10 Tips Menentukan Harga Sewa yang Tepat

Tim Editorial Rumah.com
RumahCom – Properti merupakan salah satu instrumen investasi yang bisa saja menguntungkan pemiliknya. Selain mendapatkan keuntungan dari kenaikan harga tanah saat dijual, Anda juga dapat mendapatkan penghasilan dari menyewakan properti.
Namun, sebelum Anda bergegas memasang iklan untuk menyewakan properti, ada beberapa hal yang perlu Anda pertimbangkan. Salah satunya adalah menentukan harga sewa yang tepat. Melalui artikel ini, akan dibahas tips menentukan harga sewa yang bisa menjadi acuan. Berikut ini poin-poin yang akan menjadi pembahasan di artikel ini.
  1. Mengetahui Harga Sewa Properti yang Tepat
  2. Menentukan Harga Sewa Properti Sesuai Kebutuhan
  3. 10 Tips Menentukan Harga Sewa yang Tepat
    1. Berdasarkan Perhitungan Cap Rate Harga Sewa
    2. Lihat Properti Sewaan yang Mirip
    3. Pertimbangkan Faktor Lokasi Rumah
    4. Berdasarkan Perhitungan NJOP
    5. Berdasarkan Perhitungan Yield
    6. Pertimbangkan Biaya Anda
    7. Buat Daftar Fasilitas yang Ada di Properti Anda
    8. Nilai Lingkungan Sekitar
    9. Dapatkan Analisa Perbandingan Pasar
    10. Biaya IPL untuk Apartemen
  4. Sewa Bareng Teman
    1. Jumlah Kamar Sesuai
    2. Pilih Desain yang Aman
    3. Minimalkan Sofa
    4. Atur Keuangan Sedetail Mungkin
    5. Buat Jadwal Berbenah
    6. Waktu Kunjung Terbatas
  5. Kisaran Harga Sewa Properti 2020

1. Mengetahui Harga Sewa Properti yang Tepat

Tips menentukan harga sewa dengan mempertimbangkan faktor lingkungan. (Sumber: Pexels.com)
Tips menentukan harga sewa dengan mempertimbangkan faktor lingkungan. (Sumber: Pexels.com)
Bagi pemilik properti, menentukan harga sewa yang tepat mungkin sama susahnya dengan menemukan penyewa yang tepat. Dua hal ini sangat berhubungan karena seperti contoh harga sewa yang terlalu tinggi, memungkinkan properti Anda jarang dilirik.
Sebelum Anda menetapkan harga, alangkah lebih baik jika Anda mengetahui tips menentukan harga sewa. Dengan mengaplikasikan tips menentukan harga sewa, diharapkan Anda bisa mendapatkan keuntungan dari harga sewa yang ideal berdasarkan jenis properti dan lokasi properti Anda.

2. Menentukan Harga Sewa Properti Sesuai Kebutuhan

Tips menentukan harga sewa dengan mempertimbangkan jenis dan kondisi properti. (Sumber: Pexels.com)
Tips menentukan harga sewa dengan mempertimbangkan jenis dan kondisi properti. (Sumber: Pexels.com)
Bagi Anda yang memiliki properti seperti rumah atau apartemen namun tidak dihuni, saatnya menjadikan peluang lahan bisnis baru. Menyewakan properti bisa saja memberikan penghasilan tambahan yang dapat digunakan untuk biaya kebutuhan sehari-hari maupun tabungan untuk masa depan.
Beberapa pertimbangan yang bisa Anda lakukan saat menentukan harga sewa meliputi faktor lokasi, jenis properti, hingga fasilitas-fasilitas pendukung. Beberapa faktor inilah yang bisa menentukan apakah harga sewa bisa tinggi atau rendah. Contohnya saat Anda beli apartemen Rp 800 juta di Jakarta Selatan, bisa saja nantinya disewakan dengan harga yang cukup tinggi. Hal ini dikarenakan faktor lokasi dan fasilitas pendukung di wilayah Jakarta Selatan sangat lengkap.

3. 10 Tips Menentukan Harga Sewa yang Tepat

Tips menentukan harga sewa dengan menghitung dari nilai properti. (Sumber: Pexels.com)
Tips menentukan harga sewa dengan menghitung dari nilai properti. (Sumber: Pexels.com)
Setelah Anda memantapkan hati untuk menyewakan properti, saatnya menghitung dan mengetahui berapa harga sewa yang tepat. Diharapkan Anda bisa mempertimbangkan faktor-faktor di bawah agar nantinya harga yang Anda tentukan telah sesuai. Berikut ini adalah tips menentukan harga sewa untuk properti Anda.

