Situasi COVID-19 membuat dampak low season di sektor properti semakin terasa. Data Rumah.com Indonesia Property Market Index pada kuartal keempat 2020 menunjukkan terjadinya penurunan harga properti, kenaikan suplai, dan turunnya permintaan secara nasional.
Meski demikian, tren properti di sejumlah wilayah favorit masih tetap terjaga. Jawa Barat dan Banten tetap menunjukkan kenaikan harga properti, terutama di Depok, Bekasi, Cikarang serta Tangerang. Hal lain yang dapat menjaga optimisme pasar properti di 2021 adalah masih tingginya pencarian properti secara tahunan.
Daftar Isi
- Sudut Pandang Rumah.com: temuan RIPMI Q1 2021
- Tinjauan indeks harga
- Tinjauan indeks suplai
- Analisis wilayah
- Area prospektif
- Makroekonomi
- Kesimpulan
- Unduh laporan
Sudut Pandang Rumah.com: temuan utama RIPMI Q1 2021
Tinjauan indeks harga: dampak low-season lebih terasa di kuartal keempat
Rumah.com Indonesia Property Market Index – Harga (RIPMI-H) pada kuartal keempat (Q4) 2020 ini berada pada angka 110,7, turun 0,5% dibanding Q3 2020 (quarter-on-quarter/QoQ). Secara tahunan, indeks ini mengalami penurunan yang lebih besar jika dibandingkan indeks pada Q4 2019 (year-on-year/YoY), yakni sebesar 1,3%. Turunnya RIPMI-H lebih terlihat pada sektor apartemen.
RIPMI-H untuk rumah tapak berada pada angka 115,6 pada kuartal keempat tahun ini, turun sebesar 0,4% dibanding kuartal sebelumnya namun secara tahunan masih tercatat naik sebesar 0,3%. Sementara itu, RIPMI-H untuk apartemen berada pada angka 112,5 pada kuartal keempat tahun ini, turun 0,3% dibandingkan kuartal ketiga 2020 dan 2,5% dibandingkan kuartal keempat 2019.
Berdasarkan data Rumah.com Indonesia Property Market Index, turunnya indeks harga pada kuartal ini disebabkan oleh penurunan di sejumlah wilayah. Pada kuartal keempat ini, RIPMI-H untuk wilayah DKI Jakarta turun sebesar 1,19% dibandingkan kuartal sebelumnya. DI Yogyakarta mengalami penurunan terbesar yakni sebesar 1,96% (QoQ). Jawa Timur juga mengalami koreksi negatif sebesar 1,47%.
Menurut Country Manager Rumah.com, Marine Novita, indeks properti kuartal keempat ini memang tidak terlihat menggembirakan. Namun, pelaku properti masih bisa merasa optimistis jika melihat dinamika Rumah.com Property Market Index dari sisi siklus properti.
Sejumlah wilayah yang dimaksud Marine adalah Banten, Jawa Barat, dan Bali. Pada kuartal keempat ini, RIPMI-H untuk Banten naik sebesar 1,1% dibandingkan kuartal sebelumnya. Jawa Barat mengalami kenaikan terbesar yakni 1,8% (QoQ). Bali juga naik sebesar 1,6% secara kuartalan.
Tinjauan indeks suplai: lonjakan suplai di akhir tahun
Rumah.com Indonesia Property Market Index – Suplai (RIPMI-S) menunjukkan lonjakan suplai yang di tahun 2020. Dalam dua kuartal terakhir, yakni Q3 dan Q4 2020, suplai properti mengalami peningkatan dengan rata-rata 37% per kuartal. Peningkatan ini jauh lebih tinggi dibandingkan rata-rata kuartalan dalam lima tahun terakhir, yang sebesar 11,2% per kuartal.
Persentase suplai properti provinsi terhadap suplai nasional
Data Rumah.com menunjukkan bahwa suplai properti residensial terbesar masih datang dari DKI Jakarta, yakni sebesar 32% dari total suplai nasional. Sementara itu, Jawa Barat menyumbang suplai sebesar 30%, diikuti Banten (17%), dan Jawa Timur (12%).
