Rumah.com Indonesia Property Market Index Q2 2021

pgid_2021-q2_pmi_full-report_header_large
 

 

Data Rumah.com Indonesia Property Market Index pada kuartal pertama 2021 menunjukkan terjadinya penurunan harga properti. Namun, pasar properti nasional diperkirakan masih akan tetap stabil mengingat penurunan harga properti lebih dipengaruhi oleh turunnya harga apartemen. Sebaliknya, harga properti untuk segmen rumah tapak masih meningkat.

Hal lain yang dapat menjaga optimisme pasar properti di 2021 adalah masih tingginya pencarian properti pada kuartal pertama 2021 dibandingkan kuartal sebelumnya.

Daftar Isi

  1. Sudut Pandang Rumah.com: Temuan Utama RIPMI Q2 2021
  2. Tinjauan Indeks Harga dan Analisis
  3. Tinjauan Indeks Suplai dan Analisis
  4. Analisis Wilayah
  5. Area Prospektif
  6. Makroekonomi
  7. Kesimpulan
  8. Unduh Laporan

Sudut Pandang Rumah.com: Temuan Utama RIPMI Q2 2021

 

Tinjauan Indeks Harga: Harga Properti Turun, Dipengaruhi oleh Turunnya Harga Apartemen

Rumah.com Indonesia Property Market Index - Harga (RIPMI-H) pada kuartal pertama (Q1) 2021 ini berada pada angka 110,3, turun 0,4% dibanding Q4 2020 (quarter-on-quarter/QoQ). Secara tahunan, indeks ini mengalami penurunan sebesar 2%. Turunnya RIPMI-H lebih terlihat pada segmen apartemen.

 

RIPMI-H untuk rumah tapak berada pada angka 116,3 pada kuartal pertama tahun ini, masih mencatatkan kenaikan sebesar 0,6% dibanding kuartal sebelumnya dan 0,5% secara tahunan. Sementara itu, RIPMI-H untuk apartemen berada pada angka 109,9 pada kuartal pertama tahun ini, turun 2,3% dibandingkan kuartal sebelumnya (QoQ) dan turun 5,3% dibandingkan kuartal pertama tahun 2020 (YoY).

Data Rumah.com Indonesia Property Market Index mencatat turunnya indeks harga gabungan (rumah dan apartemen) terjadi di sejumlah provinsi. DKI Jakarta mengalami penurunan sebesar 0,4% (QoQ), DI Yogyakarta turun sebesar 4,21% (QoQ), dan Jawa Timur turun sebesar 1,64% (QoQ).

 

RIPMI-H untuk wilayah DKI Jakarta pada kuartal pertama 2021 turun sebesar 0,44% dibandingkan kuartal sebelumnya. Meski demikian, penurunan hanya terjadi di segmen apartemen, yakni sebesar 2,6% (QoQ). Segmen rumah tapak masih menunjukkan kenaikan tipis sebesar 0,2% (QoQ).

Sementara itu, provinsi Jawa Barat, Banten, dan Jawa Tengah masih tetap solid dengan mencatatkan kenaikan masing-masing sebesar 0,5%, 1,62%, dan 1,37% secara kuartalan. Kenaikan ini ditopang oleh kenaikan indeks harga rumah tapak.

Indeks harga rumah tapak di Jawa Barat menunjukkan kenaikan sebesar 1,2% (QoQ) namun tidak demikian halnya dengan apartemen, yang turun sebesar 0,9% (QoQ). Tren yang sama juga terlihat di Banten. Indeks harga rumah tapak naik sebesar 1,9% (QoQ) sementara harga apartemen turun 1,6% (QoQ). Di Jawa Tengah, harga rumah tapak naik sebesar 0,97% (QoQ) namun harga apartemen turun 0,33% (QoQ).

