Refinancing dan Pelunasan Sebagian Bikin Cicilan KPR Ringan

Tim Editorial Rumah.com
Refinancing dan Pelunasan Sebagian Bikin Cicilan KPR Ringan
RumahComRefinancing dan pelunasan hutang pokok sebagian adalah sejumlah cara yang dapat digunakan untuk meringankan cicilan KPR atau Kredit Pemilikan Rumah. Bunga dan durasi cicilan KPR memang sudah ditentukan sejak awal perjanjian dengan pihak bank. Namun, dalam perjalanannya, cicilan ini bisa dibuat menjadi lebih ringan.
KPR atau Kredit Pemilikan Rumah adalah skema pembiayaan pembelian sebuah rumah atau properti dengan cara cicilan lewat bank. Sebelum mencicil, biasanya pembeli harus membayar uang muka atau biasa dikenal juga dengan DP (down payment).
Besarnya DP ditetapkan oleh pengembang atau bank tempat mengajukan KPR. Biasanya berkisar antara 0-30% dari total harga rumah. Besaran uang muka ini juga akan memengaruhi jumlah cicilan Anda ke depannya. Semakin besar uang muka yang Anda bayar, semakin ringan beban cicilan Anda berikutnya.
Meski demikian, besaran cicilan bukan hanya ditentukan oleh besar uang muka, tetapi juga bunga pinjaman dan jangka waktu. Semakin lama jangka waktu cicilan, semakin besar total bunga pinjaman yang dikenakan kepada Anda.
Jadi, sebelum mengambil KPR, ada baiknya Anda memperhitungkan kemampuan Anda mencicil berdasarkan pemasukan Anda (juga suami/istri bagi yang sudah menikah).
Cicilan KPR bisa menjadi ringan dengan berbagai cara, seperti refinancing KPR, pindah ke bank lain, maupun pelunasan lebih awal. Anda bisa memilih salah satu yang dirasa paling pas untuk meringankan beban keuangan di kemudian hari.
Berikut informasi terkait refinancing KPR, pelunasan sebagian pokok utang, dan appraisal yang bisa Anda dapatkan melalui artikel ini:
  1. Refinancing KPR
    1. Syarat Refinancing
    2. Manfaat Refinancing
    3. Kiat Refinancing
  2. Pelunasan Sebagian Pokok Utang
    1. Perhitungan Sebelum Pelunasan Sebagian Pokok Utang
    2. Pelunasan Sebagian Pokok Utang Sebesar Rp50 Juta
    3. Penghematan Bunga
    4. Syarat Pelunasan Utang Pokok
    5. Kiat Pelunasan Sebagian Utang Pokok
  3. Sekilas tentang Appraisal
    1. Appraisal adalah Taksiran Nilai Properti
    2. Agunan Rumah Dapat Menekan Besaran Bunga Pinjaman
    3. Lengkapi Syarat Dokumen
    4. Acuan Appraisal Rumah
    5. Appraisal Rumah Bisa Ditentukan dari Lokasi Rumah
    6. Nilai Appraisal Rumah Bisa Ditingkatkan
    7. Beri Data Pembanding dalam Proses Appraisal
Simak masing-masing caranya di bawah ini.

1. Refinancing KPR

Refinancing bisa diajukan kepada bank yang sama atau bank baru
Secara umum, refinancing atau pembiayaan ulang diartikan sebagai langkah menggunakan pinjaman baru untuk melunasi pinjaman lama. Refinancing bisa diajukan kepada bank yang sama atau bank baru. Namun, biasanya syarat dan administrasinya akan lebih mudah jika menggunakan fasilitas bank yang sama.
Sekadar informasi, pindah bank KPR tidak membutuhkan sesi wawancara lagi, cukup dengan hasil BI checking.
Misalnya, Anda mencicil rumah dengan jangka waktu 15 tahun. Setelah tujuh tahun berjalan, Anda berniat mengajukan refinancing. Maka, bank akan melunasi sisa cicilan Anda selama delapan tahun tersisa, termasuk biaya penalti jika ada.
Kemudian, uang yang telah dikeluarkan oleh bank tersebut bisa Anda cicil dengan cicilan baru dan rentang waktu yang lebih panjang, misalnya 10 tahun. Dengan demikian jumlah cicilan baru Anda akan lebih ringan ketimbang cicilan lama.

a. Syarat Refinancing

Sama halnya dengan mengajukan KPR, pembiayaan ulang atau refinancing juga memiliki sejumlah syarat yang harus dipenuhi. Mulai dari cicilan yang lancar sampai syarat-syarat administrasi. Selain itu, ada syarat lain seperti:
  1. Rumah yang sedang Anda cicil menjadi jaminannya.
  2. Penghasilan bulanan. Bank tetap melihat kemampuan cicilan Anda pada KPR baru ini.
  3. Sudah mencicil dalam batas waktu minimal. Batas waktu minimal ini tergantung pada bank bersangkutan, biasanya minimal satu tahun.

