Rumah.com Indonesia Property Market Index Q4 2020

Kenaikan Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) dari sisi harga secara kuartalan di kuartal ketiga tahun ini menunjukan tanda-tanda pemulihan industri properti nasional.  Sementara itu, minat konsumen properti masih bersifat ‘value for money’, dengan properti incaran di sekitar kawasan hunian terpadu atau kawasan hunian yang telah mapan.

Rumah.com Indonesia Property Market Index Q4 2020 (RIPMI Q4 2020) menganalisis data dari kuartal ketiga tahun 2020. Secara kuartalan, harga properti telah menunjukkan kenaikan namun secara tahunan masih lebih rendah.

Rumah.com Indonesia Property Market Index - Harga (RIPMI-H) pada kuartal ketiga tahun ini berada pada angka 111.2, naik 0,5% dibanding Q2 2020 (quarter-on-quarter/QoQ). Namun demikian, indeks ini mengalami penurunan jika dibandingkan indeks pada Q3 2019 (year-on-year/YoY). Peningkatan RIPMI-H secara kuartalan didorong oleh indeks pada rumah tapak.

Sementara itu, Rumah.com Indonesia Properti Market Indeks – Suplai (RIPMI-S) mengindikasikan pulihnya optimisme pelaku industri properti dari sisi penyedia suplai. Pada kuartal ketiga 2020, RIPMI-S berada di angka 144,7. Angka ini naik 10% dari kuartal sebelumnya dan 25% secara tahunan.

Daftar Isi

  1. Sudut Pandang Rumah.com
  2. Tinjauan Indeks Harga
  3. Tinjauan Indeks Suplai
  4. Analisis Wilayah
  5. Area Prospektif
  6. Tren Suku Bunga
  7. Kesimpulan

Sudut Pandang Rumah.com: Temuan Utama RIPMI Q4 2020

 

Tinjauan Indeks Harga: Optmisme Pengembang di Masa Pandemi Mulai Pulih

 

Rumah.com Indonesia Property Market Index - Harga (RIPMI-H) pada kuartal ketiga (Q3) 2020 ini berada pada angka 111.2, naik 0,5% dibanding Q2 2020 (QoQ). Indeks ini mengalami turun secara tahunan. Peningkatan RIPMI-H secara kuartalan didorong oleh indeks pada rumah tapak.

RIPMI-H untuk rumah tapak berada pada angka 116,1, meningkat sebesar 1% (QoQ) sebelumnya dan 1,13% (YoY). Berbeda dengan rumah tapak, RIPMI-H untuk apartemen turun. Indeks berada pada angka 112,8 pada kuartal ketiga tahun ini, turun 1,05% (QoQ) dan 1,4% (YoY).

Kenaikan RIPMI-H pada kuartal ini disebabkan oleh naiknya sejumlah wilayah penyedia properti di Indonesia, seperti Jawa Tengah, Banten, dan Jawa Timur.

 

Sejumlah wilayah yang mengalami penurunan RIPMI-H pada kuartal kedua 2020 menunjukkan kebangkitan, kecuali DI Yogyakarta, yang stagnan pada indeks 134,6.

RIPMI-H untuk wilayah DKI Jakarta berada pada angka 113,7 atau naik sebesar 1,42% (QoQ). Jawa Barat menunjukkan peningkatan terbesar yaitu 3,24% (QoQ) dengan angka indeks 120,9. Jawa Tengah menunjukkan tren positif dengan peningkatan 2,6% (QoQ) dengan angka indeks 115,4. Jawa Timur berada pada angka 93,1, naik 1,74% (QoQ).

 

Tinjauan Indeks Suplai: Suplai Nasional Mengalami Lonjakan di 2020

 

Rumah.com Indonesia Property Market Index – Suplai (RIPMI-S) menunjukkan tren positif dengan peningkatan yang terjadi dalam dua kuartal terakhir.

Tahun ini, suplai properti menunjukkan penurunan pada kuartal pertama namun secara berturut-turut menunjukkan kenaikan pada kuartal kedua dan ketiga. Peningkatan tertinggi terlihat pada kuartal ketiga tahun ini, sekaligus yang tertinggi selama tiga tahun terakhir. RIPMI-S berada pada angka 144,7, naik sebesar 8,3% secara kuartalan dan 24,9% secara tahunan.

