Rumah.com Indonesia Property Market Outlook 2023

Wahyu Ardiyanto
Rumah.com Indonesia Property Market Outlook 2023
Pasar properti nasional menunjukkan tren yang terus membaik pada tahun 2022. Kenaikan harga properti meningkat lebih pesat dibanding tahun sebelumnya, demikian pula dengan permintaan pasar.
Sejumlah kebijakan Pemerintah, mulai dari pelonggaran protokol kesehatan jelang Hari Raya Idul Fitri 2022 serta suku bunga Bank Indonesia yang terus ditahan pada 3,5% dalam satu setengah tahun terakhir menjadi salah satu faktor penting yang menjaga optimisme pasar properti.
Rumah.com Indonesia Property Market Index menunjukkan kenaikan harga secara tahunan pada kuartal ketiga 2022. Berada pada angka 119,2, indeks harga properti naik sebesar 4,9% secara tahunan (year-on-year/YoY). Kenaikan ini menunjukkan percepatan jika dibandingkan dengan kuartal ketiga 2021. Ketika itu, indeks harga naik sebesar 3,24% dibandingkan kuartal ketiga 2020.
Indikasi positif pasar properti juga terlihat dari tren permintaan pasar. Percepatan kenaikan harga properti tidak menyurutkan permintaan pasar. Sebaliknya, permintaan properti pada kuartal ketiga 2022 menunjukkan kenaikan yang cukup pesat, sebesar 9,2% dibandingkan kuartal yang sama tahun sebelumnya.
Meski demikian, penyedia suplai tampaknya masih menahan peluncuran suplai baru. Secara tahunan, suplai kuartal ketiga 2022 hanya naik tipis sebesar 3,7%.

Daftar Isi

  1. Kilas Balik 2022
  2. Tren Penting di 2023
  3. Area Prospektif
  4. 2023, Waktunya Jual atau Beli?
  5. Kesimpulan
  6. Unduh Laporan

Kilas Balik 2022

Pasar properti bergairah hingga akhir kuartal ketiga 2022

Beragam kebijakan Pemerintah yang membuat kondisi ekonomi nasional tetap stabil membuat pasar properti nasional kembali bergairah, setelah pada 2021 terlihat stagnan. Pasar properti pada kuartal ketiga ditutup dalam sentimen positif dengan mencatatkan kenaikan indeks harga properti sebesar 4,9% (YoY). Menariknya, kenaikan indeks harga ini tetap diikuti kenaikan permintaan sebesar 16,4% (YoY). Sementara itu, indeks suplai properti hunian juga naik sebesar 3,7% secara tahunan.
Rumah.com Indonesia Property Market Index sempat mencatat tren negatif di awal tahun. Pada kuartal pertama 2022, tren indeks harga properti masih stagnan secara kuartalan dengan kenaikan di bawah 1%. Tren negatif juga berlanjut pada indeks suplai, yang turun sebesar 0,3% (QoQ), serta indeks permintaan, yang turun hingga 2% (QoQ).
Pada kuartal kedua 2022, tren indeks harga properti menunjukkan kenaikan sebesar 3,2% secara kuartalan. Tren kenaikan ini juga terlihat pada indeks suplai, yang naik sebesar 1,3% secara kuartalan. Sementara itu, permintaan naik sebesar 2% secara kuartalan.
Pada kuartal ketiga 2022, indeks harga properti menunjukkan kenaikan sebesar 1% secara kuartalan, diikuti indeks suplai sebesar 5,1% (QoQ). Sementara itu, indeks permintaan meningkat hingga 10,5% per kuartal. Beberapa faktor penting yang menjaga kondisi pasar ekonomi tetap stabil adalah sebagai berikut:

Pelonggaran Protokol Kesehatan dan Pulihnya Aktivitas Ekonomi Nasional

Pemerintah kembali melonggarkan protokol kesehatan pada awal 2022. Menjelang Hari Raya Idul Fitri, masyarakat diizinkan untuk mudik. Ini menjadi mudik yang pertama setelah dua tahun sebelumnya dilarang. Tak hanya itu, Pemerintah juga tidak lagi mensyaratkan aturan tes COVID-19, baik antigen ataupun PCR untuk bepergian.
Pelonggaran protokol kesehatan memulihkan aktivitas ekonomi nasional. Sektor retail yang tadinya sepi pengunjung mulai ramai. Aktivitas ekonomi meningkat dan berimbas pada pasar properti.
Optimisme Bank Indonesia untuk dapat menjaga pertumbuhan ekonomi 2022 pada kisaran 4,5% hingga 5,3% juga berdampak positif pada pasar properti.

