Rumah.com Indonesia Property Market Report Q2 2023

Data Rumah.com Property Market Index menunjukkan sentimen positif pada kuartal pertama 2023 ketimbang kuartal sebelumnya, baik dari sisi penjual maupun konsumen. Hal ini terutama terlihat pada indeks harga dan permintaan.

Indeks harga menunjukkan kenaikan 1,7% secara kuartalan (quarter-on-quarter/QoQ) pada kuartal pertama 2023. Kenaikan ini lebih tinggi dibandingkan kenaikan pada kuartal sebelumnya. Kenaikan harga pada kuartal ini juga terlihat secara tahunan (year-on-year/YoY) sebesar 7,1%. Kenaikan secara tahunan ini juga lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan kuartal sebelumnya.

Dari sisi suplai, indeks suplai tetap stagnan pada angka yang sama dengan kuartal sebelumnya. Namun secara tahunan, indeks suplai menunjukkan kenaikan sebesar 6,6%.

Dari sisi permintaan, indeks permintaan pada kuartal pertama 2023 naik sebesar 14,5% (QoQ). Sebelumnya, pada kuartal keempat 2022, indeks permintaan turun hingga 20% (QoQ). Namun demikian, indeks permintaan pada kuartal pertama 2023 ini masih lebih rendah jika dibandingkan dengan kuartal yang sama tahun 2022. Perbedaan mencapai -19,7%.

Geliat konsumen yang tercermin pada indeks permintaan menunjukkan kembalinya minat masyarakat untuk mencari properti, setelah pada kuartal sebelumnya teralihkan untuk kebutuhan akhir tahun. Meski demikian, tren secara tahunan masih lebih rendah karena pada kuartal pertama 2023 fokus masyarakat terbagi untuk menyambut Idul Fitri. Dampak Hari Raya akan lebih terasa pada kuartal depan.

Indeks harga properti nasional pada kuartal pertama 2023 berada pada angka 122,4 atau naik sebesar 1,7% (QoQ). Indeks harga ini juga tercatat naik secara tahunan sebesar 7,1%. Kenaikan ini lebih tinggi dibandingkan kuartal keempat 2022, yakni 1% (QoQ) dan 5,8% (YoY).

Stagnansi masih terlihat dari sisi ketersediaan barang. Indeks suplai berada pada angka 226,8, turun tipis dibandingkan kuartal sebelumnya. Secara tahunan, indeks suplai naik 6,6%.

Indeks permintaan menunjukkan kenaikan sebesar 14,5% secara kuartalan setelah pada kuartal sebelumnya turun hingga 20%. Meski demikian, indeks ini masih lebih rendah jika dibandingkan kuartal yang sama tahun sebelumnya (-14,6%).

Kenaikan indeks permintaan secara kuartalan terjadi baik pada tipe rumah tapak maupun apartemen. Sementara itu, dari sisi tipe hunian, permintaan terhadap rumah tapak masih mendominasi hingga 91% dari total permintaan hunian pada kuartal pertama 2023.

Data pencarian properti di Rumah.com menunjukkan bahwa pencarian properti didominasi oleh pencarian dengan harga di atas Rp1 miliar. Hal ini juga bisa menjadi indikasi positif terhadap daya beli masyarakat.

Rupiah mengalami apresiasi di awal April 2023 sebesar 1,38% (point-to-point) dibandingkan akhir Maret 2023. Apresiasi juga terjadi secara year-to-date. Nilai tukar rupiah pada 17 April 2023 menguat 5,26% dibandingkan akhir Desember 2022.

Bank Indonesia (BI) memprediksi tren positif akan berlanjut seiring surplus transaksi berjalan, masuknya modal asing, serta pertumbuhan ekonomi domestik yang tinggi.

BI juga optimistis dengan prakiraan pertumbuhan ekonomi Indonesia, yang mencapai 4,5-5,3% di 2023. Optimisme terhadap pertumbuhan ekonomi nasional didukung oleh meningkatnya permintaan domestik dan kinerja ekspor. Selain itu, naiknya mobilitas, keyakinan konsumen, serta meningkatnya daya beli seiring penurunan inflasi diyakini dapat semakin memperkuat konsumsi swasta.

Bank Indonesia kembali mempertahankan suku bunga acuan BI 7 Days Repo Rate (BI7DRR) pada angka 5,75%. Angka ini bertahan sejak memasuki tahun 2023. Dampak kebijakan ini diprediksi akan membuat suku bunga KPR juga bertahan di kisaran 7,7-7,8%.

Saturasi pasar semakin terasa di wilayah DKI Jakarta pada kuartal pertama 2023. Terutama jika membandingkan indikator-indikator seperti harga, suplai, dan permintaan dengan wilayah-wilayah lain di Jabodetabek pada semua jenis properti hunian.

