Rumus Menetapkan Harga Rumah Kontrakan

menghitung-biaya-sewa

RumahCom - Bisnis kontrakan memang laris manis digeluti banyak orang. Lantaran secara umum, rental yield (harga sewa) yang dapat diperoleh dari bisnis ini berkisar 10% per tahun, namun 8% per tahun pun sudah cukup, asal masih ada margin keuntungan. 

Akan tetapi, rumah sewa tidak akan laku jika dipatok dengan harga terlalu tinggi. Di sisi lain, Anda sebagai investor juga akan rugi jika mematok harga sewa terlalu rendah.

Maka, dalam artikel ini akan dibahas:

  1. Rumus Menghitung Harga Rumah Kontrakan
  2. Hal-hal yang Harus Dipertimbangkan saat Menentukan Harga Rumah Kontrakan
    1. Lihat Properti Sewaan yang Mirip
    2. Pertimbangkan Biaya Anda
    3. Buat Daftar Fasilitas yang Ada di Properti Anda
    4. Nilai Lingkungan Sekitar
    5. Dapatkan Analisa Perbandingan Pasar
  3. Kelebihan Bisnis Kontrakan
  4. Kekurangan Bisnis Kontrakan

Yuk, langsung saja simak pembahasan lengkapnya melalui artikel Rumah.com berikut ini.

1. Rumus Menghitung Harga Rumah Kontrakan

Nah, bagi Anda yang masih bingung menentukan harga rumah sewa, berikut rumus menghitung harga rumah kontrakan yang bisa diterapkan:

Harga Sewa (Rp)/Tahun = Harga Properti x Cap Rate (%)

Tingkat kapitalisasi (capitalization rate atau cap rate) merupakan indikator paling umum bagi bisnis rumah kontrakan. Tingkat kapitalisasi pun bervariasi, berdasarkan wilayah dan tipe properti. Sebagai informasi, nilai capitalization rate rumah rata-rata berkisar tiga sampai lima persen tergantung kondisi properti, lokasi, dan lain-lain.

Contoh:

Rumah seharga Rp500 juta dengan capitalization rate 3% – 5%, maka harga sewanya adalah: 5% x Rp500 Juta = Rp25 juta/tahun atau sekitar Rp2 juta/bulan.

Mau tahu seperti apa ciri-ciri lokasi investasi yang prospektif? Simak ulasannya melalui tayangan video di bawah ini.

 

2. Hal-hal yang Harus Dipertimbangkan saat Menentukan Harga Rumah Kontrakan

Tidak hanya harus tahu rumus menghitungnya, tapi ada pula hal-hal yang harus dipertimbangkan ketika mau menentukan harga sewa. Apa saja?

  • Lihat Properti Sewaan yang Mirip

Lakukan riset tentang harga sewa properti yang mirip dengan milik Anda. Upayakan untuk mendapatkan beberapa contoh properti, agar Anda memiliki kisaran harga yang masuk akal. Ini akan membantu Anda sebagai pedoman umum dalam menentukan harga sewa properti Anda.

  • Pertimbangkan Biaya Anda

Jika Anda telah menghabiskan banyak biaya untuk memperbaiki atau merenovasi properti Anda sebelum disewakan, maka Anda perlu memasukkan faktor ini ke dalam penentuan harga sewa. Biaya ini termasuk biaya pengecatan, perbaikan interior, dan lain-lain.

  • Buat Daftar Fasilitas yang Ada di Properti Anda

Dengan membuat daftar, Anda dapat lebih mengetahui apa yang ditawarkan kepada penyewa, sehingga Anda dapat mengira harga sewa yang sesuai setelah mempertimbangkan fasilitas-fasilitas tersebut. Fasilitas ini contohnya lemari dapur, alat-alat elektronik, sistem penghangat air, pendingin ruangan, dan lain-lain.

  • Nilai Lingkungan Sekitar

Anda harus mempertimbangkan pro dan kontra dari lingkungan tempat tinggal Anda. Jika properti Anda berada di dekat terminal atau pusat transportasi, Anda juga boleh memasukkan faktor ini dalam menentukan harga sewa properti.

Anda juga perlu mempertimbangkan hal-hal yang tadinya anda anggap sepele, misalnya tentang kebisingan jalan raya, atau apakah tetangga-tetangga akan bersikap ramah kepada penyewa. Penyewa mungkin akan ingin membahas ini dengan pemilik properti.

  • Dapatkan Analisa Perbandingan Pasar

Ini adalah salah satu layanan yang disediakan gratis oleh agen real estate sehingga Anda dapat langsung meminta mereka untuk melakukannya. Layanan ini akan memberitahu Anda nilai properti dan memberikan masukan kepada Anda dalam menentukan harga sewa. Jika memungkinkan, dapatkan lebih dari satu penilaian sehingga Anda mendapatkan analisa yang lebih akurat.

