Apa Itu Ruang Lingkup Penguasaan Hak Pakai Atas Tanah? Temukan Penjelasannya di Sini!

Tim Editorial Rumah.com
Apa Itu Ruang Lingkup Penguasaan Hak Pakai Atas Tanah? Temukan Penjelasannya di Sini!
RumahCom – Dalam dunia properti ada beragam jenis aturan mengenai kepemilikan dan penggunaan suatu lahan. Selain Hak Guna Usaha (HGU) yang memberikan izin untuk mengelola tanah negara, ada juga Hak Pakai Atas Tanah (HPAT).
Apa itu ruang lingkup penguasaan hak atas tanah dan siapa yang berhak mendapatkannya? Melalui artikel ini, berikut beberapa pokok bahasan yang akan dijelaskan:
  • Apa Itu Penguasaan Hak Atas Tanah?
  • Ruang Lingkup Penguasaan Hak Pakai Atas Tanah
  • Dasar Hukum Penguasaan Hak Atas Tanah
  • Jenis-Jenis Hak Penguasaan Atas Tanah
Setelah membaca poin pokok bahasan di atas, yuk simak penjelasan lengkapnya di bawah ini:

Apa Itu Penguasaan Hak Pakai Atas Tanah?

Hak pakai atas tanah dapat diberikan oleh keputusan pejabat yang ditunjuk. (Foto: iStock – Ashumskiy)
Hak pakai atas tanah adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah hak milik orang lain yang telah memberikan wewenang dan kewajiban.
Hak pakai atas tanah ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya, atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa atau perjanjian pengolahan tanah, serta segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang.
Dari pengertian di atas, kata “menggunakan” merujuk pada pengertian bahwa Hak Pakai Atas Tanah digunakan untuk kepentingan mendirikan bangunan. Sementara itu, kata “memungut hasil” merujuk pada arti pemegang hak bisa menggunakan tanah untuk kepentingan selain mendirikan bangunan seperti menjalankan usaha pertanian, perikanan, peternakan, dan perkebunan.
Hak pakai atas tanah diberikan melalui keputusan pemberian hak oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk. Jika tanah termasuk dalam hak milik, maka hak pakai atas tanah diberikan oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Setiap pemberian hak wajib didaftarkan ke dalam buku tanah di Kantor Pertanahan setempat.
Sementara itu, hak pakai atas tanah berbeda dengan hak penguasaan tanah. Hak penguasaan tanah berisikan serangkaian wewenang, kewajiban, dan atau larangan bagi pemegang haknya untuk berbuat sesuatu dengan tanah yang dihakinya. Hak ini juga bisa diartikan sebagai lembaga hukum jika belum dihubungkan dengan tanah atau subjek tertentu sebagai pemegang haknya.

Ruang Lingkup Penguasaan Hak Pakai Atas Tanah

Air salah satu sumber daya alam selain tanah yang termasuk dalam subjek hak pakai tanah. (Foto: Pexel – Pixabay)
Kini Anda telah memahami pengertian dasar dari hak pakai atas tanah dan perbedaannya dengan hak penguasaan tanah. Pada poin ini, mari lihat ruang lingkup penguasaan hak pakai atas tanah yang berlaku.

1. Unsur-Unsur Hak Atas Tanah

Dari ketentuan yang tercantum dalam pasal 4 Undang-Undang Pokok Agraria, unsur-unsur hak atas tanah meliputi:
  • Adanya subjek hukum;
  • Adanya kewenangan;
  • Adanya objek; dan
  • Harus memperhatikan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

2. Subjek dan Objek Hak Atas Tanah

Untuk subjek hukum hak atas tanah, secara garis besar mencakup orang-orang dan badan hukum. Subjek tersebut diberi kewenangan untuk mempergunakan tanah dari pemberi hak (bisa negara atau perorangan). Sementara itu, yang menjadi objek hak atas tanah meliputi:
  • Permukaan dan tubuh bumi
  • Air; dalam ini termasuk air laut, sungai, serta danau; dan
  • Ruang yang ada di atasnya dalam batas-batas tertentu.

Tips Rumah.com

Jangan pernah meminjamkan sertifikat tanah pada siapa pun guna menghindari penipuan.

Dasar Hukum Penguasaan Hak Pakai Atas Tanah

Hukum hak pakai atas tanah memberikan jangka waktu pemakaian hingga 25 tahun.(Foto: Pexels – Mikhail Nilov)
Berdasarkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria pasal 41 sampai 43, aturan mengenai Hak Pakai Atas Tanah telah diatur lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah.
Selain dijabarkan definisi Hak Pakai Atas Tanah, dijelaskan juga dalam pasal 42 bahwa Hak Pakai Atas Tanah dalam diberikan kepada:
  • Warga Negara Indonesia (WNI);
  • Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
  • Badan hukum yang didirikan dan berkedudukan di Indonesia;
  • Badan hukum asing yang mempunyai kantor perwakilan di Indonesia.
Sementara itu, dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah, tanah yang dapat diberikan Hak Pakai hanya lahan yang berstatus:
Tanah Kavling: Pengertian, Keunggulan, dan 7 Tips Beli Tanah Kavling

Tanah Kavling: Pengertian, Keunggulan, dan 7 Tips Beli Tanah Kavling

Jenis-Jenis Penguasaan Hak Atas Tanah

Hak pakai atas tanah memberikan kewenangan pemegang hak melakukan usaha seperti pertanian. (Foto: Pexels – Mehmet T)
Pada pembahasan sebelumnya, sedikit disinggung bahwa ada beberapa jenis penguasaan hak atas tanah yang berlaku di Indonesia. Berdasarkan Undang-Undang Nomor 50 Tahun 1960 Tentang Dasar Dasar Pokok Agraria (UUPA), inilah jenis-jenis hak atas tanah:

