RumahCom – Sertifikat rumah adalah hal utama yang harus dipastikan keakuratannya saat membeli rumah. Sebagai dokumen otentik, pemeriksaan sertifikat rumah tidak boleh dilakukan secara sembarangan. Itu sebabnya penting untuk menggali informasi sebanyak-banyaknya segala hal terkait aspek legalitas sebelum membeli rumah.
Mulai dari mengetahui berbagai jenis tingkatan status kepemilikan tanah, cara membuat atau balik nama sertifikat rumah, dan lain sebagainya. Simak lebih detail mengenai sertifikat rumah hingga biaya pengurusannya dalam artikel kali ini.
- Pengertian Sertifikat Rumah
- Jenis-Jenis Sertifikat Rumah
1. Akta Jual Beli (AJB)
2. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)
3. Sertifikat Hak Milik (SHM)
4. Girik atau Petok - Prosedur Mengurus Sertifikat Rumah
- Biaya Mengurus Sertifikat Rumah dan Cara Menghitungnya
1. Biaya AJB ke SHM
2. Biaya Girik ke SHM
3. Biaya HGB ke SHM - Apa Saja yang Ada di Dalam Sertifikat Rumah?
Pengertian Sertifikat Rumah
Seyogyanya tidak ada penyebutan sertifikat rumah melainkan sertifikat tanah. Namun jika dijelaskan berdasarkan definisinya, sertifikat rumah adalah dokumen yang menjadi dasar hak atas tanah sebagai bukti kewenangan untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, mencakup bumi, air, dan ruang yang berada di atasnya. Hak atas tanah ini dapat diberikan dan dimiliki oleh orang, baik perseorangan, orang lain, ataupun badan hukum.
Meski semua hak atas tanah memberikan kewenangan bagi pemegangnya untuk menggunakan tanah yang tercantum dalam sertifikat, tapi masing-masing hak memiliki ciri khusus. Tujuan penggunaan tanah dan batas waktu penggunaan tanah pun berbeda-beda antara yang satu dengan yang lain. Itu sebabnya, sertifikat rumah yang paling tinggi tingkatannya adalah SHM atau Sertifikat Hak Milik.
Sekarang Anda sudah mengetahui apa itu sertifikat rumah. Jika Anda berencana untuk mencari rumah dalam waktu dekat. Pilihan rumah di kawasan Depok dibawah Rp1 miliar ini bisa menjadi pilihannya. Cek daftar huniannya di sini!
Jenis-Jenis Sertifikat Rumah
Bagi Anda yang sudah terbiasa membeli properti seperti rumah, tanah, atau ruko, pasti sudah paham dengan proses dan segala detailnya. Tetapi bagi Anda yang baru pertama kali membeli, ada baiknya jika tak hanya memahami kondisi rumah namun juga dokumen tertulisnya. Hal ini dirasa sangat perlu, agar tak mengalami kendala besar di lain hari. Lalu apa saja jenis sertifikat rumah yang berlaku di Indonesia?
Akta Jual Beli (AJB)
AJB sebenarnya bukan sertifikat rumah melainkan perjanjian jual-beli dan merupakan salah satu bukti pengalihan hak atas tanah sebagai akibat dari jual-beli. AJB dapat terjadi dalam berbagai bentuk kepemilikan tanah, baik Hak Milik, Hak Guna Bangunan, maupun Girik. Bukti kepemilikan berupa AJB biasanya sangat rentan terjadinya penipuan AJB ganda, jadi sebaiknya segera dinaikkan menjadi Sertifikat Hak Milik.
Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)
Sertifikat Hak Guna Bangunan adalah jenis sertifikat dimana pemegang sertifikat hanya bisa memanfaatkan tanah tersebut, baik untuk mendirikan bangunan atau untuk keperluan lain, sedang kepemilikan tanah adalah milik negara. SHGB mempunyai batas waktu 30 tahun. Setelah melewati batas 30 tahun, maka pemegang sertifikat harus mengurus perpanjangan SHGB-nya.
Sertifikat Hak Guna Bangunan bisa ditingkatkan kepemilikannya menjadi Sertifikat Hak Milik, dengan cara mendatangi kantor pertanahan di wilayah tanah/rumah tersebut berada. Tanah dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan tersebut mesti dimiliki oleh warga negara indonesia (WNI) dengan luas kurang dari 600 meter persegi, masih menguasai tanah serta mempunyai Sertifikat Hak Guna Bangunan yang masih berlaku ataupun sudah habis masa. Biaya kepengurusan resmi (tahun 2013) adalah Rp 50.000, bisa di sesuaikan di masing-masing daerah.
Sertifikat Hak Milik (SHM)
Wajib diketahui bahwa Sertifikat Hak Milik hanya boleh dimiliki oleh WNI. SHM merupakan jenis sertifikat dengan kepemilikan hak atas penuh oleh pemegang sertifikat tersebut. SHM juga menjadi bukti kepemilikan paling kuat atas lahan atau tanah karena tidak ada lagi campur tangan ataupun kemungkinan kepemilikan pihak lain.
