Ini Perbedaan PBB dan BPHTB yang Wajib Anda Tahu

Tim Editorial Rumah.com
Ini Perbedaan PBB dan BPHTB yang Wajib Anda Tahu
RumahCom – Berkaitan dengan tanah dan bangunan, Anda wajib mengenal dua jenis istilah yakni Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah/Bangunan (BPHTB). Harus diketahui, ada perbedaan PBB dan BPHTB.
Pertama, Pajak Bumi Bangunan atau PBB adalah pungutan atas bumi dan bangunan yang telah ada karena keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi bagi seseorang atau badan yang mempunyai hak atasnya, atau memperoleh keuntungan berdasarkan padanya. Sedangkan BPHTB adalah objek pajak yang dikenakan lantaran ada perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Untuk lebih jelasnya, simak perbedaan PBB dan BPHTB di bawah ini!
  • Perbedaan PBB dan BPHTB
  • Tarif PBB dan BPHTB
  • Cara Membayar PBB
  • Cara Membayar BPHTB

Perbedaan PBB dan BPHTB

Berbeda dengan PBB, BPHTB adalah jenis pajak yang dikenakan saat pembelian rumah atau properti lainnya.
Perbedaan PBB dan BPHTB sudah terlihat jelas dari definisinya. PBB adalah pajak karena memiliki dan atau menguasai dan atau mendapatkan manfaat atas bumi dan atau bangunan. Sementara BPHTB adalah bea atau pajak yang harus dibayar karena memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan.
Lantaran PBB bersifat kebendaan, maka besaran tarifnya ditentukan dari keadaan objek bumi atau bangunan yang ada. Itu sebabnya, dilihat dari sifatnya, PBB merupakan pajak yang sifatnya material, yaitu besarnya pajak yang terutang dipengaruhi oleh asal-usul keadaan bendanya, yaitu tanah dan/atau bangunan.
Tidak semua benda tanah dan bangunan dapat dikenakan PBB, ada juga objek pajak yang tidak dapat dikenakan PBB. Namun objek pajak tersebut harus memenuhi kriteria eksklusif yang tercantum dalam Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan. Adapun yang termasuk dalam objek bumi dalam PBB meliputi sawah, ladang, kebun, tanah, pekarangan tambang. Sedangkan untuk objek bangunan dalam PBB meliputi rumah tinggal bangunan usaha, gedung bertingkat, pusat perbelanjaan, pagar mewah, kolam renang, hingga jalan tol.
Berbeda dengan PBB, lebih jelasnya BPHTB adalah jenis pajak yang dikenakan saat pembelian rumah atau properti lainnya. BPHTB dikenakan terhadap orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan, perolehan hak atas tanah atau bangunan tersebut dapat juga diartikan bahwa setiap orang atau badan mempunyai nilai lebih atas tambahan atau perolehan hak. Ini merupakan pungutan yang ditangguhkan kepada pembeli.
Namun demikian, BPHTB bukanlah pajak. Jika pajak pembayarannya lebih dahulu daripada saat terutang, sedangkan BPHTB merupakan bea/pungutan yang dilakukan ketika melakukan transaksi khususnya tanah dan/atau bangunan yang bersertifikat, maka sebelum dilakukan transaksi atau sebelum akta jual beli ditandatangani maka BPHTB harus dibayar.
Meski berbeda, tetapi ternyata keduanya juga bisa terkait karena apabila orang pribadi atau badan memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan, bisa ditunjuk sebagai Wajib Pajak Bumi dan Bangunan.

1. Dasar Hukum Aturan UU PBB dan BPHTB

Perbedaan PBB dan BPHTB pada dasarnya juga terlihat jelas jika merujuk beberapa Undang-Undang di Indonesia. Khusus untuk PBB, Undang-Undang yang berlaku mencakup:
  • Undang-Undang (UU) No.12 Tahun 1994 Tentang Perubahan atas Undang-Undang (UU) No. 12 Tahun 1985 terkait Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang mengatur semua tentang pungutan atas Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
  • Undang-Undang (UU) No. 28 Tahun 2009 Tentang Pajak dan Retribusi Daerah yang menjelaskan:Bahwa pemerintah kabupaten atau pemerintah kota memiliki wewenang dalam melakukan pemungutan atas Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) di sektor pedesaan dan perkotaan (PBB-P2). Bahwa pemerintah atau pusat memiliki wewenang terhadap sektor Pertambangan, Perhutanan, dan Perkebunan (PBB-P3).
Sementara itu, dasar hukum yang mengatur BPHTB diatur dalam UU No. 21 Tahun 1997 dan perubahannya dalam UU No. 20 Tahun 2000. Undang-undang tersebut mengatur jika pihak yang berwenang untuk menarik bea hanyalah pemerintah kabupaten/kota. Sebelumnya pemungutan dilakukan oleh pemerintah pusat.
Pungutan tarif BPHTB tidak hanya dikenakan kepada pribadi, tetapi transaksi atas nama badan dan organisasi juga ditarik bea ini. Jadi pada dasarnya, setiap transaksi perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, baik oleh perorangan atau oleh badan usaha/organisasi maka akan ada kewajiban membayar bea.

