Tahun 2021 menjadi tahun yang cerah bagi para pelaku industri properti nasional. Kucuran stimulus pemerintah sukses meningkatkan minat konsumen untuk kembali memburu hunian idaman. Walau permintaan sempat turun pada masa Pemberlakukan Pembatasan Kegiatan Masyarakat (PPKM), optimisme di pasar properti masih terus meningkat seiring dengan pulihnya ekonomi nasional.
Rumah.com Indonesia Property Market Index menunjukkan kenaikan harga secara tahunan pada kuartal ketiga 2021. Berada pada angka 114,8, indeks harga properti naik sebesar 3,24% secara tahunan (year-on-year/YoY). Jauh lebih baik dibandingkan kuartal yang sama tahun 2020, ketika indeks harga turun sebesar 0,5% secara tahunan.
Optimisme juga tampak pada indeks suplai. Secara tahunan, indeks pada kuartal ketiga 2021 menduduki angka 191,1 atau naik sebesar 32,07% (YoY).
Baca laporan lengkapnya atau unduh ke perangkat Anda.
Daftar Isi
- Kilas Balik 2021
- Tren Pasar Properti
- Area Prospektif di 2022
- 2022, Waktunya Jual atau Beli?
- Kesimpulan
- Unduh Laporan
Kilas Balik 2021
Stimulus Pemerintah berdampak positif pada sektor properti
Pelaku sektor properti masih bersikap wait and see di awal tahun 2021. Mereka masih menanti keseriusan Pemerintah dalam menangani COVID-19. Vaksinasi sudah mulai digulirkan, terutama untuk tenaga medis dan pekerja garda depan. Sementara itu, stimulus Pemerintah untuk sektor properti masih berupa wacana. Indeks harga pada kuartal pertama sempat turun sebesar 0,36% secara kuartalan. Suplai naik tipis sebesar 8,39%.
Situasi pasar properti membaik setelah sejumlah kebijakan Pemerintah benar-benar digulirkan. Pajak Pertambahan Nilai (PPN) properti ditanggung pemerintah antara 100% sampai 50%. Bank Indonesia (BI) juga mengizinkan uang muka nol persen lewat relaksasi rasio Loan to Value/Financing to Value (LTV/FTV).
Indeks harga properti pada kuartal kedua berada pada angka 112,8 atau naik 2,24% dari kuartal sebelumnya. Secara tahunan indeks harga di kuartal ini mengalami kenaikan sebesar 1,97%.
Pengembang tampak menahan suplai properti pada kuartal ini dan lebih fokus memasarkan suplai yang masih tersedia. Indeks suplai pada kuartal ini turun sebesar 2,13% secara kuartalan.
Masa PPKM Darurat Tak Hentikan Optimisme Pasar
Kebijakan PPKM darurat secara mendadak pada awal kuartal ketiga 2021 memberikan efek kejut terhadap berbagai sektor ekonomi di Indonesia. Kendati demikian, berbagai kebijakan Pemerintah membuat pengembang berani menggenjot pembangunan dan peluncuran hunian baru pada Q3 2021.
Indeks harga pada kuartal ketiga 2021 berada pada angka 114,8 atau naik sebesar 1,80% dibanding kuartal sebelumnya.
Sementara itu, indeks suplai menempati angka 144,7 atau meningkat sebesar 3,24% secara kuartalan.
Permintaan properti masih bergantung pada insentif Pemerintah
Pencarian properti di Rumah.com meningkat sebesar 28% sepanjang 2021. Stimulus dan insentif Pemerintah tak hanya membantu secara finansial, tetapi juga menjauhkan masyarakat dari rasa panik akan bayang-bayang krisis ekonomi.
Kebijakan Pemerintah pada sektor properti seperti DP Nol Persen dan relaksasi PPN tepat sasaran karena berdasarkan Rumah.com Consumer Sentiment Survey pada awal tahun 2021, sebanyak 67% responden mengharapkan penurunan uang muka. Sementara itu, saat ditanya seputar suku bunga, sebanyak 85% mengharapkan penurunan suku bunga.