Tren yang berbeda terlihat di Jawa Timur. Indeks harga properti gabungan menunjukkan penurunan sebesar 1,64% secara kuartalan, namun penurunan justru disebabkan turunnya harga rumah tapak (-2,13%/QoQ). Indeks harga apartemen meningkat sebesar 1,79% (QoQ).

Menurut Country Manager Rumah.com, Marine Novita, turunnya indeks harga properti kuartalan selama dua kuartal berturut-turut bukan hal yang menggembirakan. Hal ini baru pertama kalinya terjadi sejak 2015. Meski demikian, ia juga menegaskan bahwa pasar properti masih memiliki harapan, terutama pada segmen rumah tapak.

“Pasar properti saat ini masih didominasi rumah tapak. Data suplai Rumah.com menunjukkan bahwa suplai properti masih didominasi oleh rumah tapak yakni sebesar 80 persen hingga 85% dari total suplai. Sementara itu, indeks harga properti Rumah.com menunjukkan peningkatan sebesar 0,6% secara kuartalan,” kata Marine.

“Selain itu, kenaikan indeks harga rumah tapak ini terjadi hampir di seluruh wilayah dengan jumlah suplai properti yang besar seperti DKI Jakarta, Banten, Jawa Barat, Jawa Tengah dan Bali. Penurunan harga rumah tapak hanya terjadi di DI Yogyakarta dan Jawa Timur. Ini adalah beberapa alasan yang bisa kita gunakan untuk mengatakan bahwa kondisi pasar properti masih cukup aman di situasi sulit saat ini,” ia menambahkan.

Tinjauan Indeks Suplai: Suplai properti tumbuh melambat di awal 2021

Rumah.com Indonesia Property Market Index – Suplai (RIPMI-S) berada pada angka 178,2. Indeks menunjukkan pertumbuhan suplai properti sebesar 8,4% secara kuartalan pada kuartal pertama 2021. Pertumbuhan suplai ini melambat jika dibandingkan kuartal keempat 2020 yang mencatatkan pertumbuhan sebesar 13,6% (QoQ).

 

Pertumbuhan suplai properti pada kuartal pertama 2021 ini dipengaruhi pertumbuhan suplai rumah tapak, yang tumbuh sebesar 9,3% (QoQ), sementara suplai apartemen menurun sebesar 1,6% (QoQ).

Data Rumah.com menunjukkan bahwa suplai properti residensial terbesar pada kuartal pertama 2021 masih datang dari DKI Jakarta, yakni sebesar 32% dari total suplai nasional. Sementara itu, Jawa Barat menyumbang suplai sebesar 30%, diikuti Banten (17%), dan Jawa Timur (12%). Suplai apartemen paling banyak berasal dari DKI Jakarta, sebesar 64% dari total suplai apartemen nasional. Sementara suplai rumah tapak paling banyak berasal dari Jawa Barat (32%), DKI Jakarta (29%) dan Banten (17%).

 

Kenaikan suplai rumah tapak tertinggi dialami DKI Jakarta, sebesar 10,64% (QoQ). Jawa Barat mengalami kenaikan sebesar 9,83% (QoQ), sementara Banten naik sebesar 8,11% (QoQ). Pada segmen apartemen, Jawa Timur mengalami kenaikan suplai sebesar 4,4% secara kuartalan. Sementara itu, DKI Jakarta, Jawa Barat, dan Banten masing-masing turun sebesar 0,4%, 0,1%, dan 5,1% secara kuartalan.

Analisis Wilayah

3 Kota Tunjukkan Kenaikan Indeks Harga Tertinggi

Meski RIPMI-H secara nasional turun secara kuartalan pada awal tahun ini, sejumlah provinsi masih menunjukkan kenaikan kuartalan seperti Banten (1,62%), Jawa Tengah (1,37%), dan Jawa Barat (0,49%).

 

Ada tiga kota yang cukup resisten di saat indeks harga properti nasional turun secara kuartalan. Pertumbuhan yang cukup signifikan ini terutama disebabkan oleh naiknya harga untuk tipe rumah tapak.

