Rumah.com Indonesia Property Market Report Q3 2022 - Powered by PropertyGuru DataSense

Wahyu Ardiyanto
Rumah.com Indonesia Property Market Report Q3 2022 - Powered by PropertyGuru DataSense
Data Rumah.com Indonesia Property Market Index menunjukkan tren harga properti naik baik secara kuartalan (quarter-on-quarter/QoQ) maupun tahunan (year-on-year/YoY). Mengikuti naiknya harga, indeks suplai properti juga menunjukkan kenaikan secara kuartalan dan tahunan.
Dari sisi konsumen, permintaan terhadap properti nasional menunjukkan kenaikan secara kuartalan. Kenaikan permintaan lebih banyak berasal dari luar Jabodetabek.
Di tengah tren kenaikan harga secara nasional, masih ada sejumlah wilayah strategis di Jabodetabek yang masih stabil dari sisi harga. Wilayah-wilayah ini bisa menjadi pilihan bagi para pencari hunian kelas menengah.

Daftar Isi

Sudut Pandang Rumah.com

Indonesia Property Sales Market Index

Indeks harga properti nasional bergerak naik secara kuartalan pada kuartal kedua 2022, dengan kenaikan sebesar 3,2% (QoQ). Secara tahunan, tren ini masih menunjukkan kenaikan sebesar 5,7%. Tren indeks harga properti berada pada angka 118.0, didorong oleh kenaikan harga rumah tapak sebesar 3,9% pada kuartal kedua 2022. Sementara itu, harga apartemen stagnan cenderung turun dengan penurunan tipis 0,5%.
Kenaikan indeks harga menjadi indikasi optimisme penyedia suplai. Meski demikian, sikap wait and see masih terlihat melalui tertahannya kenaikan suplai properti. Data Rumah.com Property Market Index menunjukkan bahwa indeks suplai properti nasional pada kuartal kedua 2022 hanya naik tipis sebesar 1,3% (QoQ) dan 8% (YoY).
Dari sisi konsumen, permintaan untuk properti hunian pada kuartal kedua tahun ini menunjukkan kenaikan sebesar 2,3% (QoQ) . Naiknya permintaan nampak jelas pada sektor apartemen. Namun, kenaikan permintaan terhadap apartemen sendiri belum memengaruhi tren permintaan properti hunian secara keseluruhan karena 93% permintaan merupakan permintaan terhadap rumah tapak.
Kenaikan indeks properti pada kuartal kedua 2022 menjadi indikasi meningkatnya optimisme pelaku pasar properti, khususnya dari sisi penyedia suplai. Di tengah kenaikan harga sejumlah kebutuhan pokok dan bahan bakar subsidi, para penyedia suplai masih optimistis untuk menambah suplai dan melakukan penyesuaian harga.
Keyakinan bahwa pasar properti berangsur normal didukung data pencarian properti di Rumah.com. Minat konsumen terhadap properti kelas menengah ke atas terus meningkat. Pada kuartal kedua tahun ini, pencarian terhadap properti dengan harga di atas Rp1 miliar mendominasi dengan persentase sebesar 55%. Angka ini meningkat sebanyak 100bps dari kuartal sebelumnya.

Pemerintah didorong untuk mulai memperhatikan konsumen kelas menengah

Menteri Keuangan Sri Mulyani Indrawati menyoroti kemampuan generasi muda membeli rumah. Laju kenaikan pendapatan milenial yang tidak sebanding dengan laju kenaikan harga rumah membuat milenial terancam kesulitan memiliki rumah sendiri.
Anggota Komisi XI DPR RI Puteri Anetta Komaruddin meminta Pemerintah agar segera menyusun skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR) bersubsidi yang menyasar kemampuan daya beli dan kebutuhan generasi milenial.
“Rumah.com telah sejak lama menyuarakan agar Pemerintah mulai memperhatikan konsumen kelas menengah. Mereka ini adalah konsumen yang tidak terjangkau fasilitas subsidi namun penghasilannya masih pas-pasan untuk mencicil rumah non-subsidi. Sebagai contoh, penghasilan kelas menengah di Jabodetabek berada pada rentang Rp7 juta hingga Rp15 juta. Dengan penghasilan sebesar itu, berdasarkan Kalkulator Keterjangkauan Rumah.com, idealnya mereka mencicil rumah dengan harga Rp500 jutaan. Namun, data Rumah.com Property Market Index juga menunjukkan bahwa harga properti di kawasan Jabodetabek untuk tipe 36/72 berada pada kisaran Rp600 jutaan, di atas kemampuan ideal mereka,” ujar Marine.

Suku Bunga KPR bertahan

Suku bunga BI 7DRR per Juni 2022 juga masih menempati angka 3,5%, bertahan sejak Februari 2021. Suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR) juga bertahan di 7,9%, sementara dan suku bunga kredit pemilikan apartemen (KPA) terjaga pada 7,8%.

Analisis Wilayah

Tangerang Selatan masih menjadi wilayah paling diminati baik di kawasan Tangerang Raya maupun kawasan Bodetabek.

Pencarian properti di kawasan Tangerang Selatan didominasi oleh pencarian di atas Rp1 miliar, yakni sebesar 68% dari total pencarian. Meski demikian, permintaan di kawasan ini menurun cukup drastis jika dibandingkan dengan tahun sebelumnya, yakni sebesar 7,4%.
“Secara kuantitas, peminat properti di kawasan Tangerang Selatan turun. Meski demikian, secara kualitas, antara suplai dan permintaan cukup sesuai. Dengan median harga Rp17,5 juta per meter persegi, mayoritas pencari properti di kawasan ini menyediakan dana di atas Rp1 miliar.” ujar Marine.
Untuk peminat kawasan Tangerang Selatan dengan budget terbatas, ada beberapa wilayah yang cukup strategis untuk dipertimbangkan, di antaranya adalah Ciputat Timur, Pamulang, dan Setu. Di ketiga kecamatan ini masih terdapat sejumlah kawasan dengan harga properti di kisaran Rp10 juta/m2 atau Rp600 jutaan hingga Rp700 jutaan per unit dengan dua kamar tidur.

