Rumah.com Indonesia Property Market Report Q1 2023

Data Rumah.com Property Market Index menunjukkan kenaikan tipis sebesar 1% pada indeks harga secara kuartalan (quarter-on-quarter/QoQ) pada kuartal keempat 2022. Stagnansi juga terlihat pada indeks suplai, yang hanya naik sebesar 0,3% (QoQ). Meski demikian, sejumlah wilayah di Jabodetabek tetap menunjukkan tren positif pada kuartal keempat ini, seperti kawasan Kabupaten Tangerang dan Bogor.

Dari sisi permintaan, indeks permintaan pasar terhadap properti secara nasional juga menurun sebesar 40,4% (QoQ) secara kuartalan. Namun, tren pencarian properti terhadap hunian di atas Rp1 miliar terus meningkat.

Tren yang terlihat pada indeks harga, suplai, maupun permintaan secara nasional diperkirakan sebagai tren musiman, disamping tren kenaikan suku bunga maupun isu resesi.

Indeks harga properti nasional pada kuartal keempat 2022 berada pada angka 120,4. Angka ini hanya naik sebesar 1% secara kuartalan pada kuartal keempat 2022. Secara tahunan (year-on-year/YoY), trennya masih menunjukkan kenaikan yang moderat sebesar 5,8%.

Dari sisi suplai, indeks suplai secara nasional hampir stagnan, dengan kenaikan hanya sebesar 0,3% secara kuartalan. Secara tahunan, kenaikan indeks suplai terlihat cukup moderat, yakni sebesar 6,8%.

Tipisnya kenaikan indeks harga properti dan suplai properti, yang dibarengi dengan turunnya indeks permintaan pasar diperkirakan sebagai dampak musiman. Konsumen tampaknya lebih fokus pada pengeluaran konsumtif untuk Natal dan libur akhir tahun.

Sementara itu, tren penurunan suku bunga KPR yang mulai melambat seiring kenaikan tren suku bunga acuan (BI 7 Days Reverse Repo Rate) diperkirakan akan semakin terlihat dampaknya pada awal tahun 2023.

Dari sisi konsumen, permintaan terhadap hunian pada kuartal keempat 2022 masih didominasi oleh permintaan terhadap rumah tapak, yakni sebesar 92% dari total pencarian hunian. Sementara itu, indeks permintaan secara nasional turun hingga 40,4% (QoQ).

Turunnya indeks permintaan pada kuartal keempat terjadi baik pada sektor rumah tapak maupun apartemen. Indeks permintaan terhadap rumah tapak turun sebesar 41%, sedangkan permintaan terhadap apartemen turun sebesar 34%.

Tren properti tampaknya mulai kembali pada siklus tahunannya. Sebelum pandemi, kuartal kedua dan kuartal keempat selalu menjadi kuartal yang ‘sepi’ pada sektor properti karena pada periode ini konsumen lebih fokus pada pengeluaran untuk konsumsi.

Jika pada kuartal kedua konsumen lebih fokus pada belanja Hari Raya Idul Fitri dan kegiatan mudik, konsumen pada kuartal keempat akan lebih fokus pada belanja dan liburan akhir tahun. Tren ini direspon pengembang dengan menunda peluncuran unit baru dan menahan kenaikan harga.

Rupiah mengalami apresiasi di awal 2023. Pada pertengahan Januari, mata uang Indonesia menguat 3,18% baik secara point-to-point maupun secara rata-rata, dibandngkan pada Desember 2022. Penguatan mata uang Indonesia bahkan lebih baik dibandingkan mata uang negara berkembang lainnya seperti Filipina (2,08% year-to-date/YTD), Malaysia (2,04% YTD), dan India (1,83% YTD).

Penguatan Rupiah didorong oleh persepsi positif investor terhadap prospek ekonomi domestik dan stabilitas yang terjaga, di luar beberapa aspek lain.

Penyesuaian harga Bahan Bakar Minyak (BBM) subsidi pada September 2022 berdampak positif terhadap inflasi. Inflasi Indeks Harga Konsumen pada akhir 2022 tercatat sebesar 5,51% (Yoy), lebih rendah daripada prakiraan Consensus Forecast sebesar 6,5% (YoY). Inflasi inti juga tercatat rendah pada akhir 2022 yakni sebesar 3,36% (YoY), lebih rendah dari prakiraan Bank Indonesia sebesar 4,61% (YoY).