Tren penting yang akan berpengaruh di 2022
Stimulus Pemerintah masih akan menjadi faktor penentu sektor properti
Insentif yang digelontorkan Pemerintah sejak Maret 2021 terbukti memberi pengaruh signifikan terhadap perputaran ekonomi di sektor properti. Sepanjang tiga bulan pertama, stimulus ini diklaim meningkatkan penjualan properti pada kisaran 10-20%, baik untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), menengah, maupun tinggi. Melihat efek positif yang dihasilkan, kedua insentif ini pun diperpanjang hingga Desember 2021.
Para pelaku sektor properti pun mendorong Pemerintah untuk memperpanjang kebijakan ini hingga Desember 2022. Kebijakan ini diyakini dapat menjaga kondisi pasar properti 2022 tetap stabil.
Kebijakan ini juga akan menjadi elemen kunci sektor properti di tahun 2022. Hal ini selaras dengan keinginan konsumen dalam Rumah.com Consumer Sentiment Survey semester II 2021 yang digelar pada pertengahan tahun ini. Sebanyak 70% konsumen berharap pemerintah mengurangi nilai BPHTB agar memudahkan mereka mendapatkan properti idaman.
Meski mengapresiasi kebijakan DP Nol Persen, banyak konsumen yang mengeluhkan tingginya suku bunga. Sebanyak 9 dari 10 responden berharap pemerintah bisa menurunkan suku bunga untuk kredit pemilikan rumah maupun apartemen (KPR dan KPA).
Pembangunan infrastruktur transportasi menjadi daya tarik bagi konsumen
Selain insentif Pemerintah, proyek infrastruktur transportasi juga turut menggenjot sektor properti dari sisi harga, khususnya jalan tol baru yang menghubungkan kawasan hunian dengan jalur tol lingkar luar Jakarta.
Sepanjang 2021, Tangerang Raya tampaknya menjadi kawasan yang paling diuntungkan oleh faktor ini. Pemerintah meresmikan tiga ruas jalan tol yang saling terhubung di wilayah tersebut, yaitu Cengkareng-Kunciran, Kunciran-Serpong, dan Serpong-Pamulang. Pada kuartal ketiga 2021, Kota Tangerang, Tangerang Selatan, dan Kabupaten Tangerang masing-masing mengalami kenaikan sebesar 17,04%, 9,21%, dan 13,55%.
Tren Suku Bunga KPR Diharapkan Masih Terus Turun
Bank Indonesia kembali mempertahankan suku bunga Bank Indonesia 7 Days Reverse Repo Rate (BI7DRR) di angka 3,5% pada 19 Oktober 2021. Keputusan ini diambil demi menjaga stabilitas makro ekonomi serta mendukung upaya pemulihan ekonomi nasional.
Namun, laju penurunan suku bunga BI7DRR ini diikuti pula oleh suku bunga KPR. Berdasarkan data hingga Agustus 2021, rata-rata suku bunga KPR dan KPA sejak Januari 2020 adalah 8,38% sementara rata-rata suku bunga BI7DRR berada di angka 3,92%. Adapun pergerakan suku bunga KPR dan KPA juga belum sedinamis BI7DRR.
Saat suku bunga BI7DRR sudah mengalami penurunan sebesar 20% pada Februari 2021 dibandingkan awal tahun 2020, suku bunga KPR dan KPA hanya turun sekitar 1,09% pada periode yang sama.
Sebanyak 80% responden survei Rumah.com menyebutkan tingginya suku bunga menjadi pertimbangan utama dalam rencana pembelian properti. Mereka juga menyerukan kepada Pemerintah untuk menurunkan suku bunga kredit perumahan.
Pencarian properti kelas menengah atas meningkat
Tren pencarian properti di Rumah.com di sepanjang 2021 menunjukkan antusiasme yang meningkat. Secara tahunan, pencarian properti dari Januari hingga Oktober 2021 meningkat sebesar 37% dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya.
Pencarian properti di Banten pada kuartal ketiga 2021 naik sebesar 6% pada kuartal ketiga tahun ini dibandingkan kuartal sebelumnya. Secara tahunan, pencarian properti di Banten naik sebesar 16%.
Sementara itu di DKI Jakarta, pencarian properti di Jakarta Utara masih positif, dengan kenaikan pencarian sebesar 4,54% dibandingkan tahun sebelumnya. Selain itu, pencarian properti di Jakarta Pusat juga meningkat pada kuartal ketiga 2021 dengan peningkatan pencarian sebesar 2,79% secara kuartalan.