Kabupaten Tangerang mengalami kenaikan indeks harga sebesar 7,3% (QoQ) pada kuartal pertama 2021. Kenaikan disebabkan oleh naiknya harga rumah tapak sebesar 7,89% (QoQ). Sementara itu, harga apartemen turun sebesar 3,04% (QoQ). Kenaikan indeks harga yang cukup tinggi juga terjadi di Kota Depok, yakni sebesar 5,20% (QoQ). Harga rumah tapak di Depok meningkat sebesar 5,76% (QoQ) sementara harga apartemen turun 2,42% (QoQ).

Tren yang sama juga terjadi di Ibukota provinsi Jawa Tengah, Semarang. Indeks harga properti di Semarang mengalami kenaikan sebesar 1,44% (QoQ). Kenaikan ini didorong oleh kenaikan rumah tapak sebesar 2,52% (QoQ) sedangkan harga apartemen turun sebesar 0,6% (QoQ).

Wilayah dengan penurunan harga terbesar: DKI Jakarta masih belum pulih

Wilayah-wilayah di DKI Jakarta mengalami penurunan secara merata di kisaran 0,44% per kuartal. Wilayah dengan penurunan harga terbesar adalah Jakarta Pusat, yang turun sebesar 1,52% (QoQ) pada kuartal pertama 2021. Sementara itu, Jakarta Selatan turun sebesar 1,19% (QoQ). Turunnya harga di kedua wilayah Jakarta ini terjadi baik di segmen rumah tapak maupun apartemen.

 

Jakarta Pusat dan Jakarta Selatan merupakan kawasan properti kelas atas. Kedua wilayah ini memiliki harga per meter persegi yang tertinggi di antara wilayah Jakarta lainnya. Penurunan harga di kedua wilayah ini masih terbilang wajar karena permintaan untuk harga di kisaran ini memang sedang rendah.

 

Sejumlah kota menunjukkan pertumbuhan suplai yang melambat jika dibandingkan kuartal sebelumnya. RIPMI-S Bekasi pada kuartal pertama tahun ini berada pada angka 177,0 atau naik 3,8% dari kuartal sebelumnya. Pertumbuhan suplai ini melambat jika dibandingkan kuartal keempat 2020 yang tumbuh sebesar 25,2% (QoQ). RIPMI-S Kabupaten Tangerang berada pada angka 243,7 dengan kenaikan 7,23% (QoQ), juga melambat dibandingkan kuartal sebelumnya yang naik sebesar 12,13% (QoQ).

 

Menurut Country Manager Rumah.com, Marine Novita, melambatnya pertumbuhan suplai properti bisa disebabkan oleh sikap wait-and-see para pengembang.

 

 

Pencarian properti di Rumah.com pada kuartal pertama 2021 naik sebesar 26% dibandingkan kuartal sebelumnya. Secara tahunan, pencarian properti di Rumah.com masih meningkat sebesar 183%. Naiknya tren pencarian properti ini memang erat kaitannya dengan siklus properti tahunan, di mana kuartal pertama merupakan masa di mana permintaan properti meningkat , setelah kuartal sebelumnya orang lebih memfokuskan pengeluaran untuk kebutuhan belanja konsumtif dan liburan.

 

Sementara itu, pencarian properti di kawasan Jabodetabek masih didominasi pencarian rumah tapak yakni sebesar 90% dari total pencarian properti di Rumah.com, dengan lokasi pencarian yang paling populer adalah Jakarta Selatan (24%). Jika diakumulasikan, mayoritas pencarian (56%) berasal dari DKI Jakarta.

Kisaran harga yang paling diminati berasal dari kisaran Rp300 Juta hingga Rp750 Juta (27%), sementara jika diakumulasikan, mayoritas pencarian menginginkan hunian di bawah Rp1 miliar (56%).