Suku bunga BI 7DRR sebesar 5,25% per November 2022 atau naik sebesar 175bps sejak empat bulan sebelumnya. Sebaliknya, suku bunga KPR masih tetap terjaga pada 7,7% pada November 2022. Angka ini turun sebesar 20bps dibandingkan empat bulan sebelumnya.

Meski demikian, penurunan tren suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) ini terlihat semakin melambat seiring naiknya suku bunga acuan dari Bank Indonesia tersebut.

Di tengah stagnansi indeks harga properti pada kuartal keempat 2022, Kabupaten Tangerang menunjukkan kenaikan harga properti terbesar, yakni sebesar 7,7% secara kuartalan dan 29% secara tahunan.

Pencarian properti di Kabupaten Tangerang didominasi oleh pencarian di bawah Rp750 juta, yang mencapai 61% dari total pencarian. Sementara itu, jumlah total permintaan properti hunian di kawasan ini turun sebesar hampir 36% secara kuartalan. Hal ini sejalan dengan tren permintaan nasional yang turun lebih dari 40% (QoQ).

Kawasan di sekitar kawasan industri menunjukkan tren positif di sepanjang kuartal keempat 2022, di antaranya adalah Tigaraksa, Sepatan, dan Pasarkemis.

Tigaraksa masih dikenal sebagai kawasan hunian subsidi atau kelas menengah ke bawah hingga saat ini. Namun, sejak dua tahun terakhir, sejumlah hunian komersial yang menawarkan fasilitas lebih lengkap dan lebih baik mulai bermunculan.
Karenanya, meski pencarian properti di Tigaraksa saat ini masih didominasi oleh pencarian di harga di bawah Rp300 juta, pencari properti harus bersiap-siap untuk sedikit menaikkan anggaran yang disiapkan. Sejumlah pengembang kini tak ragu memasang harga hingga Rp600 jutaan.

Optimisme pengembang saat ini tak lepas dari rencana pembangunan tol Serpong-Balaraja, yang akan menghubungkan kawasan Selatan Jakarta hingga ke Kabupaten Tangerang. Rencana tol ini menjadi solusi mobilitas masyarakat Kabupaten Tangerang ke Jakarta, yang saat ini masih mengandalkan tol Merak-Jakarta yang didominasi kendaraan angkutan berat atau jalan lintas provinsi yang lebarnya belum representatif terhadap jumlah kendaraan yang lewat.

Selain tol, Pemerintah juga berencana membangun stasiun Kereta Rel Listrik (KRL) jalur komuter ekstensi. Rencana ini juga menjadi solusi terhadap stasiun Tigaraksa yang sudah ada, yang letaknya terpencil dan hanya bisa diakses lewat jalan kecil.

Dari sisi investasi, Tigaraksa bisa menjadi instrumen yang menjanjikan. Data Rumah.com Property Market Index menunjukkan kenaikan harga hingga 21% per kuartal pada kuartal keempat 2022 ini. Maka, jika saat ini hunian tipe cluster dengan fasilitas internal seperti gym, taman bermain, hingga kolam renang masih bisa didapatkan dengan harga Rp400 jutaan untuk luas bangunan 72m2, konsumen mungkin harus merogoh kocek hingga Rp500 juta hingga Rp600 jutaan dalam dua hingga tiga tahun ke depan

Pasarkemis berkembang menjadi pusat kawasan hunian di bagian utara Kabupaten Tangerang. Tak hanya pengembang hunian berskala kecil, pengembang kelas kakap pun terjun di kawasan ini dengan kawasan terpadunya masing-masing.
Alam Sutera Realty, misalnya, mengembangkan Suvarna Sutera dengan luas lahan 2600 hektare. Pengembang kelas kakap lainnya, Jaya Real Property, juga mengembangkan kawasan terpadu bertajuk Puri Jaya, dengan luas 900 hektare. Ada pula SwanCity lewat Lavon City, dengan luas lahan 2600 hektare.