1) Berdasarkan Perhitungan Cap Rate Harga Sewa

Tips menentukan harga sewa pertama adalah dengan memperhitungkan cap rate atau tingkat kapitalisasi harga sewa. Cap rate sendiri dihitung dari perkalian antara harga properti dengan tingkat kapitalisasi properti. Untuk diketahui biasanya persentase tingkat kapitalisasi apartemen antara 7-12% dan untuk rumah adalah 3-5%. Presentasi ini bisa saja berbeda karena disebabkan faktor-faktor lain seperti lokasi properti, kondisi bangunan, hingga faktor eksternal dan internal lainnya.
Berikut ini merupakan contoh penghitungan harga sewa jika merujuk pada perhitungan cap rate. Sebagai contoh, Anda memiliki properti jenis apartemen yang bernilai Rp 600 juta yang akan disewakan. Pertanyaannya berapakah harga sewa yang tepat? Jika diasumsikan cap ratenya sebesar 10%, maka perhitungannya adalah Rp 600 juta x 10% = Rp 60 juta. Sehingga Anda bisa mengacu pada hasil perkalian untuk harga sewa tahunan sebesar Rp 60 juta atau Rp 5 juta untuk bulanan.

2) Lihat Properti Sewaan yang Mirip

Tips menentukan harga sewa dengan mempertimbangkan jenis properti yang mirip. (Sumber: Pexels.com)
Tips menentukan harga sewa dengan mempertimbangkan jenis properti yang mirip. (Sumber: Pexels.com)
Tips menentukan harga sewa berikutnya adalah lakukan riset tentang harga sewa properti yang mirip dengan milik anda. Upayakan untuk mendapatkan beberapa buah properti, agar anda memiliki kisaran harga yang masuk akal. Ini akan membantu anda sebagai pedoman umum dalam menentukan harga sewa properti anda.

3) Pertimbangkan Faktor Lokasi Rumah

Faktor lokasi rumah sangat berpengaruh terhadap penentuan harga sewa dan inilah tips menentukan harga sewa yang tepat. Biasanya properti yang berada pada lokasi yang strategis, harga yang dipatok bisa jadi lebih tinggi dari harga rata-rata. Hal ini disebabkan permintaan penyewa properti di lokasi strategis bisa jauh lebih banyak dibandingkan lokasi lainnya. Hal-hal yang menentukan lokasi bisa dibilang strategis adalah aksesibilitas transportasi umum, pusat perbelanjaan, kebugaran, sekolah, rumah sakit, hingga fasilitas pendukung lainnya.

4) Berdasarkan Perhitungan NJOP

Tips menentukan harga sewa berdasarkan NJOP. (Sumber: Pexels.com)
Tips menentukan harga sewa berdasarkan NJOP. (Sumber: Pexels.com)
Tips menentukan harga sewa selanjutnya adalah dengan menggunakan NJOP. Perhitungan NJOP ini bisa menjadi acuan bagi properti-properti yang terbilang memiliki usia yang sudah cukup lama. Cara perhitungannya adalah dengan mengalikan nilai NJOP dengan persentase tingkat kapitalisasi yang berkisar antara 7-12% untuk apartemen dan 3-5% untuk rumah. Hasil dari perkalian tersebut adalah harga sewa properti dalam jangka waktu satu tahun.
Sebagai contoh, apartemen yang Anda miliki jika dihitung menggunakan NJOP bernilai Rp400 juta. kemudian Anda ingin mengambil tingkat kapitalisasi sebesar 8%. Jadi perhitungannya adalah Rp400 juta x 8% = Rp32 juta untuk sewa per tahun atau Rp2,6 juta untuk sewa per bulannya.

5) Berdasarkan Perhitungan Yield

Tips menentukan harga sewa juga bisa menggunakan metode yield. Yield sendiri adalah keuntungan yang dihitung dari nilai sewa per tahun dibandingkan dengan harga properti. Misalnya, harga properti Rp100 juta sementara harga sewa Rp5 juta per tahun, maka yield properti tersebut 5%. Yield umumnya dijadikan patokan potensi sebuah properti yang disewakan. Besaran yield rumah berkisar antara 3-5%, sedangkan apartemen di angka 7-12%. Jadi pastikan harga sewa yang Anda tentukan sudah sesuai dengan perhitungan yield yang disarankan.

