Ulasan Tanah Girik dan Cara Mengurusnya di Kantor BPN Setempat

Tim Editorial Rumah.com
Ulasan Tanah Girik dan Cara Mengurusnya di Kantor BPN Setempat
RumahCom – Tertarik membeli tanah girik? Pastikan dulu beberapa hal ini. Ya, Anda tentu pernah mendengar istilah tanah girik dan mungkin langsung mengerutkan kening. Memang sebagian besar orang tidak familiar dengan istilah ini. Padahal girik merupakan salah satu bukti penguasaan seseorang terhadap tanah atau properti.
Bukan tidak mungkin, saat Anda tertarik untuk membeli sebuah tanah, statusnya bukanlah SHM atau SHGB, melainkan girik. Jadi bagi Anda yang sedang memburu rumah atau tanah, kenali dulu status ini agar tidak menemukan masalah di kemudian hari.
Berikut poin-poin penting yang akan dibahas dalam artikel mengenai ulasan tanah girik:
  1. Pengertian Apa Itu Tanah Girik?
  2. Cara Mengurus Tanah Girik Di Kantor BPN
  3. Hal-hal yang Perlu Dicek Sebelum Transaksi Tanah Girik
  4. Prosedur Mengurus Surat Tanah Girik
  5. Cara Mengecek Tanah Girik
  6. Biaya Pembuatan Sertifikat Tanah Girik
  7. Biaya Girik ke SHM
  8. Akta Jual Beli Tanah Girik
  9. Perbedaan Tanah Girik dengan SHM
  10. Landasan Hukum Mengenai Tanah Girik
  11. Kelebihan dan Kekurangan Tanah Girik

1. Pengertian Apa Itu Tanah Girik?

Girik tanah merupakan surat kuasa atas lahan. (Foto: Pexels – Stephan)
Dilansir dari Kompas.com, tanah girik adalah surat kuasa atas lahan termasuk penguasaan tanah secara turun-temurun maupun secara adat. Surat girik juga dapat menjadi bukti pembayaran pajak PBB atas lahan yang diklaim tersebut beserta bangunan yang ada di atasnya.
Tanah girik bisa didapatkan melalui proses jual beli, akan tetapi biasanya didapatkan dari warisan atau keluarga. Dapat dikatakan tanah tersebut tidak memiliki sertifikat resmi sehingga perlu didaftarkan konversi haknya ke kantor pertanahan agar legal secara hukum.
Sifat sertifikatnya yang tidak resmi menyebabkan tanah tersebut lebih murah apabila dibandingkan dengan tanah berstatus SHM. UUPA (Undang-Undang Pokok Agraria) hanya mengakui sertifikat tanah sebagai bukti kepemilikan, maka status girik tanah tidak bisa disetarakan dengan SHM atau sertifikat lainnya. Nah, Anda bisa mengubah status tanah girik menjadi AJB (Akta Jual Beli) untuk kemudian didaftarkan sebagai SHM di BPN.

2. Cara Mengurus Tanah Girik Di Kantor BPN

Mengurus legalitas atas girik tanah merupakan hal yang penting. (Foto: Pexels – Matthias)
Mengurus legalitas dari tanah girik adalah hal yang penting untuk dilakukan. Girik tanah bukanlah sertifikat tanah, sehingga kepemilikannya tidak terdaftar di kantor pertanahan. Hal ini menyebabkan surat tersebut lemah secara hukum dan tanah girik pun rentan bersengketa.
Seperti yang sudah dijelaskan sebelumnya girik hanyalah bukti kekuasaan bidang tanah, bukan hak atas tanah. Dengan adanya UUPA tahun 1960, masyarakat telah diimbau untuk mengkonversi tanah dengan hak yang lama menjadi tanah dengan sertifikat Hak Milik, Hak Guna Bangunan atau Pakai.
Minimnya kesadaran masyarakat akan proses konversi hak tanah tersebut menyebabkan banyaknya tanah girik yang statusnya belum ditingkatkan menjadi sertifikat. Jika Anda sedang mencari hunian dengan SHM, berikut daftar propertinya di wilayah Depok di bawah Rp500 juta.