Kawasan Pasarkemis merupakan salah satu kawasan paling strategis di bagian utara Kabupaten Tangerang. Selain memiliki akses yang baik menuju tol Jakarta-Merak, kawasan ini juga dekat dengan Bandara Soekarno-Hatta. Pemerintah Kabupaten Tangerang telah mengungkapkan rencana pembangunan jalur tol kereta bandara hingga ke Pasarkemis untuk memudahkan akses menuju bandara paling sibuk di Indonesia tersebut.

Selain itu, Pemerintah juga mengungkapkan rencana jangka panjang mengenai pembangunan tol Semanan-Balaraja, yang akan menghubungkan kawasan Bandara Seokarno-Hatta hingga ke Rajeg dan Balaraja. Menurut rencana awal, tol ini akan melintasi kawasan Pasarkemis. Hal ini akan menambah opsi mobilitas warga di kawasan Pasarkemis.

Pasarkemis tampaknya berkembang menjadi kawasan hunian kelas menengah atas untuk mendukung kawasan industri di area Cikupa, Balaraja, dan sekitarnya, dengan target pasar kelas menengah ke atas yang merupakan pekerja eksekutif dan ekspatriat. Kawasan-kawasan terpadu yang ada di Pasarkemis sendiri masih akan terus berkembang dan semakin lengkap. Karenanya, kawasan ini punya prospek perkembangan harga yang baik.

Sepatan dan Sepatan Timur berada di antara kawasan hunian terpadu Pasarkemis dengan kawasan pantura Kosambi, Teluknaga, dan Pakuhaji. Kawasan Pantura sendiri tengah naik popularitasnya seiring pembangunan Pantai Indah Kapuk 2.

Saat ini, median harga properti hunian di kawasan Sepatan dan Sepatan Timur berada pada kisaran Rp9 juta dengan kenaikan sekitar 8% per kuartal pada kuartal keempat 2022. Kenaikan harga properti di kawasan ini diperkirakan masih akan berlanjut. Tak hanya karena semakin berkembangnya kawasan PIK 2, tetapi juga dengan adanya rencana pembangunan jalan tol.

Pemerintah Kabupaten Tangerang mengungkapkan rencana pembangunan tol Pakuhaji-Sepatan Timur-Neglasari-Bandara. Pembangunan tol ini akan mempermudah mobilitas dari kawasan pantai utara menuju Bandara, yang pada akhirnya tersambung dengan tol lingkar luar Jakarta.

Pasar properti nasional stagnan pada kuartal keempat 2022. Indeks permintaan terhadap properti menurun secara kuartalan. Meski demikian, hal ini ditengarai sebagai dampak musiman libur akhir tahun. Pada periode ini, juga pada periode Hari Raya Idul Fitri, masyarakat dan konsumen properti memfokuskan pengeluaran untuk kebutuhan belanja dan liburan akhir tahun.

Pengembang bereaksi terhadap tren musiman ini dengan menahan kenaikan harga dan suplai properti, membuat indeks harga dan suplai properti hanya bergerak tipis secara kuartalan. Meski demikian, optimisme pengembang masih terlihat lewat pergerakan tahunan. Baik indeks harga maupun suplai menunjukkan kenaikan 6-7% per tahun.

Dampak kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia terhadap suku bunga KPR masih belum begitu terlihat hingga November. Dampak yang lebih signifikan diperkirakan baru akan terlihat pada akhir kuartal pertama 2023.

Di kawasan Tangerang, rencana pembangunan empat jalan tol diprediksi berdampak terhadap kenaikan harga properti di kawasan tengah dan utara Kabupaten Tangerang. Keempat tol tersebut, yakni Serpong-Balaraja, Semanan-Balaraja, Balaraja-Rajeg-Teluknaga, serta Pakuhaji-Bandara akan mempermudah mobilitas kawasan utara Kabupaten Tangerang tersebut dan meningkatkan minat konsumen. Kawasan-kawasan yang diperkirakan akan terdampak positif dari sisi harga di antaranya adalah Tigaraksa, Pasarkemis, dan Sepatan.