Status SHM juga tak memiliki batas waktu. Sebagai bukti kepemilikan paling kuat, SHM menjadi alat paling valid untuk melakukan transaksi jual beli maupun penjaminan untuk kepentingan pembiayaan perbankan.
Girik atau Petok
Girik atau petok adalah surat kuasa atas lahan termasuk penguasaan tanah secara turun-temurun maupun secara adat. Meski bukan sebagai sertifikat rumah yang mutakhir, namun surat girik dapat menjadi bukti pembayaran pajak PBB atas lahan yang diklaim tersebut beserta bangunan yang ada di atasnya.
Tanah girik bisa didapatkan melalui proses jual beli, akan tetapi biasanya didapatkan dari warisan atau keluarga. Dapat dikatakan tanah tersebut tidak memiliki sertifikat resmi sehingga perlu didaftarkan konversi haknya ke kantor pertanahan agar legal secara hukum. Sifat sertifikatnya yang tidak resmi menyebabkan tanah tersebut lebih murah apabila dibandingkan dengan tanah berstatus SHM.
Perlu dicatat, UUPA (Undang-Undang Pokok Agraria) hanya mengakui sertifikat tanah sebagai bukti kepemilikan, maka status girik tanah tidak bisa disetarakan dengan SHM atau sertifikat lainnya. Oleh karenanya jika punya sertifikat rumah girik, Anda bisa mengubah statusnya menjadi AJB (Akta Jual Beli) untuk kemudian didaftarkan sebagai SHM di BPN.
Prosedur Mengurus Sertifikat Rumah
Mengurus sertifikat rumah bisa dilakukan secara mandiri dengan mendatangi kantor BPN atau mendaftar melalui online di https://htel.atrbpn.go.id/. Namun sebelum melakukan pengurusan, pastikan sudah melengkapi syarat untuk mengurus sertifikat rumah, diantaranya:
- Fotokopi kartu tanda penduduk (KTP) pemohon yang telah dilegalisir pejabat berwenang
- Fotokopi bukti pembayaran PBB tahun terakhir
- Fotokopi kartu keluarga (KK) dari pemohon
- Fotokopi NPWP
- Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
- Akta Jual Beli (AJB)
- Pajak Penghasilan (PPh)
- Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
- Pernyataan tanah tidak sengketa
Tips Rumah.com
SHM merupakan jenis sertifikat dengan kepemilikan hak atas penuh oleh pemegang sertifikat tersebut. SHM juga menjadi bukti kepemilikan paling kuat atas lahan atau tanah karena tidak ada lagi campur tangan ataupun kemungkinan kepemilikan pihak lain.
Setelah dokumen yang dipersyaratkan dalam pengurusan sertifikat telah lengkap, terdapat tiga tahapan prosedur pembuatan sertifikat tanah. Tahap tersebut adalah:
- Tahap pertama dengan membawa semua dokumen ke kantor Badan Pertanahan Nasional keberadaan tanah. Selain menyerahkan dokumen, Anda juga diminta untuk mengisi formulir pembuatan sertifikat tanah yang menjadi salah satu persyaratan. Kemudian Anda diharuskan membayar biaya pemeriksaan dan pengukuran tanah.
- Setelah proses administrasi selesai, petugas Badan Pertanahan Nasional akan mendatangi lokasi tanah untuk pengukuran dan validasi tanah. Hasil pengukuran akan menentukan keputusan pemberian sertifikat oleh Badan Pertanahan Nasional.
- Setelah proses pengukuran, Anda diharuskan membayar pendaftaran SK Hak, sebagai tahapan akhir dan persyaratan untuk mendapatkan sertifikat tanah. Proses pembuatan sertifikat tanah berkisar antara 60 hingga 120 hari.
Biaya Mengurus Sertifikat Rumah dan Cara Menghitungnya
Biaya mengurus sertifikat rumah atau dalam hal ini sebenarnya adalah sertifikat tanah bisa sangat berbeda berdasarkan dokumen asalnya. Mengingat bisa saja dokumen asalnya berupa AJB, girik, atau Hak Guna Bangunan. Di bawah ini adalah rincian biaya mengurus sertifikat rumah yang bisa dijadikan referensi.
Biaya AJB ke SHM
Sebagai simulasi, untuk lahan di Provinsi DKI Jakarta dengan tanah seluas Rp1.000 m2 berikut ini rincian biayanya:
|
Biaya pengukuran
|
Rp340.000
|
|
Biaya panitia
|
Rp390.000
|
|
Biaya pendaftaran
|
Rp50.000
|
|
Total biaya
|
Rp780.000
|
Biaya Girik ke SHM
Simulasi perhitungan biaya untuk tanah perorangan di DKI Jakarta dengan luas 100m2 adalah sebagai berikut
|
Biaya pengukuran
|
Rp124.000
|
|
Biaya panitia
|
Rp354.000
|
|
Biaya pendaftaran
|
Rp50.000
|
|
Total biaya
|
Rp528.000
|
Biaya HGB ke SHM
Dalam mengubah hak guna bangunan ini ada biayanya dan bisa dibilang tidak sedikit. Simak simulasi biaya yang perlu diperhitungkan untuk mengubah HGB ke SHM.