Kenaikan pencarian properti di kawasan Jakarta Pusat dan Utara, yang merupakan salah satu kawasan dengan harga properti tertinggi, menunjukkan kembalinya minat pencari properti di pusat kota.
Bangkitnya minat konsumen terhadap properti kelas menengah atas juga ditunjukkan lewat harga properti yang dicari. Jika digabungkan, besarnya jumlah pencari hunian di kisaran harga di atas Rp1 miliar mencapai 52% dari total pencari rumah di Rumah.com.
Vaksinasi bantu tingkatkan optimisme konsumen properti
Secara umum, dampak pandemi sudah mulai berkurang. Meski demikian, dari 1078 responden yang disurvei secara online, satu dari tiga responden masih menunda rencana beli properti dan enggan survei langsung ke lokasi. Vaksinasi membuat masyarakat merasa lebih aman saat melakukan kontak erat dengan orang lain.
Sebanyak dua dari tiga responden berencana membeli properti baru dalam jangka waktu setahun ke depan. Umumnya masih menargetkan rumah tapak. Satu dari dua di antaranya ingin berinvestasi lewat properti yang mereka beli.
Fitur Ramah Lingkungan dan Ramah Kantong Jadi Pertimbangan
Kesadaran masyarakat untuk memiliki rumah yang ramah lingkungan cukup tinggi. Sebanyak sembilan dari sepuluh responden mengakui pentingnya fitur ramah lingkungan pada rumah, terutama fitur yang dapat membantu menghemat pengeluaran seperti tagihan listrik dan kendaraan pribadi. Meski demikian, hanya satu dari tiga responden bersedia membayar lebih untuk memiliki rumah dengan fitur ramah lingkungan.
Area Prospektif di 2022
Meski minat terhadap properti kelas menengah atas di pusat kota meningkat, minat konsumen properti pada tahun 2022 masih akan tertuju pada kawasan-kawasan penyangga kota-kota besar (suburban).
Selain harga, infrastruktur transportasi, kelengkapan fasilitas umum seperti pusat perbelanjaan, fasilitas kesehatan, dan fasilitas pendidikan masih akan menjadi daya tarik utama. Berdasarkan hal tersebut, Rumah.com menganalisis sejumlah wilayah yang diperkirakan akan menjadi incaran konsumen di 2022.
Tangerang Raya
Kecamatan Cipondoh dan Karang Tengah menjadi dua area yang paling prospektif di Kota Tangerang tahun ini. Pada kuartal ketiga 2021, harga properti di Cipondoh naik 29% secara tahunan, sementara Karang Tengah mencatat kenaikan harga sebesar 41% (YoY). Berdasarkan analisis Rumah.com, kedua wilayah ini memiliki fasilitas umum yang lengkap dan beragam pilihan akses transportasi umum dan pribadi.
Selain itu, kebijakan insentif BPHTB yang dikeluarkan Pemerintah Kota Tangerang menambah daya tarik kedua area ini.
Kota Bogor
Kota Bogor cukup mencuri perhatian konsumen di tahun 2021. Peningkatan jumlah pencarian properti di wilayah ini menjadi yang paling signifikan selama tiga kuartal.
Harga properti Kota Bogor yang cenderung lebih stabil tampaknya menarik minat konsumen di tengah pandemi COVID-19. Fasilitas yang cukup lengkap dengan akses transportasi yang terjangkau juga menjadi keunggulan Kota Bogor. Rumah sakit, mal, pusat perbelanjaan, serta taman hiburan dapat dijangkau dengan mudah dari pusat kota. Kawasan hijau seperti taman dan hutan kota tersebar di banyak titik. Bepergian di Kota Bogor juga kini makin nyaman dengan adanya tol Bogor Outer Ring Road (BORR) maupun bus yang akhir-akhir ini sedang diperbanyak untuk menggantikan angkot. Kereta api pun dapat diakses melalui Stasiun Bogor, Bogor Paledang, dan Batutulis.