3. Kelebihan Bisnis Kontrakan

Setelah mengetahui cara menetapkan harga rumah kontrakan, lantas apa sih kelebihan berbisnis rumah kontrakan?

Rumah sewa memiliki tingkat permintaan (demand) yang tinggi, terutama di kawasan-kawasan yang tengah berkembang (growth center), yakni kawasan yang berdekatan dengan akses tol, trade center, shopping mall, persimpangan jalan-jalan utama, terminal, dan lain-lain.

Anda bisa juga memilih rumah di dekat perumahan-perumahan besar. Biasanya, di sekitar lokasi tersebut akan tercipta demand pusat perbelanjaan, pendidikan, dan pelayanan kesehatan—yang akan menjadi pemicu permintaan rumah-rumah sewa.

Di sisi lain, capital gain dapat diperoleh dalam jangka panjang (lebih dari lima tahun). Biasanya, capital gain rumah sewa secara rata-rata lebih tinggi dari tanah kosong. Pasalnya, rumah sewa memiliki manfaat langsung, tidak seperti lahan kosong yang hanya memiliki manfaat tak langsung.

Apabila setelah lima tahun investor memutuskan untuk tidak menjualnya, sebaiknya rumah tersebut disewakan. Biasanya harga sewa per tahun (return) berkisar 5% dari harga rumah. Misalnya harga rumah Rp600 juta disewakan Rp30 juta per tahun.

Setahun kemudian, bila keadaan ekonomi stabil, harga sewa bisa dinaikkan sekitar 10% – 15%, tergantung pada kondisi lingkungan rumah tersebut berada. Jika di kawasan tersebut tidak banyak rumah yang kosong, maka kenaikan nilai sewa bisa mencapai 15% atau sekitar Rp45 juta per tahun.

Investasi Rumah dan Plus Minusnya

Investasi Properti

Investasi Rumah dan Plus Minusnya

4. Kekurangan Bisnis Kontrakan

Selain memiliki kelebihan, tentu berbisnis kontrakan pun ada kekurangan atau minusnya. Salah satu kekurangan investasi rumah sewa adalah jangka waktu penyewaannya terbilang pendek, yakni hanya sekitar satu sampai dua tahun, tergantung kondisi dan lokasi rumah serta siapa penyewanya.

Jika penyewanya adalah ekspatriat, biasanya rumah akan disewa dalam jangka waktu lebih panjang, antara dua hingga lima tahun. Pemilik rumah juga harus benar-benar memilih penyewa yang baik. Kerap terjadi rumah yang disewakan cepat rusak ketika disewakan kepada penyewa yang kurang bertanggung jawab.

Umumnya para penyewa merasa rumah tersebut bukan miliknya, sehingga mereka kurang menjaga kondisi dan kualitas bangunan rumah. Jika dibandingkan dengan investasi ruko dan kios, capitalization rate (cap-rate) rumah sewa tergolong rendah (hanya 3% – 5%).

Ini disebabkan rumah memiliki luas tanah yang jauh lebih besar dibanding bangunan, berbeda dengan ruko yang memiliki luas bangunan lebih besar dibanding luas tanah. Di Indonesia, karena kenaikan harga tanah relatif lebih lambat dibanding kenaikan harga bangunan, membuat tingkat pengembalian (return) dari tanah lebih kecil.

Temukan lebih banyak panduan dan tips membeli rumah dalam Panduan dan Referensi

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah.

Temukan agen terbaik dan spesialis di setiap area

Cari Agen

Temukan agen terbaik dan spesialis di setiap area

Baca Selanjutnya

Kalkulator Properti
Repayment Calculator Icon
Ketahui prakiraan uang muka dan cicilan rumah impian Anda dengan Kalkulator KPR Rumah.com.
Rp
Affordability Calculator Icon
Hitung perkiraan besar pinjaman dan cicilan maksimal yang bisa diajukan berdasarkan penghasilan Anda lewat Kalkulator Keterjangkauan Rumah.com
Refinancing Calculator Icon
Ringankan cicilan KPR Anda lewat refinancing. Hitung seberapa besar manfaatnya bagi Anda dengan Kalkulator Refinancing Rumah.com

Peluang Bisnis Kontrakan, Properti Ini Direkomendasikan

Dapatkan saran dari pakar properti terbaik untuk semua pertanyaan Anda!

Cek Tanya Properti dan nikmati akses eksklusif ke ribuan jawaban dari pakar kami dan komunitas agen properti. 💬⭐👍

Masukan