RIPMI-S untuk Jawa Barat pada kuartal keempat tahun ini mengalami kenaikan sebesar 19,5% (QoQ), sekaligus yang terbesar di antara provinsi lainnya. Banten mengalami kenaikan sebesar 13%, sedangkan DKI Jakarta juga mengalami kenaikan yang hampir sama besarnya yakni sebesar 12,9% (QoQ). Peningkatan suplai juga terjadi di Jawa Timur yakni sebesar 9% (QoQ).
Analisis wilayah
RIPMI-H secara nasional turun secara kuartalan pada periode low-season yakni kuartal keempat. Namun, beberapa provinsi kunci seperti Banten dan Jawa Barat tetap menunjukkan kenaikan, masing-masing 1,1% dan 1,8% secara kuartalan.
Wilayah dengan kenaikan indeks tertinggi: 3 wilayah tak terdampak low-season
Ada tiga wilayah di Jabodetabek yang cukup resisten terhadap dampak low-season. Pertumbuhan yang cukup signifikan ini terutama disebabkan oleh naiknya harga untuk tipe rumah tapak.
Depok mengalami kenaikan sebesar 7,5% (QoQ). Kenaikan terjadi baik di segmen apartemen maupun rumah tapak. Kenaikan indeks harga yang cukup tinggi juga terjadi di Kabupaten Bekasi, yakni sebesar 6,5% (QoQ). Wilayah lain yang mengalami kenaikan adalah Kota Tangerang dengan kenaikan sebesar 2,3% pada kuartal keempat 2020 dibandingkan kuartal sebelumnya.
Wilayah dengan penurunan harga terbesar: penurunan harga merata di wilayah DKI Jakarta
Wilayah-wilayah di DKI Jakarta mengalami penurunan secara merata di kisaran 1,2% per kuartal.Wilayah dengan penurunan harga terbesar adalah Jakarta Pusat, yang turun sebesar 2,2% (QoQ). Sementara itu, Jakarta Utara turun sebesar 1,6% (QoQ). Turunnya harga di kedua wilayah Jakarta ini terjadi baik di segmen rumah tapak maupun apartemen.
Harga di Kabupaten Tangerang turun sebesar 2,1% secara kuartalan pada kuartal keempat 2020 lalu. Ini adalah pertama kalinya harga properti di kawasan sunrise property tersebut mengalami penurunan secara kuartalan dalam satu tahun terakhir. Turunnya harga properti di Kabupaten Tangerang, menurut Marine, masih dalam batas wajar.
“Kabupaten Tangerang selalu mengalami peningkatan harga setiap kuartalnya. Pada kuartal ini, pengembang dan penyedia suplai mungkin melakukan sedikit penyesuaian harga untuk tetap menjaga minat pencari properti. Secara tahunan, bahkan di kuartal low-season ini, Kabupaten Tangerang masih mencatatkan kenaikan sebesar dua persen,” Marine menjelaskan.
Jakarta Pusat dan Jakarta Utara merupakan kawasan properti kelas atas, dengan harga hunian rata-rata di atas Rp4 miliar. Penurunan harga di kedua wilayah ini masih terbilang wajar karena permintaan untuk harga di kisaran ini memang sedang rendah.
“Turunnya harga properti di kawasan Jakarta Utara dan Jakarta Pusat disebabkan harga properti yang sudah tinggi. Sementara konsumen properti yang sedang aktif saat ini adalah konsumen untuk kisaran harga menengah dan menengah atas. Berdasarkan data Rumah.com, permintaan properti untuk hunian saat ini ada di kisaran harga Rp300 Juta-Rp1,5 miliar,” ujar Marine.