b. Manfaat Refinancing

Selain meringankan cicilan dengan memperpanjang durasi utang tersisa, pembiayaan ulang juga dapat dimanfaatkan untuk hal lain. Misalnya:
  1. Meringankan cicilan dengan menurunkan suku bunga. Bisa jadi, saat Anda menyepakati jumlah dan bunga cicilan di awal perjanjian, bunga pinjaman masih sebesar 10%. Namun setelah satu tahun berjalan, bunga turun menjadi 9%. Jika cicilan per bulan adalah Rp5 juta, maka Anda bisa menghemat sekitar Rp500 ribu per bulan.
  2. Mendapatkan dana segar. Saat dijadikan jaminan, bank akan kembali melakukan taksiran atau appraisal harga rumah Anda saat ini. Katakanlah saat Anda membeli rumah, harganya Rp400 juta. Dua tahun kemudian saat Anda mengajukan refinancing, harganya naik menjadi Rp550 juta. Ada selisih Rp150 juta yang bisa Anda ajukan untuk dicairkan dan dibayar dengan cara mencicil. Cicilan dana segar ini akan berjalan bersamaan dengan cicilan awal rumah.
Anda bisa, lho, membuat cicilan KPR tetap ringan selama tenor berlangsung. Coba trik di video ini:

c. Kiat Refinancing

  1. Jaga rumah tetap dalam kondisi bagus. Selain mempertimbangkan harga pasaran saat ini, bank juga mempertimbangkan kondisi rumah saat appraisal. Biasanya, bank hanya menyetujui refinancing sebesar 80% dari harga pasaran.
  2. Banyak bank yang menyediakan jasa refinancing. Luangkan waktu untuk membandingkan tawaran masing-masing bank, mulai dari suku bunga, biaya administrasi, syarat-syarat, dan lain-lain.
  3. Periksa perjanjian KPR lama Anda, apakah ada syarat denda jika dilunasi lebih awal atau jika melakukan refinancing. Bandingkan denda yang harus dibayar dengan keringanan yang Anda dapatkan.
  4. Periksa biaya tambahan atau biaya administrasi jika ada. Sama dengan poin penalti, pertimbangkan besaran biaya tambahan atau administrasi dengan potensi keringanan yang bisa Anda dapatkan dengan refinancing.

2. Pelunasan Sebagian Pokok Utang

Jika pokok utang berkurang, maka besarnya rupiah berdasarkan bunga yang harus dibayar pun berkurang.
Pelunasan sebagian pokok utang dapat meringankan total cicilan bulanan Anda secara signifikan. Ini karena bunga yang dikenakan pada cicilan Anda merujuk pada besarnya pokok utang. Jika pokok utang berkurang, maka besarnya rupiah berdasarkan bunga yang harus dibayar pun berkurang.
Misalnya Anda akan utang KPR sebesar Rp500 juta selama 10 tahun atau 120 bulan dengan bunga 12%. Setelah dua tahun atau 24 bulan, Anda mendapatkan rezeki bonus kerja sebesar Rp50 juta. Jika Anda menggunakan semua bonus tersebut untuk melakukan pelunasan sebagian, maka begini penghitungannya:

a. Perhitungan Sebelum Pelunasan Sebagian Pokok Utang

Ini adalah skema jika Anda tidak melakukan pelunasan sebagian pokok utang:
Tabel refinancing 1

b. Pelunasan Sebagian Pokok Utang Sebesar Rp50 Juta

Dengan tekad yang kuat, Anda memutuskan untuk mengalokasikan seluruh bonus kerja yang Anda terima untuk melakukan pelunasan sebagian pokok utang. Maka, berikut perhitungannya:
Investasi Rumah dan Plus Minusnya 2 tabel

c. Penghematan Bunga

Pengorbanan Anda untuk mengurangi belanja konsumtif demi meringankan cicilan KPR tidak sia-sia. Lihat penghematan yang dapat Anda lakukan:
Tabel refinancing 3

d. Syarat Pelunasan Utang Pokok

Umumnya, syarat pelunasan hutang pokok hanya berkisar pada administrasi seperti:
  • Buku tabungan
  • Surat permohonan pelunasan
  • Materai
  • Data diri
  • Dll

e. Kiat Pelunasan Sebagian Utang Pokok

Umumnya, bank akan mengenakan denda atau penalti dan biaya administrasi bagi Anda yang berniat mengubah struktur cicilan atau menyelesaikan KPR lebih cepat. Karena itu, selalu tanyakan lebih dulu mengenai hal ini. Setelah itu, bandingkan besar pengeluaran untuk membayar penalti dan administrasi dibandingkan dengan keuntungan yang didapat.
Untuk pelunasan utang pokok sendiri, biasanya bank akan mengenakan penalti antara 1-2% dari utang yang dilunasi. Jika Anda melunasi sebagian sebesar Rp50 juta, maka penaltinya antara Rp500 ribu hingga Rp1 juta.

