Bagaimana Penyelesaian Sengketa Tanah yang Belum Bersertifikat? Ini Caranya!

Tim Editorial Rumah.com
Bagaimana Penyelesaian Sengketa Tanah yang Belum Bersertifikat? Ini Caranya!
RumahCom – Penyelesaian sengketa tanah yang belum bersertifikat mungkin akan terdengar lebih sulit ditempuh khususnya bagi orang awam. Berdasarkan kondisinya, sengketa tanah adalah perselisihan tanah yang melibatkan badan hukum, lembaga atau perseorangan dan secara sosio-politis tidak memiliki dampak luas. Penjelasan ini diatur dalam UU Sengketa Tanah Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Indonesia No.3 Tahun 2011.
Di dalamnya tertulis bahwa secara detail tanah sengketa adalah tanah yang kepemilikannya dipermasalahkan oleh dua pihak, di mana kedua belah pihak saling berebut untuk mengklaim kepemilikan tanah tersebut. Kasus sengketa tanah merupakan yang sering terjadi di Indonesia. Apalagi jika ternyata sengketa tanah yang terjadi belum bersertifikat.
Maka dari itu, sangat penting sekali bagi Anda untuk melakukan pengecekan terlebih dahulu terhadap sertifikat dan juga kepemilikan tanah yang akan dibeli. Namun, memang menjadi tak terhindarkan jika kita sudah terlanjur membeli sebuah tanah yang bersengketa dan belum bersertifikat. Kalau sudah begini bagaimana mengatasinya? Dalam mengatasi penyelesaian sengketa tanah yang belum bersertifikat, Anda bisa mencoba jalur pengadilan maupun kekeluargaan.
  • Cara Penyelesaian Sengketa Tanah yang Belum Bersertifikat
  • Penyelesaian Melalui Kantor Pertanahan
  • Penyelesaian Melalui Pengadilan
  • Penyelesaian Berdasarkan Peraturan Pemerintah
  • Penyelesaian Melalui Kekeluargaan
  • Dasar Hukum Penyelesaian Sengketa Tanah
  • Dasar Hukum untuk Sengketa Tanah yang Belum Bersertifikat
  • Dasar Hukum untuk Sengketa Tanah yang Sudah Bersertifikat
  • Tips Menghindari Kasus Sengketa Tanah

Cara Penyelesaian Sengketa Tanah yang Belum Bersertifikat

Penyelesaian kasus sengketa tanah diatur dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 21 Tahun 2020.
Penyelesaian sengketa tanah yang belum bersertifikat diatur dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 21 Tahun 2020 tentang Penanganan dan Penyelesaian Kasus Pertanahan. Dalam UU tersebut dijelaskan bahwa kasus pertanahan adalah sengketa, konflik, atau perkara tanah yang disampaikan kepada Kementerian Agraria dan Tata Ruang /Badan Pertanahan Nasional, kantor wilayah Badan Pertanahan Nasional, dan kantor pertanahan sesuai kewenangannya untuk mendapatkan penanganan dan penyelesaian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Sengketa tanah sendiri dibagi dalam tiga klasifikasi.
  • Pertama, kasus berat yang melibatkan banyak pihak, mempunyai dimensi hukum yang kompleks, dan/atau berpotensi menimbulkan gejolak sosial, ekonomi, politik dan keamanan.
  • Kedua, kasus sedang meliputi antar pihak yang dimensi hukum dan/atau administrasinya cukup jelas yang jika ditetapkan penyelesaiannya melalui pendekatan hukum dan administrasi tidak menimbulkan gejolak sosial, ekonomi, politik dan keamanan.
  • Ketiga, kasus ringan yakni pengaduan atau permohonan petunjuk yang sifatnya teknis administratif dan penyelesaiannya cukup dengan surat petunjuk penyelesaian ke pengadu atau pemohon.
Kebanyakan orang tidak memilih menyelesaikan sengketa tanah lewat jalur pengadilan karena umumnya di dalam sistem peradilan akan lebih membutuhkan banyak sekali waktu dan juga biaya pengadilan sengketa tanah akan jauh lebih besar jika dibandingkan dengan harga tanah yang sedang dipermasalahkan. Berikut ini adalah cara menyelesaikan sengketa tanah, terutama untuk yang sedang mengalami sengketa tanah tanpa adanya sertifikat.