Tren suplai properti: suplai properti melonjak di akhir tahun
RIPMI-S Bekasi pada kuartal keempat tahun ini berada pada angka 183,8 atau naik 25,2% dari kuartal sebelumnya. Tren suplai ini meningkat baik pada tipe apartemen maupun rumah tapak. Adapun dari segmen rumah tapak Bekasi mengalami kenaikan sebanyak 25,7% (QoQ) dengan angka indeks 173,3, sedang dari apartemen naik sebanyak 10,2% (QoQ) dengan angka indeks 85,8.
RIPMI-S Kota Tangerang Selatan berada pada angka 113,7 dengan kenaikan 16,3% (QoQ), sementara Kabupaten Tangerang dengan indeks sebesar 227,3 mengalami kenaikan sebesar 12,1% (QoQ). Kota Tangerang sendiri juga mengalami kenaikan sebanyak 16,7% dengan angka indeks 157,6.
Menurut Country Manager Rumah.com, Marine Novita, kenaikan suplai properti di wilayah satelit DKI Jakarta ini menjadi indikasi bahwa pengembang memfokuskan pembangunan hunian untuk kelas menengah dan menengah atas di kawasan-kawasan alternatif dengan harga yang lebih terjangkau.
“Harga properti di Kabupaten Tangerang saat ini berada pada kisaran Rp7,4 juta/m2, sementara Bekasi masih Rp8,7 juta/m2. Harga ini tentu jauh lebih rendah jika dibandingkan harga properti di DKI Jakarta yang minimal berada di kisaran Rp22 juta/m2. Sama seperti Kota Tangerang, kawasan ini juga mengalami pembangunan infrastruktur transportasi yang pesat sehingga aksesnya menjadi lebih mudah,” katanya.
Tren pencarian properti: minat pencarian turun di masa liburan
Pencarian properti di Rumah.com pada kuartal keempat 2020 turun sebesar 14% dibandingkan kuartal sebelumnya. Namun, secara tahunan, pencarian properti di Rumah.com masih meningkat hingga dua kali lipat.
Turunnya tren pencarian properti pada wilayah-wilayah di Jabodetabek ini memang erat kaitannya dengan siklus properti tahunan, di mana Q4 merupakan masa di mana permintaan properti memang rendah akibat banyaknya pengeluaran orang di akhir tahun terkait kebutuhan belanja konsumtif dan liburan. Tambah lagi pandemi COVID-19 juga belum menunjukkan tanda-tanda akan berakhir sehingga orang juga menahan diri untuk pengeluaran besar.
Dampak COVID-19 juga terlihat dalam Rumah.com Consumer Sentiment Study Semester Pertama 2021 (CSS H1 2021). Setiap satu dari dua responden mengaku menunda rencana pembelian properti pada masa pandemi ini. Mereka juga menghindari zona merah, atau zona di mana terdapat banyak kasus COVID-19.
Salah satu penyebab responden menunda pembelian propertinya adalah karena mereka merasa kesulitan untuk datang langsung ke lokasi properti.
Dari 1078 responden survei CSS H1 2021, sebanyak 66% menyediakan budget kurang dari Rp500 juta untuk membeli properti. Data ini sejalan dengan tren suplai properti, di mana peningkatan suplai lebih banyak terjadi di wilayah-wilayah pinggiran kota besar, yang masih menyediakan lahan dengan harga yang lebih terjangkau.
Sebanyak 57% responden mengatakan kedekatan lokasi perumahan dengan sarana transportasi umum seperti stasiun, terminal, atau halte bus menjadi faktor eksternal utama dalam membeli properti. Sementara itu, sebanyak 77% responden mengaku tak mempermasalahkan properti dengan fasilitas minimum, asal harganya lebih murah.
Area prospektif: harga properti di Kecamatan Tangerang dan Cikarang Raya terus naik
Pada kuartal keempat 2020 ini Kecamatan Tangerang dan Cikarang menjadi dua area yang paling prospektif. Kecamatan Tangerang dan juga Cikarang Raya jadi kawasan yang menawarkan peluang terbaik bagi konsumen di masa sekarang.
