Ketentuan dan Prosedur Pembelian Properti Warga Negara Asing (WNA) di Indonesia

Tim Editorial Rumah.com
RumahCom – Memiliki properti di Indonesia merupakan impian banyak orang, bukan? Begitupun dengan WNA (Warga Negara Asing) yang tinggal dan bekerja di Indonesia. Tapi tunggu dulu, syarat untuk membeli properti WNA berbeda dengan WNI (Warga Negara Indonesia). Berbagai ketentuan untuk properti WNA telah diatur dalam Peraturan Pemerintah. Salah satunya, Warga Negara Asing yang ingin memiliki properti di Indonesia harus menyiapkan dana yang cukup besar. WNA juga mempengaruhi harga jual terutama jika berada di kota besar.
Untuk mempermudah pencarian properti WNA dapat pula memanfaatkan jasa agen profesional yang dapat membantu transaksi pembelian properti Anda. Dari pemaparan artikel ini, Anda akan mengetahui beberapa hal berikut ini:
  1. Dasar Hukum Mengenai Properti Warga Negara Asing (WNA)
  2. Peluang Kepemilikan Properti Warga Negara Asing (WNA) di Indonesia
  3. Ketentuan Pembelian Properti Warga Negara Asing (WNA)
    1. Batas Waktu Kepemilikan
    2. Rumah Harus Ditempati
    3. Menggunakan Sertifikat Hak Pakai
    4. Mengajukan HGB untuk Perusahaan
    5. Memiliki Kartu Izin Tinggal Terbatas (KITAS)
    6. Tidak Semua Jenis Hunian Dapat Dibeli
    7. Properti Tidak Dapat Dibeli dari Tangan Kedua
    8. Properti Dapat Diwariskan
    9. Menikah dengan Warga Negara Indonesia (WNI)
  4. Batasan Harga Properti WNA
    1. Rumah Tapak
    2. Rumah Susun
  5. Prosedur Membeli Properti WNA

1. Dasar Hukum Mengenai Properti Warga Negara Asing (WNA)

Ketentuan mengenai  properti WNA diatur dalam PP RI No. 103 Tahun 2015. (Foto: Pexels)
Ketentuan mengenai properti WNA diatur dalam PP RI No. 103 Tahun 2015. (Foto: Pexels)
Syarat pembelian properti WNA di Indonesia terbilang cukup ketat. Ada banyak ketentuan yang diterapkan, sesuai Peraturan Pemerintah RI No. 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia.
Tercantum dalam Pasal 5, orang asing diberikan Hak Pakai untuk rumah tunggal pembelian baru dan Hak Milik atas Sarusun di atas Hak Pakai untuk Sarusun pembelian unit baru. Merujuk Permenkumham No. 23 Tahun 2016 Pasal 1 ayat 1, syarat pembelian rumah bagi warga asing diantaranya mencakup:
  • Berkedudukan di Indonesia
  • Bukan merupakan WNI
  • Memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja atau berinvestasi di Indonesia.

2. Peluang Kepemilikan Properti Warga Negara Asing (WNA) di Indonesia

  Pemerintah memberikan peluang pembelian properti WNA dengan Hak Pakai. (Foto: Pexels)
Pemerintah memberikan peluang pembelian properti WNA dengan Hak Pakai. (Foto: Pexels)
Peluang Warga Negara Asing memiliki properti di Indonesia cukup besar asalkan bisa memenuhi syarat yang telah ditetapkan. Peluang kepemilikan properti WNA juga semakin terbuka dengan adanya UU Cipta Kerja yang pada pasal 144 (1) disebutkan mengenai izin kepemilikan properti WNA atas Satuan Rumah Susun (Sarusun) sesuai peraturan perundangan-undangan. Dengan demikian hak pakai atas properti WNA yang sudah ditetapkan pemerintah memberikan peluang bagi warga asing yang tinggal di Indonesia.
Akan tetapi terdapat prosedur dan ketentuan yang lebih rumit untuk kepemilikan properti WNA apabila dibandingkan dengan WNI. Anda perlu mencermati setiap persyaratan yang dibutuhkan untuk mempermudah proses kepemilikan. Juga mempersiapkan biaya properti WNA yang disesuaikan dengan lokasi pilihan Anda. Jika Anda sedang mencari hunian yang nyaman, berikut daftar properti di Indonesia mulai Rp1 Miliar.