Di saat harga hunian di Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi mengalami kenaikan rata-rata 2,6% (QoQ) dan 11,8% (YoY) pada kuartal kedua tahun ini, rata-rata kenaikan harga di lima wilayah Jakarta, yakni Pusat, Utara, Timur, Selatan, dan Barat hanya tercatat sekitar 0,2% (QoQ) dan 3,2% (YoY).

Kenaikan harga yang relatif rendah ini ini dibarengi pertumbuhan suplai yang cukup pesat. Indeks suplai tercatat meningkat sebesar 2% secara kuartalan dan 9,1% secara tahunan. Pertumbuhan suplai ini lebih besar dibandingkan pertumbuhan suplai secara nasional.

Permintaan mengalami kenaikan naik secara kuartalan, namun secara tahunan trennya masih turun sebesar 11,1%.

Menariknya, di saat permintaan terhadap hunian di Jabodetabek menurun secara tahunan, permintaan terhadap apartemen di DKI Jakarta justru meningkat. Permintaan terhadap apartemen naik sebesar 15% (QoQ) dan 3% (YoY) pada kuartal pertama 2023 ini. Kenaikan permintaan terhadap apartemen di Ibu Kota justru lebih tinggi dibandingkan permintaan terhadap rumah tapak, yakni 13% (QoQ) dan -14% (YoY).

Sementara itu, fokus permintaan terhadap apartemen di DKI Jakarta pada kuartal pertama tahun ini tertuju pada Jakarta Selatan dan Jakarta Utara.

Minat terhadap Jakarta Selatan (Jaksel) dan bagian selatan Jakarta pada umumnya merupakan hal yang wajar. Tidak seperti kawasan-kawasan lain di Ibu Kota yang dekat atau dilintasi jalur aktivitas industri, Jaksel diapit langsung oleh kawasan bisnis dan komersial serta kawasan hunian. Hal ini membuat kawasan Jaksel lebih ‘ramah manusia’ dan ideal untuk tempat tinggal.

Data Rumah.com Property Market Index menunjukkan median harga apartemen di Jakarta Selatan berada pada angka Rp32 juta per meter persegi, dengan median harga tertinggi berada di kawasan Senopati dan terendah di kawasan Kalibata.

Sebaran suplai apartemen dan permintaan terhadap apartemen masih relatif sejalan. Kawasan Setiabudi masih menjadi lokasi apartemen yang paling diminati, sekaligus memiliki suplai apartemen terbanyak di Jakarta Selatan. Namun, permintaan untuk kawasan Kalibata tampaknya masih belum berimbang dengan suplai yang tersedia.

Perkembangan Jakarta Utara (Jakut) saat ini tak lepas dari gencarnya pengembangan kawasan hunian oleh salah satu pengembang ternama. Salah satu pengembangan kawasan hunian tersebut mengusung konsep kota mandiri dengan konsep waterfront yang eksklusif. Tak tanggung-tanggung, pengembangan kawasan yang bertajuk Pantai Indah Kapuk (PIK) ini menyasar konsumen kelas atas sehingga infrastrukturnya pun memiliki kualitas dan estetika yang tinggi. Ini adalah salah satu faktor yang membuat kawasan Jakut naik daun dan diminati konsumen.

Data Rumah.com Property Market Index mencatat median harga apartemen di Jakarta Utara sebesar Rp15,8 juta. Median harga tertinggi berasal dari kawasan Penjaringan, sementara yang terendah terdapat di Tanjung Priok.

Besarnya dampak PIK terhadap minat apartemen di Jakarta Utara secara keseluruhan terlihat dari sebaran suplai dan permintaan terhadap apartemen di kawasan Jakut. Bak gayung bersambut, baik permintaan dan suplai apartemen di kawasan pantai Jakarta ini terpusat pada kawasan Penjaringan. Di kecamatan inilah letak sebagian besar wilayah PIK berada.

Pasar properti nasional mulai kembali aktif setelah periode liburan akhir tahun. Optimisme dari sisi penjual terlihat dari kenaikan harga properti yang lebih tinggi secara kuartalan pada kuartal pertama 2023 dibandingkan kenaikan pada kuartal sebelumnya.

Sementara itu, kendati masih berhati-hati, minat konsumen terhadap properti sudah mulai kembali. Indeks permintaan pada kuartal pertama 2023 menunjukkan kenaikan yang cukup tinggi, meskipun secara tahunan masih lebih rendah.

Optimisme dari sisi penjual maupun pembeli juga tak lepas dari stabilitas makroekonomi, di antaranya adalah nilai tukar rupiah yang menguat, optimisme BI terkait pertumbuhan ekonomi, serta kebijakan BI dalam mempertahankan suku bunga acuan pada angka 5,75% sejak Januari 2023 lalu.

Di DKI Jakarta, pergeseran minat konsumen dari rumah tapak menuju apartemen terlihat. Fokus minat konsumen tertuju pada kawasan mapan Jakarta Selatan dan kawasan yang sedang berkembang, Jakarta Utara.