6) Pertimbangkan Biaya Anda

Tips menentukan harga sewa dengan mempertimbangkan biaya renovasi. (Sumber: Pexels.com)
Tips menentukan harga sewa dengan mempertimbangkan biaya renovasi. (Sumber: Pexels.com)
Jika anda telah menghabiskan banyak biaya untuk memperbaiki atau merenovasi properti anda sebelum disewakan, maka anda perlu memasukkan faktor ini ke dalam penentuan harga sewa. Biaya ini termasuk biaya pengecatan, perbaikan interior, dan lain-lain. Tips menentukan harga sewa ini perlu Anda pertimbangkan agar tidak rugi di kemudian hari.

7) Buat Daftar Fasilitas yang Ada di Properti Anda

Tips menentukan harga sewa dengan mencatat daftar fasilitas. (Sumber: Pexels.com)
Tips menentukan harga sewa dengan mencatat daftar fasilitas. (Sumber: Pexels.com)
Tips menentukan harga sewa yang tidak boleh terlewat adalah dengan membuat daftar fasilitas. Dengan membuat daftar anda dapat lebih mengetahui apa yang anda tawarkan kepada penyewa, sehingga anda dapat mengira harga sewa yang sesuai setelah mempertimbangkan fasilitas-fasilitas tersebut. Fasilitas ini contohnya lemari dapur, alat-alat elektronik, sistem penghangat air, pendingin ruangan, dan lain-lain.

8) Nilai Lingkungan Sekitar

Tips menentukan harga sewa dengan mempertimbangkan lingkungan. (Sumber: Pexels.com)
Tips menentukan harga sewa dengan mempertimbangkan lingkungan. (Sumber: Pexels.com)
Anda harus mempertimbangkan pro dan kontra dari lingkungan tempat tinggal anda dan ini adalah salah satu tips menentukan harga sewa. Jika properti anda berada di dekat terminal atau pusat transportasi, anda juga boleh memasukkan faktor ini dalam menentukan harga sewa properti anda.
Anda juga perlu mempertimbangkan hal-hal yang tadinya anda anggap sepele, misalnya tentang kebisingan jalan raya, atau apakah tetangga-tetangga akan bersikap ramah kepada penyewa. Penyewa mungkin akan ingin membahas ini dengan pemilik properti.

9) Dapatkan Analisa Perbandingan Pasar

Tips menentukan harga sewa berikutnya adalah adalah dengan memanfaatkan analisa perbandingan pasar. Ini adalah salah satu layanan yang disediakan gratis oleh agen real estate, sehingga anda dapat langsung meminta mereka untuk melakukannya. Layanan ini akan memberitahu anda nilai properti dan memberikan masukan kepada anda dalam menentukan harga sewa. Jika memungkinkan, dapatkan lebih dari satu penilaian, sehingga anda mendapatkan analisa yang lebih akurat.

10) Biaya IPL untuk Apartemen

Faktor berikutnya dalam tips menentukan harga sewa adalah mempertimbangkan biaya pemeliharaan atau IPL (Iuran Pengelolaan Apartemen). Jika Anda berencana untuk menyewakan Apartemen, diskusikan dengan penyewa apakah IPL sudah termasuk dalam biaya sewa atau diluar dari biaya sewa. Beberapa apartemen menengah ke atas biasanya memiliki biaya pemeliharaan yang cukup mahal. Sehingga hal ini akan mempengaruhi biaya sewa apartemen yang berlaku.

Tips Rumah.com

Selain biaya IPL, biaya lain seperti listrik, air, hingga, layanan internet perlu dipertimbangkan masuk dalam biaya sewa.

4. Sewa Bareng Teman

Menyewa tempat tinggal bersama teman memiliki banyak keuntungan. (Sumber: Pexels.com)
Menyewa tempat tinggal bersama teman memiliki banyak keuntungan. (Sumber: Pexels.com)
Harga sewa rumah terutama di kawasan strategis perkantoran tiap tahunnya semakin membengkak. Alhasil kost-kostan jadi buruan para pekerja kantoran demi menghemat bujet tempat tinggal.
Sayangnya, jika dipertimbangkan, harga kamar kost saat ini juga semakin tinggi. Oleh karenanya, apabila Anda dan rekan kerja sama-sama tinggal di kamar kost, mengapa tidak mengontrak satu rumah saja? Bila diperhitungkan harga sewa rumah kenyataannya relatif setara dengan harga sewa tiga kamar kost.

1) Jumlah Kamar Sesuai

Pilih tempat yang memiliki jumlah ruangan yang cukup dengan jumlah penghuni. (Sumber: Pexels.com)
Pilih tempat yang memiliki jumlah ruangan yang cukup dengan jumlah penghuni. (Sumber: Pexels.com)
Pastikan memilih rumah kontrakan yang jumlah kamarnya sesuai dengan jumlah Anda dan teman Anda yang akan menyewa. Meski tinggal bersama teman menyenangkan, setiap orang tetap membutuhkan waktu untuk sendiri, sehingga akan lebih baik jika setiap orang menempati kamarnya sendiri.