3. Hal-hal yang Perlu Dicek Sebelum Transaksi Tanah Girik

Anda perlu mengecek beberapa hal sebelum melakukan transaksi. (Foto: Pexels – Fauxels)
Jika pada akhirnya Anda tertarik untuk membeli lahan yang hanya dilengkapi surat girik, Anda harus proaktif mencari informasi seputar properti tersebut. Jangan sampai, Anda menemukan masalah di masa depan. Berikut beberapa hal yang perlu diperhatikan.
  • Pastikan properti dilengkapi surat girik asli

Tidak sedikit kasus penipuan terjadi saat orang membeli tanah dengan girik palsu. Hasilnya, mereka tidak bisa mengubah status girik menjadi SHM setelah membayar sejumlah uang sesuai harga tanah. Sementara, penjual sudah keburu melarikan diri.
Untuk menghindarinya, pastikan kalau di surat girik tersebut memang tercantum nama si penjual sebagai pemegang surat tersebut. Lalu, datanglah ke kantor pertanahan atau kelurahan setempat untuk cek keaslian giriknya. Ingat, jangan dulu lakukan pembayaran apa pun jika belum ada kepastian mengenai hal ini.
  • Telusuri riwayat lahan

Lahan girik sering kali diturunkan dari orang tua kepada anak, atau keluarga terhadap saudara tertentu. Tidak ada salahnya mencari informasi seputar orang-orang yang pernah memiliki lahan incaran Anda.
Anda juga bisa mendapatkan informasi tentang luas tanah—apakah ada perubahan sejak awal dimiliki keluarga atau tidak. Bukan hanya penjual yang bisa Anda korek informasi, tapi juga kecamatan atau Kepala Desa.
  • Minta bukti pembayaran PBB

Sebenarnya prosedur ini juga biasa dilakukan saat jual beli properti, yaitu penjual harus menyerahkan setidaknya 3 tahun pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan terakhir. Ini juga berlaku untuk lahan berstatus surat girik. Apalagi, bukti pembayaran girik ini bisa dijadikan acuan oleh calon pembeli mengenai keaslian suratnya.
  • Cek apakah lahan tersebut bebas sengketa

Salah satu kekurangan dari lahan yang belum memiliki sertifikat SHM adalah rentan menjadi sengketa. Bukan tidak mungkin, ada lebih dari satu orang yang mengklaim sebagai pemilik lahan. Atau, tanah tersebut ternyata sedang digadaikan.
Jika hal ini terjadi, Anda akan menemukan masalah saat sudah membelinya. Pastikan ada surat keterangan yang menyatakan tanah girik ini tidak mengalami hal-hal serupa dan dilengkapi oleh tanda tangan kelurahan atau Kepala Desa
  • Pernyataan lahan tidak sedang diperjualbelikan

Ini juga merupakan hal yang penting karena ada beberapa kasus penjualan ganda. Meski lazimnya ini dilakukan karena penjual memalsukan girik, tetap saja Anda harus mendapatkan pernyataan bahwa lahan ini tidak sedang diperjualbelikan ke pihak lain, bahkan jika penjual memang memegang surat girik asli. Lebih baik berjaga-jaga daripada menyesal di kemudian hari.
  • Terlibat dalam proses pengurusan pengalihan dokumen

Di tengah kesibukan kerja atau bisnis, mungkin Anda tidak memiliki waktu cukup untuk mengurus proses jual beli lahan. Namun ingat, Anda membeli lahan yang hanya dilengkapi surat girik, bukan SHM.
Tentunya, butuh usaha dan pengawasan lebih terhadap proses serah terima agar tidak tersandung masalah nantinya. Jika hanya mengandalkan penjual atau pihak ketiga dari penjual, tidak ada jaminan proses kepengurusan dokumen dilakukan dengan benar.