Berdasarkan analisis Rumah.com, kedua area ini didukung fasilitas umum yang lengkap, punya banyak pilihan akses transportasi umum dan pribadi, serta perkembangan infrastruktur yang pesat. Kecamatan Tangerang misalnya. Kecamatan yang merupakan pusat Kota Tangerang ini punya fasilitas umum dan infrastruktur yang lengkap.
Didukung keberadaan dua stasiun Kereta Rel Listrik commuter line (Stasiun Tangerang dan Stasiun Tanah Tinggi) yang memberikan akses langsung ke wilayah Jakarta Barat. Kecamatan Tangerang juga punya akses yang baik ke bandara dan tol lingkar luar Jakarta. Untuk urusan belanja dan pendukung gaya hidup, area ini juga dimanjakan keberadaan lima mal sekaligus seperti TangCity Mall dan Lippo Karawaci.
Sementara Cikarang yang dikenal sebagai kawasan industri, merupakan sebuah kawasan hunian kota mandiri yang punya fasilitas lengkap dan modern serta didukung kemudahan akses dari dan menuju kawasannya. Selain bisa diakses via Tol Jakarta – Cikampek, konektivitas Cikarang juga didukung sejumlah infrastruktur baru seperti elevated toll, Kereta Api Double Double Track, hingga pembangunan Light Rapid Transit (LRT) yang terhubung ke Jakarta.
Sarana pendidikan di Cikarang pun lengkap dan berkualitas seperti Sekolah Presiden dan Sekolah Pelita Harapan, dan juga terdapat rumah sakit berkelas internasional. Selain itu ada banyak mall modern dan megah yang tak kalah dengan mall di Jakarta seperti Mall Lippo Cikarang dan Mayfair Plaza Indonesia. Jadi tak heran jika Cikarang dikategorikan sebagai salah satu kawasan sunrise property.
Makroekonomi: bank terus turunkan suku bunga
Bank Indonesia kembali menurunkan suku bunga BI 7-Day Reverse Repo Rate (BI7DRR) dari sebesar 25 basis poin (bps) menjadi 3,75% pada November lalu. Angka ini kemudian dipertahankan pada Desember 2020. Secara tahunan, BI7DRR sudah turun sebesar 125 bps. Turunnya BI7DRR ini juga mendorong turunnya suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan Kredit Pemilikan Apartemen (KPA). Secara kuartalan, masing-masing suku bunga kredit mengalami penurunan sebesar tiga dan dua bps, menjadi sama, 8,32%.
Di samping kebijakan tersebut, Bank Indonesia juga menempuh sejumlah langkah-langkah ataupun kebijakan yang erat kaitannya dengan pasar properti nasional seperti memperkuat kebijakan makroprudensial akomodatif untuk mendorong peningkatan kredit/pembiayaan kepada sektor-sektor prioritas dalam rangka pemulihan ekonomi nasional, dan mendorong penurunan suku bunga kredit melalui pengawasan dan komunikasi publik atas transparansi suku bunga perbankan dengan koordinasi bersama OJK.
“Penurunan suku bunga KPR dan KPA memang belum sebesar penurunan BI7DRR. Meski demikian, kita sudah melihat upaya bank yang menurunkan suku bunga KPR sebesar 15 bps pada Juli hingga Oktober, di mana pada saat itu BI7DRR stagnan di 4%. Kita berharap bank terus melakukan penyesuaian ini agar semakin memudahkan masyarakat untuk memiliki rumah, terutama pada situasi pandemi seperti ini,” ujar Marine.
Vaksin COVID-19
Pemerintah akhirnya memulai program vaksinasi massal pada 13 Januari 2021, di mana Presiden Joko Widodo menjadi orang pertama yang menerima vaksin virus corona CoronoVac. Program vaksinasi massal ini diambil setelah Badan Pengawas Obat dan Makanan (BPOM) memberikan persetujuan penggunaan darurat alias emergency use authorization (EUA) kepada CoronoVac, vaksin virus corona baru produksi Sinovac guna menangani pandemi COVID-19.
