Proses Jual Beli Rumah Melalui Notaris yang Wajib Anda Tahu

Tim Editorial Rumah.com
Proses Jual Beli Rumah Melalui Notaris yang Wajib Anda Tahu
RumahCom – Secara umum ada 2 cara membeli rumah yakni secara tunai dan kredit baik itu KPR atau cash keras (cicil) ke developer. Jika Anda beli rumah cash, kehadiran notaris tidak perlu dilakukan karena proses balik nama sertifikat bisa dilakukan langsung di BPN dan hanya membutuhkan PPAT untuk membuat Akta Jual Beli (AJB).
Lain halnya ketika mengambil Kredit Pemilikan Rumah (KPR) atau mencicil ke pengembang. Anda membutuhkan kehadiran Notaris untuk mengurus sejumlah dokumen agar proses jual beli rumah bisa berjalan lancar.
Apabila Anda sedang mempertimbangkan beli hunian secara kredit, simak artikel ini karena tim Rumah.com akan menjelaskan proses jual beli rumah melalui notaris seperti berikut:
  • Proses Jual Beli Rumah Melalui Notaris
  • Biaya Notaris dalam Proses Jual Beli Rumah
  • Hal-Hal yang Perlu Diperhatikan Saat Melakukan Jual Beli Rumah Melalui Notaris
  • Keuntungan dan Kekurangan Beli Rumah Melalui Notaris

Proses Jual Beli Rumah Melalui Notaris

Notaris wajib memeriksa sertifikat rumah untuk dicocokan dengan buku BPN. (Foto: iStock – People Image)
Sebelum menemui notaris, hal pertama yang harus Anda lakukan tentu menemukan rumah yang tepat. Setelah mendapatkan lokasi hunian yang cocok, pilih skema pembayaran yang akan dipilih apakah melalui KPR atau kredit bertahap ke developer. Apapun pilihannya, secara umum inilah proses jual beli rumah melalui notaris yang harus Anda lalui:

1. Pemeriksaan Dokumen Rumah

Memeriksa semua dokumen adalah tahap krusial pada proses jual beli rumah. Banyak kasus penipuan rumah terjadi karena pemalsuan sertifikat tanah yang tidak dicek lebih dulu.
Jika Anda mengambil rumah secara KPR, pihak bank biasanya akan bantu screening dokumen penjual dan pembeli seperti KTP, NPWP, Kartu Keluarga, buku nikah, slip gaji, sampai surat keterangan kerja.
Proses jual beli rumah melalui notaris selanjutnya juga akan melibatkan PPAT untuk memeriksa keaslian sertifikat tanah. Perlu diketahui kebanyakan kantor notaris bergabung dengan PPAT sehingga proses pemeriksaan berkas bisa lebih cepat. Sementara itu, Anda juga perlu membayar down payment (DP) atau tanda jadi pada penjual atau developer.

2. Pembayaran Pajak dan Pembuatan AJB

Jika semua berkas telah diperiksa dan sertifikat hunian terbukti tidak dalam sengketa atau gadai, proses jual beli rumah melalui notaris selanjutnya adalah pemeriksaan Pajak Bukti Bangunan (PBB).
Pihak penjual atau developer wajib memberikan bukti bayar PBB selama beberapa tahun ke belakang sebagai syarat. Di tahap ini juga, pihak notaris akan menagihkan pajak penjual dan pembeli, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan biaya lainnya.
Setelah dibayar, maka pihak PPAT bisa membantu membuatkan Akta Jual Beli (AJB) sebagai salah satu syarat sebuah proses jual beli rumah dianggap legal. AJB juga menjadi bukti adanya perpindahan kepemilikan sehingga di masa depan pembeli dapat membuktikan dirinya pemilik rumah yang sah.

3. Balik Nama Sertifikat Rumah

Terakhir, pada proses jual beli rumah melalui notaris adalah balik nama sertifikat. Pada pembeli yang mengambil skema pembayaran KPR, tahap ini dilakukan setelah dana pinjaman dari bank cair dan proses tanda tangan AJB telah dilakukan disaksikan oleh pihak notaris/PPAT dan pihak bank.
Biasanya Anda harus menunggu sekitar 3 bulan sampai proses balik nama selesai dan setelah itu bisa meminta fotocopy sertifikat yang telah dibalik nama dan AJB pada pihak bank. Sertifikat yang asli akan disimpan bank sampai cicilan lunas dan Anda bisa mendapat surat roya (bukti angsuran telah lunas).
Itulah proses yang mesti Anda lewati jika melakukan jual beli rumah dengan notaris. Meski ada biaya tambahan, namun menggunakan notaris justru akan lebih aman. Nah, jika Anda sedang mencari rumah dan ingin menggunakan jasa notaris. Cek daftar hunian terbaik di Bandung dibawah Rp700 juta berikut ini!