3. Ketentuan Pembelian Properti Warga Negara Asing (WNA)

Pahami ketentuannya sebelum melakukan pembelian properti WNA. (Foto: Pexels)
Pahami ketentuannya sebelum melakukan pembelian properti WNA. (Foto: Pexels)
Dari ulasan sebelumnya Anda tahu bahwa kepemilikan properti WNA memiliki ketentuan yang sudah diatur dalam Peraturan Pemerintah. Beberapa ketentuan mengenai properti WNA wajib Anda ketahui sebelum melakukan pembelian untuk menghindari kesalahan. Yuk, simak ketentuan apa saja di sini.

1) Batas Waktu Kepemilikan

Adapun kepemilikan properti WNA sebagaimana dimaksud merupakan:
  • Rumah Tunggal di atas tanah (1) Hak Pakai atau (2) Hak Pakai di atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
  • Sarusun (satuan rumah susun) yang dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai.
PP 103/2015 mengatakan, Rumah Tunggal yang diberikan di atas tanah Hak Pakai yang dapat dimiliki Orang Asing diberikan untuk jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun, dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 (dua puluh) tahun. Dalam hal jangka waktu perpanjangan sebagaimana dimaksud berakhir, Hak Pakai dapat diperbaharui untuk jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun.
Adapun Rumah Tunggal di atas tanah Hak Pakai di atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian sebagaimana dimaksud diberikan Hak Pakai untuk jangka waktu yang disepakati tidak lebih lama dari 30 (tiga puluh) tahun.
Hak Pakai dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun sesuai kesepakatan dengan pemegang hak atas tanah, dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun sesuai kesepakatan dengan pemegang hak atas tanah.
Pasal 8 PP Nomor 103 Tahun 2015 mengatakan: “Perpanjangan dan pembaharuan sebagaimana dimaksud dilaksanakan sepanjang Orang Asing masih memiliki izin tinggal di Indonesia.”

2) Rumah Harus Ditempati

PP No. 103 Tahun 2015 ini juga menegaskan, apabila Orang Asing atau ahli waris yang merupakan Orang Asing yang memiliki rumah yang dibangun di atas tanah Hak Pakai atau berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah tidak lagi berkedudukan di Indonesia, dalam jangka waktu satu tahun, maka dia wajib melepaskan atau mengalihkan hak atas rumah dan tanahnya kepada pihak lain yang memenuhi syarat.
Apabila dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud (1 tahun) hak atas properti WNA tersebut belum dilepaskan atau dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat, rumah (akan) dilelang oleh Negara, dalam hal dibangun di atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara; dan rumah menjadi milik pemegang hak atas tanah yang bersangkutan, dalam hal rumah tersebut dibangun di atas tanah berdasarkan perjanjian sebagaimana dimaksud.
Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara pemberian, pelepasan, atau pengalihan hak atas properti WNA, menurut PP ini, diatur dengan peraturan menteri/kepala badan yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang agraria.
Membeli properti WNA memiliki berbagai macam ketentuan dan persyaratan yang tidak mudah. Untuk membantu mengenai prosedur properti WNA, simak video berikut!

3) Menggunakan Sertifikat Hak Pakai

Memang benar kepemilikan properti WNA sudah diatur berdasarkan PP No. 103 Tahun 2015 pasal 5, akan tetapi sertifikat yang akan digunakan adalah Hak Pakai bukan Hak Milik. Dijelaskan pula pada pasal 6 PP No. 103 Tahun 2015 bahwa sertifikat Hak Pakai properti WNA berlaku selama 30 tahun dan diperpanjang 20 tahun, lalu akan diperbarui selama 30 tahun. Total hak pakai properti WNA untuk ditinggali yaitu selama 80 tahun. Ketika hak pakai tersebut telah selesai maka akan kembali kepada pihak hak milik.

4) Mengajukan HGB untuk Perusahaan

Bagaimana jika properti WNA tersebut bukan hunian melainkan perusahaan? Maka WNA tersebut dapat mengajukan Hak Guna Bangunan (HGB) jika memiliki PT sendiri. Penggunaan HGB atas tanah yang bukan miliknya memiliki jangka waktu 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun. Syarat bagi pemohon HGB yaitu sertifikat asli, SSPT tahun terakhir, fotocopy paspor, dan PPH/BPHTB.