 

“Jika dilihat, kisaran harga yang dicari masih belum sesuai dengan lokasi yang diinginkan. Mayoritas pencarian hunian di Jabodetabek menginginkan lokasi di DKI Jakarta, namun mayoritas pencarian berdasarkan harga maksimal hanya Rp1 miliar. Sementara kita tahu, terutama jika berbicara rumah tapak, Anda harus menyediakan dana setidaknya Rp2,5 miliar untuk bisa memiliki rumah tapak di kawasan Jakarta,” kata Marine.

 

Area Prospektif: Cisauk, Curug diuntungkan oleh kemapanan kawasan tetangga

Pada kuartal pertama 2021 ini Kecamatan Cisauk dan Kecamatan Curug, keduanya di Kabupaten Tangerang menjadi dua area yang paling prospektif. Cisauk dan Curug menawarkan peluang terbaik bagi konsumen di masa sekarang.

 

Berdasarkan analisis Rumah.com, kedua area ini terletak bersebelahan dengan kawasan hunian terpadu yang telah mapan. Cisauk diapit oleh Kecamatan Pagedangan dan Kecamatan Serpong, di mana di dalamnya terdapat kawasan kota mandiri BSD City. Meski demikian, dari sisi harga, Cisauk memiliki harga yang relatif lebih terjangkau dibandingkan harga di kedua kawasan tersebut. Sementara itu, harga properti di Pagedangan saat ini tengah melejit karena BSD City memfokuskan
pengembangan wilayahnya ke kecamatan tersebut.

Harga properti di Cisauk pada kuartal pertama 2021 berada pada kisaran Rp7 juta, 59% lebih rendah dibandingkan rata-rata dua wilayah yang mengapitnya, yakni Pagedangan dan Serpong. Menariknya lagi, harga properti di Cisauk saat ini sedang turun karena dampak pandemi sehingga ini menjadi peluang untuk mendapatkan hunian di lokasi terbaik dengan harga terbaik. Sebelumnya pada 2020, harga properti di kawasan ini sempat mengalami kenaikan hingga 25% per tahun.

 

”Beberapa faktor yang membuat Cisauk menjadi area yang prospektif adalah kawasan sekitarnya yang telah mapan. Baik di Pagedangan maupun di Serpong, masyarakat bisa mendapatkan fasilitas umum dengan kualitas baik, mulai dari mal, rumah sakit, pusat perbelanjaan, maupun sekolah. Fasilitas-fasilitas umum ini berada di kawasan kota mandiri BSD City.

Untuk fasilitas kesehatan, misalnya. Hanya 5km atau 10 menit berkendara menuju Eka Hospital BSD, salah satu rumah sakit dengan kualitas terbaik di Tangerang. Lalu untuk mal, ada AEON Mall yang jaraknya hanya 3km. Jarak dengan gerbang tol terdekat pun hanya sekitar 3km. Tol ini terhubung langsung ke bandara dan lingkar luar Jakarta,” ia menambahkan.

Sama halnya dengan Cisauk, Curug juga menjadi area yang prospektif karena bersebelahan dengan kecamatan Kelapa Dua. Di kecamatan ini juga terdapat kawasan kota mandiri yang telah mapan, Gading Serpong dan Lippo Karawaci. Harga properti di Curug saat ini masih 32% lebih rendah dibandingkan Kelapa Dua, yang letaknya berbatasan dengan Curug.

Sama halnya dengan Cisauk, yang diuntungkan oleh kemapanan BSD City, Curug juga diuntungkan oleh kelengkapan fasilitas umum yang ditawarkan Gading Serpong dan Lippo Karawaci, dengan jarak tempuh berada pada kisaran 3km hingga 5km. Curug juga memiliki pintu tol menuju Tangerang-Merak. Tol ini juga terhubung langsung ke bandara dan lingkar luar Jakarta.