Vaksinasi massal ini berlangsung secara bertahap di 34 provinsi dengan target total populasi 181,5 juta orang. Estimasi waktu yang dibutuhkan sekitar 15 bulan, mulai Januari 2021 hingga Maret 2022. Adapun vaksin Covid-19 ini diberikan pemerintah secara gratis untuk seluruh masyarakat Indonesia. Berbeda dengan kebanyakan negara lain, Pemerintah mengutamakan masyarakat usia produktif untuk divaksin. Keputusan ini diambil agar Pemerintah bisa benar-benar memastikan keamanan vaksin untuk usia lansia.
Kesimpulan
Situasi COVID-19 membuat dampak low season di sektor properti semakin terasa. Data Rumah.com Indonesia Property Market Index pada kuartal keempat 2020 menunjukkan terjadinya penurunan harga properti, kenaikan suplai, dan turunnya permintaan secara nasional.
Meski demikian, tren properti di sejumlah wilayah favorit masih tetap terjaga. Jawa Barat dan Banten tetap menunjukkan kenaikan harga properti, terutama di Depok, Bekasi, Cikarang serta Tangerang. Hal lain yang dapat menjaga optimisme pasar properti di 2021 adalah masih tingginya pencarian properti secara tahunan.
Sementara itu, pembangunan infrastruktur transportasi umum dan jalan, baik jalan raya maupun jalan tol, masih menjadi daya tarik utama sebuah wilayah dari sudut pandang pencari properti. Pembangunan infrastruktur ini juga mendorong kenaikan harga properti di wilayah seperti Cikarang dan Depok.
Berdasarkan analisis tersebut, tanpa menafikan fakta bahwa kondisi ekonomi sedang terganggu akibat pandemi, Rumah.com memprakirakan bahwa pada kuartal pertama 2021 ini, tren harga properti masih akan mengikuti siklus tren properti di mana pengembang akan kembali menaikkan harga properti. Kenaikan setidaknya akan terjadi secara kuartalan.
Turunnya harga properti dan naiknya suplai properti menunjukkan bahwa pasar properti masih berada dalam situasi buyer’s market. Bagi konsumen yang sudah siap secara finansial, inilah saat terbaik untuk membeli properti. Konsumen akan dimanjakan oleh melimpahnya pilihan properti dengan harga yang bersaing.
Bagi pengembang properti, wilayah-wilayah penyangga kota besar dengan pembangunan infrastruktur transportasi umum dan jalan tol masih akan menjadi incaran konsumen.
Selengkapnya, baca laporan Rumah.com Indonesia Property Market Index Q1 2021:
Baca juga laporan Rumah.com Indonesia Property Market edisi sebelumnya:
Penyangkalan: Informasi yang disajikan hanya sebagai informasi umum. PropertyGuru Pte Ltd dan PT AllProperty Media atau Rumah.com tidak memberikan pernyataan ataupun jaminan terkait informasi tersebut, termasuk namun tidak terbatas pada pernyataan ataupun jaminan mengenai kesesuaian informasi untuk tujuan tertentu sejauh yang diizinkan oleh hukum yang berlaku. Meskipun kami telah berusaha melakukan yang terbaik untuk memastikan informasi yang kami sajikan di dalam artikel ini akurat, dapat diandalkan, dan lengkap pada saat ditulisnya, informasi yang disajikan di dalam artikel ini tidak dapat dijadikan acuan dalam membuat segala keputusan terkait keuangan, investasi, real esate, maupun hukum. Lebih jauh, informasi yang disajikan bukanlah sebagai pengganti saran dari para profesional yang terlatih, yang dapat mengambil keputusan sesuai dengan kondisi dan situasi Anda secara pribadi. Kami tidak bertanggung jawab terhadap hasil dari keputusan yang Anda buat dengan mengacu pada informasi yang tersaji dalam artikel ini.