Mengenal Tanah HGU, Kepemilikan dan Aturan Hukumnya

Tim Editorial Rumah.com
Mengenal Tanah HGU, Kepemilikan dan Aturan Hukumnya
RumahCom – Tanah HGU merupakan salah satu jenis kepemilikan yang sah di Indonesia. Menurut UU No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria, Hak Guna Usaha atau HGU merupakan hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai oleh negara, dalam jangka waktu tertentu.
Jenis tanah negara yang dapat diberikan HGU adalah tanah yang termasuk dalam kategori hutan produksi yang selanjutnya statusnya dialihkan menjadi lahan untuk perkebunan, pertanian atau peternakan. Jadi, hutan lindung dan hutan konservasi tidak diberikan Hak Guna Usaha. HGU dapat diberikan untuk tanah dengan luas sekurang-kurangnya 5 hektare.
  • Apa Itu HGU?
  • Dasar Hukum HGU
  • Jangka Waktu HGU
  • Kewajiban Pemilik HGU
  • Cara Memperpanjang dan Memperbarui HGU

Apa Itu HGU?

Hak Guna Usaha diberikan untuk jangka waktu 35 tahun.
Hak Guna Usaha atau HGU merupakan hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai oleh negara dalam jangka waktu tertentu, seperti tertuang dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria. Hak Guna Usaha diberikan untuk jangka waktu 35 tahun. Walaupun waktunya terbatas, HGU dapat dianggap sebagai hak yang kuat sehingga pemegang tanah HGU dapat mempertahankan hak atas tanahnya dari gangguan pihak lain.
Meski sifatnya hanya penguasaan sementara, tanah HGU tetap wajib didaftarkan dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan. Pasalnya HGU terjadi karena penetapan pemerintah (sejak didaftarkan) di Kantor Pertanahan, dan sebagai tanda bukti hak, diberikan sertifikat hak atas tanah kepada pemegang HGU.
HGU diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektare. Jika luasnya 25 hektare atau lebih, maka harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik sesuai dengan perkembangan zaman. Hak Guna Usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Dasar Hukum HGU

Tanah HGU diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk.
Dasar hukum HGU diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah (“PP 40/1996”), dan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 7 Tahun 2017 tentang Pengaturan dan Tata Cara Penetapan Hak Guna Usaha (“Permen ATR 7/2017”).
Dalam peraturan tersebut tercantum bahwa yang dapat mempunyai Hak Guna Usaha adalah:
  1. Warga Negara Indonesia;
  2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Sedangkan pada Pasal 6 PP Nomor 40 Tahun 1996 disebutkan bahwa Hak Guna Usaha diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk. Lebih lanjut, ketentuan mengenai tata cara dan syarat permohonan pemberian Hak Guna Usaha diatur lebih lanjut dengan Keputusan Presiden.
Lantas apakah tanah HGU bisa beralih status menjadi Sertifikat Hak Milik? Sayangnya, tanah HGU tidak bisa menjadi SHM lantaran kepemilikan tanah adalah milik negara. Sementara SHM bisa dikeluarkan apabila tanah adalah milik perorangan.
HGU adalah hak guna usaha yang biasa dimiliki oleh para pemilik tanah yang digunakan untuk berbisnis. Berbeda dengan kepemilikan rumah biasanya menggunakan SHM. Tentunya, jika Anda sedang mencari rumah, pastikan kepemilikan sertifikatnya sudah pecah. Cek daftar hunian dijual di kawasan Depok di bawah Rp300 juta berikut ini!

Jangka Waktu HGU

Tanah HGU bisa diperpanjang masa pakainya paling lama sampai 25 tahun.
Dari peraturan terbaru HGU tahun 2021 pasal 22, maka Hak Guna Usaha diberikan dalam jangka waktu paling lama 35 tahun. Namun, pemilik bisa memperpanjang masa pakainya paling lama sampai 25 tahun dan diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 35 tahun. Perlu diingat, perpanjangan adalah hak penambahan jangka waktu berlakunya suatu hak tanpa mengubah syarat dalam pemberian hak.
Di sisi lain, pembaharuan hak adalah pemberian hak yang sama pada pemegang hak sebelumnya dengan menambah jangka waktu berlakunya hak setelah jangka waktu berakhir atau sebelum jatuh tempo perpanjangannya berakhir. Jadi, jika jangka waktu HGU telah habis maka tanah akan otomatis kembali jadi lahan yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah Hak Pengelolaan.