 

Suplai properti residensial terbesar berdasarkan data Rumah.com datang dari DKI Jakarta, yakni sebesar 32% dari total suplai nasional. Sementara itu, Jawa Barat menyumbang suplai sebesar 28%, diikuti Banten (17%), dan Jawa Timur (14%).

 

RIPMI-S untuk Banten berada pada angka 144,5 pada kuartal ketiga tahun ini, mengalami kenaikan sebesar 11% (QoQ). Sementara itu, RIPMI-S DKI Jakarta berada pada angka 140,1 dengan kenaikan sebesar 5,2% (QoQ). Peningkatan suplai terbesar terjadi di Jawa Barat yakni sebesar12,2% (QoQ). RIPMI-S Jawa Barat berada pada angka 140,9.

Analisis Wilayah: Kawasan Satelit Pulih, Jakarta Barat Terkoreksi

 

RIPMI-H secara nasional menunjukkan peningkatan secara kuartalan pada provinsi-provinsi penyuplai hunian terbesar. Ini terjadi seiring mulai pulihnya aktivitas ekonomi domestik sejak diberlakukannya Pembatasan Sosial Berskala Besar (PSBB) pada kuartal kedua 2020.

 

Wilayah Dengan Kenaikan Tertinggi: 3 Kota Bangkit Setelah Turun di Kuartal Lalu

Ada tiga wilayah di Jabodetabek yang menunjukkan tanda-tanda pemulihan setelah pada kuartal sebelumnya mengalami koreksi. Pertumbuhan yang cukup signifikan ini disebabkan oleh peningkatan suplai dan harga untuk tipe rumah tapak.

 

Jakarta Pusat mengalami kenaikan sebesar 4,4% (QoQ) dengan RIPMI-H sebesar 115,7. Kenaikan terjadi baik di segment apartemen maupun rumah tapak. RIPMI-H Tangerang Selatan berada pada angka 114 pada kuartal ketiga tahun ini, mengalami kenaikan sebesar 2% (QoQ). Sementara itu, RIPMI-H Kota Tangerang yang berada pada angka 129,5 mengalami kenaikan sebesar 2,2% pada kuartal ketiga 2020 dibandingkan kuartal sebelumnya.

Wilayah dengan Penurunan Harga Terbesar: Popularitas Kota Tangerang Ungguli Jakarta Barat

Jakarta Barat mengalami penurunan RIPMI-H terbesar dibandingkan wilayah-wilayah lain di Jabodetabek. Berada di angka 106,9, indeks ini turun 0,3% secara kuartalan. Sementara itu, Jakarta Utara dengan RIPMI-H 109,7 turun tipis 0,2% pada periode yang sama. Penurunan indeks harga di Jakarta Barat lebih disebabkan oleh penurunan indeks apartemen, sedangkan indeks harga rumah tapak stagnan. Di Jakarta Utara, penurunan indeks lebih disebabkan oleh turunnya harga rumah tapak.

 

Penurunan RIPMI-H di Jakarta Barat tampaknya dipengaruhi oleh perbedaan harga yang cukup jauh dengan kawasan tetangga, Kota Tangerang. Di saat harga properti di Kota Tangerang masih berada pada kisaran Rp12,5 juta per meter persegi, harga rumah di Jakarta Barat telah mencapi Rp23,8 juta per meter persegi atau hampir dua kali lipat.

“Perkembangan Kota Tangerang saat ini sangat pesat, infrastruktur transportasi dan fasilitas umum terus bertambah. Untuk tol misalnya, akan ada Jalan Tol Cengkareng-Batuceper-Kunciran yang konstruksinya sudah mencapai 90%. Dengan tol ini, konektivitas pada kawasan metropolitan Jabodetabek menjadi lebih mudah, juga mengurangi beban lalu lintas Jalan Tol JORR I yang semakin padat setiap harinya,” ujarnya.

“Dengan harga yang lebih rendah namun fasilitas yang tak kalah lengkap, konsumen mulai melirik Kota Tangerang sebagai alternatif Jakarta Barat. Inilah yang mendorong stagnansi, bahkan penurunan harga properti di Jakarta Barat,” Marine menambahkan.

Tren Suplai Properti: Pengembang Fokus Luncurkan Suplai Baru di Kawasan Satelit

RIPMI-S Bekasi pada kuartal ketiga tahun ini berada pada angka 146,8 atau naik 13,3% dari kuartal sebelumnya. Tren suplai ini meningkat baik pada tipe apartemen maupun rumah tapak.

