memuat identitas diri, luas, letak, dan penggunaan tanah yang dimohon, pernyataan tanah tidak sengketa, dan pernyataan tanah dikuasai secara fisik.
2. Pembuatan surat bebas sengketa yang menyatakan bahwa tanah yang dimaksud tidak dalam keadaan sengketa, serta ditandatangani oleh RT, RW, dan disahkan oleh kelurahan setempat.
3. Akta Jual Beli dari PPAT
4. Sertifikat Hak Atas Tanah
5. Fotokopi KTP penjual dan pembeli
6. Bukti lunas pembayaran PPh dan BPHTB

(Bayar Pajak Bumi dan Bangunan kini lebih mudah karena bisa dilakukan secara online. Lihat caranya di sini!)

Apa Bedanya PJB dan PPJB?

PPJB dan PJB adalah dua jenis perjanjian yang punya maksud berbeda. Pengikatan Jual Beli (PJB) adalah perjanjian yang menjelaskan kesepakatan antara penjual untuk menjual properti miliknya, kepada pembeli yang dibuat dengan akta notaris.

Adanya PJB ini sebenarnya membantu konsumen apabila hendak menjual propertinya dengan alasan tertentu, misalnya belum lunasnya pembayaran properti.

PJB sendiri dikenal menjadi dua macam yaitu PJB lunas dan PJB tidak lunas. PJB lunas menjelaskan transaksi atas obyek jual beli yang berada di luar wilayah kerja notaris atau PPAT yang bersangkutan.

Sedangkan PJB tidak lunas dibuat apabila pembayaran harga jual beli belum lunas diterima oleh penjual. Pada PJB tidak lunas, hal-hal yang dicantumkan antara lain jumlah uang muka yang dibayarkan pada saat penandatangan akta PJB, cara atau termin pembayaran, kapan pelunasan, dan sanksi-sanksi yang diberikan.

Masih bingung terkait masalah legalitas tanah, mengurus sertifikat, IMB, hingga seputar perpajakannya? Temukan jawabannya di sini!

Sementara PPJB yang merupakan singkatan dari Pengikatan Perjanjian Jual Beli, adalah perjanjian jual-beli antara pihak penjual dan pembeli. Dimana statusnya masih sebatas kesepakatan dan belum ada peralihan hak kepemilikan tanah/rumah secara hukum.

Dengan demikian, di sertifikat masih atas nama penjual, sampai klausul-klausul yang disepakati terpenuhi. PPJB atau Pengikatan Perjanjian Jual Beli umum dilakukan agar properti tidak dibeli oleh pihak lain.

Tujuan PPJB sebagai pengikat sementara, biasanya sambil menunggu pembuatan AJB resmi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Singkatnya, PPJB adalah isi kesepakatan penjual untuk mengikatkan diri akan menjual kepada pembeli. Tentunya dengan disertai pemberian tanda jadi atau ‘uang muka’ berdasarkan kesepakatan.

PPJB atau lebih dikenal surat perjanjian jual beli rumah dibuat pada saat pembayaran harga belum luas. Adapun isi yang tertera pada PPJB antara lain harga, kapan waktu pelunasan, dan ketentuan dibuatnya AJB.

(Untuk mengetahui dinamika pasar properti di Indonesia, termasuk sentimen pasar dari sudut pandang pembeli simak dalam Rumah.com Property Affordability Sentiment Index!)

Poin-poin penting pada PPJB ini meliputi obyek pengikatan jual beli, kewajiban dan jaminan penjual, kewajiban bagi pembeli, dan isi perjanjian pengikatan jual beli sesuai keputusan pemerintah.

Pada tahun 1995 telah diatur mengenai PPJB ini dalam Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah. Aturan ini dikeluarkan dengan merujuk pada Undang-Undang Perumahan dan Permukiman tahun 1992.

Dalam peraturan ini, para pihak yang dimaksud dalam PPJB adalah Perusahaan Pembangunan Perumahan dan Permukiman atau Developer sebagai penjual dan konsumen sebagai pembeli.

Selanjutnya diatur secara detil tentang kewajiban penjual dan pembeli, jaminan penjual, dan serah terima bangunan. Termasuk juga pemeliharaan bangunan, penggunaan bangunan, pengalihan hak, ketentuan tentang pembatalan pengikatan, akta jual beli, dan penyelesaian sengketa.

Contoh Membuat Surat Perjanjian

• Contoh Surat Perjanjian Jual Beli Tanah
• Contoh Surat Perjanjian Jual Beli Rumah
• Contoh Surat Perjanjian Kontrak Rumah
• Contoh Surat Perjanjian Sewa Menyewa Rumah
• Contoh Surat Perjanjian Sewa Tanah
• Contoh Surat Perjanjian Jual Beli Ruko
• Contoh Surat Perjanjian Sewa Ruko

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah

Fathia Azkia
Penulis adalah Editor di Rumah.com. Punya pertanyaan seputar beli rumah dan KPR? Klik Tanya Properti Rumah.com!