5) Memiliki Kartu Izin Tinggal Terbatas (KITAS)

Sesuai dengan yang sudah ditetapkan pada PP No. 103 Tahun 2015 Pasal 2 Ayat 2 bahwa hanya WNA yang memiliki izin tinggal dan menetap yang dapat membeli properti di Indonesia. Izin tersebut adalah Kartu Izin Tinggal Terbatas (KITAS) yang diterbitkan oleh Kementerian Hukum dan HAM. KITAS menjadi syarat utama prosedur pembelian properti WNA. Berbagai persyaratan yang tidak mudah harus dilewati untuk mendapatkan KITAS, salah satunya harus bekerja dahulu di Indonesia. KITAS dapat diperpanjang selama 2 tahun sekali, dengan keseluruhan izin tinggal di Indonesia tidak lebih dari 6 tahun.

6) Tidak Semua Jenis Hunian Dapat Dibeli

Layaknya WNI, apakah WNA dapat membeli segala jenis properti yang diinginkan? Tunggu dulu, tidak semua jenis properti bisa dibeli oleh orang asing. Hal tersebut tertuang dalam Pasal 1 Ayat (2) dan ayat (3) PP No. 103 Tahun 2015, bahwa hanya rumah tunggal dan rumah susun yang dapat menjadi properti WNA. Rumah Susun atau Sarusun merupakan unit rumah susun yang memiliki tujuan sebagai tempat hunian dan terhubung dengan jalan umum. Sedangkan rumah tunggal yaitu rumah yang memiliki satu kavling dan pada salah satu dindingnya tidak dibangun pada batas kavling.

7) Properti Tidak Dapat Dibeli dari Tangan Kedua

Perlu diingat bahwa properti WNA wajib dibeli langsung dari pihak pengembang atau pemilik tanah tersebut secara langsung tanpa perantara atau pihak kedua. Hal tersebut sesuai dengan ketentuan Permendagri 13/2016 Pasal 2, sebagai berikut:
  1. Pembelian rumah tunggal atau satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (2), dengan syarat merupakan pembelian baru/unit baru berupa bangunan baru yang dibeli langsung dari pihak pengembang/pemilik tanah dan bukan merupakan pembelian dari tangan kedua.
  2. Pembelian rumah tunggal atau satuan rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat (1), merupakan rumah tunggal atau satuan rumah susun dengan harga minimal sebagaimana tercantum dalam Lampiran yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.
Sebelum membeli properti WNA yang diinginkan, Anda perlu mencari informasi mengenai pengembang yang kredibel.

8) Properti Dapat Diwariskan

Sebagaimana tertuang dalam Pasal 10 Ayat 2 PP No. 103 Tahun 2015, apabila WNA tidak mengalihkan hak atas properti tersebut dalam waktu 1 tahun, maka properti tersebut akan dilelang oleh Negara atau menjadi milik dari pemegang hak atas tanah tersebut sesuai dengan perjanjian. Peraturan tersebut diberlakukan apabila properti WNA tidak lagi tidak lagi ditinggali dalam jangka waktu 1 tahun. Maka WNA wajib melepaskan atau mengalihkan hak properti tersebut kepada pihak yang memenuhi syarat. Dengan kata lain properti WNA dapat diwariskan baik kepada orang Indonesia maupun orang asing.

9) Menikah dengan Warga Negara Indonesia (WNI)

Seorang WNA diharuskan menikah dengan orang Indonesia agar bisa memiliki properti. Hal itu dilakukan untuk melengkapi persyaratan orang asing melakukan pembelian properti WNA. Dengan begitu Warga Negara Asing memiliki kesempatan untuk menjadi WNI. Warga Negara Asing wajib untuk mencantumkan properti yang dimiliki pada Surat Perjanjian Pranikah. Properti WNA yang dicantumkan akan menjadi harta bersama pasangan.

4. Batasan Harga Properti Warga Negara Asing (WNA)

Setiap kota memiliki batasan harga yang berbeda untuk properti WNA. (Foto: Pexels)
Setiap kota memiliki batasan harga yang berbeda untuk properti WNA. (Foto: Pexels)
Sesuai Permen ATR/ Kepala BPN 13/2016 dan Permen ATR/ Kepala BPN 29/2016, berikut batasan (minimal) harga pembelian properti WNA.