Biaya Notaris dalam Proses Jual Beli Rumah

Biaya jasa notaris maksimal 1 persen dari nilai transaksi.
Telah disinggung sebelumnya dalam proses jual beli rumah melalui notaris, ada sejumlah biaya yang harus dibayarkan pembeli. Biaya ini bisa didiskusikan bersama penjual apakah akan dibebankan 100% pada pembeli atau ditanggung bersama. Agar semakin jelas, inilah beberapa biaya yang harus dibayarkan dan perkiraannya:
  • Biaya cek sertifikat: Rp100 ribu
  • Biaya SK 59: Rp1 juta
  • Biaya validasi pajak: Rp200 ribu
  • Biaya AJB: Rp2,4 juta
  • Biaya BPHTB: tarifnya 5% dari nilai transaksi dikurangi NJOPTKP. Untuk rumah seharga Rp325 juta perkiraannya Rp11,1 juta.
  • Biaya Balik Nama Sertifikat: berkisar 0,5-1 persen dari nilai transaksi. Perkiraannya sekitar Rp1,5 juta.
  • Biaya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKHMT): Rp250 ribu
  • Biaya Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT): Rp1,2 juta
Selain daftar di atas, pembeli juga harus membayar biaya jasa PPAT. Sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 Pasal 39 Tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, biaya yang ditetapkan adalah maksimal 1 persen dari harga yang tertera di dalam akta. Karena aturan tersebut hanya mengatur batas atas, maka pembeli bisa bernegosiasi perihal biaya jika PPAT bersedia.
Perlu diingat juga bahwa harga yang tertera di atas bisa saja lebih mahal atau murah karena tiap notaris bisa mematok lebih rendah atau tinggi. Dari daftar di atas, total biaya perpajakan yang harus Anda bayarkan berkisar Rp17,750,000.

Tips Rumah.com

Selalu periksa status legalitas notaris sebelum menyerahkan dokumen agar terhindar dari penipuan.

Hal-Hal yang Perlu Diperhatikan Saat Melakukan Jual Beli Rumah Melalui Notaris

Berkas yang tidak lengkap akan dikembalikan oleh notaris pada penjual/pembeli.
Proses jual beli rumah dengan KPR atau cash keras ke developer melalui notaris memerlukan waktu dan biaya yang tidak sedikit. Karena itu jangan sampai pengajuan Anda gagal dan perhatian beberapa hal ini:
  • Periksa status rumah yang akan dibeli. Meskipun pihak bank atau notaris akan membantu, Anda tetap perlu waspada dan teliti. Cek status tanah dan sertifikat pastikan tidak dalam sengketa atau masalah pajak agar tidak menimbulkan perkara di masa mendatang.
  • Periksa seluruh berkas telah lengkap dan tidak ada kesalahan penulisan nama atau perbedaan data. Biasanya pihak notaris/PPAT akan meminta penjual atau pembeli membetulkan data ke kantor Disdukcapil jika ditemukan data yang tidak sesuai.
  • Perhitungkan biaya. Selain DP rumah serta pajak, perhitungkan juga soal biaya notaris/PPAT. Jika merasa terlalu berat, diskusikan dengan penjual untuk membagi 2 biaya tersebut.
  • Pilih notaris/PPAT yang kredibel. Jika melalui KPR bank, Anda tidak perlu terlalu khawatir karena notaris dan PPAT akan ditunjuk langsung. Namun jika melalui developer, pembeli bisa menunjuk notaris yang dipercaya. Anda juga bisa mengecek melalui https://www.atrbpn.go.id/ klik “Publikasi” lalu “Daftar PPAT” dan cari sesuai domisili. Melalui layanan tersebut Anda bisa melihat alamat notaris/PPAT serta statusnya aktif atau tidak.
Notaris Adalah: Pengertian, Fungsi, Tugas dan Wewenangnya

Notaris Adalah: Pengertian, Fungsi, Tugas dan Wewenangnya

Keuntungan dan Kekurangan Beli Rumah Melalui Notaris

Jika pembelian melalui cash keras developer, Anda tetap akan mendapatkan arahan dari notaris.
Bagi mereka yang baru pertama kali membeli hunian, proses jual beli rumah akan terasa sangat memusingkan dan kompleks. Karena itu tidak heran banyak orang mengambil rumah dengan skema KPR agar mendapat bantuan arahan dari pihak bank.
Tak perlu khawatir, jika pembelian melalui cash keras developer, Anda tetap akan mendapatkan arahan dari notaris. Inilah beberapa keuntungan dari proses jual beli rumah melalui notaris:
  1. Notaris memastikan kelengkapan dokumen. Jika ada dokumen yang kurang atau tidak sesuai, notaris akan menginfokan pada penjual dan pembeli agar segera dilengkapi. Keaslian sertifikat tanah juga akan diperiksa demi kelancaran transaksi.
  2. Notaris adalah jembatan antara penjual dan pembeli. Selama proses jual beli apabila ditemukan masalah pada pengajuan atau informasi lainnya, notaris akan bantu menghubungi kedua belah pihak untuk mencari solusi.
  3. Notaris bertugas melindungi klien. Selama kesepakatan, akan ada banyak uang yang dilibatkan dan hal ini tentu membuat pihak pembeli merasa cemas. Tak perlu khawatir, notaris yang telah ditunjuk oleh bank akan memastikan keamanan dokumen dan setelah balik nama biasanya akan diserahkan pada bank lalu pembeli bisa meminta salinannya.
Untuk kekurangannya sendiri, jika proses jual beli rumah melalui notaris, maka Anda harus membayar sejumlah tarif sebagai biaya jasa. Jumlahnya tergantung notaris dan pembayaran bisa dilakukan oleh pembeli atau dibagi bersama penjual.
Tonton video berikut ini untuk mendapatkan info mengenai syarat, proses dan biaya balik nama sertifikat rumah!
Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah

Kalkulator KPR

Ketahui cicilan bulanan untuk hunian idaman Anda lewat Kalkulator KPR.

Kalkulator Keterjangkauan

Ketahui kemampuan mencicil Anda berdasarkan kondisi keuangan Anda saat ini.

Kalkulator Refinancing

Ketahui berapa yang bisa Anda hemat dengan melakukan refinancing untuk cicilan rumah Anda saat ini