Kewajiban Pemilik HGU

Salah satu kewajiban pemilik tanah HGU adalah mengusahakan tanah dengan baik sesuai kelayakan usaha.
Sebagai orang atau badan yang telah dipercaya untuk mengelola tanah negara, maka dalam penggunaannya pemegang HGU memiliki beberapa kewajiban yang harus ditaati sesuai dengan Pasal 27 PP Nomor 18 Tahun 2021. Apa saja?
  • Mengusahakan tanah Hak Guna Usaha dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan kriteria yang ditetapkan oleh instansi teknis;
  • Melaksanakan usaha pertanian, perikanan, dan/atau peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan yang telah ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya paling lama 2 tahun sejak hak diberikan;
  • Memelihara tanah, termasuk menambah kesuburan dan mencegah kerusakannya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;
  • Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas yang ada dalam lingkungan areal Hak Guna Usaha;
  • Memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung;
  • Mengelola, memelihara, dan mengawasi serta mempertahankan fungsi kawasan konservasi bernilai tinggi dalam hal areal konservasi berada pada areal Hak Guna Usaha;
  • Menjaga fungsi konservasi sempadan badan air atau fungsi konservasi lainnya;
  • Mematuhi ketentuan pemanfaatan ruang yang diatur dalam rencana tata ruang;
  • Memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat sekitar paling sedikit 20 persen dari luas tanah yang diberikan Hak Guna Usaha, dalam hal pemegang hak merupakan badan hukum berbentuk perseroan terbatas dan penggunaannya untuk perkebunan;
  • Menyampaikan laporan setiap akhir tahun mengenai penggunaan Hak Guna Usaha;
  • Melepaskan Hak Atas Tanah baik sebagian atau keseluruhan dalam hal dipergunakan bagi pembangunan untuk kepentingan umum; dan
  • Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Guna Usaha kepada negara atau pemegang Hak Pengelolaan, setelah hapusnya Hak Guna Usaha.

Tips Rumah.com

Seseorang atau badan usaha yang memiliki Sertifikat Hak Guna Usaha (SHGU) dari pemerintah berarti diberikan izin untuk mengelola sebidang tanah dengan tujuan tertentu seperti peternakan, perikanan, dan lainnya.

Cara Memperpanjang dan Memperbarui HGU

Waktu perpanjangan tanah HGU yang luasnya tidak lebih dari 2.000 meter persegi adalah 38 hari.
Saat batas waktu HGU telah berakhir, maka pemilik bisa mengajukan kembali permohonan pembaruan tanah HGU paling lama 2 tahun setelah berakhirnya jangka waktu. Untuk itu, ada serangkaian syarat berkas pengajuan perpanjangan yang harus dipenuhi untuk perorangan antara lain:
  • Formulir permohonan yang telah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai.
  • Surat kuasa jika dikuasakan.
  • Fotokopi KTP dan KK pemohon serta kuasa jika dikuasakan yang telah dicocokan dengan aslinya oleh petugas loket.
  • Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokan dengan aslinya oleh petugas loket, bagi badan hukum sertifikat asli.
  • Fotokopi KTP dan para pihak penjual-pembeli dan/atau kuasanya.
  • Izin pemindahan hak apabila di dalam sertifikat atau keputusannya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan jika telah diperoleh izin dari instansi yang berwenang.
  • Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak).
Penyelesaian dari proses perpanjangan tanah HGU bervariasi tergantung pada luas lahan. Untuk luas tanah tidak lebih dari 2.000 meter persegi dibutuhkan waktu 38 hari. Sedangkan untuk tanah HGU dengan luas lebih dari 2.000 meter persegi memerlukan waktu 57 hari, dan 97 hari untuk lahan lebih dari 150.000 meter persegi.
Sama seperti perpanjangan, cara memperbarui tanah HGU adalah dengan mengumpulkan sejumlah berkas ke kantor pertanahan setempat. Adapun syarat dokumen yang harus dipenuhi meliputi:
  • Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya diatas materai cukup.
  • Surat kuasa apabila dikuasakan.
  • Fotokopi identitas pemohon (KTP,KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.
  • Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, bagi badan hukum.
  • Sertifikat Asli.
  • Fotokopi KTP dan para pihak penjual-pembeli dan / atau kuasanya.
  • Ijin pemindahan hak apabila di dalam sertifikat / keputusannya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan jika telah diperoleh izin dari instansi yang berwenang.
  • Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak).
Tidak sama seperti perpanjangan, pembaruan HGU hanya memerlukan waktu 18 hari kerja. Agar semua prosesnya lancar, pastikan pada kedua permohonan tersebut tanah tidak berada dalam kondisi sengketa sehingga bisa menyatakan menguasai lahan secara fisik.
Untuk tarif, keduanya tergantung pada jumlah bidang dan luas masing-masingnya. Lebih pastinya, silakan kunjungi situs Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional untuk menghitung simulasi biayanya.
Tonton video berikut ini untuk mengetahui lebih detail tentang Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)!
Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah

Kalkulator KPR

Ketahui cicilan bulanan untuk hunian idaman Anda lewat Kalkulator KPR.

Kalkulator Keterjangkauan

Ketahui kemampuan mencicil Anda berdasarkan kondisi keuangan Anda saat ini.

Kalkulator Refinancing

Ketahui berapa yang bisa Anda hemat dengan melakukan refinancing untuk cicilan rumah Anda saat ini