Bank Indonesia Mempertahankan Suku Bunga Bank Indonesia 7 Days Reverse Repo Rate (BI 7DRR)

Pemerintah mempertahankan kebijakan suku bunga BI7DRR pada angka 3,5% hingga melewati paruh kedua 2022. Kebijakan suku bunga ini mendorong perbankan untuk ikut menurunkan suku bunga KPR dan KPA menjadi sekitar 7,7% secara rata-rata di tahun 2022 dari sebelumnya sekitar 8,3% secara rata-rata di tahun 2021.
Selain itu, Pemerintah juga mengumumkan untuk mempertahankan kebijakan Insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP). Kebijakan berupa diskon PPN hingga 50 persen untuk hunian baru ini diperpanjang hingga September 2022.

Sektor properti masih butuh stimulus pemerintah

Faktor penting yang menjaga lansekap pasar properti 2022 tetap baik adalah adanya stimulus dari pemerintah, di antaranya adalah pelonggaran uang muka kredit pemilikan properti hingga nol persen serta Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) hingga sebesar 50 persen. Kedua kebijakan tersebut akan berakhir pada akhir September 2022.
Keinginan pelaku industri properti agar stimulus tersebut dipertahankan mendapat respon positif dari Pemerintah. Bank Indonesia menyatakan akan memperpanjang kelonggaran uang muka hingga 31 Desember 2023. Meski demikian, belum ada tanda-tanda Pemerintah mempertahankan kebijakan PPN DTP.
Kebijakan atau stimulus untuk sektor properti ini sejalan dengan Rancangan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (RAPBN) 2023. Tahun ini, subsidi bunga kredit program naik sebesar 57% sedangkan subsidi untuk pajak DTP justru turun hampir 40% dibandingkan tahun lalu.
Subsidi PPN dari Pemerintah juga tepat sasaran bagi konsumen. Data Rumah.com Indonesia Consumer Sentiment Survey H2 2022 menunjukkan bahwa kebijakan pelonggaran PPN mendorong optimisme konsumen.
Sebaliknya, masih sedikit konsumen yang merasakan manfaat program rumah subsidi, yang menjadi salah satu program perumahan andalan Pemerintah.

Pembangunan infrastruktur transportasi masih menjadi faktor utama pendorong kenaikan harga properti di Jabodetabek

Pemerintah terus menggenjot proyek infrastruktur nasional meliputi berbagai aspek, seperti hunian, sistem penyediaan air minum, bendungan, jembatan, jalan, dan juga jalan tol.
Badan Pengatur Jalan Tol (BPJT) menargetkan penambahan 16 ruas jalan tol pada 2022. Ruas jalan tol tersebut berada di Jawa dan Sumatera. BPJT juga mengebut pengerjaan sejumlah ruas tol di Jabodetabek, termasuk penyelesaian ruas tol yang menjadi bagian dari JORR 2.
Ruas jalan tol tersebut adalah Serpong-Cinere Seksi 2 (3,6 Km), Cinere-Jagorawi Seksi 3 (5,5 Km), Bekasi-Kampung Melayu Seksi 1A, 2A, dan 2A-Ujung (6,6 Km), Serpong-Balaraja Seksi 1A (5,2 Km), Ciawi-Sukabumi Seksi 2 (11,9 Km), Cibitung-Cilincing Seksi 4 (7,52 Km), dan Cimanggis-Cibitung Seksi 2 (3,5 Km).
Paralel dengan pengerjaan tol di Jabodetabek, sejumlah wilayah seperti di Jabodetabek mengalami kenaikan yang pesat. Kabupaten Tangerang mengalami kenaikan sebesar 28% (YoY) pada kuartal ketiga 2022, sementara Depok dan Bogor mengalami kenaikan sebesar 10% (YoY) pada kuartal yang sama.