 

RIPMI-S Kota Tangerang Selatan berada pada angka 141,1 dengan kenaikan 11,9% (QoQ), sementara Kabupaten Tangerang dengan indeks sebesar 202,7 mengalami kenaikan sebesar 10,7% (QoQ).

Menurut Country Manager Rumah.com, Marine Novita, kenaikan suplai properti di wilayah satelit DKI Jakarta ini menjadi indikasi bahwa pengembang memfokuskan pembangunan hunian untuk kelas menengah dan menengah atas di kawasan-kawasan alternatif dengan harga yang lebih terjangkau.

“Harga properti di Kabupaten Tangerang saat ini berada pada kisaran Rp7,6 juta/m2, sementara Bekasi masih Rp9 juta/m2. Harga ini tentu jauh lebih rendah jika dibandingkan harga properti di DKI Jakarta yang minimal berada di kisaran Rp22 juta/m2. Sama seperti Kota Tangerang, kawasan ini juga mengalami pembangunan infrastruktur transportasi yang pesat sehingga aksesnya menjadi lebih mudah,” katanya.

Tren permintaan pasar: Harga Properti DKI Jakarta Naik, Konsumen Lirik Kawasan Satelit

Tren pencarian properti di platform Rumah.com terus meningkat meskipun di situasi pandemi, khususnya di wilayah Jabodetabek.

 

Pencarian properti di Jawa Barat pada kuartal ketiga 2020 mengalami peningkatan sebesar 88,8% pada kuartal ketiga tahun ini dibandingkan kuartal sebelumnya. Secara tahunan, pencarian properti di Jawa Barat meningkat sebesar 239%.

Kota yang paling banyak dicari di Jawa Barat adalah Bekasi, yang mengalami peningkatan pencarian sebesar 115% (QoQ) dan 265% (YoY). Selain Bekasi, minat pencari properti di Jawa Barat juga banyak datang dari Bogor, dengan peningkatan sebesar 94,3% (QoQ) dan 275% (YoY).

Sementara itu, pencarian properti di Banten mengalami kenaikan sebesar 54,1% secara kuartalan dan 171% secara tahunan. Kota yang paling diminati untuk provinsi Banten adalah Tangerang City dengan peningkatan sebesar 64% (QoQ) dan 174% (YoY).

DKI Jakarta juga mengalami peningkatan, meskipun tak sebesar Jawa Barat ataupun Banten. Kenaikan pencarian properti di wilayah Ibu Kota meningkat sebesar 59% (QoQ) dan 143% (YoY).

Tingginya peningkatan pencarian di Bogor, Bekasi, dan Kota Tangerang lagi-lagi disebabkan pemerataan pembangunan infrastruktur, sehingga menyebabkan area-area dengan harga properti yang lebih rendah menjadi terhubung dengan wilayah lainnya dan lebih mudah diakses.

Area Prospektif: Tangerang dan Cipondoh Jadi Primadona

Kecamatan Tangerang dan Kecamatan Cipondoh menjadi dua area yang paling prospektif di wilayah Kota Tangerang pada kuartal ketiga tahun ini.

 

Tangerang dan Cipondoh menawarkan peluang terbaik bagi konsumen. Berdasarkan analisis Rumah.com, kedua area ini memiliki fasilitas umum yang lengkap dan beragam pilihan akses transportasi umum dan pribadi.

Cipondoh, misalnya. Meskipun area ini tidak memiliki banyak fasilitas umum di dalamnya, namun karena letaknya yang tepat bersebelahan dengan Jakarta Barat, penghuni di area ini sangat dimanjakan dengan beragam fasilitas umum seperti mal, pusat perbelanjaan, dan fasilitas kesehatan kelas menengah atas di Jakarta Barat.

Cipondoh juga memiliki kawasan reservasi dan kawasan hijau di Setu Cipondoh sehingga sangat ideal bagi pencari properti yang mencari hunian yang tak terlalu dekat dengan ingar-bingar suasana ibu kota.

Sementara itu, Kecamatan Tangerang menjadi pusat Kota Tangerang, sehingga fasilitas umum dan infrastrukturnya pun lengkap. Di sini ada dua stasiun Kereta Rel Listrik commuter line (Stasiun Tangerang dan Stasiun Tanah Tinggi). Stasiun ini memberikan akses langsung ke wilayah Jakarta Barat.