1. Penyelesaian Melalui Kantor Pertanahan

Kebanyakan orang yang mengalami sengketa tanah tanpa sertifikat lebih memilih lewat jalur pengadilan untuk bisa menyelesaikannya. Sebenarnya, menjadi lebih baik lagi jika konflik tersebut diadukan ke kantor badan pertanahan. Caranya, Anda harus memberikan laporan terlebih dahulu ke kantor Badan Pertanahan yang paling dekat dengan letak terjadinya sengketa. Anda juga bisa memberikan laporan melalui situs resmi yang sudah disediakan oleh Badan Pertanahan Nasional. Dalam pengaduan, Anda harus sertakan identitas pengadu dan uraian dari kasus sengketa tersebut dengan singkat tetapi jelas.
Jika Anda sudah mengajukan aduan, langkah selanjutnya yang harus kamu lakukan adalah melengkapi berbagai berkas yang diperlukan. Anda harus melampirkan berkas identitas pengadu dan juga bukti yang berkaitan dengan pengaduan. Jika kedua berkas tersebut tidak ada maka pengaduan yang sudah diajukan ajukan tersebut tidak akan diproses lebih lanjut lagi. Jika berkas sudah memenuhi syarat maka pengadu akan mendapatkan sebuah surat tanda terima pengaduan dari Badan Pertanahan.

2. Penyelesaian Melalui Pengadilan

Perlindungan hukum terhadap pemegang hak milik atas tanah yang belum bersertifikat dengan itikad baik sebagaimana diatur pada Pasal 32 dan Pasal 27 PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah yaitu dapat mengajukan pengaduan, keberatan dan gugatan melalui pengadilan untuk mencari kebenaran mengenai kepemilikan hak atas tanah yang sah.
Penyelesaian sengketa tanah ke pengadilan umum bisa dilakukan secara perdata atau pidana. Apabila sengketanya mengenai penyelesaian tanah secara ilegal yang dimungkinkan oleh Undang-undang No. 51/Prp/1960 tentang larangan pemakaian tanah tanpa izin yang berhak atau kuasanya atau melalui peradilan tata usaha negara. Pada umumnya semua sengketa pertanahan dapat diajukan ke pengadilan, baik dalam lingkup pengadilan umum maupun pengadilan tata usaha negara. Namun, bukan rahasia lagi apabila relatif banyak sengketa pertanahan yang penyelesaiannya melalui pengadilan dirasakan kurang efektif di samping memakan waktu dan biaya.
Menyelesaikan kasus sengketa tanah yang belum bersertifikat memang cukup riskan dan berliku. Namun, jika Anda ingin menghindari kasus tersebut Anda bisa membeli hunian yang sudah memiliki dokumen lengkap dan jelas kepemilikannya. Cek daftar hunian di kawasan Bintaro dibawah Rp2 miliar yang sudah pasti aman kepemilikannya di sini!

3. Penyelesaian Berdasarkan Peraturan Pemerintah

Pihak yang berwenang dalam kasus pertanahan dan diatur oleh Menteri Agraria dan Tata Ruang atau Badan Pertanahan Nasional. Dasar hukum sengketa tanah seperti yang telah dijelaskan sebelumnya dituangkan dalam permen Agraria 11/2016, yang mana dalam kasus dalam bidang pertanahan disebut dengan sengketa, konflik, atau permasalahan dalam pertanahan untuk bisa mendapatkan penanganan dan penyelesaian menyesuaikan dengan undang-undang maupun dalam kebijakan pertanahan.
Sengketa tanah ini adalah konflik pertanahan di antara orang dan perseorangan, badan hukum, dan lembaga yang tidak mempunyai dampak yang luas. Penyelesaian sengketa tanah yang belum bersertifikat harus dijalankan berdasarkan inisiatif Kementerian Agraria dan Tata Ruang dan Pengaduan dari masyarakat.