Tarif PBB dan BPHTB

Tarif BPHTB mencapai 5 persen dari harga jual dikurangi dengan NPOPTKP.
Sebagai dasar pengenaan pungutan atas PBB dapat disebut Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan dihitung berdasarkan harga rata-rata atau harga pasar pada saat melakukan transaksi jual beli. Dasar pengenaan pungutan ini ditetapkan oleh Menteri Keuangan (Menkeu).
Namun, setiap daerah memiliki NJOP yang berbeda-beda dikarenakan adanya pengaruh dari beberapa dasar penetapan untuk objek bumi dan bangunan. Hal yang mempengaruhi adalah bahan yang digunakan dalam bangunan tersebut, Letak Rekayasa, Kondisi lingkungan, Pemanfaatan, dan Peruntukan.
Sementara itu, Jumlah tarif dari BPHTB sendiri mencapai 5 persen dari harga jual dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Seperti yang disebutkan sebelumnya, BPHTB bukanlah pajak jual beli dan keduanya berbeda satu sama lain. Ada beberapa perbedaan mendasar antara keduanya.
Pertama, pembayaran pajak terjadi lebih dahulu daripada saat terutang. Contohnya, seorang pembeli tanah bersertifikat harus membayar BPHTB sebelum dilakukan transaksi atau sebelum akta dibuat dan ditandatangani. Hal ini terjadi juga dalam bea materai. Siapapun pihak yang membeli meterai tempel, berarti ia sudah membayar bea materai, walaupun belum terjadi saat terutang pajak.
Kedua, frekuensi pembayaran bea terutang dapat dilakukan secara insidental atau berkali- kali dan tidak terikat oleh waktu, misalnya, membeli atau membayar materai tempel dapat dilakukan kapan saja. Demikian pula dengan membayar BPHTB terutang. Hal ini tentunya berbeda dengan pajak, yang harus dibayar sesuai dengan waktu yang sudah ditentukan.
Itulah cara membayar PBB yang perlu Anda ketahui. Saat Anda mempunyai rumah sendiri, Anda pun wajib membayar PBB. Nah, jika Anda sedang mencari hunian di kawasan Denpasar, berikut daftarnya dibawah Rp1 miliar!

1. Cara Menghitung PBB

Terdapat dua tahap yang dilakukan dalam menghitung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Apa saja tahap yang dimaksud?
  • Menetapkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
Definisi dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sendiri merupakan besarnya harga atas objek baik bumi maupun bangunan atau dapat dikatakan pula sebagai harga untuk properti tanah dan bangunan. Sebelum menghitung berapa besarnya Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang harus dibayarkan, maka langkah pertama harus mengetahui terlebih dulu harga dari tanah dan bangunan tersebut.
  • Menentukan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)
Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) merupakan suatu dasar dari penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) sebagai nilai jual objek yang akan dimasukkan ke dalam perhitungan pajak yang terutang. Berikut ini merupakan ketentuan persentase dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) yang telah ditetapkan pemerintah berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan. Dasar Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan yakni sebesar 40 persen. Kemudian 40 persen untuk pertambangan, dan 40 persen untuk kehutanan. Sedangkan bagi objek pajak lainnya seperti pedesaan dan perkotaan dapat dilihat dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), yaitu 40 persen untuk nilai lebih dari Rp1 miliar sedangkan 20 persen untuk nilai kurang dari Rp1 miliar.

2. Cara Menghitung BPHTB

Sebelum Anda menghitung jual besaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, Anda harus mencari tahu tentang besaran Nilai Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau NPOPTKP. Mencari tahu nilai tersebut di dinas terkait di pemerintah daerah tempat Anda membeli rumah atau bisa mencari di website resminya. Jika sudah mengetahui besaran NPOPTKP, berikut adalah rumus penghitungan bea adalah seperti ini:
Tarif Pajak 5% x Dasar Pengenaan Pajak (NPOP – NPOPTKP)
Untuk jelasnya, berikut contoh ilustrasi bagaimana menghitung besaran tarif bea yang harus dibayarkan. Misalkan Anda membeli tanah seharga Rp200 juta di Jakarta, ini akan jadi nilai Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). Nilai NPOPTKP dari tanah yang Anda beli adalah Rp80 juta. Maka, perhitungan tarif BPHTB-nya adalah:
NPOP: Rp200.000.000
NPOPTKP: Rp80.000.000 5% x (Rp200.000.000 – Rp80.000.000)
5% x Rp120.000.000 = Rp6.000.000.
Maka, tarif BPHTB yang harus dibayar adalah sebesar Rp6.000.000

Cara Membayar PBB

Membayar PBB dapat dilakukan secara online maupun offline.
Semakin mudah dan semakin dekat, mungkin itu kalimat yang tepat terkait cara membayar PBB. Saat ini ada dua cara bayar PBB yakni online dan offline. Kedua cara tersebut memiliki prosedur yang berbeda dalam proses pembayarannya. Berikut penjelasan lengkapnya..