Tak hanya itu, Kecamatan Tangerang juga memiliki akses yang baik ke bandara dan tol lingkar luar Jakarta. Penghuni di Kecamatan Tangerang juga dimanjakan dengan adanya lima mal sekaligus, salah satu yang terkenal adalah TangCity Mall dan Lippo Karawaci.

Tren Suku Bunga: Bank Diharapkan Turunkan Bunga KPR

Bank Indonesia pada 12-13 Oktober 2020 memutuskan untuk mempertahankan BI 7-Day Reverse Repo Rate (BI7DRR) sebesar 4%. Kebijakan ini diambil dengan pertimbangan perlunya menjaga stabilitas nilai tukar Rupiah di tengah inflasi yang diprakirakan tetap rendah.

Meski demikian, suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) masih jauh lebih tinggi dibandingkan suku bunga acuan BI. Berdasarkan data hingga Agustus 2020, rata-rata suku bunga KPR dan KPA sejak Januari 2019 adalah 8,75% sementara rata-rata suku bunga BI7DRR berada di angka 5,15%. Adapun pergerakan suku bunga KPR dan KPA juga belum sedinamis BI7DRR.

 

Sumber data infografik: Bank Indonesia

Jika suku bunga acuan BI tersebut sudah mengalami penurunan sebesar 33% pada Agustus 2020 dibandingkan awal tahun 2019, suku bunga KPR dan KPA hanya turun sekitar 7% pada periode yang sama.

“Dan dengan dipertahankannya BI 7-Day Reverse Repo Rate (BI7DRR) tetap sebesar 4%, suku bunga Lending Facility sebesar 4,75%, kami berharap kalangan perbankan mampu merangsang minat masyarakat untuk membeli rumah lewat program KPR dengan suku bunga yang menarik berdasarkan Suku Bunga Acuan BI,” ujar Country Manager Rumah.com, Marine Novita.

Kesimpulan

Kenaikan Rumah.com Indonesia Property Market Index pada kuartal ketiga tahun 2020 secara kuartalan dapat dilihat sebagai tanda-tanda pemulihan pasar.

Meski demikian, turunnya RIPMI secara tahunan menjadi pertanda bahwa pasar properti belum sepenuhnya pulih. Pasar properti dan ekonomi nasional belum lepas dari bayang-bayang krisis dan resesi. Karena itu, masih dibutuhkan kerja keras dari semua stakeholders industri properti agar tren positif di kuartal ketiga ini dapat berlanjut.

Kawasan-kawasan di lokasi alternatif terutama di sekitar Tangerang dan Bekasi masih memiliki peluang pertumbuhan RIPMI yang besar pada kuartal berikutnya. Ini tak lepas dari pembangunan infrastruktur jalan dan transportasi yang terus berjalan. Kawasan-kawasan yang sebelumnya tidak terlalu diminati akan terlihat lebih menarik karena lebih mudah diakses.

Karena itu pula, minat konsumen terhadap properti masih akan sangat bersifat value for money. Konsumen tidak akan keberatan mengalihkan pencarian properti di lokasi alternatif seperti Kota Tangerang, Bekasi, dan kawasan lainnya dengan harga yang lebih terjangkau.

Bagi pengembang, fokus pembangunan proyek baru sebaiknya diarahkan pada kawasan di dekat kawasan hunian terpadu atau kota mandiri. Kombinasi antara harga yang terjangkau dan kelengkapan fasilitas umum serta akses transportasi kawasan kota mandiri ini akan menjadi daya tarik utama bagi konsumen.

Untuk lebih lengkapnya, baca laporan Rumah.com Indonesia Property Market Index Q4 2020:

 

Baca juga laporan Rumah.com Indonesia Property Market Index sepanjang tahun 2020 berikut ini:

Rumah.Com Indonesia Property Market Index Q3 2020

Rumah.com Indonesia Property Market Index

Rumah.Com Indonesia Property Market Index Q3 2020

Rumah.Com Indonesia Property Market Index Q2 2020

Rumah.com Indonesia Property Market Index

Rumah.Com Indonesia Property Market Index Q2 2020

Rumah.Com Indonesia Property Market Index Q1 2020

Rumah.com Indonesia Property Market Index

Rumah.Com Indonesia Property Market Index Q1 2020

 

Masukan