4. Penyelesaian Melalui Kekeluargaan

Apabila tak ingin melibatkan putusan pengadilan, pihak yang sedang bersengketa tersebut dapat saling bertemu terlebih dahulu untuk melakukan mediasi. Sebelum masuk ke dalam proses yang lebih lanjut lagi, mediasi ini memang harus selalu dilakukan dengan tujuan supaya adanya harapan agar penyelesaian sengketa tanah tersebut dapat diselesaikan dengan cara bermusyawarah dari kedua pihak yang sedang bermasalah.
Jika nantinya dalam mediasi tersebut tidak memberikan hasil yang baik, barulah Anda bisa menindaklanjuti dengan proses aduan. Pengajuan aduan harus dilakukan berdasarkan dengan data–data dan juga berbagai bukti yang sudah diperoleh Badan Pertanahan.
Segi positifnya adalah waktunya singkat, biayanya ringan, dan prosedurnya sederhana. Pihak yang bersengketa akan merasa lebih berdaya dibandingkan dalam proses pengadilan, karena mereka sendiri yang menentukan hasilnya.segi negatifnya adalah hasil mediasi tidak dapat dimintakan penguatan kepada pengadilan. Oleh karena itu, efektivitasnya tergantung pada ketaatan para pihak untuk menepati kesepakatan bersama tersebut.

Dasar Hukum Penyelesaian Sengketa Tanah

Penyelesaian sengketa bisa dilaksanakan melalui proses litigasi maupun proses non-litigasi.
Penyelesaian sengketa bisa dilaksanakan melalui proses litigasi maupun proses non-litigasi. Penyelesaian sengketa melalui proses litigasi merupakan proses penyelesaian sengketa melalui pengadilan. Sedangkan penyelesaian melalui non-litigasi merupakan proses penyelesaian sengketa yang dilakukan di luar persidangan atau sering disebut dengan alternatif penyelesaian sengketa.
Menurut Pasal 1 angka 10 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa, penyelesaian sengketa melalui non litigasi (luar pengadilan) terdiri dari 5 cara yaitu:
  • Konsultasi, yakni suatu tindakan yang dilakukan antara satu pihak dengan pihak yang lain yang merupakan pihak konsultan
  • Negosiasi, yakni penyelesaian di luar pengadilan dengan tujuan untuk mencapai kesepakatan bersama atas dasar kerja sama yang lebih harmonis
  • Mediasi, penyelesaian melalui perundingan untuk mencapai kesepakatan di antara para pihak dengan dibantu oleh mediator
  • Konsiliasi yakni penyelesaian sengketa dibantu oleh konsiliator yang berfungsi menjadi penengah para pihak untuk mencari solusi dan mencapai kesepakatan di antara para pihak.
  • Penilaian Ahli yakni pendapat para ahli untuk suatu hal yang bersifat teknis dan sesuai dengan bidang keahliannya.

Tips Rumah.com

Kasus pertanahan adalah sengketa, konflik, atau perkara tanah yang disampaikan kepada Kementerian Agraria dan Tata Ruang /Badan Pertanahan Nasional, Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional, kantor pertanahan sesuai kewenangannya untuk mendapatkan penanganan dan penyelesaian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