1) Rumah Tapak

DKI Jakarta
Rp 10 M
Rp 10 M
Banten
Rp 10 M
Rp 10 M
Jawa Barat
Rp 5 M
Rp 5 M
Jawa Tengah
Rp 3 M
Rp 3 M
Yogyakarta
Rp 3 M
Rp 5 M
Jawa Timur
Rp 5 M
Rp 5 M
Bali
Rp 3 M
Rp 5 M
Nusa Tenggara Barat
Rp 2 M
Rp 3 M
Sumatera Utara
Rp 2 M
Rp 3 M
Kalimantan Timur
Rp 2 M
Rp 2 M
Sulawesi Selatan
Rp 2 M
Rp 2 M
Provinsi Lain
Rp 1 M
Rp 1 M

2) Rumah Susun

DKI Jakarta
Rp 5 M
Rp 3 M
Banten
Rp 1 M
Rp 2 M
Jawa Barat
Rp 1 M
Rp 1 M
Jawa Tengah
Rp 1 M
Rp 1 M
Yogyakarta
Rp 1 M
Rp 1 M
Jawa Timur
Rp 1,5 M
Rp 1,5 M
Bali
Rp 2 M
Rp 2 M
Nusa Tenggara Barat
Rp 1 M
Rp 1 M
Sumatera Utara
Rp 1 M
Rp 1 M
Kalimantan Timur
Rp 1 M
Rp 1 M
Sulawesi Selatan
Rp 1 M
Rp 1 M
Provinsi Lain
Rp 750 Juta
Rp 750 Juta

5. Prosedur Membeli Properti Warga Negara Asing (WNA)

Setiap WNA wajib melalui prosedur yang sudah diatur dalam PP. (Foto: Pexels)
Setiap WNA wajib melalui prosedur yang sudah diatur dalam PP. (Foto: Pexels)
Pembelian properti WNA tercantum dalam Pasal 5, Orang Asing diberikan Hak Pakai untuk rumah tunggal pembelian baru dan Hak Milik atas Sarusun di atas Hak Pakai untuk Sarusun pembelian unit baru. Berikut aturan pembelian properti WNA:
  1. Jangka waktu penggunaan hak pakai bagi orang asing sampai dengan 80 tahun (30+20+30) selama masih memiliki Izin Tinggal.
  2. Apabila orang asing tersebut meninggal dapat diwariskan, namun bagi ahli waris berstatus orang asing harus memiliki Izin Tinggal.
  3. Apabila orang tersebut meninggalkan Indonesia dalam jangka waktu 1 tahun (berdasarkan tanda keluar terakhir), maka WAJIB melepaskan atau mengalihkan hak atas rumah dan tanahnya kepada pihak lain sesuai peraturan perundang-undangan.
  4. Pengalihan ahli waris dibuktikan dengan Surat Keterangan Menteri Hukum dan HAM/Direktur Jenderal Imigrasi yang menyatakan tidak lagi berkedudukan di Indonesia yang ditujukan ke urusan pemerintahan bidang agraria.
  5. Apabila orang asing tersebut meninggal atau tidak berkedudukan lagi di Indonesia, namun rumah atau tanahnya tersebut belum dilepaskan atau dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat, maka:
  • Rumah dilelang oleh Negara, dalam hal dibangun di atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara;
  • Rumah menjadi milik pemegang hak atas tanah yang bersangkutan, dalam hal rumah tersebut dibangun di atas tanah berdasarkan perjanjian.
Apakah Anda tertarik untuk melakukan pembelian properti WNA? Segala hal terkait properti WNA tersebut tertuang pada Peraturan Pemerintah RI Nomor 103 Tahun 2015 Pasal 3 Ayat 1 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia.
Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah

Tanya Rumah.com

Jelajahi Tanya Rumah.com, ambil keputusan dengan percaya diri bersama para pakar kami

Kalkulator KPR

Ketahui cicilan bulanan untuk hunian idaman Anda lewat Kalkulator KPR.

Kalkulator Refinancing

Ketahui berapa yang bisa Anda hemat dengan melakukan refinancing untuk cicilan rumah Anda saat ini

Kalkulator Refinancing

Ketahui berapa yang bisa Anda hemat dengan melakukan refinancing untuk cicilan rumah Anda saat ini