4. Prosedur Mengurus Surat Tanah Girik

Proses yang harus dilalui saat mengurus surat tanah girik membutuhkan waktu yang cukup Panjang. Jadi pastikan Anda meluangkan waktu untuk melengkapi persyaratan yang diperlukan. Ada pun cara mengurus surat tanah girik melalui prosedur sebagai berikut:
  1. Melakukan pengurusan ke kantor kelurahan
  2. Surat Keterangan Tidak Sengketa. Pemilik atau pemohon yang sah dari tanah tersebut harus memastikan bahwa tidak ada sengketa dari tanah tersebut. Dalam surat keterangan tersebut harus mencantumkan tanda tangan dari saksi-saksi terpercaya. Saksi tersebut merupakan tokoh masyarakat yang mengetahui sejarah penguasaan tanah yang dimohonkan. Misalnya pejabat Rukun Tetangga (RT) dan Rukun Warga (RW).
  3. Surat Keterangan Riwayat Tanah. Surat tersebut menerangkan secara tertulis riwayat penguasaan tanah girik dari awal mula hingga saat surat dimohonkan. Di dalamnya juga termasuk proses peralihan, baik sebagian atau keseluruhan.
  4. Surat Keterangan Penguasaan Tanah Secara Sporadik. Di dalamnya terdapat tanggal perolehan atau penguasaan tanah.
  5. Setelah selesai melakukan proses di kelurahan, Anda dapat melanjutkan proses pembuatan sertifikat di kantor BPN, berikut langkah-langkahnya:
    • Mengajukan permohonan sertifikat
    • Pengukuran ke lokasi tanah atau lahan
    • Pengesahan Surat Ukur
    • Penelitian oleh Petugas Panitia A
    • Pengumuman Data Yuridis di Kelurahan dan BPN
    • Penerbitan SK Hak Atas Tanah
    • Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah (BPHTB)
    • Pendaftaran SK Hak untuk penerbitan sertifikat
    • Pengambilan sertifikat

5. Cara Mengecek Tanah Girik

Biaya pembuatan sertifikat terdiri dari beberapa komponen. (Foto: Pexels – Breakingpic)
Tanah girik memiliki status yang tidak jelas di mata hukum. Karena itu, sebelum memutuskan untuk membeli sebidang tanah girik, sebaiknya Anda periksa statusnya. Untuk melakukannya, Anda hanya perlu memeriksanya di kantor BPN atau dengan mendatangi PPAT terdekat.

6. Biaya Pembuatan Sertifikat Tanah Girik

Dalam pembuatan sertifikat dari tanah girik, Anda perlu mengeluarkan biaya pembuatan yang terdiri dari beberapa komponen:
  • Biaya pengukuran tanah. Biaya ini disesuaikan dengan luas tanah yang Anda miliki. Adapun cara perhitungannya:
Luas tanah sampai 10 hektare
TU = (L / 500 x HSBKU) + Rp100.000
Luas tanah antara 10 hektare s/d 1.000 hektare
TU = ( L / 4000 x HSBKU) + Rp14.000.000
Luas tanah antara di atas 1.000 hektare
TU = (L / 10.000 x HSBKU) + Rp134.000.000
  1. Biaya pendaftaran pertama kali. Saat pendaftaran tanah pertama kali Anda perlu mengeluarkan biaya sebesar Rp 50.000
  2. Biaya pemeriksaan tanah. Perhitungan biaya ini adalah TPA = (L / 500 x HSBKPA) + Rp350.000
  3. Biaya TKA (Transportasi, Konsumsi, Akomodasi). Biaya ini ditanggung oleh pemohon yang diberikan kepada petugas dengan besaran Rp 250.000
  4. Biaya BPHTB. Biaya ini sebesar 5 persen dari NPOP dikurangi NPOPTKP yang wajib dibayarkan sebelum diterbitkannya sertifikat.
Keterangan:
  • TU = tarik ukur
  • L = luas tanah
  • HSBKU = harga satuan biaya khusus kegiatan pengukuran
  • HSBKPA = harga satuan biaya khusus panitia penilai A
  • BPHTB = Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
  • NPOP = Nilai Perolehan Objek Pajak
  • NPOPTKP =Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak

7. Biaya Girik ke SHM

Tanah dengan surat girik juga dapat Anda lakukan setelah memiliki sertifikat. (Foto: Pexels – Lukas)
Berdasarkan rumus yang telah dijelaskan diatas, Anda bisa mendapatkan perkiraan biaya yang dibutuhkan untuk merubah status tanah gitik menjadi SHM. Namun agar lebih jelas, mari kita simulasikan perhitungan biaya tanah girik ke SHM.
Misalkan Anda memiliki tanah girik seluas 200 meter persegi dengan nilai jual Rp250 juta. Nilai HSBKu Rp80.000 dan HSBKpa Rp67.000, maka perhitungannya sebagai berikut:
Jenis Tarif
Biaya
Biaya pengukuran
Rp132.000
Tarif Panitia Pengukur A
Rp376800
Pendaftaran tanah
Rp50.000
Transportasi dan biaya makan petugas pengukuran
Rp250.000
BPHTB
Rp9.500.000
TOTAL
Rp10.308.800

7. Akta Jual Beli Tanah Girik

Akta Jual Beli Tanah Girik
Akta jual beli adalah sebuah bentuk hukum dari sebidang tanah. Dengan menaikkan status tanah girik menjadi AJB tentunya dapat memberikan landasan hukum yang lebih kuat bagi pemilik tanah ke depannya.
Oleh karena itu, jika Anda ingin membeli sebidang tanah yang berstatus tanah girik, Anda harus memastikan pemilik sah dari tanah tersebut. Nama pemilik tanah itulah yang nantinya akan dicantumkan dalam Akta Jual Beli. Selanjutnya Anda tinggal mengikuti aturan yang berlaku dalam proses pembuatan AJB.