1. Dasar Hukum untuk Sengketa Tanah yang Belum Bersertifikat

Penyelesaian kasus pertanahan diatur dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 21 Tahun 2020 tentang Penanganan dan Penyelesaian Kasus Pertanahan. Anda pun harus melewati serangkaian prosedur. Mulai dari mengumpulkan data yang autentik dan menyerahkannya ke kantor Badan Pertanahan.
Petugas yang berasal dari Badan Pertanahan Nasional akan menindaklanjuti dan melakukan pengumpulan berbagai data yang berkaitan dengan sengketa tanah yang sudah diajukan. Aduan dapat dilanjutkan sesuai dengan penilaian data yang sudah didapatkan Badan Pertanahan Nasional. Berasal dari data tersebut, ke depannya data yang berkaitan dengan sengketa tanah akan dilakukan sebuah perubahan maupun dibatalkan untuk dilakukan penggantian dengan data yang terbaru.
Data terbaru tersebut yang akan dianggap valid sehingga nantinya tidak akan ada perkara sengketa tanah pada masa depan yang berkaitan dengan objek tersebut.Saat data baru sudah ada, selanjutnya data kepemilikan yang paling baru harus diserahkan ke Badan Pertanahan. Namun, dalam penyerahan tersebut harus disertai dengan sebuah himbauan yang berasal dari Badan Pertanahan yaitu paling lama lima hari kerja setelah melakukan pembatalan maupun perubahan dari data sengketa tanah yang sudah diputuskan.
Umumnya para pihak yang berkaitan harus menyerahkan data hak lama selambat-lambatnya 30 hari kerja dari Badan Pertanahan memberikan pemberitahuan.
Jika hak lama yang berkaitan dengan sengketa tanah sudah diserahkan, baru dari pihak Badan Pertanahan dapat melanjutkan berbagai proses untuk menyelesaikan sengketa tersebut. Nantinya dari pihak pengadilan yang akan memberikan sebuah keputusan dari hasil yang berkekuatan hukum yang harus diikuti oleh pihak yang terkait yang sedang mengalami sengketa tanah tersebut.

2. Dasar Hukum untuk Sengketa Tanah yang Sudah Bersertifikat

Menurut peraturan perundang-undangan adanya sertifikat tanah tersebut sebagai dasar hukum yang kuat atas kepemilikan tanah. Sebab sahnya sertifikat tersebut dalam pengurusannya sudah melalui beberapa tahapan-tahapan aturan pemerintah dalam pengurusan sertifikat tanah dimaksud. Sifat pembuktian tanah sertifikat sebagai tanda bukti hak, dapat kita lihat pada Pasal 32 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Pasal tersebut menjelaskan bahwa sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut. Apabila dalam waktu 5 tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu telah tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut.

Tips Menghindari Kasus Sengketa Tanah

Periksa dengan seksama status lahan yang akan dibeli.
Guna menghindari kasus sengketa tanah, ada beberapa hal yang bisa Anda lakukan lebih dulu guna memastikan status tanah tersebut. Berikut ini adalah sejumlah tipsnya:
  • Cek Asal Usul Kepemilikan Lahan
Periksa dengan seksama status lahan yang akan dibeli. Apakah memang benar lahan tersebut dimiliki oleh penjual, yang dibuktikan dengan kepemilikan Sertifikat Hak Milik (SHM) atau girik.
  • Cek Keabsahan Sertifikat
Jika memang si penjual dapat menunjukkan sertifikat atau girik atas lahan tersebut, Anda harus memastikan keabsahan dokumen tersebut. Caranya dengan mendatangi Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk mengetahui keaslian dokumen dan membuktikan bebas sengketa tanah.
  • Pastikan Kredibilitas Penjual
Selanjutnya, pastikan kredibilitas penjual. Jika penjual adalah pengembang maka periksalah rekam jejak perusahaan pengembang tersebut. Jika pengembang merupakan perusahaan terbuka, rekam jejaknya tertera dalam data Bursa Efek Indonesia yang dapat diakses secara online. Apabila penjualnya merupakan individu, Anda dapat bertanya kepada tetangga atau pengurus RT/RW di sekitar lokasi lahan.
  • Lakukan Pengaduan ke Kantor Kepala Pertanahan
Pengaduan ini bisa dilakukan secara tertulis melalui kotak surat, website atau loket pengaduan kementerian. Anda bisa mengirim berkas pengaduan secara tertulis ke kantor pertanahan. Lalu, berkas pengaduan kemudian akan dibawa ke kantor wilayah pertanahan dan dialihkan kepada kepala kantor pertanahan.
Tonton video yang informatif berikut ini untuk mempelajari jika ingin membeli properti dengan surat girik tanah!
Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah

Kalkulator KPR

Ketahui cicilan bulanan untuk hunian idaman Anda lewat Kalkulator KPR.

Kalkulator Keterjangkauan

Ketahui kemampuan mencicil Anda berdasarkan kondisi keuangan Anda saat ini.

Kalkulator Refinancing

Ketahui berapa yang bisa Anda hemat dengan melakukan refinancing untuk cicilan rumah Anda saat ini