Kenaikan Suku Bunga Acuan dan Ancaman Resesi 2023

Setelah bertahan pada angka 3,5% selama 18 bulan, Bank Indonesia kembali menaikkan suku bunga acuan BI 7 Days Reverse Repo Rate menjadi 3,75% pada bulan Agustus 2022 dan 4,25% pada bulan September 2022. Diakui Gubernur Bank Indonesia, Perry Warjiyo, penyesuaian suku bunga acuan ini salah satunya sebagai langkah antisipasi terhadap ancaman resesi.
Resesi diprediksi akan berdampak juga terhadap pasar properti, di antaranya adalah kenaikan suku bunga. Hingga akhir Agustus, kenaikan suku bunga acuan ini belum terlihat berpengaruh pada suku bunga KPR dan KPA di pasar. Meski demikian, suku bunga KPR dan KPA berpeluang naik menjelang akhir tahun.
Dampak lainnya, bank diperkirakan akan lebih selektif dalam memberikan pinjaman pembiayaan, termasuk KPR dan KPA. Selain itu, biaya-biaya pembelian properti akan ikut meningkat jika dampak resesi global sampai ke Indonesia. Pun demikian, dampak resesi diperkirakan tidak akan lebih parah jika dibandingkan dengan dampak pandemi dua tahun silam.
Sejumlah faktor yang dapat membuat Indonesia tetap optimistis menghadapi resesi di antaranya adalah komoditas ekspor seperti batubara, sawit, nikel, dan sumber daya alam lain, justru melonjak harganya dalam beberapa waktu terakhir.
Kenaikan suku bunga KPR dan KPA dikhawatirkan dapat memengaruhi minat konsumen dalam membeli rumah. Data Rumah.com Indonesia Consumer Sentiment Survey mencatat, seiring tren suku bunga KPR yang cenderung turun dalam 18 bulan terakhir, minat untuk membeli properti juga meningkat.
Sebanyak 82% dari total 1000 responden survei yang digelar pada pertengahan tahun 2022 menyatakan berencana membeli rumah dalam setahun ke depan. Jumlah ini naik dari survei di awal tahun yang hanya mencapai 71%.
Lebih jauh responden survei menekankan bahwa besarnya cicilan bulanan yang harus dikeluarkan menjadi pertimbangan utama dalam mengambil keputusan pembelian properti. Sebanyak 4 dari 5 responden mengamini hal ini.

Pencarian properti kelas menengah atas meningkat

Sentimen positif pada pasar properti sepanjang 2022 juga ditunjukkan dengan optimisme pencari properti terhadap kisaran harga rumah yang dicari. Data Rumah.com mencatat pencarian properti sepanjang 2022 didominasi oleh pencarian properti kelas menengah atas, dengan harga mulai dari Rp1 miliar.
Jumlah pencarian properti pada harga mulai Rp1 miliar ini tercatat sebesar 56% dari total pencarian properti di Rumah.com. Jumlah ini naik sebesar satu persen dari kuartal sebelumnya dan naik dua persen dibandingkan kuartal ketiga tahun 2021.

Kebutuhan penerapan teknologi baru dalam bidang properti

Sektor teknologi mengalami perkembangan yang pesat di masa pandemi. Masyarakat Indonesia dipaksa beradaptasi dengan cepat untuk berinteraksi dan berkolaborasi menggunakan platform berbasis teknologi.
Meski agak terpaksa di awal pandemi, masyarakat justru menuntut penerapan teknologi lebih jauh memasuki tahun ketiga pandemi ini, seperti data yang dikumpulkan Consumer Sentiment Survey berikut ini:
Lebih dari separuh dari total 1000 responden mengungkapkan perlunya ada opsi pembiayaan baru, khususnya yang berbasis teknologi. Sementara itu, satu dari lima responden tertarik untuk menggunakan mata uang kripto untuk bertransaksi.
Bagi responden, kehadiran teknologi baru akan memberikan opsi-opsi baru yang akan semakin mempermudah upaya mereka memiliki hunian.