- Biaya pendaftaran
Siapkan Rp50.000 untuk biaya pendaftaran SHM dengan luas tanah maksimal 600 m2.
- BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)
Besaran BPHTB untuk mengubah hak guna bangunan tergantung pada biaya NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) dan luas tanah. Rumus perhitungannya adalah sebagai berikut:
2% x (NJOP Tanah – NJOPTKP atau NJOP Tidak Kena Pajak)
Berikut contoh ilustrasinya:
|
Harga tanah di NJOP
|
Rp2.000.000/m2
|
|
Luas tanah
|
150 m2
|
|
Harga total NJOP
|
Rp2.000.000 x 150 = Rp300.000.000
|
|
NJOPTKP
|
Rp60.000.000
|
|
BPHTB yang harus dibayarkan
|
2% x (Rp300.000.000 – Rp60.000.000) = Rp4.800.000
|
1. Biaya Notaris Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Ini berlaku jika Anda tidak memprosesnya sendiri alias minta bantuan notaris. Biasanya tarif yang diberikan berbeda-beda. Bisa lebih mahal atau justru lebih murah. Jasa notaris mulai dari Rp2.000.000.
2. Biaya pengukuran
Untuk mengubah hak guna bangunan dengan luas lebih dari 600 m2, maka akan dikenakan biaya ini dengan rumus:
|
Biaya Pengukuran Luas >600 M2
|
{(Luas Tanah/500) x 120.000} + 100.000
|
|
Contohnya: Luas Tanah 800 M2
|
{(800/500) x 120.000} + 100.000 = Rp292.000
|
3. Biaya Konstatering Report
Biaya ini berlaku untuk mengubah hak guna bangunan yang memiliki tanah dengan luas lebih dari 600 m2. Ini rumusnya:
|
Rumus Biaya Konstatering Report
|
{(Luas Tanah/500) x 20.000 + 350.000} / 2
|
|
Contohnya: Luas Tanah 800 M2
|
{(800/500) x 20.000 + 350.000) / 2 = Rp191.000
|
Apa Saja yang Ada di Dalam Sertifikat Rumah?
Apa saja isi sertifikat rumah? Di dalam sertifikat rumah dalam hal ini adalah sertifikat tanah tercantum informasi berupa data tanah lengkap dengan nomornya. Pada cover sertifikat yang bisa dilihat paling jelas adalah lambang garuda disertai nomor daftar isian yuridis pada pojok kanan atas. Daftar isian yuridis 206 menunjukkan bahwa ini merupakan sertifikat hak atas tanah, sedangkan daftar isian 205 berarti buku tanah.
Tulisan berupa daftar isian 207 artinya ialah surat ukur dan lain-lain. Pada cover sertifikat juga tertulis dengan font besar yakni SERTIPIKAT (Tanda Bukti Hak), sehingga hal tersebut menunjukkan bahwa sertifikat ini adalah jenis buku kepemilikan tanah. Sementara di bagian bawah cover terdapat nomor sertifikat tanah yang terdiri dari 14 digit angka.
Beralih dari cover, dalam halaman buku sertifikat rumah akan mencantumkan beberapa hal diantaranya:
- HAK
- NIB
- ASAL HAK
- DASAR PENDAFTARAN
- SURAT UKUR
- NAMA PEMEGANG HAK
- PEMBUKUAN
- PENERBITAN SERTIFIKAT
- PENUNJUK
Utamanya yang harus dicek dalam sertifikat rumah ialah kesesuaian alamat bidang tanah mulai dari provinsi, kabupaten/kotamadya, kecamatan, hingga desa/kelurahan. Perlu juga untuk memerhatikan dengan teliti berkaitan dengan keterangan pendaftaran, peralihan, pembebanan, dan pencatat Lainnya. Terutama pada Sebab Perubahan, Tanggal Pendaftaran, Nama yang Berhak dan Pemegang Lainnya, serta Tanda Tangan Kepala Kantor.
Selain itu, isi sertifikat rumah akan mencakup nama pemegang hak dan tanggal lahirnya. Bagi pemilik yang sudah mendapat peralihan haknya, pastikan bahwa nama yang tercantum dalam sertifikat rumah sudah sesuai.
Perbedaan SHM dan HGB utamanya ada pada kekuatan legalitasnya, di mana SHM memiliki status yang lebih tinggi. Simak video kali ini untuk mengetahui perbedaan antara sertifikat SHM dan HGB!
Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com
Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah
Tanya Rumah.com
Jelajahi Tanya Rumah.com, ambil keputusan dengan percaya diri bersama para pakar kami