2) Pilih Desain yang Aman

Selain setiap orang boleh mendesain kamarnya sesuai karakternya, setiap orang harus menyumbangkan idenya untuk mendesain ruang tengah yang biasanya Anda gunakan beramai-ramai untuk nonton TV dan makan. Sebaiknya pilih desain yang aman, misalnya menggunakan warna-warna monochrome untuk karpet atau alas duduk lainnya.

3) Minimalkan Sofa

Setiap orang boleh saja menyumbangkan perabotan sesuai dengan kemampuannya. Misalnya ada yang menyumbangkan TV atau microwave. Beberapa perabotan yang bisa saja menimbulkan perselisihan adalah sofa ataupun kulkas. Alasannya, semakin sering digunakan sofa akan cepat rusak dan kusam, sementara kulkas adalah alat elektronik yang paling menimbulkan rasa malas untuk dibersihkan.

4) Atur Keuangan Sedetail Mungkin

Mencatat pengeluaran untuk mengetahui biaya yang dikeluaran. (Sumber: Pexels.com)
Mencatat pengeluaran untuk mengetahui biaya yang dikeluaran. (Sumber: Pexels.com)
Tinggal terpisah dari orangtua akan membuat mata Anda terbuka saat nantinya memiliki rumah sendiri. Soalnya Anda harus mengatur pengeluaran untuk membayar kontrakan, listrik, air, serta kebutuhan Anda sendiri.
Anggaplah membayar sewa adalah membayar cicilan KPR. Untuk itu buat aturan begitu gaji didapat, hal pertama yang didahulukan adalah membayar patungan sewa kontrakan dan biaya operasional. Tetapkan aturan tersebut kepada penghuni lainnya.

5) Buat Jadwal Berbenah

Meski Anda menyewa jasa asisten rumah tangga bersama, tak ada salahnya setiap minggu ada salah satu dari penghuni yang mengecek kebersihan rumah. Jika ada salah satu kamar yang kotor, dampaknya akan mengotori atau menyebarkan kuman ke kamar dan ruangan lainnya. Jika Anda tak menyewa ART, buatlah jadwal berbenah yang dilakukan dua orang bersamaan setiap minggu.

6) Waktu Kunjung Terbatas

Sepakati aturan tak boleh ada penghuni yang membolehkan tamunya menginap selama lebih dari satu minggu. Pasalnya ‘penghuni ilegal’ tersebut akan menambah biaya operasional. Sebab ia tetap menggunakan listrik, air, dan perlengkapan lainnya yang ada di rumah bersama, kan?

5. Kisaran Harga Sewa Properti 2020

Nilai persentase yield bisa menjadi acuan . (Sumber: Pexels.com)
Nilai persentase yield bisa menjadi acuan . (Sumber: Pexels.com)
Untuk menentukan kisaran harga sewa properti 2020, Anda bisa menggunakan persentase yield, NJOP maupun cap rate. Selain itu, pertimbangkan pula faktor-faktor internal maupun eksternal lainnya yang telah dijelaskan lebih rinci di pembahasan sebelumnya.
Dibawah ini merupakan pedoman persentase yield yang bisa menjadi patokan untuk menentukan harga sewa properti 2020.
  • Tanah Kosong (0,5% – 2%)
  • Rumah Sewa (3% – 5%)
  • Rumah Kos (5% – 7%)
  • Ruko dan Rukan (6% – 9%)
  • Apartemen (7% – 10%)
  • Kios dan Toko (5% – 10%)
  • Ruang Perkantoran (7% – 10%)
Persentase di atas bisa menjadi acuan apakah properti yang Anda sewa telah sesuai dan memberikan keuntungan. Nah, itulah ulasan lengkap bagaimana tips menentukan harga sewa. Semoga informasi di atas dapat bermanfaat bagi Anda yang berencana akan menyewakan properti Anda.
Anda sedang menimbang membeli rumah dengan KPR? Simak ulasan lengkapnya di video ini.
Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah

Tanya Rumah.com

Jelajahi Tanya Rumah.com, ambil keputusan dengan percaya diri bersama para pakar kami

Kalkulator KPR

Ketahui cicilan bulanan untuk hunian idaman Anda lewat Kalkulator KPR.

Kalkulator Refinancing

Ketahui berapa yang bisa Anda hemat dengan melakukan refinancing untuk cicilan rumah Anda saat ini

Kalkulator Refinancing

Ketahui berapa yang bisa Anda hemat dengan melakukan refinancing untuk cicilan rumah Anda saat ini