3. Sekilas tentang Appraisal

Cara yang bisa dilakukan untuk mencegah bank menurunkan nilai appraisal adalah dengan memberi data pembanding. (Foto: Pixabay)
Berikut informasi singkat mengenai serba-serbi appraisal:

a. Appraisal adalah Taksiran Nilai Properti

Dalam konteks bank, appraisal adalah penilaian kondisi bangunan untuk menaksir harga rumah yang Anda miliki. Biasanya bank menggunakan pihak ketiga. Hal ini dimaksudkan untuk mengecek data yang sebenarnya antara dokumen pengajuan kredit yang diajukan dengan fakta yang ada di lapangan.

b. Agunan Rumah Dapat Menekan Besaran Bunga Pinjaman

Mengajukan pinjaman ke bank dengan jaminan rumah sudah pasti memperbesar kesempatan Anda memperoleh pinjaman dari bank. Hal ini dikarenakan rumah merupakan aset kekayaan yang dapat menjamin pinjaman kredit.

c. Lengkapi Syarat Dokumen

Hal yang menentukan kelancaran proses appraisal adalah kelengkapan persyaratan. (Foto: Pexels)
Beberapa syarat yang diperlukan untuk mendukung kelancaran proses pengajuan KPR dan appraisal adalah sebagai berikut:
  1. Salinan identitas diri (KTP, SIM, paspor dan sejenisnya);
  2. Salinan akta nikah (bagi yang telah menikah);
  3. Salinan Kartu Keluarga;
  4. Salinan buku tabungan;
  5. Salinan slip gaji tiga bulan terakhir;
  6. NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak);
  7. Rekening listrik;
  8. Rekening telepon;
  9. Jaminan (Sertifikat Hak Milik).
Setelah semua persyaratan dokumen dipenuhi, Anda dapat membawanya ke bank pilihan Anda. Dari situlah, bank akan meneliti dan mensurvei nilai jaminan.

d. Acuan Appraisal Rumah

Cara yang banyak dilakukan orang untuk menerka nilai appraisal adalah dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang terlampir pada slip Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Namun, karena NJOP tidak selalu bisa diandalkan, acuan appraisal juga bisa dilakukan melalui pendekatan harga pasar dan pendekatan biaya.

e. Appraisal Rumah Bisa Ditentukan dari Lokasi Rumah

Tingginya nilai appraisal adalah sesuatu yang diharapkan, sehingga dana yang akan didapat dari bank akan semakin besar. Namun, bisa saja nilai appraisal rumah Anda rendah, sehingga gagal mendapatkan dana KPR.
Ada beberapa alasan yang membuat bank menolak appraisal terhadap rumah Anda, yakni akses rumah sulit, rumah berisiko, dan memiliki catatan buruk terkait kredit bank.

f. Nilai Appraisal Rumah Bisa Ditingkatkan

Nilai appraisal adalah sesuatu yang bisa Anda tingkatkan. Agar nilai appraisal rumah Anda tinggi, Anda bisa melakukan renovasi. Dikutip dari Interest, pastikan pihak pemberi appraisal mengetahui adanya renovasi tersebut. Selain itu, Anda juga bisa menambahkan fungsi komersial pada bangunan rumah. Misalnya, mendirikan warung di bagian depan rumah.

g. Beri Data Pembanding dalam Proses Appraisal

Cari tahu juga mengenai harga pasaran rumah dengan spesifikasi serupa di lingkungan Anda. Lalu, berikan hasil riset Anda kepada bank. Tak hanya menambah pengetahuan tentang harga pasaran rumah Anda, hal ini juga akan mencegah bank memberi harga atau penilaian lebih rendah dari harga pasaran.
Karena appraisal adalah taksiran nilai properti, maka Anda harus memperhatikan hal-hal kecil. Hal ini dimaksudkan agar Anda mendapatkan kesepakatan dan keuntungan dari agunan rumah.
Temukan lebih banyak panduan dan tips membeli rumah dalam Panduan dan Referensi

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah.

Pencarian Agen

Hubungi Agen Profesional yang Akan Membantu Kebutuhan Anda

Kalkulator KPR

Ketahui cicilan bulanan untuk hunian idaman Anda lewat Kalkulator KPR.

Kalkulator Keterjangkauan

Ketahui kemampuan mencicil Anda berdasarkan kondisi keuangan Anda saat ini.

Kalkulator Refinancing

Ketahui berapa yang bisa Anda hemat dengan melakukan refinancing untuk cicilan rumah Anda saat ini