Hidden Gem di Ciputat Timur

Ciputat Timur merupakan kecamatan di Tangerang Selatan yang berbatasan langsung dengan Jakarta Selatan. Kawasan ini sebenarnya memiliki akses yang baik menuju MRT (Moda Raya Terpadu) jalurnya melintasi bagian tengah Jakarta. Selain itu, Ciputat Timur juga memiliki sejumlah akses pintu tol JORR, baik ke arah Timur maupun Barat.
Harga properti di kawasan ini berada pada kisaran Rp15 jutaan per meter persegi, termasuk salah satu yang tertinggi di Tangerang Selatan. Meski demikian, data Rumah.com Property Market Index menunjukkan masih ada kawasan dengan harga yan lebih terjangkau, yakni Cireundeu, dengan median harga kisaran Rp10 juta per meter persegi. “Bagi yang mencari hunian dengan mengutamakan prinsip value for money, Cireundeu bisa jadi pilihan yang layak dipertimbangkan. Kekurangannya, karena di sini minim kehadiran kompleks perumahan berskala besar atau kawasan terpadu, kawasan ini menjadi terlihat kurang tertata jika dibandingkan kawasan lain di Tangerang Selatan. Namun kelebihannya, Anda mendapatkan akses transportasi umum maupun pribadi yang baik menuju Jakarta maupun Jabodetabek lewat MRT dan tol JORR,” ujar Marine.

Missmatch di Sunrise Property Pamulang

Konsumen masih beranggapan bahwa Pamulang merupakan pasar properti kelas menengah ke bawah. Pencarian properti di kawasan ini masih didominasi pencarian hunian pada rentang Rp300 juta hingga Rp750 juta. Sementara data Rumah.com Property Market Index mencatat median harga properti di Pamulang berada pada Rp10 juta/m2. Missmatch alias ketidaksesuaian antara minat konsumen dengan suplai yang tersedia ini menjelaskan turunnya Indeks Permintaan maupun Indeks Suplai untuk kawasan Pamulang.
Menurut Marine Novita, dengan harga Rp10 juta/m2, harga properti di Pamulang masih terbilang value for money. Kawasan ini memiliki akses ke kecamatan Serpong, khususnya kawasan terpadu BSD City, yang memiliki fasilitas umum yang lengkap dan tata ruang yang nyaman. Akses menuju kawasan lain di Jabodetabek pun kian mudah dengan hadirnya pintu tol.
Selain itu, segera beroperasinya Bandara Pondok Cabe untuk penerbangan komersial akan mendorong pembangunan infrastruktur di sekitarnya. Karenanya, Pamulang menjadi salah satu wilayah yang direkomendasikan untuk konsumen yang mengincar hunian di kawasan Tangerang Selatan dengan dana yang lebih terbatas.

Setu, Alternatif untuk Budget yang Lebih Terjangkau

Setu merupakan kelurahan di kawasan Tangerang Selatan yang berbatasan dengan Bogor dan Kabupaten Tangerang. Karenanya, harga properti di kawasan ini beragam. Wilayah yang berbatasan langsung dengan BSD City memiliki kisaran median harga Rp10 juta/m2. Namun, untuk wilayah yang berada di perbatasan Bogor, seperti Muncul, Anda masih bisa mendapatkan hunian dengan kisaran harga Rp5 juta/m2.
Dengan harga yang relatif terjangkau, keunggulan Muncul adalah aksesnya yang mudah menuju kawasan terpadu BSD City. Kawasan terpadu ini menyediakan beragam fasilitas umum kelas menengah hingga atas, mulai dari pusat perbelanjaan, fasilitas kesehatan, hingga fasilitas pendidikan. Kawasan ini juga memiliki akses yang cukup mudah ke pintu tol BSD City, yang terhubung dengan JORR serta stasiun kereta rel listrik jalur komuter Serpong.

Kesimpulan

Setelah menahan harga dan suplai pada kuartal pertama 2022, para penyedia suplai atau penjual lebih agresif melakukan penyesuaian harga pada kuartal kedua tahun ini. Rumah.com Indonesia Property Market Index mencatat, indeks harga pada kuartal kedua 2022 naik sebesar 3,2% (QoQ), sementara indeks suplai naik sebesar 1,2% (QoQ). Sementara itu, indeks permintaan meningkat tipis sebesar 2,3%.
Merespon komentar Menteri Keuangan mengenai milenial yang kesulitan membeli rumah, kendati laju kenaikan harga properti relatif lebih tinggi dibandingkan pertambahan rata-rata pemasukan, Rumah.com juga melihat masih ada sejumlah kawasan yang strategis di Bodetabek dengan harga yang relatif terjangkau untuk pencari properti pertama kelas menengah.

Unduh Laporan

Rumah.com Indonesia Property Market Index Q3 2022

Klik tombol unduh di bawah ini untuk mengunduh laporan Rumah.com Indonesia Property Market Index Q3 2022

Kalkulator KPR

Ketahui cicilan bulanan untuk hunian idaman Anda lewat Kalkulator KPR.

Kalkulator Keterjangkauan

Ketahui kemampuan mencicil Anda berdasarkan kondisi keuangan Anda saat ini.

Kalkulator Refinancing

Ketahui berapa yang bisa Anda hemat dengan melakukan refinancing untuk cicilan rumah Anda saat ini