8. Perbedaan Tanah Girik dengan SHM

Perbedaan mendasar tanah girik dan SHM (foto: pixabay)
Terdapat perbedaan yang cukup nyata antara tanah girik dengan SHM terutama kedudukannya di mata hukum.
Tanah Girik
SHM
Surat penguasaan atas lahan
Sertifikat atas kepemilikan penuh hak lahan dan atau tanah
Lemah dimata hukum
Sah secara hukum/Diakui oleh hukum
Hanya menunjukkan bahwa pemilik adalah orang yang membayar pajak
Bukti kepemilikan suatu tanah tanpa batas waktu
Hanya menunjukkan bahwa pemilik adalah orang yang membayar pajak
Nilai jual tanah tinggi

9. Landasan Hukum Mengenai Tanah Girik

Tanah girik memiliki status yang lemah di mata hukum (Andrea Piacquadio - Pexels)
Menurut pasal 5 UUPA tahun 1960, tanah girik dapat dijadikan dasar permohonan hak atas tanah. Hal ini karena dasar hukum pertanahan di Indonesia bersumber pada hukum adat asalkan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan negara.
Akan tetapi, setelah berlakunya UUPA dan PP N0. 10 Tahun 1961 yang diubah menjadi PP No. 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah disebutkan bahwa bukti kepemilikan hak atas tanah yang diakui hanyalah sertifikat hak atas tanah.
Maka tanah girik tidak lagi diakui sebagai bukti hak kepemilikan tanah. Sehingga untuk menjadi pemilik secara penuh, Anda harus menaikkan statusnya menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) ke kantor pertanahan di wilayah Anda.

10. Kelebihan dan Kekurangan Tanah Girik

Kelebihan dan kekurangan dari tanah girik (Tom Fisk - Pexels)
Memiliki ataupun membeli tanah girik memiliki kelebihan dan kelemahannya tersendiri. Namun untuk bukan berarti tanah girik tidak layak untuk diperjualbelikan. Untuk lebih memahami perbedaannya, kelebihan dan kekurangan dari tanah girik adalah sebagai berikut:
Kelebihan
Kekurangan
Harga tanah Girik lebih murah dibandingkan tanah yang memiliki SHM
Bukan bukti kepemilikan tanah
Negosiasi harga tanah lebih fleksibel
Berstatus lemah dimata hukum
Biasanya proses jual beli dibantu oleh tokoh masyarakat. Dokumen yang disertakan berupa keterangan tanah girik, gambar ukur tanah, AJB, dan keterangan ahli waris.
Perlu diubah menjadi SHM untuk meningkatkan status kepemilikan
Itulah dia ulasan mengenai tanah girik yang perlu Anda ketahui terutama kedudukannya secara hukum. Untuk kategori terakhir, tentunya Anda baru bisa melakukannya jika sudah mengubah status girik menjadi SHM.
Dengan adanya bukti kepemilikan yang sah, maka dipastikan nilai properti Anda juga meningkat. Jadi tunggu apa lagi? Segera sertifikasi tanah Anda agar memiliki hak kepemilikan yang sah.
Pajak yang harus dibayarkan saat beli rumah adalah BPHTB. Ketahui lebih jauh lewat video panduan berikut ini.
Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah

Tanya Rumah.com

Jelajahi Tanya Rumah.com, ambil keputusan dengan percaya diri bersama para pakar kami

Kalkulator KPR

Ketahui cicilan bulanan untuk hunian idaman Anda lewat Kalkulator KPR.

Kalkulator Keterjangkauan

Ketahui kemampuan mencicil Anda berdasarkan kondisi keuangan Anda saat ini.

Kalkulator Refinancing

Ketahui berapa yang bisa Anda hemat dengan melakukan refinancing untuk cicilan rumah Anda saat ini