Cara Pembayaran Online

Untuk meningkatkan pelayanan kepada wajib pajak, pembayaran PBB juga dapat dilakukan melalui tempat pembayaran elektronik yang disediakan bank seperti ATM/teller/fasilitas lain. Membayar PBB secara online memberikan keuntungan bagi Anda karena tidak terikat pada hari kerja dan jam operasional bank untuk pembayaran PBB. Kemudian juga terhindar dari antrian di bank pada saat pembayaran PBB.
Tahapan pembayaran PBB melalui ATM sebagai berikut:
  • Pilih menu pembayaran
  • Pilih menu pajak
  • Masukkan Nomor Objek Pajak
  • Masukkan tahun pembayaran PBB
  • Kemudian akan muncul informasi tentang objek pajak, tagihan, dan namanya
  • Periksa dengan teliti identitas dan jumlah pokok pajak yang harus dibayar
  • Jika sudah sesuai, tekan tombol bayar
Bila melakukan pembayaran PBB secara online, ada satu hal yang perlu Anda ingat. Yaitu jangan buang bukti pembayaran karena ini merupakan barang bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan yang sah melalui ATM.

Cara Bayar PBB Offline

Jika memilih cara bayar PBB secara offline atau datang langsung, pembayaran dapat dilakukan melalui bank atau kantor pos dan gito tempat pembayaran yang tercantum pada SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang) atau petugas pemungut PBB Kelurahan/Desa yang ditunjuk resmi. Lalu, saat hendak melakukan cara bayar PBB ke dua tempat di atas, wajib pajak cukup menunjukkan SPPT PBB dan sebagai bukti pembayarannya wajib pajak akan menerima Surat Tanda Terima Setoran (STTS).
  • Apabila SPPT tahunan yang bersangkutan belum diterima wajib pajak, maka sepanjang STTS sudah tersedia di tempat Pembayaran wajib pajak dapat membayar PBB dengan menunjukkan SPPT tahunan sebelumnya. Dalam hal wajib pajak membayar atau melunasi PBB-nya melalui petugas pemungut, sebagai bukti pembayaran akan diberikan Tanda Terima Sementara (TTS).
  • Selanjutnya oleh petugas pemungut dimasukkan dalam daftar penerimaan harian (DPH PBB) dan disetorkan ke tempat pembayaran yang telah ditentukan.Setelahnya petugas pemungut menyetorkan hasil penerimaan PBB dari wajib pajak ke Bank atau KPG tempat pembayaran yang ditunjuk, sebagaimana tercantum dalam SPPT/SKP/STP dengan menggunakan DPH dalam rangkap dengan ketentuan.

Tips Rumah.com

PBB adalah pajak karena memiliki dan atau menguasai dan atau mendapatkan manfaat atas bumi dan atau bangunan, sedangkan BPHTB adalah bea atau pajak yang harus dibayar karena memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan.

Cara Membayar BPHTB

Ada beberapa dokumen dan surat yang harus disiapkan agar pembayaran BPHTB berjalan lancar.
Pada saat Anda membeli rumah dan harus membayar BPHTB, bukan berarti hanya tinggal datang ke kantor dinas dan membayarnya. Tapi masih ada beberapa dokumen dan surat yang harus disiapkan agar pembayaran dapat berjalan dengan lancar. Ada 2 jenis persyaratan yakni dalam transaksi jual beli dan juga bea pewarisan. Berikut adalah dokumen-dokumen yang perlu dilengkapi saat hendak membayar BPHTB:
  • Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB
  • Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB untuk tahun yang bersangkutan
  • Fotokopi KTP wajib pajak
  • Fotokopi Surat Tanda Terima Setoran (STTS)/struk ATM bukti pembayaran PBB untuk 5 tahun terakhir
  • Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah seperti sertifikat, akta jual beli (AJB), letter C atau girik
Apabila Anda mendapatkan tanah atau rumah untuk hibah, waris, atau jual-beli waris, maka syarat BPHTB sebagai berikut:
  • SSPD BPHTB
  • Fotokopi SPPT PBB untuk tahun yang bersangkutan
  • Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) wajib pajak
  • Fotokopi STTS/struk ATM (Anjungan Tunai Mandiri) bukti pembayaran PBB untuk 5 tahun terakhir
  • Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah, seperti sertifikat, akta jual beli, letter C, atau girik.
  • Fotokopi Surat Keterangan Waris atau Akta Hibah
  • Fotokopi Kartu Keluarga (KK)
Tonton video berikut ini untuk mengetahui tahapan membangun rumah tumbuh!
Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah

Kalkulator KPR

Ketahui cicilan bulanan untuk hunian idaman Anda lewat Kalkulator KPR.

Kalkulator Keterjangkauan

Ketahui kemampuan mencicil Anda berdasarkan kondisi keuangan Anda saat ini.

Kalkulator Refinancing

Ketahui berapa yang bisa Anda hemat dengan melakukan refinancing untuk cicilan rumah Anda saat ini