Makroekonomi

Kebijakan Pemerintah: Insentif relaksasi Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

Kontribusi sektor properti terhadap PDB selama 20 tahun terakhir memang terus meningkat dari 7,8 persen pada 2000 menjadi 13,6 persen pada 2020. Namun, dari sisi pertumbuhan sektor properti mengalami kontraksi pada 2020 sebesar 2,0 persen, bahkan sektor konstruksi turun lebih dalam 3,3 persen sebagai dampak dari Pandemi COVID-19 terhadap bisnis properti di tanah air.

Karena itu, Pemerintah memberikan insentif relaksasi pajak di sektor properti terutama bidang perumahan. Menteri Koordinator Bidang Perekonomian Airlangga Hartarto mengatakan bahwa insentif relaksasi yang diberikan berupa Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas penyerahan rumah tapak dan rumah susun yang ditanggung oleh pemerintah (DTP) selama 6 bulan untuk masa pajak Maret hingga Agustus 2021.

Mekanisme pemberian insentif menggunakan PPN yang ditanggung pemerintah (DTP) dengan besaran 100 persen dari PPN yang terutang atas penyedahan rumah tapak atau rumah susun dengan harga jual paling tinggi Rp2 miliar. Lalu pemberian insentif 50 persen dari PPN terutang atas penyerahan rumah tapak atau rumah susun dengan harga jual di atas Rp2 miliar sampai dengan Rp5 miliar.

Selain insentif pajak, tahun 2021 ini pemerintah juga menjadikan infrastruktur sebagai ujung tombak transformasi perekonomian nasional. Anggaran yang disiapkan di sektor ini pun terbilang bombastis, yakni mencapai Rp 413,8 triliun. Anggaran tersebut naik 47,2 persen dibandingkan tahun sebelumnya yang hanya sebesar Rp 281,1 triliun setelah mengalami penyesuaian terkait situasi pandemi.

BI Rate: Penurunan suku bunga dan kebijakan tanpa uang muka

Rapat Dewan Gubernur (RDG) Bank Indonesia (BI) pada tanggal 17-18 Maret 2021 memutuskan untuk mempertahankan tingkat suku bunga acuan (7 Days Reverse Repo Rate/BI 7DRR) sebesar 3,5 persen pada Maret 2021. Begitu pula dengan tingkat suku bunga deposit facility dan bunga lending facility masing-masing tetap di 2,75 persen dan 4,25 persen.

 

Keputusan BI menurunkan suku bunga acuan (BI 7DRR) ini mempertimbangkan kondisi ekonomi dan keuangan global dan nasional. Bank sentral nasional memandang pemulihan ekonomi Indonesia ini juga terkait berbagai faktor seperti stimulus fiskal dari pemerintah untuk menggerakan sektor riil, salah satunya dari relaksasi Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM).

Untuk mendorong hal tersebut, BI juga telah mengeluarkan kebijakan makroprudensial yang akomodatif, seperti relaksasi rasio Loan to Value/Financing to Value (LTV/FTV) untuk kredit/pembiayaan menjadi paling tinggi 100 persen atau Down Payment (DP) nol persen untuk semua jenis properti dan juga relaksasi kredit bagi kendaraan bermotor.

Suku Bunga BI 7DRR mengalami penurunan sebesar 100 bps dalam 12 bulan terakhir, sementara suku bunga KPR turun sebesar 4 bps pada rentang yang sama.

“Besaran suku bunga KPR saat ini masih tinggi, terutama jika dilihat dari besaran suku bunga acuan yakni BI 7DRR. Meski demikian, kita juga melihat upaya bank untuk menyesuaikan suku bunga KPR mereka seiring turunnya suku bunga acuan. Secara umum, suku bunga KPR saat ini adalah yang terendah dalam setidaknya 5 tahun terakhir. Digabungkan dengan tren harga properti yang cenderung menurun, kesempatan pembelian tanpa uang muka, serta penghapusan PPN, ini menjadi momen yang tepat untuk membeli rumah,” kata Marine.