Konsumen Rela Mengeluarkan Uang Lebih untuk Fitur Ramah Lingkungan Pada Hunian

Hampir seluruh responden Consumer Sentiment Survey setuju bahwa fitur ramah lingkungan pada hunian sangat penting. Sebanyak 4 dari 5 orang bersedia membayar lebih tinggi untuk rumah yang dilengkapi fitur ramah lingkungan.
Bagi konsumen, fitur ramah lingkungan yang sekaligus dapat membantu mengurangi penguraan energi listrik menjadi daya tarik utama. Misalnya, penerapan jendela berukuran besar dan sistem ventilasi silang yang dapat mengurangi penggunaan lampu pada siang hari dan juga penyejuk ruangan.
Selain itu, konsumen juga menginginkan kompleks hunian yang juga terdapat fasilitas umum dalam jarak dekat serta akses menuju sarana transportasi umum, sehingga mereka dapat mengaksesnya hanya dengan berjalan kaki atau sepeda.

Area Prospektif

Tren harga properti menunjukkan kenaikan secara merata di kawasan Jabodetabek, demikian pula halnya dengan permintaan. Sama seperti tahun-tahun sebelumnya, tren positif di kawasan ini ditopang oleh perkembangan infrastruktur, baik transportasi umum maupun fasilitas umum.
Berdasarkan tren di atas, Rumah.com menganalisis sejumlah wilayah yang diperkirakan akan menjadi sunrise property di tahun 2023.

Jalur Lingkar Luar 2 Jakarta Masih Jadi Incaran

Pemerintah terus berupaya menyelesaikan pembangunan jalan tol Lingkar Luar Jakarta 2 (Jakarta Outer Ring Road 2) sesuai rencana. Di antara sejumlah ruas jalan tol yang menjadi bagian dari jalur yang mengelilingi Ibu Kota tersebut, salah satu ruas yang paling ‘seksi’ adalah Serpong-Cinere dan Cinere-Cimanggis.
Maklum saja, kedua ruas tersebut menghubungkan dua wilayah penyangga Jakarta yang paling menjadi incaran untuk hunian yakni Tangerang Raya dan Depok.

Kabupaten Tangerang

Tahun 2023 sepertinya masih akan menjadi tahunnya properti Kabupaten Tangerang. Selain terdampak positif oleh pembangunan tol JORR 2 Cinere-Depok. Kawasan ini juga tengah menggeliat seiring diresmikannya tol Serpong-Balaraja Seksi 1A.
Tol ini membuat kawasan BSD City bagian Barat, yang menjadi fokus pengembangan BSD City, menjadi semakin strategis karena dapat mengakses tol lebih cepat. Sebelumnya, kawasan BSD City bagian Barat ini harus mengakses tol lewat gerbang Rawa Buntu, yang jaraknya bisa 15 menit sendiri.
Tak hanya mempermudah kawasan BSD City, tol Serbaraja, kependekan dari Serpong-Balaraja, akan membuat kawasan sekitarnya menjadi semakin menarik di mata konsumen properti. Kawasan yang diuntungkan oleh peresmian tol ini di antaranya adalah Kecamatan Cisauk dan Kecamatan Pagedangan.
Meski kedua kecamatan ini bertetangga, keduanya memiliki karakter yang berbeda. Pagedangan memiliki median harga kelas menengah atas karena di kecamatan inilah mayoritas wilayah BSD City bagian Barat berada. Sementara itu, Cisauk menawarkan harga yang lebih terjangkau namun memiliki akses yang mudah ke beragam fasilitas umum yang ada di BSD City.