1. Hak Milik

Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang bisa dimiliki seseorang atas lahan. Kepemilikan dari hak ini bisa berpindah melalui beberapa cara seperti transaksi jual beli, penukaran, hibah, wasiat, pemberian menurut adat, dan lainnya.
Sama seperti namanya, untuk dokumen kepemilikannya dinamakan Sertifikat Hak Milik (SHM). Jika memiliki jenis sertifikat ini, maka di mata hukum, orang itulah yang menjadi pemilik sah atas suatu tanah atau bangunan. Pemegang SHM berhak melakukan apapun atas propertinya seperti menjual, merenovasi, menyewakan, meminjamkan, dan menggadaikan agar mendapatkan pinjaman.
Dengan kekuatannya yang besar, jika membeli tanah atau rumah pastikan penjual memiliki SHM bukan Hak Guna Bangunan dan nama yang tertera adalah nama penjual. Apabila hasil warisan, maka sebaiknya Anda membeli jika telah dipastikan tidak ada sengketa terhadap properti dan telah dibalik nama ke penjual. Langkah ini sangat penting guna menghindari konflik hukum di kemudian hari.

2. Hak Guna Usaha

Dikenal juga dengan nama HGU, hak ini diberikan pada seseorang atau badan hukum untuk mengusahakan tanah negara dalam jangka waktu 35 tahun untuk usaha pertanian, perikanan, peternakan, dan perkebunan. Hak Guna Usaha hanya bisa diberikan untuk lahan seluas minimal 5 hektar dan bukan hutan lindung atau konservasi. Masa pemakaian HGU dapat diperpanjang hingga 25 tahun dan diperbaharui kembali sampai 35 tahun.
Di sisi lain, ada sejumlah aturan yang wajib ditaati pemegang HGU karena bila tidak, haknya akan dicabut dan dialihkan oleh negara. Beberapa aturan yang harus ditaati antara lain memelihara tanah termasuk menambah kesuburannya serta menyampaikan laporan terkait hasil HGU.

3. Hak Guna Bangunan

Jika HGU memberikan hak membangun usaha, maka Hak Guna Bangunan memberikan hak bagi pemegangnya untuk mendirikan bangunan di atas tanah orang lain. Jangka waktu yang diberikan pun cukup lama yakni 30 tahun dan bisa diperpanjang sampai 20 tahun sehingga total masa pakai HGB adalah 50 tahun.
Sama seperti hak lainnya, HGB juga bisa dialihkan pada pihak lain akibat dua kondisi, yaitu
  1. Tanah dikuasai langsung oleh negara karena penetapan pemerintah
  2. Tanah milik karena perjanjian yang berbentuk otentik antara pemilik tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh HGB tersebut.

4. Hak Pakai

Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara melalui keputusan yang diberikan pejabat berwenang atau tanah milik orang lain melalui perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah.
Dalam PP Nomor 40 tahun 1996 tentang HGU, HGB, dan Hak Pakai, hak pakai diberikan untuk jangka waktu paling lama 25 tahun dan bisa diperpanjang untuk waktu paling lama 20 tahun atau tidak ditentukan selama lahan digunakan untuk keperluan tertentu. Namun, jika tanah berstatus hak milik, maka masa hak pakai paling lama hanya 20 tahun dan tidak bisa diperpanjang. Penggunaan bisa dilanjutkan jika ada kesepakatan antara pemberi dan penerima hak melalui akta yang dibuat PPAT.

5. Hak Sewa

Hak sewa adalah hak yang dimiliki seseorang atau badan hukum untuk menggunakan tanah milik orang lain guna keperluan bangunan dengan membayar kepada sang pemilik berupa uang sewa. Skema pembayaran dapat dilakukan dengan cara satu kali atau pada waktu tertentu dan sebelum atau sesudah tanah dipergunakan.
Jika ingin mendapatkan hak ini, ada sejumlah persyaratan yang harus dipenuhi antara lain:
  1. WNI
  2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
  3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
  4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia

6. Hak Membuka Tanah dan Memungut Hasil Hutan

Terakhir, ada hak membuka tanah dan memungut hasil hutan. Jenis hak ini hanya bisa dimiliki oleh WNI dan diatur dengan Peraturan Pemerintah. Hasil hutan yang boleh dipungut antara lain kayu dalam jumlah dan jenis yang telah ditetapkan. Jadi tidak bisa sembarangan menghabiskan kayu karena akan berdampak buruk pada lingkungan.
Jika mendapatkan Hak Pakai Atas Tanah, sudah sepatutnya menjaga kelestarian lahan agar nilainya tidak berkurang. Semoga artikel mengenai ruang lingkup penguasaan hak pakai atas tanah ini makin menambah wawasan Anda ya!
Nah, sekarang Anda sudah mengetahui apa itu penguasaan hak atas tanah. Namun jika Anda sedang mencari hunian jadi dan ingin membeli rumah untuk tempat tinggal. Anda bisa mencari daftar hunian di kawasan Medan dibawah Rp1 miliar di sini!
Tonton video berikut ini untuk mengetahui cara mengecek sertifikat tanah secara online!
Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah

Kalkulator KPR

Ketahui cicilan bulanan untuk hunian idaman Anda lewat Kalkulator KPR.

Kalkulator Keterjangkauan

Ketahui kemampuan mencicil Anda berdasarkan kondisi keuangan Anda saat ini.

Kalkulator Refinancing

Ketahui berapa yang bisa Anda hemat dengan melakukan refinancing untuk cicilan rumah Anda saat ini