Kesimpulan

Data Rumah.com Indonesia Property Market Index pada kuartal pertama 2021 menunjukkan terjadinya penurunan harga properti. Namun, pasar properti nasional diperkirakan masih akan tetap stabil mengingat penurunan harga properti lebih dipengaruhi oleh turunnya harga apartemen. Sebaliknya, harga properti untuk segmen rumah tapak masih meningkat. Hal lain yang dapat menjaga optimisme pasar properti di 2021 adalah masih tingginya pencarian properti pada kuartal pertama 2021 dibandingkan kuartal sebelumnya.

Jawa Barat, Banten, dan Jawa Tengah adalah sejumlah provinsi yang masih tetap menunjukkan kenaikan harga properti, terutama di segmen rumah tapak. Hal ini terutama terlihat pada kota-kota favorit pencarian properti seperti Tangerang, Depok, Bekasi, dan Semarang.

Sementara itu, pembangunan infrastruktur transportasi umum dan jalan, baik jalan raya maupun jalan tol, masih menjadi daya tarik utama sebuah wilayah dari sudut pandang pencari properti. Pembangunan infrastruktur ini juga mendorong kenaikan harga properti di wilayah sekitar kawasan kota mandiri seperti Kabupaten Tangerang.

Turunnya harga properti dan naiknya suplai properti menunjukkan bahwa pasar properti masih berada dalam situasi buyer’s market. Bagi konsumen yang sudah siap secara finansial, inilah saat terbaik untuk membeli properti. Konsumen akan semakin dimanjakan oleh stimulus Pemerintah berupa penghapusan PPN, pembelian properti tanpa uang muka, serta tren suku bunga yang terus turun.

Preferensi konsumen akan rumah tapak yang dekat dengan pusat kota belum sebanding dengan anggaran yang disediakan, yakni di bawah Rp1 miliar. Bagi pengembang apartemen, ini menjadi kesempatan untuk hadir sebagai alternatif yang dapat menjembatani antara preferensi dan keterbatasan anggaran tersebut.

Selengkapnya, baca laporan Rumah.com Indonesia Property Market Index Q2 2021:

Baca juga laporan Rumah.com Indonesia Property Market edisi sebelumnya:

Rumah.Com Indonesia Property Market Index Q1 2021

Rumah.com Indonesia Property Market Index

Rumah.Com Indonesia Property Market Index Q1 2021

Rumah.Com Indonesia Property Market Index Q4 2020

Rumah.com Indonesia Property Market Index

Rumah.Com Indonesia Property Market Index Q4 2020

Rumah.Com Indonesia Property Market Outlook 2021

Rumah.com Indonesia Property Market Outlook

Rumah.Com Indonesia Property Market Outlook 2021

Rumah.Com Indonesia Property Market Index Q2 2020

Rumah.com Indonesia Property Market Index

Rumah.Com Indonesia Property Market Index Q2 2020

Rumah.Com Indonesia Property Market Index Q1 2020

Rumah.com Indonesia Property Market Index

Rumah.Com Indonesia Property Market Index Q1 2020

Baca Selanjutnya

Kalkulator Properti
Repayment Calculator Icon
Ketahui prakiraan uang muka dan cicilan rumah impian Anda dengan Kalkulator KPR Rumah.com.
Rp
Affordability Calculator Icon
Hitung perkiraan besar pinjaman dan cicilan maksimal yang bisa diajukan berdasarkan penghasilan Anda lewat Kalkulator Keterjangkauan Rumah.com
Refinancing Calculator Icon
Ringankan cicilan KPR Anda lewat refinancing. Hitung seberapa besar manfaatnya bagi Anda dengan Kalkulator Refinancing Rumah.com

Dapatkan saran dari pakar properti terbaik untuk semua pertanyaan Anda!

Cek Tanya Properti dan nikmati akses eksklusif ke ribuan jawaban dari pakar kami dan komunitas agen properti. 💬⭐👍

Masukan