Kota Depok

Pasar properti Depok sempat mengalami kejenuhan karena fokus pembangunannya yang hanya berkutat di sekitar Margonda. Namun, kehadiran jalur tol Serpong-Cinere-Cimanggis menjadi penyemangat baru. Sejumlah kawasan berkembang tanpa harus bergantung lagi pada Margonda dan sekitarnya. Salah satu yang paling pesat dalam beberapa tahun terakhir ini adalah Bojongsari dan Sawangan.
Sejumlah pengembang berskala besar kini tak ragu membangun proyek di kedua kecamatan tersebut. Pamor wilayah yang dulunya dipandang sebagai kawasan hunian menengah bawah itu kini makin bersinar. Kehadiran mal bertaraf menengah atas membuat Bojongsari dan Sawangan kini diminati.
Menyusul kedua kawasan tersebut, Beji dan Cimanggis diprediksi juga akan bersinar pada tahun mendatang. Kawasan Cimanggis kini menjadi salah satu kawasan kelas menengah atas incaran konsumen yang menginginkan hunian dekat dengan kawasan Margonda. Sementara Beji memiliki potensi karena kedekatannya dengan kawasan Universitas Indonesia, salah satu penggerak ekonomi Depok.

2023, waktunya jual atau beli?

Untuk konsumen

Antisipasi terhadap resesi dan kenaikan suku bunga global diprediksi akan berpengaruh terhadap harga dan biaya pembelian properti di tahun 2023. Bank penyedia fasilitas pembiayaan juga diprediksi akan melakukan penyesuaian terhadap suku bunga KPR.
Meski demikian, resesi diperkirakan tidak akan berdampak separah pandemi beberapa tahun lalu. Sebabnya, Indonesia masih menjadi salah satu produsen komoditas seperti sawit dan batu bara, yang permintaannya tengah meningkat saat ini.
Pesatnya pembangunan infrastruktur, khususnya jalan dan transportasi umum, memunculkan lokasi-lokasi strategis baru yang akan semakin memperbanyak pilihan bagi konsumen. Lokasi-lokasi baru akan dipasarkan dengan harga yang masih terjangkau dengan prospek kenaikan dalam waktu relatif dekat, menjadi kesempatan bagi pencari properti untuk dihuni maupun investasi.

Untuk penjual properti

Di tengah ancaman resesi dan kenaikan suku bunga global, pasar properti hunian tetap menunjukkan tren yang positif memasuki kuartal terakhir tahun 2022. Kenaikan indeks harga jual yang mencapai 5% per tahun tak menyurutkan minat konsumen. Sementar aitu, indeks permintaan terhadap properti hunian justru naik hingga 9% secara tahunan pada kuartal ketiga 2022.
Optimisme ini juga dapat dilihat dari sisi pencarian hunian oleh konsumen. Pencarian terhadap properti menengah atas dengan harga di atas Rp1 miliar mencapai 56% dari total pencarian di Rumah.com. Ini artinya, mayoritas konsumen cukup percaya diri merogoh kocek lebih dalam untuk mendapatkan hunian yang menawarkan kualitas lebih.

Kesimpulan

Rumah.com Indonesia Property Market Index menunjukkan pasar properti mulai pulih pada tahun 2022. Setelah sempat stagnan akibat pandemi pada 2021, penjual atau penyedia suplai properti hunian semakin berani menaikkan harga properti. Ini terlihat dari tren harga properti yang terus meningkat, terutama dalam dua kuartal terakhir.
Namun demikian, situasi pasar properti pada tahun 2023 akan kembali menghadapi tantangan. Bayang-bayang resesi dan kenaikan suku bunga global akan membuat penjual atau penyedia suplai hunian berhati-hati dalam membuat keputusan.
Sekali lagi, outlook pasar properti hunian pada 2023 akan bergantung pada kebijakan Pemerintah dalam menjaga situasi ekonomi nasional.

Unduh Laporan

Rumah.com Indonesia Property Market Outlook 2023

Baca atau unduh laporan lengkap Rumah.com Indonesia Property Market Outlook 2023

Kalkulator KPR

Ketahui cicilan bulanan untuk hunian idaman Anda lewat Kalkulator KPR.

Kalkulator Keterjangkauan

Ketahui kemampuan mencicil Anda berdasarkan kondisi keuangan Anda saat ini.

Kalkulator Refinancing

Ketahui berapa yang bisa Anda hemat dengan melakukan refinancing untuk cicilan rumah Anda saat ini