Kabupaten Gresik
Di Jawa Timur, Kabupaten Gresik berkembang menjadi area paling prospektif di kawasan metropolitan Surabaya atau yang dikenal sebagai Gerbangkertosusila (Gresik, Bangkalan, Mojokerto, Surabaya, Sidoarjo, Lamongan). Wilayah yang menghadap Selat Madura dan Laut Jawa ini memiliki potensi untuk menjadi sunrise property didorong oleh perkembangan infrastruktur dan industri di dalamnya.
Saat ini, median harga di Gresik berada pada kisaran Rp6,4 jutaan, lebih murah ketimbang Sidoarjo maupun Bangkalan yang turut menjadi pusat industri di Gerbangkertosusila. Indeks harga properti di Gresik secara kuartalan juga sedang bertumbuh sebesar 4,53% pada kuartal kedua 2021 lalu. Angka ini lebih signifikan ketimbang wilayah lain di Gerbangkertosusila.
2022, waktunya jual atau beli?
Untuk konsumen
Bagi pencari properti, tahun 2022 secara umum masih akan menjadi ‘buyer’s market’. Pembeli akan disuguhi beragam pilihan properti terbaru dengan tawaran promo, diskon, dan hadiah. Suku bunga KPR juga masih rendah. Namun hal ini tidak akan bertahan lama karena penjual semakin berani untuk meningkatkan harga properti secara berkala. Selain itu, Pemerintah juga belum memberi kejelasan seputar stimulus yang saat ini diberlakukan. Pencari properti yang telah siap secara ekonomi didorong untuk mengambil keputusan pembelian secepatnya.
Untuk penjual properti
Vaksinasi membuat konsumen lebih berani untuk berkunjung langsung ke lokasi properti. Karena itu, ketersediaan show unit bisa membantu penjual meyakinkan pembeli untuk mengambil keputusan.
Minat konsumen sendiri masih bersifat ‘value for money’. Mereka tidak mempermasalahkan rumah yang agak jauh dari pusat kota asal ditunjang oleh fasilitas umum lengkap dan transportasi umum yang baik.
Pengembang sebaiknya mempertimbangkan desain rumah yang lebih modern; menerapkan sistem cross-ventilation dan penggunaan jendela yang lebar. Desain ini bersifat ramah lingkungan karena membantu penghematan energi listrik dan menjadi salah satu faktor yang diminati pembeli.
Kesimpulan
Rumah.com Indonesia Property Market Index mengindikasikan bahwa tren harga properti akan berangsur normal; meningkat pada setiap kuartal di 2022. Hal ini dapat terjadi dengan catatan bahwa Pemerintah mampu menjaga situasi ekonomi tetap kondusif, serta melanjutkan kebijakan terkait properti dan ekonomi seperti restrukturisasi kredit, relaksasi LTV, dan terutama penurunan suku bunga.
Konsumen tidak lagi hanya mencari hunian yang memiliki akses jalan tol ataupun transportasi publik. Fasilitas umum di sekitar properti juga menjadi pertimbangan utama konsumen dalam memilih hunian.
Untuk laporan lengkap, baca Rumah.com Indonesia Property Market Outlook 2022
Baca laporan lengkapnya atau unduh ke perangkat Anda.
Penyangkalan: Informasi yang disajikan hanya sebagai informasi umum. PropertyGuru Pte Ltd dan PT AllProperty Media atau Rumah.com tidak memberikan pernyataan ataupun jaminan terkait informasi tersebut, termasuk namun tidak terbatas pada pernyataan ataupun jaminan mengenai kesesuaian informasi untuk tujuan tertentu sejauh yang diizinkan oleh hukum yang berlaku. Meskipun kami telah berusaha melakukan yang terbaik untuk memastikan informasi yang kami sajikan di dalam artikel ini akurat, dapat diandalkan, dan lengkap pada saat ditulisnya, informasi yang disajikan di dalam artikel ini tidak dapat dijadikan acuan dalam membuat segala keputusan terkait keuangan, investasi, real esate, maupun hukum. Lebih jauh, informasi yang disajikan bukanlah sebagai pengganti saran dari para profesional yang terlatih, yang dapat mengambil keputusan sesuai dengan kondisi dan situasi Anda secara pribadi. Kami tidak bertanggung jawab terhadap hasil dari keputusan yang Anda buat dengan mengacu pada informasi yang tersaji dalam artikel ini.